Решение по делу № 33-14020/2022 от 25.04.2022

Судья Копина Е.В.                                                              Дело № 33-14020/2022

УИД: 50RS0033-01-2020-005355-14

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 июня 2022 года                                       г. Красногорск Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Кирщиной И.П.

судей Рубцовой Н.А., Алябушевой М.В.

при ведении протокола помощником судьи С.Н.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Фирма Ониар» к Саловой Т. В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и по встречному иску Саловой Т. В. к ООО «Фирма Ониар» о признании добросовестным приобретателем

по апелляционной жалобе ООО «Фирма Ониар» на решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 08 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Рубцовой Н.А.,

объяснения Марченко С.В. - представителя Саловой Т.В.,

установила:

ООО «Фирма Ониар» обратилось в суд с иском к ответчику Саловой Т.В. о признании договора купли-продажи земельного участка с КН 23:49:0204010:1, площадью 120 +/- 4кв.м, из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования: магазины, и нежилого здания (магазин) с КН 23:49:0204010:1158, площадью 319,9 кв.м, расположенные по адресу: <данные изъяты> А, заключенного <данные изъяты> между ООО «Фирма Ониар», с одной стороны, и Саловой Т.В., с другой, недействительным, с применением двухсторонней реституции и исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <данные изъяты> между сторонами по делу заключен договор купли-продажи недвижимости за цену в размере 100 000 000 руб. Вышеуказанное недвижимое имущество обременено ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России» (договор ипотеки от <данные изъяты> <данные изъяты>. Однако представитель истца ссылается, что согласно независимой оценке рыночная стоимость проданного имущества составляет 160 000 000 руб., поскольку спорный земельный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий, ограниченных в обороте, и в отношении которого предусмотрен запрет на предоставление в собственность, в связи с утратой статуса особо охраняемых природных территорий, что превышает покупную цену спорного недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи от <данные изъяты>, в связи с чем считает, что оспариваемая сделка заключена по заниженной цене, то есть является невыгодной для истца. При продаже недвижимого имущества истец был уверен в ограничении оборотоспособности земельного участка, что впоследствии являлось ошибочным и послужило к значительному занижению рыночной стоимости недвижимого имущества. Сделка является невыгодной для истца, так как заключена на крайне невыгодных условиях, которую, по мнению истца, лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась. Ответчик Салова Т.В. не может являться добросовестным приобретателем, так как знала, или должна была знать о том, что на спорный земельный участок не распространяются ограничения.

Ответчик Салова Т.В. обратилась со встречными исковыми требованиями к ООО «Фирма Ониар» о признании добросовестным приобретателем земельного участка с КН 23:49:0204010:1, и расположенного на нем нежилого здания с КН 23:49:0204010:1158 по адресу: <данные изъяты>А, приобретенных по договору купли-продажи от <данные изъяты>.

В обоснование встречных исковых требований указано, что сделка по покупке земельного участка и нежилого здания была возмездной, а цена соответствовала рыночной стоимости, что подтверждается договором купли-продажи от <данные изъяты>, согласно которому цена сделки составила 100 000 000 руб. и денежные средства были получены продавцом в полном объеме. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, запись о правах покупателя Саловой Т.В. внесена в ЕГРН. С момента регистрации договора купли-продажи спорное недвижимое имущество поступило в полное исключительное распоряжение и владение Саловой Т.В., что не оспаривается ООО «Фирма Ониар». До настоящего времени Салова Т.В. продолжает пользоваться спорным имуществом, оплачивая все коммунальные расходы. На момент совершения сделки Салова Т.В. не знала и не должна была знать, что продавец по сделке не правомочен на отчуждение имущества. На момент покупки недвижимого имущества продавцом ООО «Фирма Ониар» была предоставлена справка о том, что спорный земельный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий, ограниченных в обороте в соответствии с п.5 ст. 37 ЗК РФ. Выбытие спорного недвижимого имущества из владения и пользования ООО «Фирма Ониар» было по его собственной воле. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Салова Т.В. является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

В судебное заседание представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ООО «Фирма Ониар» не явился, направил в суд заявление о проведении судебного заседания в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований ООО «Фирма Ониар» настаивал, в удовлетворении встречных исковых требований Саловой Т.В. к ООО «Фирма Ониар» просил отказать.

Ответчик Салова Т.В. (истец по встречному иску) в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, её представитель представил в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствии Саловой Т.В..

В судебное заседание представитель третьего лица по делу ПАО «Сбербанк России» не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд ходатайство о рассмотрении гражданского дела без их участия и справку о погашении Саловой Т.В. задолженности по кредитному договору в полном объеме.

Решением Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 08 сентября 2021 года исковые требования ООО «Фирма Ониар» оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования Саловой Т.В. удовлетворены.

Решением суда Салова Т.В. признана добросовестным приобретателем недвижимого имущества в виде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204010:1 площадью 120 +/- 4кв.м, из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования: магазины, и нежилого здания (магазин) с кадастровым номером 23:49:0204010:1158, площадью 319,9 кв.м, расположенных по адресу: <данные изъяты> А, отчужденных по договору купли-продажи от <данные изъяты>.

В апелляционной жалобе ООО «Фирма Ониар» просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, и принять по делу новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Саловой Т.В. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (том 2 л.д. 99-100). От представителя истца поступило заявление о рассмотрении гражданского дела в своё отсутствие.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившегося лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между ООО «Фирма Ониар» и Саловой Т.В. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204010:1158 и расположенного на нем нежилого здания, находящиеся по адресу: <данные изъяты>А.

Согласно договору купли-продажи, стоимость спорного недвижимого имущества определена в 100 000 000 руб., которые оплачиваются покупателем за счет кредитных средств, полученных в ПАО Сбербанк путем открытия аккредитива в пользу ООО «Фирма Ониар».

Договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 25.06.2018г. заключен по волеизъявлению обеих сторон.

Сторонами при заключении договора были согласованы все его существенные условия, в том числе предмет договора и обязательства сторон, порядок расчетов, ответственность сторон, неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, что подтверждается собственноручными подписями обеих сторон на договоре.

Каких-либо нарушений со стороны кого-либо из участников сделки при заключении договора не установлено.

При проверке ПАО Сбербанк соответствующих документов каких-либо обстоятельств, препятствующих выдаче кредита на приобретение объектов недвижимости, не выявлено.

<данные изъяты> зарегистрировано обременение (ипотека) в пользу ПАО Сбербанк.

В ходе разбирательства по делу по ходатайству стороны ответчика по первоначальному иску Саловой Т.В., в целях исследования спорного земельного участка на предмет отнесения его в землям особо охраняемых природных территорий, ограниченных в обороте и наличия в отношении спорного участка статуса особо охраняемых природных территорий судом по настоящему делу была назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Компания Диан» Кузьмина А.А., исходя из общих положений Постановления Совета министров СССР от <данные изъяты> <данные изъяты> «Об утверждении положения о курортах», земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204010:1158, расположенный по адресу: <данные изъяты>А, входил в зону, в которой находятся жилые дома, общественные здания и сооружения для населения, постоянно проживающего на территории курорта Сочи.

Данное постановление Совета министров СССР действовало на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, т.е. на <данные изъяты> Однако на момент подготовки настоящего заключения данный нормативный акт прекратил свое действие с <данные изъяты> в связи с вступлением в силу Постановления Правительства РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О признании не действующими на территории Российской Федерации актов СССР и их отдельных положений» (пункт 2028). Согласно описанию установленных Решением исполкома Сочинского горсовета депутатов трудящихся от <данные изъяты> <данные изъяты> «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта» охранных санитарных зон, спорный земельный участок, условно, расположен в пределах второй зоны санитарной охраны курорта Сочи, в состав которой входит следующая территория – Побережье Черного моря от Магри до реки Псоу, шириной от 3,5 км в районе Магри до 15 км по руслу реки Мзымта, исключая вышеописанные площади I-й санитарной зоны.

Экспертом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204010:1158, расположенный по адресу: <данные изъяты>А, расположен в <данные изъяты> и не попадает под описание никакой из санитарных охранных зон, перечисленных и описанных в Постановлении Совета министров СССР от <данные изъяты> <данные изъяты> «Об установлении границ округов и зон санитарной охрана и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов южного берега Крыма».

Отказывая в удовлетворении требований ООО «Фирма Ониар» и удовлетворяя встречные требования Саловой Т.А., суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 179, 223, 420, 421, 432 ГК РФ, оценил экспертное заключение и исходил из того, что ООО «Фирма Ониар» не представлено достаточных и достоверных доказательств совершения указанной сделки на крайне невыгодных для истца условиях и введение его в заблуждение. Истцом была представлена справка о том, что спорный земельный участок не относится к землям особо охраняемых природных территории. Ответчик Салова Т.В. не знала и не могла знать об отсутствии права на отчуждение продавцом указанного имущества.

Судебная коллегия находит данный вывод суда правильным, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам права, регулирующим возникшие спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о заблуждении истца относительно природы сделки со ссылкой на заниженную цену земельного участка, юридически значимыми для разрешения спора не являются, т.к. стороны по своему усмотрению определяют условия договора, в том числе и его цену. Данные доводы исследовались судом первой инстанции и обоснованно признаны неубедительными.

Доводы апелляционной жалобы в части того, что ответчик Салова Т.В., заключив договор купли-продажи от <данные изъяты>, действовала с намерением причинить вред истцу, то есть действовала недобросовестно, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Как установлено п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, именно на истца, как на лицо, заявляющее о недобросовестности поведения ответчика, возлагается обязанность по доказыванию данного факта. Однако таких доказательств ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции истцом по первоначальному иску представлено не было.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение, основанное на материалах дела и требованиях норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы жалоб правильность выводов суда не опровергают и не могут повлечь отмену обжалуемого решения.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 08 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Фирма Ониар» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи