Решение по делу № 33-654/2019 от 29.01.2019

Судья Иноземцева Э.В. Дело № 33-654/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 27 марта 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Белякова А.А.,

судей областного суда: Метелевой А.М., Чуб Л.В.,

при секретаре: Салиховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Метелевой А.М. дело по апелляционным жалобам Карасева А. В., Полежаева И. В. на решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску Карасева А. В. к ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат», ООО «Астраханская жилищно-строительная компания», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Службе строительного надзора <адрес>, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес> о признании раздела и постановки на кадастровый учет земельных участков недействительными, признании государственной регистрации права собственности на земельные участки недействительными, признании сделок по государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

Карасев А.В. обратился в суд с настоящим иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» заключен договор №/Т-1 долевого участия в строительстве 12- этажного 190 квартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства является квартира, состоящая из одной комнаты, расположенная на 7 этаже, в третьем подъезде, номер квартиры по проекту 122, ориентировочной общей проектной площадью 29,21 кв.м. В соответствии с условиями договора строительство дома осуществляется на земельном участке, принадлежащем ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат», площадью 26593 кв.м, с кадастровым номером №, который находится в залоге у участников долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Советского районного суда <адрес> истцу был выдан исполнительный лист серии ФС № о взыскании с ООО «Волго - Каспийский рыбокомбинат» денежных средств в сумме 2 805 991,59 рублей. ДД.ММ.ГГГГ МОСП по ОИП УФССП по АО возбуждено исполнительное производство. Решение суда до настоящего времени Обществом не исполнено. Впоследствии истцу стало известно, что земельный участок, находящийся в залоге у участников долевого строительства, был снят ответчиком с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ, разделен на пять земельных участков: земельный участок с кадастровым номером 30:12:030079:368 площадью 4534 кв.м., стоимостью 26 172 152,28 рублей, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5700 кв.м., стоимостью 32 902 794 рубля, земельный участок с кадастровым номером № площадью 5297 кв.м., стоимостью 30 582 281,16 рублей, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5226 кв.м., стоимостью 30 166 666,92 рублей, земельный участок с кадастровым номером № площадью 5836 кв.м., стоимостью 33 687 843,12 рублей. На основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» и ООО «Астраханская жилищно-строительная компания», право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № перешло ООО «Астраханская жилищно-строительная компания». Считает действия по разделу и постановке на кадастровый учет земельных участков, а также последующие сделки купли-продажи земельных участков недействительными, ссылаясь на то, что не давал согласия на указанные действия как залогодержатель исходного земельного участка.

С учетом уточнения исковых требований, истец просил суд признать раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 26593 кв.м, недействительным; признать постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» на земельные участки с кадастровыми номерами №, недействительными, признать сделки по государственной регистрации договоров купли - продажи указанных земельных участков между ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» и ООО «Астраханская жилищно-строительная компания» недействительными и применить последствия недействительности ничтожной сделки; взыскать с ООО «Волго - Каспийский рыбокомбинат» денежные средства в сумме 2 805991,59 рублей по исполнительному листу сери ФС № от ДД.ММ.ГГГГ за счет продажи земельных участков с кадастровыми номерами №; взыскать с ответчиков цену иска в сумме 206 163,51 рублей равными частями.

В судебном заседании истец Карасев А.В. заявленные исковые требования с учетом их уточнения поддержал и просил удовлетворить.

Представители ответчиков ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» Краснюк Т.С. и Трошина И.С., Службы строительного надзора <адрес> Самарина О.Б., Управления Росреестра по <адрес> Дубовская Д.П. в судебном заседании исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк Валеева Р.К. возражала против удовлетворения иска, просила отказать.

Представители ответчиков ООО «Астраханская жилищно-­строительная компания», филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес>, третье лицо Полежаев И.В. в судебном заседании не участвовали, извещены надлежащим образом.

Решением Советского районного суда г.Астрахани от 30 октября 2018 года исковые требования Карасева А.В. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Карасев А.В. ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, указывая, что при проведении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации договоров купли-продажи спорных земельных участков отсутствовало его согласие как залогодержателя - участника долевого строительства. Имеющееся в материалах реестрового дела его согласие им не подписывалось. Судом первой инстанции было необоснованно отказано в назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы. Данное согласие было составлено с нарушением пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, поскольку в нём отсутствуют данные о месте нахождения ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат», месте жительстве залогодержателя. Кроме того, судом не дана правовая оценка действиям Службы строительного надзора Астраханской области по неисполнению своих функции государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов.

В апелляционной жалобе третье лицо Полежаев И.В. ставит вопрос об отмене решения суда, указав на отсутствие согласия залогодержателей - участников долевого строительства.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель Управления Росреестра по Астраханской области, ПАО Сбербанк просит решение районного суда оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы – несостоятельными.

На заседание судебной коллегии представители ответчиков ООО «Астраханская жилищно-­строительная компания», филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Астраханской области, Службы строительного надзора Астраханской области, третье лицо Полежаев И.В. не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем, в силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав докладчика, истца Карасева А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя третьего лица Полежаева И.В. – Воронина С.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей ответчиков ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» Шульга А.Н. и Краснюк Т.С., Управления Росреестра по <адрес> Дубовскую Д.П., представителя третьего лица ПАО Сбербанк Валееву Р.К., возражавших против удовлетворения жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Всоответствии со статьей4ФЗ «Об участиивдолевомстроительстве» по договору участиявдолевомстроительствеодна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и послеполученияразрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объектдолевогостроительстваучастникудолевогостроительства, а другая сторона (участник долевогостроительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объектдолевогостроительствапри наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Карасевым А.В. и ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» заключен договор участия в долевом строительстве №/Т-1 на строительство 12 этажного 190 квартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>.

Истцом обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства, предусмотренные п. 4.1 договора в сумме 1 317 000 руб., исполнены в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №/Т-1 и государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона в пользу Карасева А.В.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору №/Т-1 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, адресом строящегося дома является: <адрес>.

По условиям договора Общество (застройщик) обязалось построить на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 26593 кв.м с кадастровым номером № многоквартирный жилой дом и не позднее первого квартала ДД.ММ.ГГГГ года передать Карасеву А.В. квартиру, состоящую из одной комнаты, на седьмом этаже, в третьем подъезде, номер квартиры по проекту №, общей площадью с учетом холодных помещений 43,9 кв.м., общей площадью 38,5 кв.м., в том числе жилой площадью 18.2 кв.м.

В установленный договором срок квартира не была передана Карасеву А.В., в связи с чем он обратился в Советский районный суд <адрес> с иском о расторжении договора участия в долевом строительстве №/Т-1 и взыскании с ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» уплаченных им за квартиру денежных средств и процентов за пользование денежными средствами.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Карасева А.В. удовлетворены.

На основании указанного решения суда ДД.ММ.ГГГГ Карасеву А.В. был выдан исполнительный лист серия ФС № о взыскании с ООО «Волго - Каспийский рыбокомбинат» денежных средств в сумме 2 805 991,59 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по <адрес> возбуждено исполнительное производство в отношении должника ООО «Волго - Каспийский рыбокомбинат» в пользу взыскателя Карасева А.В.

Решение суда до настоящего времени не исполнено.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» обратилось в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о прекращении права на земельный участок с кадастровым номером № в связи с его разделом на земельные участки с кадастровыми номерами №

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о преобразовании земельного участка с кадастровым номером №.

На основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» и ООО «Астраханская жилищно-строительная компания», право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № перешло ООО «Астраханская жилищно-строительная компания».

Карасев А.В., полагая, что раздел исходного земельного участка и постановка на кадастровый учет вновь образованных земельных участков, а также совершение сделок купли-продажи в отношении них, осуществлены с нарушением действующего законодательства, поскольку совершены без его письменного согласия как залогодержателя, обратился в суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что при постановке на кадастровый учет спорных земельных участков органом кадастрового учета не было допущено нарушений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», а также из того, что их образование и совершение последующих сделок купли-продажи, не привело к нарушению прав и законных интересов истца.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Залог земельного участка возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Согласно пункту 1 статьи 13 указанного Федерального закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, в соответствии с указанным законом залогом в пользу участников долевого строительства обременяется весь принадлежащий застройщику земельный участок, на котором им ведется строительство.

Сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки регулируется положениями ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации

Разъясняя применение правил названной статьи в отношении такого обременения как залог, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в п. 10 Постановления Пленума от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", указал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Как следует из материалов дела, предметом ипотеки по настоящему делу является право собственности на земельный участок застройщика - ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» с кадастровым номером №, которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

В результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером №, образованные земельные участки сохранили обременение в пользу участников долевого строительства и других залогодержателей, в том числе и Карасева А.В., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в данном случае, права и законные интересы Карасева А.В., как залогодержателя исходного земельного участка, не нарушаются, поскольку у него сохраняется право залога на образованные в результате раздела земельные участки.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В пунктах 1 и 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по факту поступления заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

При оставлении залогодержателем предмета залога за собой в качестве основания совершения записи о погашении ипотеки выступает факт прекращения ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице применительно к статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Данные нормы предполагают, что объем заложенного имущества не изменяется, меняется только его правообладатель, а это никак не нарушает право залогодержателя.

Как следует из материалов дела, при решении вопроса о проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки к ООО «АЖСК» во всех договорах купли - продажи отражено обременение в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства.

В силу вышеуказанных положений Закона N 214-ФЗ, Закона «Об ипотеке», п.10 Постановления Пленума от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» ничтожность договора продажи застройщиком земельного участка иному лицу не следует при наличии ипотеки в силу закона в отношении данного объекта недвижимости в пользу участников долевого строительства. Отсутствие согласия участника долевого строительства на продажу земельного участка, находящегося в собственности застройщика, в этом случае не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельные участки с сохранением ипотеки в пользу участника долевого строительства.

Оценив представленные доказательства, принимая во внимание, что право залога истца, как гарантия исполнения обязательств застройщика перешло на вновь сформированные, в том числе и на отчужденные земельныеучастки, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемые действия являются законными, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о признании сделок купли-продажи земельных участков недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав истца, нарушенных, по его мнению, разделом спорного земельного участка, постановкой на кадастровый учет, а также переходом прав на них ООО «Астраханская жилищно-строительная компания», в связи с чем, доводы апелляционных жалоб заявителей об отсутствии согласия залогодержателя на указанные действия, подлежат отклонению на основании вышеизложенного.

Доводы истца о том, что согласие, имеющееся в материалах реестрового дела было составлено с нарушением пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, поскольку в нём отсутствуют данные о месте нахождения ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат», месте жительстве залогодержателя являются несостоятельными, поскольку действующее законодательство Российской Федерации не содержит каких-либо специальных требований применительно к его форме.

Не соглашается судебная коллегия и с доводом жалобы об отсутствии правовой оценки в решении суда первой инстанции действиям Службы строительного надзора Астраханской области по неисполнению своих функции государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов, поскольку как следует из искового заявления, требования к данному ответчику истцом не заявлялись.

В целом доводы жалоб направлены на иную правовую оценку выводов суда первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки районного суда, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права и подлежат отклонению.

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, и иное толкование закона; они не содержат ссылки на новые обстоятельства, которые не были предметом исследования суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к отмене судебного решения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г.Астрахани от 30 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Карасева А. В., Полежаева И. В. – без удовлетворения.

Председательствующий: А.А. Беляков

Судьи областного суда: А.М. Метелева

Л.В. Чуб