Решение по делу № 3а-331/2018 от 04.09.2018

Дело № 3а-331/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Новоселовой Н.П.,

с участием представителя административного истца Клименко Е.В.,

представителя административного ответчика Правительства Пермского края Крыловой С.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании 12 ноября 2018 года в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Практик-А» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Практик-А» (далее – ООО «Практик-А», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости здания автосалона, назначение нежилое здание, общей площадью 2364,4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь улица Спешилова 109, кадастровый номер **, по состоянию на 22 июня 2012 года в размере рыночной – 48757 619 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Постановлением Правительства Пермского края от 28 декабря 2012 года №1588-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 22 июня 2012 года, в соответствии с которым кадастровая стоимость нежилого здания автосалона с кадастровым номером ** составила 69806132,81 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 48 757 619 рублей. Завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает по доводам, изложенным в административном исковом заявлении и письменных возражениях по содержанию заключения эксперта от 26 октября 2018 года.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края в судебном заседании не возражала об удовлетворении заявленных требований с применением результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости по заключению эксперта от 26 октября 2018 года.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) направили в суд письменные пояснения по доводам административного искового заявления.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представлены письменные пояснения по доводам административного искового заявления.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленного свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «Практик-А» является собственником здания автосалона, назначение нежилое, общей площадью 2364,4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь улица Спешилова дом 109, кадастровый номер **.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25 ноября 2017 года «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от13ноября2017года № 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край город Пермь улица Спешилова дом 109.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее юридическому лицу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организации с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.

Постановлением Правительства Пермского края от 28 декабря 2012 года № 1588-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (по состоянию на 22 июня 2012 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ** составила 69806132,81 рублей, данные сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке, составленный индивидуальным предпринимателем Козыревой О.В. от 31 июля 2018 года № 248/О-18.

Административный истец 16 августа 2018 года обратился в Комиссию с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости, однако уведомлением Комиссии на 22 июня 2012 года административному истцу было отказано в принятии заявления в связи с истечением 5 лет с момента внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости.

При этом следует учитывать, что установленный 5-летний срок исковой давности исчисляется с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости и прекращается, если в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» о соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и не рассмотрение ею заявления в установленный законом срок.

Поскольку, ООО «Практик-А» обратилось в Комиссию 16 августа 2018 года, однако в месячный срок заявление не было рассмотрено, при этом результаты государственной кадастровой оценки, внесенные в ЕГРН подлежат применению для исчисления налога с 01 января 2018 года, то есть затрагивают законные права и интересы административного истца, а новые результаты определения кадастровой стоимости в ЕГРН не внесены, то суд приходит к выводу, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, срок для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежит восстановлению (абзац четвертый пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке от 31 июля 2018 года № 248/О-18, рыночная стоимость по состоянию на 22 июня 2012 года здания с кадастровым номером ** определена в размере 48757 619 рублей.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству административного ответчика было назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

При ответе на первый вопрос о соответствии представленного административным истцом оценочного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт Данилович Ю.А. указал, что при описании характеристик объекта оценки не верно указан строительный объем (без учета тамбура литера а1) объекта оценки, значение которого в дальнейшем используется для определения стоимости объекта оценки, что влияет на итоговый результат оценки.

Принимая во внимание неверно определенные характеристики (строительный объем) объекта оценки в представленном административном истцом отчете, значение которых используется в расчетах при определении стоимости объекта оценки, что безусловно повлияло на итоговый результат оценки, суд приходит к выводу о необходимости учитывать при вынесении решения результаты определения рыночной стоимости объекта оценки, изложенные в заключении эксперта № 1297-10/18 от 26 октября 2018 года.

К доводам возражений стороны административного истца, что строительный объем литеры а1 – тамбура при проведении оценки учитывать не следует, суд относиться критически в связи со следующим.

В данном случае датой определения рыночной стоимости объекта оценки является 22 июня 2012 года. При этом материалы дела в их совокупности свидетельствуют о том, что по состоянию на 25 декабря 2008 года (дата составления технического паспорта) и на 29 сентября 2009 года (дата выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости) и на дату проведения оценки литера а1 в виде тамбура существовала и была учтена в указанных документах, что подтверждается содержанием как технического паспорта так и правоустанавливающего документа.

Доводы стороны административного истца о том, что актуальные сведения ЕГРН по объекту оценки не учитывают площадь обозначенной литеры а1 – тамбура, не могут быть признаны обоснованными. Вопреки позиции стороны административного истца в данном случае при расчетах в отчете учитывается такая характеристика объекта оценки как «строительный объем», а не площадь здания, при этом совокупностью имевшихся у оценщика документов подтверждается наличие у объекта оценки литеры а1 – тамбура с конкретными данными строительного объема.

Доводы стороны административного истца о том, что при определении кадастровой стоимости по действующему законодательству не учитываются характеристики тамбура не исключают необходимость учета строительного объема литеры а1 объекта оценки в данном случае, поскольку оценщиком определялась рыночная стоимость объекта оценки, а не его кадастровая стоимость.

Оценив заключение эксперта № 1297-10/18 от 26 октября 2018 года, подготовленное экспертом Данилович Ю.А., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», гражданская ответственность оценщика застрахована в ПАО СК «Росгосстрах».

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

Как следует из заключения эксперта, оценщик провел анализ рынка торговой недвижимости, которая по своим объемно-планировочным решениям и конструктивным характеристикам близка к объекту экспертизы. Экспертом аргументированы обстоятельства нецелесообразности анализа рынка автосалонов незначительным числом предложений.

По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проанализирована динамика средних цен предложения. После чего оценщик определил диапазон цен рыночной стоимости 1 квадратного метра рынка торговой недвижимости в городе Перми от 25000 до 35000 рублей за квадратный метр.

Вопреки доводам возражений стороны административного истца содержание заключения эксперта свидетельствует о проведении анализа рынка недвижимости с использованием аналитического отчета ООО «АЦ «КД-Консалтинг», при этом отсутствие фактических данных о ценах сделок или предложений не свидетельствует о необоснованности приведенных экспертом выводов. Экспертом приведена мотивировка анализа названного сегмента рынка. Использование экспертом конкретного значения средней рыночной стоимости по состоянию на конец второго квартала 2012 года не нарушает прав административного истца, поскольку из приведенной в заключении эксперта таблицы диапазона цен усматривается рост цен с начала 2012 года. Кроме того, с учетом установленного в среднем шестимесячного срока экспозиции объектов недвижимости сходных по характеристикам с объектом оценки, применение названного значения средней рыночной стоимости не свидетельствует о нарушении требований Федеральных стандартов оценки.

В заключении объясняется выбор затратного подхода (с использованием метода сравнительной единицы) для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов. По результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки экспертом согласование полученных результатов не проводилось, так как использовался один подход. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Вопреки доводам административного истца применение «регионально-климатического коэффициента» в данном случае совместно с «климатическим коэффициентом» при использовании в заключении (отчете) для перехода цен Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» выпуск № 79 – Итоги за I квартал 2012 года не свидетельствует о допущенных нарушениях, поскольку применение такого коэффициента носит рекомендательный характер, то есть не исключается.

Доводы стороны административного истца о неверно исчисленном экспертом износе объекта оценки не свидетельствуют о нарушении прав административного истца.

В данном случае в заключении эксперта износ определен в размере 10%. При этом определение износа в порядке указанном административным истцом свидетельствует о его значении в размере 8%. Учитывая, что установленный в заключении эксперта износ объекта оценки имеет большее значение, что при итоговых расчетах ведет к уменьшению установленного размера рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу, что указанные доводы возражений не могут быть приняты во внимание.

Вопреки доводам возражений стороны административного истца о неверном определении в экспертном заключении значения «Прибыли предпринимателя», оценщик Козырева О.В. допрошенная в качестве свидетеля, пояснила, что при определении значения «Прибыли предпринимателя» возможно использование разных способов (методов). Таким образом, определение значения «Прибыли предпринимателя» способом (методом), изложенным в экспертном заключении не свидетельствует о наличии нарушений требований Федеральных стандартов оценки.

Доводы стороны административного истца о нарушении экспертом требований Федеральных стандартов оценки в виду произведенного округления рыночной стоимости объекта до тысяч рублей не являются обоснованными.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления.

Учитывая, что на рынке сделки проходят с учетом округления, в том числе до тысяч рублей округление полученного результата стоимости объекта оценки в данном случае следует считать достоверным.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 58743000 рублей по состоянию на 22 июня 2012 года. Таким образом, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 16 августа 2018 года.

Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Практик-А» удовлетворить.

Установить по состоянию на 22 июня 2012 года кадастровую стоимость здания автосалона, назначение нежилое здание, с кадастровым номером **, общей площадью 2364,4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Спешилова, д. 109, в размере рыночной стоимости равной 58 743 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости следует считать 16 августа 2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 16 ноября 2018 года.

Судья (подпись)