Решение по делу № 2-649/2018 от 21.02.2018

Дело №2-649/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 сентября 2018 года город Рязань

Октябрьский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Поветкина Д.А., при секретаре судебного заседания Кондратьевой М.В., с участием помощника прокурора Октябрьского района г. Рязани Илларионовой И.С., представителя истца (ответчика по встречному иску) Демко Е.И. – Умновой А.Е., ответчика (третьего лица по встречному иску Чаругина С.Д., представителя ответчика (истца по встречному иску) Ревелевой Т.Д. – Ананьева А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по исковому заявлению Демко Е.И. к Ревелева Т.Д., ФИО1, Чаругин С.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении и по встречному исковому заявлению Ревелева Т.Д. к Демко О.А., Демко Е.И. о применении последствий ничтожных сделок – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ревелева Т.Д. и Демко О.А., и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Демко О.А. и Демко Е.И.,

У С Т А Н О В И Л:

Демко Е.И. обратилась с вышеуказанным иском к ответчикам Ревелевой Т.Д., ФИО1 и Чаругину С.Д. В обоснование заявленных требований истец указала, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Демко О.А., она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. За покупку указанной квартиры Демко Е.И. передала Демко О.А. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Право собственности на указанную квартиру Демко Е.И. было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В п. 5 договора купли-продажи квартиры стороны установили, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ, с момента государственной регистрации перехода права собственности, Ревелева Т.Д. и Чаругин С.Д., проживающие в спорной квартире, освободят ее и снимутся с регистрационного учета. Однако до настоящего времени Ревелева Т.Д. и Чаругин С.Д. квартиру не освободили и с регистрационного учета не снялись. Истец указывает, что в родственных отношениях с Ревелевой Т.Д., ФИО1 и Чаругиным С.Д. она никогда не состояла, членами ее семьи данные лица никогда не являлись. Соглашения о порядке пользования квартирой между истцом и ответчиками не заключалось. Нахождение ответчиков в спорной квартире и регистрация в ней препятствует истцу в осуществлении ее прав как собственника, а также влечет для нее дополнительные расходы по содержанию квартиры и по оплате коммунальных услуг.

На основании изложенного, истец Демко Е.И. просит суд признать Ревелеву Т.Д., ФИО1 и Чаругина С.Д. утратившими право пользования жилым помещением и выселить их из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, взыскать с Ревелевой Т.Д., ФИО1 и Чаругина С.Д. в солидарном порядке судебные расходы по оплате государственной пошлины.

ДД.ММ.ГГГГ к производству суда был принят встречный иск ответчика Ревелевой Т.Д. к Демко О.А., Демко (Мельниковой) Е.И. о применении последствий ничтожных сделок – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ревелевой Т.Д. и Демко О.А., и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Демко О.А. и Демко (Демко Е.И.) Е.И., для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В обоснование заявленного встречного иска ответчика (истец по встречному иску) Ревелева Т.Д. указала, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела в собственность жилое помещение – 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за Ревелевой Т.Д. ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ в данной квартире были зарегистрированы и фактически постоянно проживают по настоящее время: Ревелева Т.Д. и ее дети – ФИО1 и Чаругин С.Д.

ДД.ММ.ГГГГ между Ревелевой Т.Д. в лице представителя по доверенности Степанова Д.В. и Демко О.А. был заключен договор купли-продажи вышеназванной квартиры по цене <данные изъяты> рублей. Абзацем 2 пункта 4 указанного договора было предусмотрено, что «покупатель заявляет, что осмотрел квартиру и нашел ее в хорошем состоянии…». Вместе с тем, Демко О.А. никогда не был в этой квартире и не осматривал ее.

Продажа Ревелевой Т.Д. спорной комнаты не соответствовала её действительной воле. Доверенность была выдана Степанову Д.В. в результате заблуждения относительно природы сделки, полагая, что оформляет документы для получения кредита под залог квартиры.

Пунктом 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было предусмотрено, что денежные средства за отчуждаемую квартиру переданы покупателем продавцу полностью до момента подписания настоящего договора. По мнению Ревелевой Т.Д., действующее законодательство не предусматривает оплату товара до момента заключения договора купли-продажи, и в связи с указанным нельзя признать договор купли-продажи надлежащим образом исполненным покупателем.

Кроме того, как указывает истец по встречному иску Ревелева Т.Д., денежные средства за квартиру были переданы не ей, как продавцу, а иному лицу – ФИО3 Ревелева Т.Д. не имела намерения на отчуждение квартиры, в которой проживает со своими детьми, а также сняться с регистрационного учета и предоставлять квартиру Демко О.А.

Переговоры по получению кредита на ремонт квартиры вел ФИО2, который проживал совместно и приходился бывшим супругом Ревелевой Т.Д.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер.

Демко О.А. как титульный собственник спорной квартиры никогда не нес бремени содержания квартиры и не вносил плату за коммунальные платежи. Оплату по коммунальным платежам постоянно несет Ревелева Т.Д. Вышеизложенное, по мнению Ревелевой Т.Д., свидетельствует о том, что Демко О.А. не имел намерения фактически приобретать право собственности на жилое помещение и реализовывать свои права собственника. Спустя 134 дня, ДД.ММ.ГГГГ Демко О.А. произвел отчуждение квартиры своей супруге Демко (Мельниковой) Е.И. за <данные изъяты> рублей по договору купли-продажи. Ревелева Т.Д. полагает, что сделка по купле-продаже спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная от ее имени Степановым Д.В. и Демко О.А., является недействительной.

ДД.ММ.ГГГГ между Демко О.А. и Мельниковой (в последующем Демко) Е.И. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры по цене <данные изъяты> рублей. Ревелева Т.Д. считает, что данная сделка является формальной и свидетельствует о том, что фактически Демко О.А. не имел намерения ее отчуждать. На момент приобретения Демко Е.И. данной квартиры и в последующем, квартира ею также не осматривалась.

Кроме того, Демко Е.И. зарегистрирована по адресу: <адрес>, совместно с продавцом Демко О.А. с ДД.ММ.ГГГГ, а с ДД.ММ.ГГГГ она состоит с ним в браке. Указанные обстоятельства, по мнению Ревелевой Т.Д., свидетельствуют о том, что, если Демко Е.И. имела намерение приобрести спорную квартиру, то могла сделать это ранее, так как ей было известно о том, что Демко О.А. намеревается приобрести данную квартиру. Демко Е.И. не имела намерения приобретать квартиру, а указанная сделка совершена ею под видом добросовестного покупателя.

Также ни Демко Е.И., ни Демко О.А. не переоформляли лицевой счет по оплате коммунальных услуг до настоящего времени. Демко Е.И. никогда не несла расходов по оплате коммунальных услуг, все платежи вносила и вносит Ревелева Т.Д.

Данные обстоятельства, по мнению Ревелевой Т.Д., также свидетельствуют об отсутствии намерения со стороны Демко Е.И. осуществлять права собственника, и о совершении сделки для вида.

ДД.ММ.ГГГГ Ревелевой Т.Д. по почте была получена досудебная претензия о выселении из спорной квартиры, в которой Демко Е.И. требовала от Ревелевой Т.Д. выселиться в течение семи календарных дней с момента получения претензии, то есть, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, исковое заявление Демко Е.И. датировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть, по прошествии еще 171 дня после истечения срока для выселения.

По мнению Ревелевой Т.Д., все вышеперечисленные обстоятельства, а также то, что Демко О.А. и Демко Е.И. длительное время не предъявляли исковые требования, свидетельствуют о том, что сделки купли-продажи с их участием были мнимыми.

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле по иску Демко Е.И. к Ревелевой Т.Д., ФИО1 Чаругину С.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении и по встречному исковому заявлению Ревелевой Т.Д. к Демко О.А., Демко (Мельниковой) Е.И. о применении последствий ничтожных сделок – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ревелевой Т.Д. и Демко О.А., и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Демко О.А. и Демко (Мельниковой) Е.И., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, был привлечен Степанов Д.В..

В судебном заседании, представитель истца (ответчика по встречному иску) Демко Е.И. – Умнова А.Е. исковые требования поддержала в полном объеме. Обратила внимание суда на копию расписки Ревелевой Т.Д. о получении ей от Степанова Д.В. <данные изъяты> рублей за проданную квартиру, которая имеется в материалах проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ ОМВД России по <адрес>.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Ревелевой Т.Д. – Ананьев А.Г. против удовлетворения иска Демко Е.И. возражал по основаниям, изложенным во встречном иске Ревелевой Т.Д. В дополнение своей позиции указал на наличие многочисленных противоречий в пояснениях, данных в ходе судебного разбирательства Демко О.А. (первоначальный покупатель спорной квартиры, ответчик по встречному иску) и показаниях Степанова Д.В. (третье лицо по встречному иску). В частности на то, что Степанов Д.В. суду сообщил, что риэлтором он никогда не являлся, в отчуждаемой им квартире с Демко О.А. никогда не был, и, где она расположена, он не знает.

Также Ананьев А.Г. указал, что не соответствуют действительности утверждения Демко О.А. о том, что ДД.ММ.ГГГГ он, примерно в 11 часов встретился вместе со Степановым Д.В., осмотрел спорную квартиру, после чего поехали в ФИО6 в районе <адрес>, где оформили документы купли-продажи, и уже после этого приехали в МФЦ и сдали документы на перерегистрацию. Указанное опровергается тем, что документы на перерегистрацию спорной квартиры в ГБУ РО Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области» (далее МФЦ) были приняты ДД.ММ.ГГГГ в 8 часов 22 минуты.

Кроме того, Ананьев А.Г. обратил внимание суда на то, что органы опеки не давали согласия на отчуждение спорной квартиры, в которой был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.). За таким разрешением Ревелева Т.Д. в органы опеки и попечительства не обращалась.

Также Ананьев А.Г. указал и на то, что ни одного платежа по оплате коммунальных платежей за спорную квартиру ни Демко О.А., ни Демко Е.И. ни разу не вносили, до настоящего времени все платежи осуществляет Ревелева Т.Д.

Ответчик (третье лицо по встречному иску) Чаругин С.Д. просил суд в удовлетворении иска Демко Е.И. отказать и суду пояснил, что его мать Ревелева Т.Д. намерения продать спорную квартиру никогда не имела. В данной квартире постоянно проживает Чаругин С.Д. с матерью Ревелевой Т.Д. и сестрой Чаругиной С.Д. В ДД.ММ.ГГГГ году Ревелева Т.Д. решила взять кредит для того, чтобы сделать ремонт в квартире. Со слов матери ему известно, что кредит в размере <данные изъяты> рублей был предоставлен Ревелевой Т.Д. под залог квартиры. Оформлением данного кредита занимался его отец ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (день покупки квартиры Демко О.А.) Чаругин С.Д. постоянно находился дома, и к ним в квартиру ни риэлторы, ни Демко О.А. не приходили, квартиру не осматривали. Расходы по оплате коммунальных услуг за квартиру постоянно осуществляет его мать Ревелева Т.Д.

Прокурор Илларионова И.С. полагала исковые требования Демко Е.И. к Ревелевой Т.Д., ФИО1, Чаругину С.Д. о признании их утратившими право пользования жилым помещением и выселении, необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Встречное исковое заявление Ревелевой Т.Д. к Демко О.А., Демко (Мельниковой) Е.И. о применении последствий ничтожных сделок от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, считала целесообразным удовлетворить.

Будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, стороны по делу: Демко Е.И., ФИО1, Ревелева Т.Д. Демко О.А., Степанов Д.В., а также представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Органа опеки и попечительства города Рязани и ОМВД России по Октябрьскому району г. Рязани, в судебное заседание не явились, об отложении дела ходатайств не заявляли.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав мнения сторон и исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Демко Е.И. к Ревелевой Т.Д., ФИО1, Чаругину С.Д. о признании их утратившими право пользования жилым помещением и выселении, удовлетворению не подлежат. При этом встречное исковое заявление Ревелевой Т.Д. к Демко О.А., Демко (Мельниковой) Е.И. о применении последствий ничтожных сделок – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ревелевой Т.Д. и Демко О.А., и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Демко О.А. и Демко (Мельниковой) Е.И., суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Мнимая сделка по своей правовой природе характеризуется тем, что ее стороны не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, то есть совершают ее лишь для вида. В этом проявляется ее дефект - отсутствие направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом, обе стороны должны преследовать общую цель на достижение последствий иной сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Согласно разъяснениям, данным в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью, недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ).

Правовой целью договора купли-продажи являются переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (ст. 454 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимого имущества) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученный им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в качестве своих доводов и возражений.

Из нотариально заверенной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что Ревелева Т.Д. уполномочила Степанова Д.В. продать от ее имени за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для чего доверила быть ее представителем, в том числе, с правом подписания от ее имени договора купли-продажи квартиры, регистрации его в Росреестре, получения денег за проданную квартиру.

Из копии дела правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Рязанской области установлено:

- Степанов Д.В. на основании нотариальной доверенности, выданной Ревелевой Т.Д., ДД.ММ.ГГГГ в 08 часов 22 минуты представил вместе с Демко О.А. в МФЦ договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> рублей. В пункте 4 названого договора указано, что на момент подписания договора в квартире никто не зарегистрирован, и в день подписания договора продавец обязуется освободить указанную квартиру от предметов домашней обстановки и обихода и передать ее покупателю. Покупатель осмотрел квартиру и нашел ее в хорошем состоянии. Пункт 7 договора гласит о том, что с момента государственной регистрации договора покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры. Принимает на себя обязанность по уплате налогов за недвижимость.

- В акте приема-передачи документов указано, что ДД.ММ.ГГГГ Ревелева Т.Д. в лице поверенного Степанова Д.В. передала квартиру покупателю, который ее осмотрел и подтверждает, что она находится в пригодном для проживания состоянии. Расчет произведен полностью и претензий по взаиморасчету стороны не имеют.

- ДД.ММ.ГГГГ Ревелева Т.Д. обратилась с заявлением о внесении записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя). В связи с тем, что на момент обращения Ревелевой Т.Д. с заявлением собственник квартиры сменился (им стал Демко О.А.) Ревелевой Т.Д. отказано в государственной регистрации прекращения запрещения.

- ДД.ММ.ГГГГ Демко О.А. обратился в МФЦ с заявлением о перерегистрации спорной квартиры на Мельникову (Демко) Е.И. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> рублей. Пункт 5 договора содержит указание о том, что продавец доводит до сведения покупателя, что в отчуждаемой квартире зарегистрированы Ревелева Т.Д. и Чаругин С.Д., которые обязуются сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Демко Е.И.. Основание – договор купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со справкой ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ собственник квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Мельникова Е.И. в данной квартире не зарегистрирована. Зарегистрированы в данной квартире – не родственники: Ревелева Т.Д. с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, Чаругин С.Д. с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, сведения о наличии у Ревелевой Т.Д., Чаругина С.Д., ФИО1 прав на объекты недвижимого имущества - отсутствуют.

В ходе судебного разбирательства по делу ответчик (истица по встречному иску) Ревелева Т.Д. суду пояснила, что её бывший муж злоупотреблял алкоголем и мало зарабатывал. Желая исправить ситуацию и заставить его одуматься, Ревелева Т.Д. решила напугать его и в воспитательных целях расторгла с ним брак. При этом в бытовом плане у них ничего не изменилось, и они продолжили проживать вместе. На претензии Ревелевой Т.Д. о необходимости сделать ремонт в квартире ФИО2 сказал, что он договорился о получении кредита на ремонт в размере <данные изъяты> рублей под залог квартиры на 5 лет. ФИО2 длительное время вел переговоры с незнакомым ей мужчиной, с которым он познакомился в интернете. Позже ФИО2 сказал, что для получения денег кредитор затребовал гарантии, для чего Ревелевой Т.Д. необходимо было на время выписать из квартиры несовершеннолетнюю дочь и подписать нотариальную доверенность на ранее незнакомого ей Степанова Д.В. Бывший супруг ФИО2 заверил, что это условия залога и Степанов Д.В. без их согласия ничего оформлять не будет, а доверенность им нужна в подтверждение того, что Ревелевы погасят кредит в размере <данные изъяты> рублей. По своей наивности Ревелева Т.Д. поверила в порядочность кредиторов. ДД.ММ.ГГГГ выписала из квартиры несовершеннолетнюю дочь и ДД.ММ.ГГГГ подписала нотариальную доверенность с предложенным ей текстом. При этом сам текст доверенности она не читала и передала доверенность ФИО2 Из обещанной суммы кредита в <данные изъяты> рублей ФИО2 передали только <данные изъяты> рублей. На эти деньги Ревелевы заменили окна в квартире и установили натяжной потолок. Оставшуюся сумму мужу не давали, настаивая на том, чтобы он представил им расписку от Ревелевой Т.Д. на получение ею <данные изъяты> рублей. Будучи уверенной в том, что кредиторы себя подстраховывают таким образом, Ревелева Т.Д. согласилась на уговоры мужа и передала расписку, однако текст расписки не помнит. Несмотря на это, кредиторы под разными предлогами <данные изъяты> рублей так и не передали.

Через некоторое время работники ФИО5 Ревелевой Т.Д. сообщили, что ее квартира ДД.ММ.ГГГГ переоформлена не в залог, а в собственность Демко О.А. Тогда Ревелева Т.Д. вместе с ФИО2 стали выяснять, почему квартиру оформили не в залог, а переоформили в собственность другого лица. Кредитор (позже выяснилось, что на самом деле его зовут ФИО3) успокаивал и их заверял, что в ближайшее время они все переоформят обратно. Ревелевы с ним договорились о том, что полученные <данные изъяты> рублей они вернут обратно, а оставшуюся сумму в <данные изъяты> рублей в долг брать не будут.

ДД.ММ.ГГГГ Ревелева Т.Д. вновь зарегистрировала в спорную квартиру свою несовершеннолетнюю дочь ФИО1

ФИО2 неоднократно связывался с кредиторами и просил переоформить квартиру обратно на Ревелеву Т.Д., однако переоформление так и не состоялось.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер. Ревелева Т.Д. связывает его скоропостижную смерть с постоянными нервными переживаниями, возникшими в связи с ситуацией с квартирой.

После смерти ФИО2 выяснилось, что все разговоры с кредиторами, в которых они договаривались о залоге и о переоформлении квартиры, записывались на телефон. Позже данные записи Ревелева Т.Д. передавала в полицию, однако там ей сказали, что нужно разрешать данную ситуацию в гражданско-правовом процессе.

Из-за отсутствия образования и денежных средств Ревелева Т.Д. в суд не обращалась и надеялась, что кредиторы выполнят свои обещания и переоформят на нее квартиру.

Помимо указанного, Ревелева Т.Д. суду сообщила, что объявление о продаже квартиры она никогда не давала. Данная квартира - это единственное место жительства ее семьи, и намерения продать квартиру у нее никогда не было. Напротив, они хотели сделать в квартире ремонт, и для этого ее бывший муж пытался под залог квартиры взять кредит. На полученные <данные изъяты> рублей они заменили окна и установили натяжной потолок в квартире.

Степанова Д.В. и Демко О.А. она никогда не видела. Поручение Степанову Д.В. на продажу ее квартиры никогда не давала и никаких денег от продажи квартиры ни от Степанова Д.В., ни от Демко О.А. она не получала.

Таким образом судом установлено, что Ревелевой Т.Д. нужны были денежные средства на ремонт квартиры, и, оформляя доверенность на ранее незнакомого ей Степанова Д.В., она полагала, что он заключит от ее имени договор займа денежных средств под залог квартиры.

Намерение Ревелевой Т.Д. заключить договор займа денежных средств на ремонт квартиры под залог указанной квартиры объективно подтверждается тем, что после получения ФИО2 <данные изъяты> рублей, Ревелевы заменили в квартире окна и установили натяжной потолок. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Кроме того, намерение Ревелевой Т.Д. на получение денежных средств под залог квартиры косвенно подтверждается копией проекта договора залога недвижимости (спорной квартиры), представленной в материалах проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ ОМВД России по <адрес>, в котором в качестве Залогодержателя указан Степанов Д.В.

Также факт намерения Ревелевой Т.Д. получить денежные средства под залог квартиры подтвердил ее сын Чаругин С.Д.

В ходе судебного разбирательства по делу Демко О.А. (ответчик по встречному иску) суду показал, что он вместе с женой Демко Е.И. (ранее Мельникова) решили приобрести квартиру. Демко О.А. обратился в риэлтерские организации. При среднемесячном заработке <данные изъяты> рублей у него было <данные изъяты> рублей собственных сбережений и <данные изъяты> рублей взял в долг на 6 месяцев у своего работодателя ФИО4 (без договора и не под проценты). Указанную сумму (<данные изъяты> рублей) он возил с собой в машине.

Утром ДД.ММ.ГГГГ ему позвонил ранее незнакомый риэлтор и предложил купить квартиру за <данные изъяты> рублей. Примерно в 11 часов он подъехал к дому на <адрес>. На улице его встретил риэлтор, и представитель продавца Степанов Д.В. Вместе они поднялись в квартиру для осмотра. Дверь им открыл ФИО2, больше в квартире никого не было. Квартира была в ужасном состоянии, во всех комнатах был плохой запах, в некоторых комнатах были потеки на стенах и потолке. Квартира находилась на последнем этаже, при этом, сколько всего этажей в доме, какого цвета стены в подъезде и какого цвета входная дверь в квартиру, Демко О.А. не помнит.

Также Демко О.А. не помнит и не смог сообщить суду: планировку и расположение комнат в квартире, совмещенный санузел или нет, цвет и состояние окон, наличие либо отсутствие межкомнатных дверей, центральное либо индивидуальное отопление, количество комнат с потеками на потолке и стенах, цвет и состояние кухонного гарнитура, состояние и материал, из которого выполнены полы в квартире. Точное количество метров в приобретаемой им квартире Демко О.А. также не помнит, знает, что примерно 50-60 метров.

Несмотря на указанные обстоятельства, Демко О.А., не обсуждая с Демко Е.И. вопрос о приобретении именно данной квартиры, согласился ее купить.

Для того, чтобы убедиться в законности сделки, Демко О.А. вместе со Степановым Д.В. поехали в ФИО6, расположенное в районе <адрес>. Там девушка проверила документы на квартиру и подготовила пакет документов, необходимый для представления в МФЦ. Назвать имя девушки, оформлявшей документы, или описать, как она выглядела, Демко О.А. не может. После этого Демко О.А. вместе со Степановым Д.В. приехали в МФЦ на <адрес>. Перед заходом в МФЦ Демко О.А. передал Степанову Д.В. в машине <данные изъяты> рублей, и они вместе сдали документы на регистрацию. После этого Степанов Д.В. передал Демко О.А. ключи от квартиры. Демко О.А. подумал, что Степанов Д.В. - брат продавца Ревелевой Т.Д. и, в соответствии с условиями договора она со своими родственниками освободит квартиру и выпишется из неё. На следующий день после сдачи документов (ДД.ММ.ГГГГ) Демко О.А. вновь встретился со Степановым Д.В., который передал ему расписку Ревелевой Т.Д. о получении ею денег за квартиру.

Как пояснил Демко О.А., через два дня он поехал посмотреть квартиру, однако ключи к замкам не подходили. Когда он постучался в дверь, ему открыл ФИО2 и в грубой форме отказался освобождать квартиру. После этого Демко О.А. неоднократно пытался связаться со Степановым Д.В., но последний на телефонные звонки не отвечал. Через некоторое время Демко О.А. приехал в ФИО5, где ему сообщили, что в квартире зарегистрированы два человека и имеются значительные долги за коммунальные услуги.

В последующем Демко О.А. никаких мер по разрешению вопроса с квартирой не предпринимал, в полицию не обращался, планировал обратиться к юристам, однако из-за занятости на работе не смог этого сделать. Коммунальные платежи за приобретенную квартиру никогда не оплачивал.

ДД.ММ.ГГГГ Демко О.А. подписал со своей супругой договор купли-продажи спорной квартиры (указав цену <данные изъяты> рублей) и переоформил квартиру на Демко Е.И. При этом, Демко О.А. пояснил, что его жена Демко Е.И. в спорной квартире никогда не была и денежные средства за квартиру ему не передавала.

Третье лицо по встречному иску Степанов Д.В. представил суду письменное заявление, в котором указал, что в ДД.ММ.ГГГГ году к нему обратился ФИО3 который за <данные изъяты> рублей предложил ему оказать помощь по продаже квартиры. Степанов Д.В. согласился и передал ФИО3 ксерокопию своего паспорта для оформления нотариальной доверенности. Через некоторое время Степанов Д.В. встретился с ФИО3 возле здания МФЦ, где последний передал ему пакет документов и сказал, что в МФЦ его уже ждет покупатель Демко О.А.. Ранее Степанов Д.В. с Демко О.А. не встречался и знаком не был. Из-за того, что в договоре была допущена ошибка, документы на регистрацию не приняли. ДД.ММ.ГГГГ Степанов Д.В. вновь встретился у здания МФЦ с ФИО3 и Демко О.А. В этот день они сдали документы на регистрацию сделки и Степанов Д.В. написал расписку Демко О.А. о получении денежных средств за квартиру в размере <данные изъяты> рублей. Фактически Демко О.А. передал ему <данные изъяты> рублей, которые Степанов Д.В. передал ФИО3. Где находится квартира по договору, Степанов Д.В. не знает, никогда в ней не был, и Демко О.А. ее не показывал. С Ревелева Т.Д. Степанов Д.В. не знаком и никогда с ней не встречался. Через две недели ФИО3 передал Степанову Д.В. расписку от имени Ревелевой Т.Д. о получении ею <данные изъяты> рублей за квартиру. По просьбе ФИО3 Степанов Д.В. ездил на встречу с ФИО2 и передал ему <данные изъяты> рублей. Позднее от сотрудников полиции Степанов Д.В. узнал, что ФИО2 был супругом Ревелевой Т.Д.

Разрешая спор и оценивая установленные обстоятельства, суд принимает во внимание факт того, что ДД.ММ.ГГГГ документы по оформлению спорной квартиры в МФЦ были приняты от Демко О.А. и Степанова Д.В. в 08 часов 22 минуты. По мнению суда, указанное очевидно свидетельствует о том, что утверждения Демко О.А. о том, что он в этот день в 11 часов осматривал приобретаемую им квартиру и только после этого поехал к риэлторам в район <адрес>, а потом сдал документы в МФЦ, являются недостоверными.

Утверждения Демко О.А. о том, что он осматривал спорную квартиру, также не заслуживают доверия, потому что после приобретения дорогостоящей недвижимости, он не смог сообщить суду: планировку и расположение комнат в квартире, обстановку и индивидуальные особенности квартиры (наличие либо отсутствие межкомнатных дверей, центральное либо индивидуальное отопление, состояние и материал из которого выполнены полы в квартире), количество метров в квартире. Тогда как данные характеристики жилого помещения, безусловно, выясняются покупателем, поскольку влияют на стоимость объекта недвижимости.

Помимо указанного, заявление Демко О.А. об осмотре спорной квартиры вместе со Степановым Д.В. опровергается письменным заявлением самого Степанова Д.В., который суду сообщил, что о месте нахождения спорной квартиры ему неизвестно и с Демко О.А. он в ней никогда не был. Также Степанов Д.В. не подтвердил и факт того, что передавал Демко О.А. ключи от спорной квартиры.

Суд считает, что, заключая договор купли-продажи дорогостоящего недвижимого имущества, Демко О.А. мог и должен был убедиться в том, что заключаемая им сделка исполнима. Убедиться в том, что данная квартира не имеет обременений, что в ней никто не зарегистрирован, не имеется долгов по коммунальным платежам, а также в том, что ему переданы ключи именно от приобретаемой квартиры.

Вместе с тем, установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что указанные меры предосторожности Демко О.А. предприняты не были, и на момент заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между Демко О.А. и Ревелевой Т.Д. (в лице поверенного Степанова Д.В.) ключи от спорной квартиры покупателю Демко О.А. не передавались, по данной квартире числился значительный долг за коммунальные услуги.

Более того, в данной квартире были зарегистрированы и до настоящего времени проживают Ревелева Т.Д. и ее дети ФИО1 и Чаругин С.Д., при этом квартира из их владения не выбывала, и они продолжают нести расходы по ее содержанию. Ни Демко О.А., ни Демко Е.И. лицевой счет квартиры на себя не переоформляли.

Из анализа исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что оформление договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ находится в прямой причинно-следственной связи с намерением Ревелевой Т.Д. заключить договор займа под залог квартиры, однако при заключении оспариваемого договора третьи лица (ФИО3, ФИО2), используя нуждаемость Ревелевой Т.Д. в деньгах, убедили ее в том, что для получения денег необходимо предоставить гарантии их возврата, в целях чего Ревелевой Т.Д. была выдана доверенность ранее незнакомому ей Степанову Д.В. с правом заключения договора купли-продажи квартиры.

При этом суд учитывает пояснения Степанова Д.В., из которых следует, что фактически он действовал не в интересах своего доверителя Ревелевой Т.Д., а исполнял указания своего знакомого ФИО3, при этом денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, полученные от Демко О.А. за квартиру, Степанов Д.В. передал ФИО3, а не Ревелевой Т.Д.

Также суд учитывает то, что Ревелева Т.Д. кроме спорного жилого помещения другого, не имеет. Допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что Демко О.А. после заключения договора предпринял какие-либо действия по вступлению в права владения, пользования и распоряжения приобретенным имуществом, суду представлено не было.

Согласно части 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Исследовав и оценив доказательства, в том числе показания лиц, участвующих в деле, в их совокупности по правилам ст. ст. 55, 67, 71, 86 ГПК РФ, на основании указанных выше положений закона, руководствуясь требованиями ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исследованные по делу доказательства с достоверностью указывают на то, что, подписывая доверенность с предоставлением права продажи спорной квартиры Степанову Д.В., Ревелева Т.Д. находилась в состоянии заблуждения в отношении природы сделки, полагая, что оформляет документы для получения кредита. Формирование ее воли при подписании доверенности происходило под воздействием ошибочных представлений об обстоятельствах, значимых для заключения сделок.

Ссылку представителя истца (ответчика по встречному иску) Демко Е.И. – Умновой А.Е. на копию расписки Ревелевой Т.Д. о получении от Степанова Д.В. <данные изъяты> рублей за проданную квартиру, которая имеется в материалах проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ ОМВД России по <адрес>, суд считает несостоятельной, поскольку Ревелева Т.Д. достоверно подтвердить текст данной копии расписки суду не смогла, а оригинал данной расписки сторонами суду представлен не был.

В том числе, суд не принимает данную копию расписки в качестве доказательства потому, что в ее тексте указано, что ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей Ревелева Т.Д. получила от Степанова Д.В. Однако Степанов Д.В. в своём заявлении в суд указал, что с Ревелевой Т.Д. он не знаком и никогда не встречался, а полученные <данные изъяты> рублей он передал ДД.ММ.ГГГГ ФИО3.

Давая указанные суждение, суд также принимает во внимание наличие значительных разногласий относительно даты и обстоятельств написание расписки. В частности, Демко О.А. в суде заявил, что расписку Ревелевой Т.Д. ему передал Степанов Д.В. на следующий день после подачи документов в МФЦ, то есть ДД.ММ.ГГГГ, однако данная расписка датирована ДД.ММ.ГГГГ. При этом Степанов Д.В. заявил, что указанную расписку, он получил от ФИО3 через две недели после подачи документов в МФЦ.

В связи с изложенным, суд на основании п.3 ч.2 ст.178 ГК РФ признает встречные исковые требования Ревелевой Т.Д. о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ревелевой Т.Д. и Демко О.А., недействительной сделкой и применении последствия ничтожной сделки обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание пояснения Демко О.А. о том, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил договор купли-продажи спорной квартиры формально, для того, чтобы его супруга в дальнейшем разрешала спорную ситуацию, возникшую с Ревелевыми относительно принадлежности квартиры. При этом его жена Демко Е.И. в спорной квартире никогда не была и денежные средства за квартиру ему не передавала, суд приходит к выводу о том, что заключение данного договора не повлекло за собой тех юридических и иных последствий, которые должны были возникнуть при смене собственника. При этом участники правоотношений не стремились к достижению тех правовых целей, для которых совершается договор купли-продажи.

Поскольку в силу ч.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна, суд считает, что встречные исковые требования Ревелевой Т.Д. о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Демко О.А. и Демко (Мельниковой) Е.И. недействительной сделкой и применении последствия ничтожной сделки, также подлежат удовлетворению.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное, а также то, что сделка по купле-продаже спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между Ревелевой Т.Д. и Демко О.А., и заключенная ДД.ММ.ГГГГ между Демко О.А. и Демко (Мельниковой) Е.И., признаны судом недействительными, то исковые требования Демко Е.И. к Ревелевой Т.Д., ФИО1 и Чаругину С.Д. о признании их утратившими право пользования жилым помещением и выселении из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, удовлетворению не подлежат.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Соответственно, записи ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, о праве собственности Демко О.А. на спорную квартиру, и № от ДД.ММ.ГГГГ, о праве собственности Демко Е.И. на спорную квартиру подлежат аннулированию и в ЕГРП подлежит внесению запись о регистрации за Ревелева Т.Д. права собственности на данную квартиру.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Так как в удовлетворении исковых требований Демко Е.И. к Ревелевой Т.Д., ФИО1 и Чаругину С.Д. отказано, то требование Демко Е.И. о взыскании с ответчиков расходов по оплате государственной пошлины удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Демко Е.И. к Ревелева Т.Д., ФИО1, Чаругин С.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении – отказать.

Встречные исковые требования Ревелева Т.Д. к Демко О.А., Демко Е.И. о применении последствий ничтожных сделок – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ревелева Т.Д. и Демко О.А., и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Демко О.А. и Демко Е.И., – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ревелева Т.Д. (в лице ее представителя по доверенности Степанов Д.В.) и Демко О.А..

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Демко О.А. и Демко Е.И..

Аннулировать государственную регистрацию права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, о праве собственности Демко О.А. на квартиру, назначение: жилое помещение, площадь 59,4 кв.м, этаж:6, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>.

Аннулировать государственную регистрацию права собственности ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, о праве собственности Демко Е.И. на квартиру, назначение: жилое помещение, площадь 59,4 кв.м, этаж:6, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>.

Внести запись в ЕГРП запись о праве собственности Ревелева Т.Д. на квартиру, назначение: жилое помещение, площадь 59,4 кв.м, этаж:6, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, через Октябрьский районный суд г. Рязани.

Судья Поветкин Д.А.