Решение от 20.11.2023 по делу № 2-826/2023 от 05.05.2023

Гр. дело № 2-826\2023

УИД 39RS0011-01-2023-000628-67

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2023 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Сайбель В.В.,

при помощнике Кислицыной Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по иску администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» к Габитовой С.И. о признании объекта самовольной постройкой, понуждении к ее демонтажу, прекращении права собственности, снятии с кадастрового учета, расторжении договора аренды земельного участка

установил:

Администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» обратилась в суд с иском к Габитовой С.И. о прекращении права собственности на объект с КН №, площадью 37,3 кв.м, расположенный на земельном участке с КН № по <адрес> и снятии его с кадастрового учета, расторжении договора №-КЗО/2007 от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с КН № и возвращении земельного участка в распоряжение администрации.

В обосновании заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО5 был заключен договор №-КЗО/2007 аренды земельного участка с КН №, площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - под нежилые помещения. Срок действия договора аренды – 49 лет. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в вышеуказанный договор были внесены изменения, по которым был изменен вид разрешенного использования – на застройку индивидуальными жилыми домами коттеджного типа 1-3 этажа. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору были переданы Габитовой С.И. Согласно п. 4.4.1 договора было определено, что арендатор обязан выполнять все условия договора, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п.4.4.2 договора). По условиям договора аренды арендатор обязан был до 01.12.2013 представить топографический план земельного участка для получения тех. условий, до 01.06.2015 получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, до 01.01.2023 завершить строительство индивидуального жилого дома, подписав разрешение на ввод его в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории. Согласно сведениям из ЕГРН в границах земельного участка с КН № располагается объект с КН №, площадью 37.3 кв.м, с назначением – нежилое, наименование – котельная, однако фактически такого объекта на земельном участке не имеется. Факт отсутствия объекта установлен решением Зеленоградского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-216/2023. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика администрацией была направлена претензия, в которой было предложено явиться в администрацию для расторжения договора аренды, и прекратить право собственности на объект недвижимости со снятием его с кадастрового учета. Учитывая, что ответчик таких действий не предприняла, истец обратился суд с вышеуказанным иском.

В последствии администрация заявленные требования уточнила, окончательно просили признать самовольной постройкой объект недвижимости, площадью 40.2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> границах земельного участка с №, и возложить на ответчика обязанность демонтировать указанный объект с КН №, площадью 40.2 кв.м в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. Прекратить право собственности ответчика на объект недвижимости с КН № и снять его с кадастрового учета и в случае неисполнения решения суда ответчиком предоставить администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ <адрес>» право демонтажа (сноса) объекта недвижимости с КН № с последующим взысканием с ответчика произведенных расходов. Расторгнуть договор №-КЗО/2007 от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с КН № и вернуть земельный участок в распоряжение администрации.

Представитель истца администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» Терешкова О.В., действующая на основании доверенности заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в уточненном иске.

Ответчик Габитова С.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причине неявки не сообщила.

Представитель ответчика Евтюнина О.А., действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против заявленных требований, представила письменные возражения на иск администрации, которые в судебном заседании поддержала.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалах дела доказательства и оценив их относимость, допустимость и достоверность по правилам, установленным ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что решением Зеленоградского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в удовлетворении административных исковых требований Габитовой С.И. к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о признании незаконным отказа от ДД.ММ.ГГГГ за № в предоставлении земельного участка с КН № в собственность за плату и понуждении к такому предоставлению.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 26.04.2023 вышеуказанное решение было оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Вышеуказанными судебными актами было установлено, что Габитова С.И. является собственником нежилого здания, площадью 37.3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Между администрацией МО «<адрес>» и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор №-КЗО/2007 аренды земельного участка с КН №, площадью 600 кв.м, с разрешенным использованием- под нежилые помещения. Срок действия договора аренды 49 лет. Соглашением №-КЗО/2013 от ДД.ММ.ГГГГ в указанный выше договор аренды были внесены изменения, в том числе и в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, который был изменен с « под нежилые помещения» на «для застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного типа 1-3 этажа (включая мансардный). Договором купли-продажи, заключенным ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 с Габитовой С.И., последняя приобрела в собственность здание котельной, площадью 37.3 кв.м и права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с КН №. И договор аренды, и заключенное соглашение были зарегистрированы в ЕГРН. Из технического паспорта на здание котельной следует, что год ее постройки 1970, по состоянию на 24.10.2005г. здание имело процент износа 50%, окна, двери разрушены. При этом по условиям заключенного соглашения, истец обязана была получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома в администрации в срок до ДД.ММ.ГГГГ и завершить строительство индивидуального жилого дома, подписав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Установив, что наличие у ФИО2 зарегистрированного права собственности на здание котельной, которое фактически не существует, не является основанием для возникновения права, предусмотренного п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов ввиду его отсутствия на земельном участке, судебными инстанциями было отказано в удовлетворении заявленных требований.

При рассмотрении настоящего спора судом в выездном судебном заседании было установлено, что на земельном участке с КН № имеется какой-то объект, в связи с чем по ходатайству администрации судом была назначена судебная строительно- техническая экспертиза экспертам ООО «СоюзЭксперт», на разрешение экспертов были поставлены три вопроса: является ли имеющийся объект тем же объектом, на который у ответчика зарегистрировано право собственности в ЕГРН, и если нет, то какой вид имеет объект (капитального или не капитального характера), соответствует ли он строительным и градостроительным нормам и правилам.

По заключению эксперта ООО «СоюзЭксперт» по состоянию на 04 октября 2023 года следует, что при сопоставлении результатов натурного обследования с данными, указанными в выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлено, что объект, расположенный на земельном участке с КН № не соответствует данным, указанным в выписке ЕГРН на объект недвижимости с КН №, в части фактической площади объекта, его назначения- котельная и материала наружных стен. Находящийся в границах земельного участка объект является объектом капитального характера, соответствует требованиям градостроительных норм и правил, выявлены нарушения строительных норм и правил.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016), в ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ судебной защите подлежит только нарушенное право.

В соответствии со статьями 304, 305 ГК РФ, собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению земельных участков в прежних границах, сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В силу требований статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 45 - 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, из исследованных материалов дела следует, что администрация продала ФИО5 здание разрушенной на 50% котельной с №, и изменила вид разрешенного использования земельного участка с КН №- для индивидуального жилищного строительства, с целью приведения разрушающегося здания котельной в иной объект-индивидуальный жилой дом, в связи с чем возложила на арендатора земельного участка обязанность получить техусловия на подключение к инженерным сетям, разрешение на строительство индивидуального жилого дома и разрешение на ввод его в эксплуатацию.

По состоянию на 2022 год здания старой котельной в границах земельного участка с КН № уже не имелось, что было установлено решением суда. При этом по состоянию на 2023 год в выездном судебном заседании было установлено, что на спорном земельном участке появился новый объект, площадью 40,2 кв.м, выполненный из газосиликатного блока, полы земляные, перекрытия из старой древесины, покрытие имеется местами.

Данный факт подтвержден и заключением эксперта, которое суд признает достаточным доказательством.

При этом, каково назначение данного здания, и как истица намерена его использовать, с какой целью, представитель ответчика ответить суду затруднилась, указывая только на то, что здание, зарегистрированное в ЕГРН на участке имеется.

Вместе с тем, с такими доводами представителя ответчика суд согласиться не может.

Так судом установлено, что разрешение на строительство нежилого здания, площадью 40.2 кв.м. ответчик, в нарушении ст. 51 ГрК РФ не получала. При этом земельный участок под строительство объекта- нежилое, ей администрацией не предоставлялся, следовательно возведенное в 2023 году здание является самовольной постройкой в рамках ст. 222 ГК РФ и подлежит сносу ответчиком Габитовой С.И., поскольку на территории курорта федерального значения Зеленоградск, данные постройки, без намерения их использовать по целевому назначению не соответствуют курортному назначению города.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Так, в силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по основаниям, указанным в п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключение случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как уже указано выше земельный участок ответчиком не используется в течение 10 лет, доказательств, что ответчик была лишена возможности использовать земельный участок по его целевому назначению – для строительства индивидуального жилого дома, суду не представлено.

Доводы представителя ответчика о том, что земельный участок расположен в территориальной зоне, в которой строительство индивидуальных жилых домов запрещено суд обоснованными не находит, поскольку строительство индивидуальных жилых домов по Правилам землепользования и застройки МО отнесено к условно разрешенному виду использования, однако доказательств, что ответчик обращалась за получением разрешения на использование условно разрешенного вида использования, либо изменению территориальной зоны суду не представлено.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Поскольку ответчик не принимает достаточных и возможных мер для начала освоения участка и проведения строительных работ по застройке участка в связи с его видом разрешенного использования, при этом возводит строение без какого либо целевого назначения, суд приходит к выводу, что действиями ответчика по сохранению такими действиями прав на земельный участок без его фактического использования нарушаются права администрации по использованию участка в связи с нуждами города курорта, в связи с чем заявленные требования администрации подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы представителя ответчика, что администрацией не была соблюдена процедура расторжения договора аренды суд так же обоснованными не находит, поскольку администрация направляла ответчику претензию, в которой предложила снять объект с кадастрового учета и прибыть в администрацию для расторжения договора.

Доводы, изложенные в письменных возражениях так же правового значения не имеют, поскольку ни строить нежилое здание, не восстанавливать его, ни эксплуатировать предоставленный по договору аренды земельный участок возможности истцу не давал, не взирая на регистрацию права собственности на объект недвижимости в иных площадях, целью договора аренды было строительство индивидуального жилого дома, которая в течение длительного времени ответчиком не исполнялась.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 40.2 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░ №, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░ №, ░░░░░░░░ 40.2 ░░.░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░ №, ░░░░░░░░ 40.2 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░>» ░░░░░ ░░░░░░░░░ (░░░░░) ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░ №, ░░░░░░░░ 40.2 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №-░░░/2007 ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░ №, ░░░░░░░░ 600 ░░.░, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░- ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ 1-3 ░░░░░ ( ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░), ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░>» ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░ № ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░> (░░░░░ №) ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 300 (░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 27.11.2023.

░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░:

░░░░░ <░░░░░>

░░░░ <░░░░░>: ░.░. ░░░░░░░