Решение от 19.03.2018 по делу № 2-83/2018 от 13.10.2017

№ 2-83/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«19» марта 2018 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Кабельковой В.Б.,

при секретаре Зыбиной Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шахбазовой Флюры Казимировны к Максимовой Марии Николаевне об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств,

установил:

Шахбазова Ф.К. обратилась в суд с иском к Максимовой М.Н. об уменьшении покупной цены, в обоснование требований указав следующее. <дата> между Максимовой М.Н. и Кириченко Л.Н., действующей от имени истца, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по пер. Нескучный, д. 15 в г. Новочеркасске Ростовской области. Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что недвижимое имущество будет передаваться в следующем состоянии: металлопластиковые окна, индивидуальный котел отопления, теплые полы в санузле, кухне, коридоре, зале, в спальнях, выводы канализации и водоснабжения, металлическая входная дверь, межкомнатные перегородки, установка гипсокартоновой стены между залом и коридором, входные ступеньки, крыша из металлочерепицы, утепленная крыша, паро- и теплоизоляция крыши, стяжка полов, ввод электроэнергии в дом, оборудованная сливная яма, отмостка дома, подшивка потолка, натяжной потолок, штукатурка санузла, ввод в дом газа для отопления дома до <дата>, забор, установка двух светильников у дома, при проведении магистрали водовода по улице, сделать ввод воды в дом. <дата> был заключен договор купли-продажи жилого дома по пер. Нескучный, д. 15 в г. Новочеркасске Ростовской области. Цена жилого дома, указанная в договоре составила 500000 рублей. Фактически недвижимое имущество было приобретено истцом за <данные изъяты>, что подтверждается составленной ответчиком распиской. Условия договора купли-продажи ответчиком не выполнены, в процессе эксплуатации жилого дома, появились существенные недостатки строения, которые могут угрожать жизни и здоровью истца и ее семьи. Ранее истец обращалась в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи от <дата>. Определением суда назначалась судебная строительно-техническая экспертиза. В соответствии с заключением Ростовского Центра Судебных Экспертиз № № от <дата> жилой дом, расположенный по пер. Нескучный, 15 в г. Новочеркасске Ростовской области не соответствует действующей нормативной документации, а именно: в части конструктивной надежности (механической безопасности), так как были выявлены такие дефекты и деформации основных несущих строительных конструкций здания, которые свидетельствуют о снижении несущей способности данных конструкций; в части нормативного функционирования инженерных коммуникаций не соответствует требованиям СП, так как канализационная система смонтирована с контруклоном, затруднен сброс жидкости в сливную яму и происходит «застой» стоков; в части обеспечения благоприятного температурно-влажностного режима не соответствует требованиям СП, выявлено начало развития плесневелых (грибковых) образований. Отступления от СНиП повлияли на прочность конструкции и безопасность эксплуатации жилого дома следующим образом: прочностные характеристики строительных конструкций снижены относительно нормативных значений, а фактическое техническое состояние инженерных сетей не гарантирует безопасность эксплуатации здания, в случае не устранения данных выявленных недостатков. Имеется разрушение жилого дома, выражающееся в трещинах в стенах и отмостки, которые являются следствием просадки грунтового основания в совокупности с нарушением технологии производства работ. Исследуемый объект может создавать угрозу жизни и здоровью граждан при дальнейшей эксплуатации, без проведения мер по устранению выявленных недостатков. Причинно-следственной связи между появлением дефектов (недостатков) исследуемого жилого дома и его неправильной эксплуатацией не выявлено. Таким образом, недостатки, обнаруженные истцом в ходе эксплуатации жилого дома, возникли при возведении данного дома и не могли быть определены истцом при визуальном осмотре дома в момент заключения договора купли-продажи. Указанные недостатки являются существенными. В настоящее время проданный истцу ответчиком дом продолжает разрушаться. Так, в декабре 2016 года в кухне лопнул натяжной потолок, в потолке образовалась дыра. Обнаружилось, что крыша не оборудована паро- и теплоизоляцией предусмотренных по договору. Трещины в доме увеличиваются.

В связи с чем, истец просила суд уменьшить покупную цену жилого дома по пер. Нескучному, 15 в г.Новочеркасске, для ее определения назначив судебную экспертизу. Взыскать сумму уменьшения покупной цены с Максимовой М.Н.

Истец Шахбазова Ф.К. и ее представитель адвокат Пищейко И.Ф. в судебном заседании уточнили исковые требования с учетом выводов судебной экспертизы, просили суд уменьшить покупную цену жилого дома по пер. Нескучному, 15 в г. Новочеркасске на 512244 руб., взыскать указанную денежную сумму с Максимовой М.Н.

Ответчик Максимова М.Н., надлежащим образом уведомленная о времени и месте слушания по делу посредством смс-извещения, в судебное заседание не явилась. Доказательств уважительности неявки, ходатайств не представила.

Изучив доводы искового заявления, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав истца и ее представителя, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между Максимовой М.Н. и Кириченко Л.Н., действующей в интересах Шахбазовой Ф.К. по доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома, общей площадью 114,5 кв.м, кадастровый (условный) номер №, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, пер. Нескучный, 15.

Пунктом 8.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости предусмотрено, что недвижимое имущество будет передаваться в следующем состоянии: ввод воды в дом (скважина), окна металлопластиковые, индивидуальный котел отопления, теплые полы в следующих комнатах: санузел, кухня, коридор, зал и 2 спальни, выводы канализации и водоснабжения, металлическая входная дверь, межкомнатные перегородки, входные ступеньки, крыша металлочерепица, утепление крыши, паро и тепло изоляция крыши, стяжка полов, ввод электроэнергии в дом, оборудованная сливная яма, отмостка дома, ориентировочная высота потолков 2,8 м, подшивка потолка, забор с 2 сторон из профиля, натяжной потолок, штукатурка сан. узла, ввод в дом газа для отопления дома до <дата>, установка 2-х светильников у дома, при проведении магистрали водовода по улице, сделать ввод воды в дом, установка гипсокартонной стены между залом и коридором, осуществить выкуп земельного участка, на котором расположен данный жилой дом и передать его покупателю.

<дата> между Максимовой М.Н. и Шахбазовой Ф.К. был заключен договор купли-продажи указанного жилого дома.

Стоимость приобретаемого недвижимое имущество была оговорена и согласована сторонами в размере <данные изъяты> руб. Расчет по договору купли-продажи жилого дома произведен полностью.

Изложенные обстоятельства подтверждены сторонами в судебном заседании.

Право собственности на жилой дом площадью 114,5 кв.м, расположенный по пер. Нескучный, 15 в г. Новочеркасске Ростовской области зарегистрировано Шахбазовой Ф.К. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Пунктом 5 договора купли-продажи жилого дома от <дата> предусмотрено, что покупатель удовлетворена качественным состоянием жилого дома, установленного путем его осмотра перед заключением договора, и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец.

Имущество передано продавцом и принято покупателем до подписания договора (п.6 договора купли-продажи от 15.07.2014г.).

Доводы искового заявления об уменьшении покупной цены обосновывает тем, что в ходе эксплуатации жилого дома выявлены скрытые существенные недостатки, сумму стоимости которых истец просит взыскать с ответчика.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Поскольку в главе 30 ГК РФ не содержится норм о сроке исковой давности, таким образом, по настоящему спору он составляет три года и исчисляется по общим правилам, то есть с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, по правилам статьи 196 и пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи жилого дома по пер. Нескучному, 15 в г. Новочеркасске заключен <дата> истец обратилась в суд с иском <дата>, то есть с пропуском срока исковой давности.

Шахбазовой Ф.К. заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока для обращения в суд за защитой нарушенного права.

В силу ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, имущественное положение истца, ее состояние здоровья, неграмотность, нахождение на иждивении истца недееспособного Шахбазова М.С., а так же то, что с настоящими исковыми требованиями Шахбазова Ф.К. обратилась в суд спустя менее 3 месяцев с момента истечения срока исковой давности, суд приходит к выводу о возможности восстановления истцу процессуального срока для предъявления настоящих исковых требований.

В целях определения наличия недостатков объекта недвижимости, разрешения вопроса о соразмерном уменьшении покупной цены исходя из заявленных истцом требований, по ходатайству истца судом была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

По итогам проведения судебной строительно-технической экспертизы комиссией специалистов Центра строительной экспертизы и оценки составлено заключение № №, которым выявлены недостатки жилого дома и определен характер их происхождения и описаны способы их устранения.

Согласно выводам экспертов, в жилом доме по пер. Нескучный, 15 в г. Новочеркасске Ростовской области обнаружены следующие недостатки:

- наклонные трещины в штукатурном слое фасадных стен, шириной раскрытия до 1,0 мм; наклонные трещины в штукатурном слое внутренних стен, шириной раскрытия до 1,0 мм, образование которых обусловлено разным коэффициентом температурного расширения и плотности материалов (керамического камня и штукатурного слоя);

- недостаточная ширина отмостки. Причиной чего является соответствующее проектное решение;

- вертикальная трещина в стене, шириной раскрытия до 3,0 мм. Образование данного дефекта обусловлено неравномерной осадкой фундамента и отсутствием внутренней жесткости здания;

