Решение по делу № 2-1979/2018 от 02.08.2018

Дело № 2-1979/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 октября 2018 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Королевой Ю.П.,

с участием представителя истца Волгина А.М., представителя ответчика Дунаева В.В., представителя третьего лица Елкина И.С.,

при секретаре Филипповой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Катиркиной О. А., Копанева С. В. к Ратьковой Т. Н. о признании отсутствующим право собственности на нежилые помещения,

установил:

Катиркина О.А. и Копанев С.В. обратились в суд к Ратьковой Т.Н. с вышеуказанным иском, который мотивирован тем, что они являются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: .... Ратьковой Т.Н. на праве собственности принадлежат комнаты №№, площадью № кв.м в нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью № кв.м в здании по адресу: .... Данные комнаты представляют собой места общего пользования (коридоры, лестничные клетки, камера мусоропровода) на № этаже здания, которыми пользуются все собственники нежилых помещений в здании. Они считают, что у Ратьковой Т.Н. отсутствуют правовые основания для владения данным имуществом, так как оно является общим имуществом всех собственников здания. Доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит собственнику помещения в здании в силу закона и не подлежит отдельной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, то есть общее имущество не может выступать самостоятельным объектом прав. С учетом изложенного, ссылаясь на положения ст.ст. 208, 304 ГК РФ, ст.ст. 36-38 ЖК РФ, истцы просили суд признать отсутствующим право Ратьковой Т.Н. на комнаты №, площадью № кв.м расположенные в нежилом помещении с кадастровым номером № по адресу: ....

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Костромской области, некоммерческое партнерство «Товарищество собственников проспект Мира 21».

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили заявленные исковые требования в части перечня помещений, принадлежащих Ратьковой Т.Н., и просили суд признать отсутствующим право Ратьковой Т.Н. на комнаты №№, площадью № кв.м расположенные в нежилом помещении с кадастровым номером № по адресу: ....

В судебное заседание истцы и ответчик не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Копанева С.В. по доверенности Волгин А.М. в судебном заседании полностью поддержал заявленные исковые требования с учетом их уточнения по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по доверенности Дунаев В.В. в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме, поддержав письменный отзыв Ратьковой Т.Н., представленный в материалы дела, согласно которому Ратькова Т.Н. также признает исковые требования, ссылаясь на то, что спорные помещения являются общим имуществом всех сособственников здания.

Представитель третьего – ... некоммерческого партнерства «Товарищество собственников проспект Мира 21» Елкин И.С. в судебном заседании полагал заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, подтвердив факт отнесения спорных помещений к общему имуществу здания.

Управление Росреестра по Костромской области представителя в суд не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представлено ходатайство представителя Управления с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Выслушав участников процесса, опросив специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Статьей 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, нежилое здание (здание ...), расположенное по адресу: ..., было зарегистрировано за ... в соответствии с Типовым актом о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка от dd/mm/yy, о чем составлена учетная запись от dd/mm/yy

На основании решения Малого Совета Костромского областного Совета народных депутатов от dd/mm/yy № в муниципальную собственность Костромского городского Совета народных депутатов переданы государственные предприятия, организации и учреждения, в том числе здание ...», расположенное по адресу: ....

Согласно исторической справке ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ» в 1995 г. нежилое помещение, площадью № кв.м от Фонда имущества г. Костромы перешло к ...» по договору купли-продажи от dd/mm/yy №, изменению к договору от dd/mm/yy и приказу Администрации г. Костромы от dd/mm/yy №.

В 1995 г. часть нежилого помещения (4-й этаж) площадью 870,4 кв.м от ...» перешла к ...» по договору купли-продажи от dd/mm/yy

В 1996 г. нежилое помещение, площадью 320,9 кв.м, от ... перешло к ...» по договору купли-продажи от dd/mm/yy № и приказу Администрации ... от dd/mm/yy №.

В 1996 г. нежилое помещение, площадью 320,9 кв.м, от ...» перешло к ...» по договору купли-продажи от dd/mm/yy

В 1996 г. нежилое помещение, площадью 1690,2 кв.м, от ... перешло к ...» по договору купли-продажи от dd/mm/yy, приказу Администрации ... от dd/mm/yy №, изменению к договору от dd/mm/yy, приказу Администрации ... от dd/mm/yy №.

В 1996 г. нежилые помещения, площадью 1121,1 кв.м, от ...» перешли к фио по договору купли-продажи от dd/mm/yy

В 1997 г. нежилые помещения (6 этаж), общей площадью 870,1 кв.м, от ... перешли к ...» по договору купли-продажи от dd/mm/yy

В 1997 г. за фио. зарегистрировано нежилое помещение, 5 этаж и подвал, общей площадью 1012,9 кв.м.

В 1997 г. нежилые помещения, площадью 108,2 кв.м, (на 7-м этаже) от ... перешли к ..» по договору купли-продажи от dd/mm/yy

В 1997 г. нежилое помещение, общей площадью 1012,9 кв.м, от фио. перешло ...» по договору купли-продажи от dd/mm/yy

В 1998 г. нежилые помещения, общей площадью 844 кв.м, на 4-м этаже от ...» перешли ... на основании соглашения об отступном от dd/mm/yy

Из указанных сведений применительно к представленному техническому паспорту на здание по адресу: ... следует, что помещения, в том числе и спорные, в собственность того или иного лица передавались без учета их функционального назначения.

Также из материалов дела видно, что в дальнейшем записи о правах на нежилые помещения в указанном здании были занесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним как ранее возникшие в том виде, как они были зарегистрированы органом технической инвентаризации. При регистрации перехода прав данные об объектах недвижимости в целом не изменялись относительно своего функционального назначения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от dd/mm/yy за Ратьковой Т.Н. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №, общей площадью № кв.м, кадастровый №, расположенное на 4-м этаже здания по адресу: ....

В соответствии с техническим паспортом здания с поэтажной экспликацией помещений в нежилое помещение №, общей площадью № кв.м, кадастровый №, входят в том числе следующие помещения: № – лестничная клетка, площадью 18,4 кв.м; № – тамбур, площадью 0,8 кв.м; № – холл, площадью 54 кв.м; № – подсобное, площадью 2,4 кв.м; № – мусоросборник, площадью 2,2 кв.м; № – коридор, площадью 8,5 кв.м; № – коридор, площадью 8,2 кв.м; № – коридор, площадью 37,4 кв.м; № – коридор, площадью 40,9 кв.м; № – лестничная клетка, площадью 18,4 кв.м. Общая площадь указанных помещений составляет 191,2 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

При этом собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме того, состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, из п. 2 которых следует, что в состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Возможность применения с рассматриваемому спору указанных норм вытекает из п. 1 ст. 6 ГК РФ, согласно которого в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, по причине чего суд при разрешении настоящего спора использует аналогию закона.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 указанного постановления Пленума ВАС РФ).

По вопросу отнесения спорных помещений к общему имущества здания судом был опрошен в качестве специалиста инженер ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ» фио который пояснил, что помещения №№, площадью 191,2 кв.м, расположенные в нежилом помещении №, общей площадью 210,5 кв.м, на 4-м этаже здания по адресу: ..., являются по своему функциональному назначению общим имуществом всего здания. Комната № (подсобное помещение) является проходной к лифтовой шахте, иным образом в шахту попасть нельзя.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, проанализировав характеристики спорных помещений и их назначение, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения являются общими, местами общего пользования, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и не являются частями иных принадлежащих сторонам по данному делу помещений.

В связи с этим на спорное имущество при переходе права собственности от муниципалитета к иным лицам, в частности ответчику, на выкупаемые нежилые помещения с момента появления таких собственников возникла общая собственность, которая при отсутствии иных оснований является долевой.

Указанный вывод подтверждается положением ст. 38 ЖК РФ о том, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Также согласно п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.

В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суды рассматривают это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что у Ратьковой Т.Н. право собственности на помещения (комнаты) №№, площадью 191,2 кв.м, расположенные в нежилом помещении № по адресу: ..., не могло возникнуть в силу закона, в связи с чем данное право подлежит признанию отсутствующим.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Катиркиной О. А., Копанева С. В. к Ратьковой Т. Н. удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Ратьковой Т. Н. на помещения (комнаты) №№, площадью 191,2 кв.м, расположенные в нежилом помещении №, общей площадью 210,5 кв.м, № условный номер объекта № кадастровый №, расположенном по адресу: ....

Данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Ратьковой Т. Н. на помещения (комнаты) №№, площадью 191,2 кв.м, расположенные в нежилом помещении №, общей площадью 210,5 кв.м, №, условный номер объекта №, кадастровый №, расположенном по адресу: ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья «подпись» Ю.П. Королева

Мотивированное решение суда изготовлено 5 октября 2018 г.