Решение по делу № 2а-424/2017 от 11.07.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 августа 2017 года с.Шигоны

Шигонский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Полянского А.Ю.,

при секретаре Логиновой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-424 по административному исковому заявлению Селиверстовой Г.С. к Администрации муниципального района Шигонский Самарской области об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в аренду и возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка на новый срок,

Установил:

Селиверстова Г.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Администрации муниципального района Шигонский Самарской области, в котором, с учетом уточнения исковых требований, просила признать незаконными действия администрации района в виде содержащегося в письме № 1933 от 06.07.2017 года отказа в предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и возложении на административного ответчика обязанности по заключению договора аренды указанного земельного участка на срок 5 лет.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с муниципальным районом Шигонский в лице руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом (далее – КУМИ), ей в аренду на срок по ДД.ММ.ГГГГ предоставлен указанный выше земельный участок площадью 1500 кв.м. из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Согласно условиям п. 4.3.2 договора по истечении срока его действия арендатор вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора. ДД.ММ.ГГГГ в Отделе архитектуры и градостроительства ей выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке жилого дома сроком на 10 лет. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Администрацию муниципального района Шигонский с заявлением о продлении договора аренды сроком на 5 лет, на который ДД.ММ.ГГГГ ею получен ответ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду. В письме администрации района от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на разъяснения Министерства строительства Самарской области указано, что земельный участок может быть предоставлен в аренду на новый срок без торгов собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства. С учетом положений п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 4.3.2 договора аренды считает отказ в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок незаконным.

В судебном заседании административный истец Селиверстова Г.С. уточненный иск поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнив, что надлежаще исполняет обязанности, предусмотренные договором аренды. На основании выданного ей разрешения на строительство она построила на арендованном земельном участке капитальные объекты: хозблоки, гараж, летнюю кухню, ведет строительство жилого дома (возведены подвал, перекрытие, цокольный этаж). КУМИ выставил ей счет на оплату арендной платы за весь 2017 год, который ею оплачен, что свидетельствует о намерении ответчика продлить арендные отношения. Администрация района не уведомляла ее о прекращении действия договора аренды. В связи с оспариваемым отказом она не сможет завершить строительство жилого дома, ей будет отключена электроэнергия. Право собственности на объекты, возведенные на арендованном участке, в ЕГРН не зарегистрировано. На хозяйственные постройки она право регистрировать не намерена, а на жилой дом будет регистрировать право после завершения строительства, поскольку степень его готовности слишком мала.

В ходе судебного разбирательства представитель административного ответчика по доверенности Шляхтин М.Е. с административным иском не согласился. Пояснил, что договор аренды спорного земельного участка был заключен ДД.ММ.ГГГГ без проведения торгов на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Письмом № 1933 от 06.07.2017 года администрация муниципального района отказала Селиверстовой Г.С. в продлении договора аренды указанного выше земельного участка в связи с тем, что истец не предоставила документы, подтверждающие ее право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке. Договором аренды не предусмотрено правило о пролонгации срока действия договора путем подачи соответствующего заявления. Спорный участок находится в государственной собственности, которая не разграничена, право собственности на него не зарегистрировано, поэтому распоряжаться этим земельным участком должна районная администрация. Участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. Наличие строений капитального характера на спорном земельном участке, законность их возведения и принадлежность Селиверстовой Г.С. не оспаривает. Претензий по нарушению условий договора аренды, в том числе ненадлежащему использованию земельного участка и внесению арендной платы, к Селиверстовой Г.С. нет. Другие лица, претендующие на приобретение спорного участка, отсутствуют. Намерений распорядиться земельным участком в пользу других лиц администрация района не имеет. Согласно полученным администрацией района разъяснениям Министерства строительства Самарской области, содержащимся в письме от 29.06.2017 года, заключение с истцом договора аренды земельного участка на новый срок возможно только в случае регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. В настоящее время возможна продажа земельного участка истцу с торгов на общих условиях.

Представитель заинтересованного лица КУМИ муниципального района Шигонский – его руководитель Бондарь З.И. в судебном заседании оставила разрешение административного иска на усмотрение суда, дала в целом аналогичные сторонам пояснения. Дополнила, что выставленный КУМИ Селиверстовой Г.С. счет на оплату арендной платы за весь 2017 год будет скорректирован с учетом прекращения арендных отношений.

Выслушав объяснения участвующих деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно ч. 11 ст. 226 КАС РФ на административного истца возложена обязанность представить доказательства нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца и соблюдения срока обращения в суд; на административного ответчика возложена обязанность представить доказательства соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; наличие оснований для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствия содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как предусмотрено ч. 2 ст. 227 КАС РФ, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Из анализа вышеуказанных положений следует, что для принятия судом решения о признании действий (бездействий) незаконными необходимо наличие двух условий - несоответствие действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца.

По мнению суда, административный истец представила достаточные доказательства в обоснование части заявленных требований, в том числе нарушения ее прав оспариваемым решением, тогда как административным ответчиком надлежащих доказательств наличия оснований для принятия оспариваемого решения не представлено.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, на основании постановления Администрации муниципального района Шигонский № от ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным районом Шигонский и Селиверстовой Г.С. в тот же день был заключен договор аренды (л.д.7-10), согласно которому ей в аренду на срок по ДД.ММ.ГГГГ без проведения торгов предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м., из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д.13).

В соответствии с подп. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно п. 4.3.2 договора аренды по истечении срока его действия арендатор вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.

Судом установлено, что уведомление о прекращении действия договора аренды администрация района Селиверстовой Г.С. не направляла; в судебном порядке договор не расторгался.

Как следует из материалов дела и пояснений участвующих в деле лиц, ДД.ММ.ГГГГ КУМИ выставил истцу счет (л.д.27) на оплату арендной платы за весь 2017 год, который ею оплачен ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30).

Согласно выписке из ЕГРН (л.д.49-50) указанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. В ЕГРН сведения о регистрации права собственности на данный участок отсутствуют; внесена запись о регистрации права аренды истца на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Отделом архитектуры и градостроительства истцу выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке объекта капитального строительства - жилого дома (л.д.14). Срок действия данного разрешения указан десять лет.

Как следует из материалов дела, в частности, акта обследования здания для определения основного параметра (л.д.22-26, 47-48), составленного ДД.ММ.ГГГГ Шигонским филиалом ГУП СО «ЦТИ», административным истцом на арендованном земельном участке построены несколько объектов капитального строительства – хозблоки, гараж, летнюю кухню, ведется строительство жилого дома площадью около 170 кв.м. Указанные объекты имеют предусмотренные п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ признаки недвижимых вещей, поскольку они прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Принадлежность возведенных строений административному истцу ответчик не оспаривает.

Строительство жилого дома не завершено, он не введен в эксплуатацию. Право собственности на объекты недвижимости, размещенные на спорном участке, в том числе незавершенный строительством жилой дом, в установленном порядке не зарегистрировано. Данные обстоятельства никем по делу не оспариваются.

ДД.ММ.ГГГГ, в предусмотренный п. 4.3.2 договора аренды срок, Селиверстова Г.С. обратилась в Администрацию муниципального района Шигонский с заявлением о продлении договора аренды сроком на 5 лет.

В оспариваемом отказе, содержащемся в письме Администрации муниципального района Шигонский № 1933 от 06.07.2017 года (л.д.15-17), со ссылкой на разъяснения Министерства строительства Самарской области (л.д.33-35) и положения ст. 39.6 Земельного кодекса РФ указано, что земельный участок не может быть предоставлен в аренду на новый срок для завершения строительства без торгов, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано.

В силу ч. 1 ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

С административным иском об оспаривании указанного выше отказа в предоставлении участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ Селиверстова Г.С. обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с соблюдением предусмотренного законом срока.

Как в момент вынесения оспариваемого решения, так и в настоящее время Администрация муниципального района Шигонский, являясь исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, обладала и обладает полномочиями по распоряжению и предоставлению земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ч. 2 ст. 40, п. 15 ст. 41 Устава района (л.д.52-66). Данное обстоятельство никем по делу не оспаривается.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ст. 621 Гражданского Кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 данного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта (собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности), в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития РФ № 1 от 12.01.2015 года.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Доводы административного истца о фактическом строительстве объекта на предоставленном ей в аренду земельном участке подтверждаются материалами дела и ответчиком не оспорены.

По окончании срока договора Селиверстова Г.С. продолжала пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, вопреки приведенным выше доводам административного ответчика, в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ Селиверстова Г.С. имела право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства на срок три года.

В связи с изложенным суд полагает необходимым исковые требования Селиверстовой Г.С. о признании незаконным отказа ответчика в предоставлении ей в аренду земельного участка удовлетворить.

Как установлено п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должны содержаться: указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия). В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

В силу ч. 9 ст. 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

Суд не находит законных оснований для удовлетворения требований в части обязания администрации района заключить с истцом договор аренды земельного участка. Такое судебное решение было бы неисполнимым, поскольку условия договора аренды должны быть согласованы сторонами.

Кроме того, п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

Одновременно в п. 1 ст. 25 указанного Кодекса закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, одним из которых согласно подп. 2 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ являются акты государственных органов и органов местного самоуправления.

Право на земельный участок на основании акта государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица приобретается и регистрируется гражданами и юридическими лицами своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, судебный акт не может подменять собой решение органа в области распоряжения земельными участками, поскольку принятие решения о распоряжении земельными участками осуществляется уполномоченным органом в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации.

Исходя из изложенных выше положений законодательства и обстоятельств дела, в целях восстановления нарушенных прав истца суд полагает необходимым возложить на административного ответчика обязанность в десятидневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу возобновить рассмотрение заявления Селиверстовой Г.С. о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, а также сообщить об исполнении решения по делу в суд и административному истцу.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Селиверстовой Г.С. удовлетворить частично.

Признать незаконным выраженный в письме Администрации муниципального района Шигонский Самарской области № 1933 от 06.07.2017 года отказ в предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Администрацию муниципального района Шигонский Самарской области в 10-дневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу возобновить рассмотрение заявления Селиверстовой Г.С. о заключении договора аренды указанного земельного участка на новый срок.

В удовлетворении остальной части исковых требований Селиверстовой Г.С. отказать.

Возложить на Администрацию муниципального района Шигонский Самарской области обязанность сообщить об исполнении настоящего решения в суд и административному истцу в течение одного месяца и десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда через Шигонский районный суд.

Решение вынесено в окончательной форме 08.08.2017 года.

Председательствующий А.Ю.Полянский