- скопление конденсата, образование грибка и плесени, причиной чего является неверное решение по оборудованию системы отопления «теплый пол» и отсутствием радиаторов под оконными проемами. Расстояние от «холодной» стены с оконным проемом до первой тепло-несущей трубы «теплого пола» составляет 650 - 700 мм, в результате чего вдоль стен образуется мостик холода, в следствии разность температур и образование конденсата;

- следы замачивания, образование грибка и плесени, в результате проникновения внешних атмосферных осадков, промерзание наружной стены;

- нарушение целостности натяжного потолка. Причинно-следственная связь не установлена, так как данный дефект мог образоваться как вследствие механического воздействия, так и в результате неправильной врезки потолочного светильника;

- отсутствие теплоизоляционного слоя в межстропильном пространстве кровельной системы здания и недостаточная толщина теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия здания, обусловленные проектным решением.

Экспертом установлено, что выявленные недостатки и повреждения образованны в результате ненадлежащего качества объекта недвижимости, за исключением дефекта ДВ-3 - «нарушение целостности натяжного потолка в помещении кухни», установить причинно-следственное образование, которого не представилось возможным.

Экспертами Центра строительной экспертизы и оценки разработаны рекомендации для дальнейшей нормальной эксплуатации здания в виде ряда строительно-технических мероприятий.

Рыночная стоимость жилого дома по адресу: пер. Нескучный №15 в г. Новочеркасске Ростовской области, на момент заключения договора купли-продажи от <дата> определена в размере <данные изъяты> руб. Общая стоимость восстановительных работ и материалов для устранения недостатков выявленных в конструкциях жилого дома литер «А» по пер. Нескучный №15 в г. Новочеркасске определена в размере <данные изъяты> руб.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с пунктом 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

При разрешении данного спора, суд считает возможным положить в основу решения суда результаты судебной экспертизы, выполненной экспертами Центра строительной экспертизы и оценки, поскольку заключение соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной ст. ст. 59, 60 ГПК РФ.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что материалами дела, выводами проведенной судебной экспертизы, подтверждаются доводы истца о наличии в приобретенном жилом доме по договору купли-продажи от <дата>, заключенному с Максимовой М.Н., скрытых недостатков, выявленных истцом после покупки дома.

Таким образом, имеющимися в деле доказательствами подтверждается наличие скрытых недостатков жилого помещения, о которых истец не знала и знать не могла.

Поскольку указанные недостатки носили скрытый характер и не были оговорены в договоре купли-продажи, суд признает обоснованными требования истца о применении к рассматриваемым правоотношениям установленных п. l ст. 475 ГК РФ последствий продажи товара с недостатками, не оговоренными продавцом - уменьшении покупной цены дома.

Вместе с тем, разрешения вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца суммы уменьшения покупной цены суд исходит из следующего.

Как установлено судом и не отрицалось сторонами, жилой дом литер «А» по пер. Нескучному 5 в г. Новочеркасске приобретен Шахбазовой Ф.К. за <данные изъяты> руб.

В соответствии с выводами судебной строительно-технической экспертизы комиссией специалистов Центра строительной экспертизы и оценки составлено заключение № № рыночная стоимость жилого дома по пер. Нескучному 5 в г. Новочеркасске Ростовской области, на момент заключения договора купли-продажи от <дата>, определена в размере <данные изъяты> руб. Общая стоимость восстановительных работ и материалов для устранения выявленных недостатков составила <данные изъяты> руб.

Таким образом, рыночная стоимость жилого дома литер «А» по пер. Нескучному, 15 в г. Новочеркасске на дату заключения договора купли-продажи от <дата> с учетом восстановительных работ и материалов для устранения выявленных недостатков составила <данные изъяты> руб.

Следовательно, определенная сторонами и оплаченая Шахбазовой Ф.К. денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. соответствует стоимости жилого дома на дату заключения договора купли-продажи от <дата> с учетом восстановительных работ и материалов для устранения выявленных недостатков, а именно в сумме <данные изъяты> <данные изъяты> руб.

Таким образом, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных сумм в счет уменьшения покупной цены объекта недвижимости. В связи с чем, требования искового заявления удовлетворению не подлежат.

При рассмотрении вопрос о распределении по делу судебных расходов суд исходит из следующего.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно абзацу второму статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как усматривается из материалов дела, судебная экспертиза до настоящего времени не оплачена, в связи с чем, представлено ходатайство руководителя «ЦСЭО» о взыскании расходов на ее проведения в размере <данные изъяты> руб.

Поскольку при рассмотрении дела в основу решения суда положены выводы судебной экспертизы, а в требованиях иска отказано, суд полагает подлежащим взыскать с истца судебные расходы по оплате услуг эксперта.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, - ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 30000 (░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░ 00 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 22 ░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░: