Решение по делу № 33-447/2021 от 25.01.2021

10

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Мартышова С.Ю.

Докладчик Климко Д.В. Дело № 33-447/2021 (№ 2-1135/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 февраля 2021 года г. Липецк

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Фроловой Е.М.,

судей Климко Д.В., Крючковой Е.Г.,

при секретаре Колядиной Г.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке апелляционную жалобу ответчика ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» на решение Липецкого районного суда Липецкой области от 19 ноября 2020 года, которыми постановлено:

«Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» в пользу Шальнева Андрея Викторовича неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 руб., штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 500000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., а всего 1 505 000 руб., в удовлетворении остальной части – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» в доход бюджета Липецкого района Липецкой области государственную пошлину в размере 13 500 руб.».

Заслушав доклад судьи Климко Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» (ранее ООО «Ингеоком-001») о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Ингеоком-001» был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения. В соответствии с п. 1 договора ответчик обязался в будущем заключить с истцом основной договор купли-продажи домовладения - земельного участка, ориентировочной площадью 238 кв.м. (часть земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020205:160, площадью 17 326 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес> согласно схеме расположения, являющейся Приложением № к договору, и жилого дома - возводимое на земельном участке сблокированное жилое здание строительный №, количество этажей 2, общая эксплуатируемая площадь - 242,4кв.м. По условиям предварительного договора основной договор должен быть подписан сторонами в течение месяца после регистрации права собственности продавца на жилой дом, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость домовладения на дату заключения предварительного договора составила 12510523,40 руб. и произведена в полном объеме. Однако в нарушение условий договора основной договор купли-продажи заключен только ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день передан объект. Просрочка выполнения обязательства имела место с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, основываясь на положениях Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры в размере 5 179 581,86 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Истец Шальнев А.В. в судебное заседание не явился.

Представитель истца адвокат Кулешова Т.В. уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика неустойку в размере 1 125 947,11 руб. с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности за период с 15 апреля по ДД.ММ.ГГГГ, который входит в трехлетний период, предшествующий дате предъявления иска о взыскании неустойки. Полагала, что оснований для снижения заявленной ко взысканию истцом неустойки не имеется.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» по доверенности Баранов Д.М. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что истец и ответчик не заключали договор участия в долевом строительстве, а заключили предварительный договор, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи объекта недвижимости. По предварительному договору истец перечислил денежные средства в размере 12 510 523,40 руб. в качестве обеспечения своего обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи объекта недвижимости, а не для возмещения стоимости его строительства. В связи с этим полагал, что возникшие правоотношения регулируются ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Стороны при заключении самостоятельного договора купли-продажи исходили из новых условий и согласований, которые не были предусмотрены и согласованы ими в предварительном договоре. В случае удовлетворения исковых требований просил применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» просит решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылался на нарушение судом норм материального и процессуального права, указав на ошибочность применения к правоотношениям сторон положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», игнорирование имеющего преюдициальное значение решения Химкинского городского суда <адрес>, которым истцу было отказано в удовлетворении исковых требований к ответчику о понуждении заключить основной договор. Полагает, что уплаченная истцом сумма в размере 12 510 523,40 руб. не могла приниматься для расчета неустойки, поскольку в предварительном договоре стоимость жилого дома определена в размере 8306429,50 руб.

Выслушав представителей ответчика ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» Баранова Д.М. и адвоката Левадо С.Н., поддержавших апелляционную жалобу, представителя истца адвоката Кулешову Т.В., возражавшую против удовлетворения требований, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на них, проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Шальневым А.В. и ООО «Ингеоком-001» заключен предварительный договор №ПД купли-продажи домовладения, по условиям которого ответчик обязался заключить основной договор в будущем в течение месяца после регистрации права собственности продавца на жилой дом, построенный на земельном участке, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Объект продажи «жилой дом» представляет собой возводимое на земельном участке сблокированное жилое здание со следующими характеристиками: строительный №, количество этажей – 2, общая эксплуатируемая площадь 242,4 кв.м., по строительному адресу: <адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену.

Согласно п. 4 договора стоимость домовладения составляет 12510523,40 руб., которая оплачена полностью по платежным поручениям от 1 декабря, 17 декабря и ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора купли-продажи квартиры № Т4-9-09/17-7КП от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта от той же даты истцу передан объект недвижимого имущества в виде двухуровневой <адрес>, общей площадью 207,0 кв.м, расположенной в блокированном жилом доме, состоящем из двух этажей, по адресу: <адрес>. В силу п. 1.2 договора у покупателей при возникновении права собственности на жилое помещение одновременно возникает доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

По данным Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» (до смены наименования – ООО «Ингеоком-001») является строительство жилых и нежилых зданий.

Решением Химкинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Шальнева А.В. к ООО «Ингеоком-001» о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, взыскании судебных расходов оставлены без удовлетворения.

Суд первой инстанции, оценив правоотношения сторон, пришел к верному выводу, что независимо от наименования заключенного договора как предварительного договора купли-продажи, фактически между сторонами возникли правоотношения, вытекающие из долевого участия в строительстве объекта недвижимого имущества.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В силу ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств, суд пришел к правильному выводу, что фактически ответчиком вместо договора участия в долевом строительстве заключен предварительный договор купли-продажи.

При этом суд обоснованно руководствовался правовой позицией, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которой при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами-участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Аналогичные выводы приведены в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что, если правила, содержащиеся в п. 1 ст.431Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Проанализировав содержание заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, учитывая, что стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенном сблокированном жилом здании (п. 1.2. договора), о его стоимости (п. 4 договора), о предварительном внесении истцом денежных сумм в размере стоимости объекта недвижимости, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора, суд верно пришел к выводу о том, что действительная общая воля сторон была направлена на заключение именно договора долевого участия и к правоотношениям сторон по этим сделкам подлежат применению нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Указанной сделкой предусматривается передача жилого дома (квартиры) гражданину – физическому лицу в срок, указанный в договоре, после ввода в эксплуатацию объекта и регистрации прав собственности продавца, в счет оплаченной им доли в строительстве жилого дома. Доля в строительстве выражена в виде указания в договоре достаточных идентификационных признаков объекта недвижимости, включая его площадь, строительный номер, место расположения. Исходя из условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и фактического поведения сторон по его исполнению, денежные средства в размере 12510523,40 руб. нельзя классифицировать в качестве обеспечительного платежа по смыслу, придаваемого гражданским законодательством (ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылки ответчика на то, что к правоотношениям сторон должны быть применены положения ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по изложенным основаниям правильно отклонены судом первой инстанции, с выводами которого судебная коллегия согласна.

Ссылки ответчика на то, что суд в нарушение ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проигнорировал имеющее преюдициальное значение решение Химкинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым истцу отказано в удовлетворении требований к ответчику о понуждении заключить основной договор купли-продажи, на выводы суда не влияют, поскольку в указанном споре не давалась оценка правовой природе всех заключенных между истцом и ответчиком договоров с учетом их буквального содержания и воли сторон.

В силу ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В связи с имеющейся просрочкой исполнения обязательства по сроку передачи объекта долевого строительства со стороны ответчика, суд на основании приведенных норм закона верно взыскал с ответчика неустойку, рассчитанную с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 125 947,11 руб. (12 510 523,40*150*1/150*9=1 125 947,11).

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушенного обязательства является оценочной категорией, подлежащей оценке судом исходя из внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, у суда имелись основания для признания рассчитанного размера неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства и снижения неустойки, подлежащей взысканию сответчика, в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 1 000 000 руб.

Несогласие ответчика с расчетом неустойки, произведенным от стоимости объекта в размере 12510523,40 руб., судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку представленными платежными документами подтверждается уплата ответчику денежных средств истцом именно в таком размере. В то же время судебная коллегия полагает несостоятельным довод жалобы о том, что расчет неустойки необходимо производить только из стоимости жилого дома в размере 8306 429,50 руб., поскольку общая цена договора включала в себя и стоимость земельного участка, исходя из того, что согласно передаточному акту Шальневу А.В. передан лишь объект недвижимого имущества – квартира, доказательств передачи и приобретения истцом прав на земельный участок материалы дела не содержат (т. 1 л.д. 179).

Оснований для дальнейшего снижения неустойки по доводам апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает, полагая, что определенный размер неустойки соразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательства, соответствует степени нарушения прав истца и отвечает балансу интересов сторон.

Установив нарушение прав истца как потребителя суд на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» правомерно взыскал в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании приведенной нормы закона суд правильно взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом, что составляет 500000 руб. (1 000 000/2=500 000).

Вопреки доводам жалобы суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам.

Принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Липецкого районного суда Липецкой области от 19 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: /подпись/

Судьи: /подписи/

Копия верна:

Судья

Секретарь