Решение по делу № 11-8110/2023 от 26.05.2023

№ 11-8110/2023 Судья Субботина У.В.

Дело № 2-528/2022

74RS0020-01-2022-000489-86

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 июля 2023 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей      Чиньковой Н.В., Бас И.В.,

при секретаре Нестеровой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Васина Александра Владимировича на решение Катав-Ивановского городского суда Челябинской области от 16 ноября 2022 года по иску Васина Александра Владимировича к Аксёновой Ольге Евгеньевне о государственной регистрации залога (ипотеки) жилого дома и земельного участка.

Заслушав доклад судьи Чиньковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения истца Васина А.В. и его представителя Мохначева Е.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика Аксёнову О.Е. и ее представителя Митряеву Т.С., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Васин А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Аксёновой О.Е. о государственной регистрации залога (ипотеки) объектов недвижимости.

В обосновании исковых требований указано, что по расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, в лице действующей за нее на основании доверенности Аксёновой О.Е., получила от Васина А.В. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей под залог жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, о чем составлен договор залога жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны ДД.ММ.ГГГГ пришли в МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию ипотеки, однако сторона заемщика уклонилась от регистрации и в тот же день продала жилой дом и земельный участок по договору ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом договора ипотеки в свою собственность. ДД.ММ.ГГГГ залогодатель по договору ипотеки - ФИО6 умерла, единственным наследником после ее смерти является Аксёнова О.Е.

Приняв наследство, Аксёнова О.Е. оспорила договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные в отношении предмета ипотеки – жилого дома и земельного участка.

Решением Катав-Ивановского городского суда, вступившим в законную силу 23 июня 2022 года, названные договоры купли-продажи признаны недействительными.

ДД.ММ.ГГГГ Аксёнова О.Е. стала должником по расписке от ДД.ММ.ГГГГ и стороной договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства, полученные ФИО6, не возвращены до настоящего времени. Договор ипотеки действует до полного исполнения сторонами обязательств по нему, составлен в надлежащей письменной форме, для придания юридической силы договору залога недвижимого имущества необходимо было провести его государственную регистрацию. Залогодатель уклонился от исполнения обязательства по регистрации договора залога. К наследнику залогодателя переходят все обязательства наследодателя, в т.ч. по договору залога.

Просит принять решение о государственной регистрации залога (ипотеки) жилого дома площадью 149,6 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, и земельного участка площадью 1500 +-14 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый № по договору залога жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. в пользу Васина А.В. в обеспечение исполнения обязательств по расписке от ДД.ММ.ГГГГг. на сумму <данные изъяты> рублей (л.д.8-10 том 1).

В судебном заседании истец Васин А.В. на удовлетворении исковых требований настаивал. Дополнительно пояснил, что расписка и договор залога составлены от ДД.ММ.ГГГГ, однако денежные средства по договору займа были переданы Аксеновой О.Е. ДД.ММ.ГГГГ возле здания МФЦ в <адрес>.

Представитель истца – Мохначев Е.А. в судебном заседании иск поддержал, просил его удовлетворить, приводя основания, изложенные в иске. Также указал, что срок давности по требованию о регистрации залога не истек, т.к. с ДД.ММ.ГГГГ Васин А.В. являлся собственником недвижимого имущества, являющегося предметом залога, которое приобрел по договору купли-продажи у ФИО7, следовательно, оснований для регистрации залога у него не было.

Ответчик Аксёнова О.Е., действующая в своем интересе, а также в интересах несовершеннолетних детей ФИО12, ФИО13, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что является единственной наследницей своей матери - ФИО6 Договор залога жилого дома и земельного участка и расписку в получении денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей она подписала ДД.ММ.ГГГГ, но денежные средства Васин А.В. ей не передал. Подписывая договор и расписку, без передачи денежных средств, она доверяла Васину А.В., полагая, что денежные средства будут переданы позже, как обещал Васин А.В., после регистрации залога. При этом, Васин А.В. сопровождал ее в МФЦ <адрес>, где присутствовал при подписании договора купли-продажи между ней и ФИО7 на спорное имущество, знал о заключаемой сделке, о передаче ФИО7 ей денежных средств, в случае возврата которых, ФИО7 обещал оформить переход права собственности на жилой дом и земельный участок вновь в собственность ФИО6

Представитель ответчика – Митряева Т.С. возражала против удовлетворения иска, указав, что договор займа является безденежным.

Третье лицо Аксенов С.П., действующий за себя и несовершеннолетнего Аксенова С.П., представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены.

Суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Васин А.В. просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Указывает, что суд первой инстанции неправомерно вышел за пределы заявленных требований, давая оценку реальности сделки займа в отношении, которого имеется иной судебный спор, а также сделал вывод о безденежности договора займа. Считает, что представил надлежащие доказательства передачи денежных средств ответчику и доказал наличие у него денежной суммы. Указывает, что поскольку долговая расписка находится у займодавца, это свидетельствует о неисполнении денежного обязательства со стороны заемщика. Считает, что само по себе наличие между сторонами иных правоотношений не означает невозможность отношений займа, а безденежность должна подтверждаться не только объяснениями должника. Выражает несогласие с выводов суда о непоследовательности поведения истца, поскольку он не является профессиональным участником заемных отношений и предпринимал все возможные меры для защиты своих прав.

В возражениях на апелляционную жалобу Аксёнова О.Е. просит оставить решение Катав-Ивановского городского суда Челябинской области ль 16 ноября 2022 года без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав объяснения истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Аксеновой О.Е., действующей по доверенности за ФИО6, и Васиным А.В. заключен договор залога жилого дома и земельного участка.

В разделе договора «Предмет» стороны указали, что залогодатель получил от залогодержателя деньги в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается полученной распиской. Залогодатель передал, а залогодержатель принял в качестве залога жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Все правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок переданы залогодателем и залогодержателем в оригиналах при подписании договора.

В разделе «Существенные условия договора», стороны указали, что денежные средства, переданные наличными в сумме <данные изъяты> рублей до подписания договора, должны быть переданы залогодержателю до ДД.ММ.ГГГГ. При подписании договора залогодатель передает все правоустанавливающие документы на указанное имущество залогодержателю, а при нарушении указанного срока договора по согласию сторон данное имущество в одностороннем порядке переходит в собственность залогодержателя. При регистрации указанного имущества в Росреестре данная сделка будет происходить в одностороннем порядке только в присутствии залогодержателя.

Также сторонами установлено, что договор заключается на 10 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и действует до его полного исполнения (л.д. 80 том 1).

К договору приложена расписка в получении денежных средств к договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Аксёнова О.Е., действующая по доверенности за ФИО6, получила денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в качестве оплаты залога за жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> (л.д. 12 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между Аксёновой О.Е., действующей по доверенности за ФИО6, и ФИО7, заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного имущества заключен договор купли-продажи между ФИО7 и Васиным А.В.

Решением Катав-Ивановского городского суда Челябинской области от 22 декабря 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 23 июня 2022 года, по иску Аксёновой О.Е. договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ признаны недействительными (притворными) сделками, судом применены последствия недействительности сделок путем возврата сторон в первоначальное положение, прекращено право собственности ФИО7, Васина А.В. на жилой дом и земельный участок. Названные жилой дом и земельный участок включены в наследственную массу после смерти матери Аксёновой О.Е. - ФИО6, умершей ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36-47 том 1).

Указанными судебными актами установлено, что в рамках уголовного дела, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, ФИО7 пояснил, что предоставлял ранее и вновь предоставил Аксёновой О.Е. денежные средства под проценты, под залог недвижимости. Обращение Аксёновой О.Е. от ДД.ММ.ГГГГ было оформлено договором купли-продажи. Аналогичные пояснения даны ФИО7 при проведении доследственной проверки по заявлению Аксеновой О.Е. по факту вымогательства. Также данные обстоятельства подтверждены аудио записями разговоров с участием ФИО7

В судебном заседании суда первой инстанции из аудио-, видеозаписей с участием Васина А.В., установлено, что Аксёновой О.Е. нужны были деньги, она получила их от ФИО7 под залог дома. На момент совершения сделки между ФИО7 и Васиным А.В., последнему было известно о том, что вместо залога был оформлен договор купли-продажи дома и земельного участка, Васин А.В. «выкупал» долг Аксёновой О.Е. у ФИО7

Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 165, 432, 329, 334, 337, 807, 808, 812 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», учитывая имеющиеся противоречия в дате расписки и указываемой Васиным А.В. датой передачи денежных средств, а также с учетом того, что Аксёнова О.Е. факт передачи денежных средств отрицала, при наличии явной непоследовательности действий Васина А.В., как займодавца по договору займа и залогодержателя имущества, ставшего предметом другой сделки по его отчуждению, о чем Васин А.В. был осведомлен, нашел обоснованными доводы ответчика Аксёновой О.Е. о безденежности договора займа.

Приняв во внимание, что сумма займа фактически Аксёновой О.Е. ДД.ММ.ГГГГ не передавалась, суд пришел к выводу о том, что поскольку договор займа ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами не был, следовательно, залог недвижимого имущества, как обеспечительное обязательство, в данном случае является незаключенным, и государственной регистрации не подлежит, в связи с чем, в удовлетворении иска отказал.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Васина А.В. о государственной регистрации залога жилого дома и земельного участка.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1).

    Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (пункт 3).

    Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 11, 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» для возникновения залога на основании договора стороны должны согласовать условие о предмете залога и условия, позволяющие определить обеспечиваемое требование, - его существо, размер и срок исполнения, которые могут быть изложены как в самом договоре залога, так и посредством отсылки к договору, из которого возникает обеспечиваемое обязательство (пункт 1 статьи 339 ГК РФ, пункт 1 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе, если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.

    В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

    Вместе с тем, в представленном истцом Васиным А.В. договоре залоге недвижимого имущества оценка предмета залога сторонами не указана.

    Пояснения Васина А.В. и его представителя Мохначева Е.А. в суде апелляционной инстанции о том, что оценка предмета залога составляет <данные изъяты> рублей - сумму, указанную в расписке, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку таких условий договор залога не содержит.

    Аксёнова О.Е. и ее представитель Митряева Е.А. в суде апелляционной инстанции с суммой оценки заложенного имущества, указанной Васиным А.В. не согласились, утверждая, что стоимость объектов недвижимости значительно выше.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что в договоре залога недвижимого имущества, в отношении которого Васиным А.В. заявлены требования о его регистрации, отсутствует условие об оценке предмета договора, стороны по всем существенным условиям договора залога к соглашению не пришли, указанный договор считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит, в связи с чем, основания для удовлетворения требований Васина А.В. отсутствуют.

Выводы суда о безднежности договора займа, в обоснование которого Васиным А.В. представлена расписка о получении Аксёновой О.Е. денежных средств, являются преждевременными, поскольку в настоящее время в производстве Катав-Ивановского городского суда находится гражданское дело по иску Васина А.В. к Аксёновой О.Е. о взыскании денежных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, указанное обстоятельство является юридически значимым и подлежит доказыванию при рассмотрении данного спора.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Катав-Ивановского городского суда Челябинской области от 16 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Васина Александра Владимировича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи