Решение по делу № 2-1239/2024 (2-5410/2023;) от 25.10.2023

В окончательной форме решение суда принято 09 сентября 2024 года

Дело № 2-1239/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта                               05 сентября 2024 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С. при секретаре Постниковой Я.В., с участием представителя ответчика – Строгановой С.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чудненко Юрия Станиславовича, Рысенко Надежды Константиновны к Гармаш Ольге Алексеевне об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности, с участием третьих лиц без самостоятельных исковых требований, - Администрация города Ялта, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

у с т а н о в и л:

    Чудненко Ю.С., Рысенко Н.К., обратились в суд с иском к Гармаш О.А., уточнив требования которого просят истребовать из незаконного владения ответчицы нежилые помещения №<номер> площадью 10,8 кв. метров и №<номер> площадью 15,3 кв. метров в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>; признать за истцами право общей долевой собственности на вышеуказанные помещения пропорционально площади принадлежащим им квартир.

    Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартир №<номер> и №<номер> многоквартирного <адрес>, в подвальном этаже которого имеются нежилые помещения лит. №<номер> площадью 10,8 кв. метров и 111-4 площадью 15,3 кв. метров. В указанных помещениях проходят инженерные коммуникации и инженерное оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения, а именно: трубопроводы отопления, обеспечивающие подачу тепловой энергии для обогрева квартир с запорными и сливными вентилями. Кроме того, часть подвальных помещений дома также была отнесена к категории «убежище». Таким образом, поскольку указанные помещения по своему функциональному назначению и характеристикам фактически выступают в роли технических подвалов, они являются общим имуществом многоквартирного дома. Вместе с тем, истцам стало известно, что спорные помещения подвала были переданы Администрацией города Ялта в собственность ответчика, которая использует их в коммерческих целях, в результате чего истцы лишены возможности пользоваться общим имуществом.

    Истцы в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили.

    Представитель ответчика в судебном заседании против исковых требований возражала. Возражения мотивировала тем, что Гармаш О.А. приобрела в 2001 году в собственность <адрес>, в пользовании за которой также были закреплены спорные помещения, которые являлись кладовыми. В момент приобретения квартиры прежние ее собственники передали ей ключи от данных подвальных помещений, которыми на момент приобретения ею квартиры никто из иных совладельцев дома не пользовался. При этом спорные помещения имеют самостоятельное назначение, жильцами дома для обслуживания принадлежащих им жилых помещений никогда не использовались, а наличие там инженерных коммуникаций не свидетельствует о наличии в них признаков общего имущества дома. Также считает, что истцами пропущен срок исковой давности на обращение в суд с заявленными ими требованиями.

    Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили.

    В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся истцов и представителей третьих лиц.

Выслушав представителя ответчика, пояснения эксперта, исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли – продажи от <дата> Чудненко И.Ю. является собственником <адрес> права собственности зарегистрирован в ЕГРН <дата>.

На основании свидетельства о праве собственности от <дата> Рысенко Н.К. является собственником <адрес> собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН <дата>.

Судом также установлено, что на основании договоров купли – продажи от <дата>, Гармаш О.А. приобрела в собственность <адрес>, общей площадью 82,6 кв. метров.

<дата> в Акт фактического пользования помещениями <адрес> были внесены изменения, в пользование за квартирой №<номер> были закреплены помещения подвала №№<номер>

Решением исполнительного комитета Ялтинского городского Совета №<номер> от <дата> Гармаш О.А. было дано разрешение на производство проектно - изыскательских работ на реконструкцию квартиры с устройством отдельного выхода для использования в коммерческих целях под магазин – офис по адресу: <адрес>.

Решением исполнительного комитета Ялтинского городского Совета №<номер> от <дата> Гармаш О.А. была разрешена реконструкция квартиры с устройством отдельного выхода для использования в коммерческих целях под магазин-офис.

Решением исполнительного комитета Ялтинского городского Совета №<номер> от <дата> Гармаш О.В. по адресу: <адрес> была разрешена регистрация жилой комнаты №<номер> площадью 49,50 кв. метров, кладовой №<номер> площадью 10,8 кв. метров кладовой №<номер> площадью 15,30 кв.м., а также разрешено использование квартиры в коммерческих целях под магазин – офис.

<дата> Гармаш О.А. было выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество – квартиру общей площадью 116,50 кв. метров, расположенную в <адрес>.

Решением исполнительного комитета Ялтинского городского Совета №<номер> от <дата>, помещения №№<номер> площадью 10,80 кв.м.; №<номер> площадью 15,30 кв.м., 18-1 площадью 6,70 кв.м., 18-7 площадью 19,00 кв.м., 18-8 площадью 6,40 кв.м., 18-9 площадью 2,60 кв.м., 18-10 пл. 3,00 кв.м., 18-11 площадью 1,10 кв.м. <адрес> признаны непригодными к нормальной эксплуатации, разрешено их использование для общественного назначения.

<дата> Гармаш О.А. было выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество – нежилые помещения общей площадью 116,50 кв. метров, расположенные в <адрес>, в состав которых согласно технической документации также включены расположенные в подвале помещения кладовых 111-3 и 111-4.

На основании вышеуказанного свидетельства, нежилые помещения общей площадью 116,80 кв. метров были поставлены на кадастровый учет с кад. номером №<номер>, право собственности зарегистрировано <дата> за Гармаш О.А.

<дата> представителем Гармаш О.А. было подписано решение собственника о разделе принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения с кад. номером №<номер> площадью 116,8 кв. метров, в результате которого будут образованы помещение №<номер> общей площадью 90,7 кв.м., в т.ч. на первом этаже: помещение 18-1 площадью 49,5 кв.м., коридор 18-4 площадью 2,1 кв.м., коридор 18-6 площадью 7,0 кв.м., помещение 18-7 площадью 19,0 кв.м., помещение 18-8 площадью 6,4 кв.м., коридор 18-9 площадью 2,6 кв.м., помещение 18-10 площадью 3,0 кв.м., туалет 18-11 площадью 1,1 кв.м.; помещение 2 общей площадью 26,1 кв.м., в т.ч. в подвале: кладовая 111-3 площадь 10,8 кв.м., кладовая 111-4 площадью 15,3 кв.м.

На основании технического плана раздела помещения и решения собственников, <дата> в ЕГРН внесены сведения о нежилом помещении площадью 26,1 кв.м. с кад. номером №<номер>, которое является подвальными помещениями 111-3 площадью 10,8 кв.м. и 111-4 площадью 15,3 кв.м.

Материалы инвентаризационного дела на домовладение №<номер> по <адрес> не содержат сведений о дате ввода дома в эксплуатацию.

<дата> техником – инвентаризатором Ялтинского БТИ был составлен акт конкретного пользования домовладением, в соответствии с которым:

Жилищная коммунальная контора Ялтастрой владеет и пользуется лит. «А» подвальным этажом и квартирами №№<номер>;

Курхозконтора владеет и пользуется жилыми квартирами с №<номер> и №<номер>.

Согласно акту обследования дома от <дата>, в подвальном этаже ликвидирована котельная и помещения переоборудованы в сараи.

На основании решения Ялтинского горисполкома №<номер> от <дата>, домовладение №<номер> по <адрес> было зарегистрировано на праве государственной собственности за ЖКК Ялттерсовета.

На основании решения Ялтинского горисполкома №<номер> от <дата>, акта приемки – передачи от <дата> квартиры №№<номер> домовладения были зарегистрированы на праве государственной собственности за ЖЭК-3.

Первая квартира в доме была передана в собственность гражданина <дата>, путем заключения договора купли – продажи с исполнительным комитетом городского Совета народных депутатов в городе Ялте.

Как утверждают истцы, в спорных нежилых помещениях расположены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающее весь многоквартирный дом, в связи с чем ответчик незаконно зарегистрировала право собственности на спорные помещения, являющиеся общей долевой собственностью многоквартирного дома.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от <дата> N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Таким образом, правовой режим спорных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует установить предназначены ли спорные нежилые помещения для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном жилом доме, было ли спорное нежилое помещение в момент регистрации права предназначено для самостоятельного использования.

По настоящему делу было назначено проведение судебной строительно – технической экспертизы, производство которой поручено ООО «Институт судебной экспертизы и земельного аудита».

Согласно заключению экспертизы №<номер> от <дата>, нежилое помещение площадью 26,10 кв. метров, кад. №<номер>, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, является помещениями подвала №<номер> и 111-4 согласно обозначений помещений, имеющихся в материалах инвентарного дела.

Функциональное назначение нежилого помещения площадью 26,1 кв. метров, кад. №<номер> расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на дату возникновения права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме – «сараи».

Указанные спорные помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, на момент проведения исследования являются самостоятельными нежилыми помещениями, не предназначенными для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома. Функциональное назначение данных помещений не установлено.

В вышеуказанных спорных помещениях отсутствует инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме. Через спорные помещения проходят инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме.

Данное заключение экспертизы суд признает допустимым и достоверным доказательством, оно отвечает требованиям ГПК РФ, Федерального закона от <дата> N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, а также данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы, сведения о предупреждении экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются категоричными и мотивированными, сомнений в правильности и обоснованности заключения у суда не имеется.

В судебном заседании также была опрошена эксперт <данные изъяты> которая пояснила, что согласно материалов инвентаризационного дела, в 1958 году спорные помещения использовались для хранения топлива, а в дальнейшем их функциональное назначение было определено как «сарай – кладовая», которые были закреплены в пользование за квартирой №<номер> и до настоящего времени используются в качестве кладовых. При этом общедомовое имущество отопительной системы в виде запорной арматуры, счетчика потребления тепловой энергии МКД, предназначенное для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, расположены в подвальном помещении 111-1, через который осуществляется проход в спорные помещения. Вход в данное помещение ничем не ограничен, какие-либо препятствия в пользовании общедомовым имуществом отсутствуют.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 489-0-0 от <дата>, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Как установлено судом из материалов инвентарного дела, спорные помещения изначально являлись самостоятельными помещениями – сараями, которые не предназначались для использования всеми собственниками жилых помещений многоквартирного дома, находились с 1964 года в пользовании только собственника квартир 14-23, а с 2022 года – в пользовании собственника <адрес>.

О том, что не все помещения подвального этажа многоквартирного дома относятся к общему имуществу, свидетельствует также тот факт, что в подвальных помещениям с №<номер> по №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер> площадью 129,2 кв. метров расположены нежилые помещения магазина «Спорттовары», право собственности на которые <дата> было зарегистрировано за Ялтинским городским Советом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения подвального этажа многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, были сформированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества, всегда использовались и продолжают использоваться самостоятельно, решением исполнительного комитета Ялтинского горСовета от <дата> собственнику было разрешено их использование в общественных целях, таким образом, имеют самостоятельное назначение.

Доказательств, свидетельствующих, что данные помещения в какой-либо период, в том числе на момент приватизации первой квартиры в этом доме, или в последующем использовались жильцами дома как общее имущество, истцом суду не представлено.

Наоборот, истцы не оспаривали, что спорные помещения длительное время находятся во владении ответчицы и используются ею как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома.

Исходя из собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что принадлежащие ответчику нежилые помещения никогда не находились во владении истцов и иных собственников многоквартирного дома, не использовались для обслуживания иных помещений в доме.

Суд также исходит из того, что для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Сам по себе факт наличия в помещениях трубопроводов не делает их общедомовым имуществом, поскольку аналогичные инженерные системы проходят во всех квартирах дома и доступ к этим помещениям требуется только при возникновении аварийных ситуаций, а не для текущего обслуживания либо для осмотра.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные Чудненко Ю.С. и Рысенко Н.К. исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении иска Чудненко Юрия Станиславовича, Рысенко Надежды Константиновны к Гармаш Ольге Алексеевне об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья                                Ю.С. Кононова