Решение по делу № 3а-678/2021 от 09.11.2021

УИД 76OS0№-58

Дело № 3а-678\21

Принято в окончательной форме 23.12.21г.

                            Р Е Ш Е Н И Е

                    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 декабря 2021г.                                    гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Плохова А.М. к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

                    Установил:

    В административном исковом заявлении Плохов А.М. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 876 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является пользователем указанного земельного участка, так как на земельном участке располагается объект капитального строительства, помещения в котором принадлежат ему на праве собственности. Орган местного самоуправления взыскивает с него плату за фактическое землепользование, которая исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются его права при начислении и взыскании платы за фактическое землепользование.

    В судебном заседании административный истец Плохов А.М., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимал.

    Представитель административного истца по доверенности Бекренев К.В. административные исковые требования поддержал.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

    Административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области представлено письменное объяснение, в котором излагаются возражения относительно административных исковых требований в связи с тем, что, по мнению департамента, отчет определения рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

    От заинтересованного лица МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля поступило ходатайство об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

    Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в письменных объяснениях изложили сведения о земельном участке, возражений относительно пересмотра кадастровой стоимости не указали.

    Выслушав представителей административного истца, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

    Плохов А.М. является собственником помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 876 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого помещения (магазин), расположенного по адресу: <адрес>.

    В связи с тем, что административный истец фактически использует земельный участок с кадастровым номером № в связи с нахождением на нем принадлежащих ему помещений, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» <адрес> начисляет и взыскивает с Плохова А.М. плату за фактическое землепользование.

ДД.ММ.ГГГГг. МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» <адрес> выдало административному истцу предписание о взыскании суммы за фактическое использование земельным участком по адресу: <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. в размере № коп.

    Согласно расчету плата за фактическое использование земельным участком рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в настоящем деле защищает законный интерес на определение платы за землю в экономически обоснованном размере и в силу ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. № 20-н в размере №.

В соответствии с положениями ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГг. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет № рублей.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

     Исследование отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, показаний свидетеля оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

    Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

    В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

    Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

    Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

    Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области сводятся к тому, что оценщиком использованы объекты-аналоги, которые «вышли» на рынок путем их предложения органами местного самоуправления на правах аренды по результатам аукциона, в связи с этим, по мнению департамента, необходимо введение корректировки на тип сделки либо применение максимальной корректировки на передаваемые права.

     Данные возражения не могут быть приняты во внимание.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО № 1). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО № 1).

    В отчете использование каждого объекта-аналога оценщиком мотивировано. Свидетель Григорьева Л.А. (оценщик) в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, подтвердила, дала аргументированные ответы на возникшие вопросы. Оснований не согласиться с показаниями свидетеля не имеется.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен подробный анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Информация, изложенная в объявлениях, была проверена при ее выявлении и закреплении.

          Содержание объявлений позволяет сделать вывод о достаточности информации об объектах-аналогах. Оценщиком не выявлено противоречий по использованию аналогов, передаваемых на праве аренды земельных участков, исходя из условий договоров аренды, земельного законодательства, сложившейся практики передачи прав аренды на рынке.

    Также следует отметить, что в справочниках и исследованиях, используемых в оценочной деятельности, отсутствует такой вид корректировки как «тип сделки». Оценщиком применена корректировка на передаваемые права, обоснование применения данной корректировки и ее размер в отчете аргументирован. Департаментом не приведено обоснование возможности применения максимальной корректировки на передаваемые права. Как показала свидетель Григорьева Л.А., использование максимальной корректировки не представилось возможным, учитывая неразвитость рынка. При таких данных оснований для вывода о недостоверности отчета, не имеется.

    В связи с этим, при разрешении данного административного спора суд исходит из размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в представленном административным истцом отчете.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 09.11.2021г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                        В.С. Преснов