Решение по делу № 2-1193/2017 от 10.01.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2017 года г. Мытищи

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Юнусовой О.В., при секретаре Налбандян А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-1193/17 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Экодолье-Шолохово» о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, уменьшении покупной стоимости земельного участка и жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Мытищинский городской суд с исковым заявлением к ООО «Экодолье Шолохово», в котором просит признать за ним право собственности на земельный участок площадью 700 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и жилой дом на этом земельном участке <адрес> кадастровый №), взыскав с ответчика разницу в стоимости имущества, подлежащего передаче ФИО1 по договору в размере 104 318 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № СО2-ПК5-046, им были выполнены условия данного договора, оплачена стоимость спорного имущества в размере 8 323 640,32 рублей, исходя из стоимости продажи дома, предусмотренной договором и дополнительным соглашением к нему в размере 8 823 640,32 рублей (л.д. 53), однако работы по возведению спорного жилого дома были выполнены ответчиком некачественно, фактическая площадь дома не соответствует проектной и сведениям, содержащимся в БТИ и ЕГРП, что ведет к взысканию с ответчика разницы в стоимости имущества, подлежащего передаче ФИО1 по договору, в размере 104 318 рублей.

В период рассмотрения данного дела ФИО1 представил уточненное исковое заявление, в котором в окончательной редакции просит признать за ним право собственности на земельный участок площадью 700 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, уменьшить покупную стоимость данного земельного участка и жилого дома до 8 323 640, 32 рублей.

ФИО1 в судебное заседание не явился, представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании уточненные требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ООО «Экодолье Шолохово» по доверенности ФИО5 в судебном заседании уточненные требования ФИО1 не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 показала, что она проводила экспертизу по данному делу, заключение поддерживает, в период проведения обследования представитель истца обращал внимание на некоторые несоответствия объекта недвижимого имущества, недостатки были зафиксированы экспертом, но не были включены в заключение, так как требуется дополнительное исследование экспертом, имеющим строительное образование. Вместе с тем экспертом установлено, что жилой дом соответствует градостроительным, объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Экодолье Шолохово» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № СО2-ПК5-046.

Как следует из п. 2.1. данного договора, ООО «Экодолье Шолохово» и ФИО1 обязуются на условиях, предусмотренных предварительным договором, заключить в будущем основной договор (договор купли-продажи жилого дома и придомового участка), предметом которого является: купля-продажа жилого дома и придомового участка, являющихся неотъемлемым элементом жилого комплекса ООО «Экодолье Шолохово» с развитым комплексом инженерно-коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры право доступа (и подключения) к которой покупатель приобретает с момента государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом и при соблюдении условий основного договора и требований законодательства Российской Федерации.

Предметом основного договора будут являться действия продавца по передаче в собственность покупателю следующих объектов: жилого дома с расположенными на земельном участке внутриплощадочными инженерными сетями; придомового земельного участка; а также действия покупателя по их принятию и оплате. Цена приобретаемого по настоящему договору жилого дома и придомового участка составляет сумму в размере 7 655 760 рублей. Жилой дом должен отвечать следующим характеристикам: количество этажей – 2, проектная площадь: 110, 71 кв.м, общей площадью 107, 45 кв.м. В случае уточнения общей площади жилого дома по вышеуказанным основаниям окончательная (уточненная). <адрес> жилого дома подлежит отражению сторонами в основном договоре (п. 3.1.2., п. 3.1.3., п. 3.1.4. данного договора).

Из п. 3.2. предварительного договора купли-продажи следует, что если иное не установлено отдельным соглашением сторон согласованная сторонами в п. 3.1.3. предварительного договора цена жилого дома и придомового земельного участка является неизменной.

Спорный жилой дом возведен, сведения об объекте внесены в кадастр и ему присвоен кадастровый №.

Истцом была оплачена сумма по договору в размере 8 323 640, 32 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с обращением, в котором просил произвести перерасчет денежных средств, подлежащих оплате в рамках основного договора, за вычетом суммы переплаченной им за площадь дома и стоимости работ, необходимость к проведению которых обусловлена некачественными строительными работами, с учетом перерасчета подготовить основной договор к подписанию, уведомив его о дате и времени подписания основного договора.

В ответ на указанное обращение, со стороны ответчика было направлено в адрес истца письмо, которым ответчик поставил ФИО1 в известность о расторжении предварительного договора.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено, что до настоящего времени между сторонами не заключен основной договор купли-продажи спорного имущества, между тем истцом исполнены обязательства по договору в размере 8 323 640, 32 рублей.

Также истцом заявлены требования об уменьшении покупной стоимости земельного участка и жилого дома.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу части 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Определением Мытищинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу была назначена экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО Лига независимых экспертов и оценщиков «Вест- Эксперт».

Из заключения эксперта № следует, что жилой <адрес> по адресу: <адрес>, имеет следующие характеристики: площадь всех частей здания – 141 кв.м, общая площадь 136, 3 кв.м, жилая площадь – 93, 2 кв.м, площадь застройки жилого дома составляет – 123 кв.м, средняя стоимость 1 кв.м исходя из проектной площади жилого <адрес>, 86 кв.м, составляет 59 276, 27 рублей, средняя стоимость 1 кв.м исходя из общей площади жилого <адрес> кв.м, составляет 68 148, 88 рублей, стоимость спорного жилого дома исходя из средней стоимости 1 кв.м согласно данных дополнительного соглашения к договору и с учетом фактической проектной площади составила 9 207 383 кв.м, что на 620 632 рубля больше чем указана в Дополнительном соглашении к договору, стоимость спорного жилого дома исходя из средней стоимости 1 кв.м согласно данных дополнительного соглашения к договору и с учетом фактической общей площади составила 9 288 694 кв.м, что на 701 934 рубля больше чем указана в Дополнительном соглашении к договору.

В порядке ст. 86 ГПК РФ экспертом была определена средняя стоимость 1 кв.м жилого дома исходя из фактических площадей жилого дома на дату осмотра, а также с учетом общей стоимости жилого дома по дополнительному соглашению к договору, средняя стоимость 1 кв.м исходя из фактической проектной площади жилого <адрес>, 3 кв.м, и с учетом стоимости жилого дома указанной в дополнительном соглашении к договору составляет 55 280, 76 рублей. Средняя стоимость 1 кв.м исходя из фактической общей площади жилого <адрес>, 63 кв.м, и с учетом стоимости жилого дома указанной в дополнительном соглашении к договору составляет 62 860, 61 рублей.

Также эксперт пришел к выводу о том, что исследуемый жилой дом соответствует следующим нормативно-техническим требованиям: градостроительным (по расположению на участке); объемно-планировочным (по планировке помещений жилого дома); санитарно-гигиеническим (по инсоляции и освещенности, расположению до границы соседнего земельного участка); противопожарным требованиям (по расстояниям до соседнего жилого дома).

Также эксперт отмечает, что в период проведенного экспертного обследования установлено, что исследуемый жилой дом, находится в удовлетворительном состоянии, при этом не имеет нарушений геометрии, визуальных дефектов несущих и ограждающих конструкций, не выявлено факторов, способствующих ухудшению состояния конструкций здания. В возведенном жилом доме соблюдены требования противопожарной безопасности: ширина и высота дверей, проходов на пути эвакуации запроектированы в пределах нормативных требований.

Вместе с тем, эксперт поясняет, что при возведении исследуемого жилого дома соблюдены нормы инсоляции и естественного освещения окружающих зданий, объекты не влияют на доступ к соседним земельным участкам и помещениям, имеется возможность проведения технического обслуживания. С крыши исследуемого жилого дома не происходит сброс снега и талых вод на соседние земельные участки. Таким образом, исследуемый жилой дом, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Исследуемый жилой дом, по состоянию на дату проведения осмотра, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Экспертное заключение является полным, мотивированным, экспертиза проведена с соблюдением закона, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, поэтому оснований не доверять выводам эксперта, который имеет соответствующее образование, квалификацию и достаточный опыт в данной области исследований, не имеется.

Оценивая данное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, с учетом содержания ст. 67 ГПК РФ суд, делает вывод о соответствии данного заключения экспертизы требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, в связи с чем оно принимается судом как доказательство по делу.

Таким образом, суд считает необходимым признать право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 700 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с.п Федоскинское, д. Шолохово, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №

Вместе с тем, рассматривая требование об уменьшении покупной стоимости земельного участка и расположенного на нем жилого дома до 8 323 640,32 рублей, суд исходит из того, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что спорный жилой дом имеет недостатки, влекущие уменьшение покупной цены и земельного участка и жилого дома до 8 323 640,32 рублей. Ходатайств о назначении дополнительной экспертизы в части выяснения данного вопроса от сторон не поступало.

Кроме того, истец не лишен возможности взыскания стоимости устранения строительных недостатков жилого дома, в случае их наличия.

При таких обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении требовании об уменьшении покупной стоимости земельного участка и расположенного на нем жилого дома до 8 323 640,32 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 235-237 ГПК РФ, суд    

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ООО «Экодолье-Шолохово» о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, уменьшении покупной стоимости земельного участка и жилого дома – удовлетворить частично.

Признать право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 700 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №

В удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной стоимости земельного участка и жилого дома до 8 323 640, 32 рублей – отказать.

Данное решение является основанием для прекращения права собственности на указанные объекты недвижимости за ООО «Экодолье-Шолохово» и регистрации права собственности на них за ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья