Решение по делу № 2а-2374/2018 от 23.03.2018

Дело № 2а-1-2374/2018

Решение

Именем Российской Федерации

19 апреля 2018 года город Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи С.А. Шапина,

при секретаре А.С. Плужникове,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Горностаева Д.В. к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании незаконным решения об отказе в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору,

установил:

Горностаев Д.В. в лице своего представителя Сочнева А.В., действующего на основании доверенности, обратился в Энгельсский районный суд Саратовской области с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Росреестр по Саратовской области), ссылаясь на то, что последним 16 января 2018 года незаконно было принято решение об отказе в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Просит признать данный отказ ответчика незаконным и возложить на него обязанность произвести регистрационные действия.

Требования мотивированы тем, что постановлением администрации Терновского муниципального образования Энгельсского муниципального района Саратовской области № 393 от 05 декабря 2016 года обществу с ограниченной ответственностью «Европа-Стиль» предоставлен в аренду без проведения торгов земельный участок площадью 1043 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный в районе <адрес>, для использования в целях «коммунальное обслуживание». На основании указанного постановления 26 декабря 2016 года между администрацией Терновского муниципального образования Энгельсского муниципального района (арендодатель) и ООО «Европа-Стиль» (арендатор) заключен договор № 12219/1 аренды земельного участка с кадастровым номером №

20 июня 2017 года между ООО «Европа-Стиль» и Горностаевым Д.В. заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно условиям которого, новому арендатору переданы права и обязанности по договору № 12219/1 от 26 декабря 2016 года.

21 июня 2016 года данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

22 сентября 2017 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и Горностаевым Д.В. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 12219/1 от 26 декабря 2016 года, согласно которому изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды «коммунальное обслуживание» на «магазины».

Административный истец обратился в Росреестр по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, однако уведомлением ответчика от 16 октября 2017 года регистрационные действия были приостановлены, а уведомлением от 16 января 2018 года в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения отказано. Из текста приведенных уведомлений следует, что основанием к отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору послужили выводы государственного регистратора, заключающиеся в том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка «коммунальное обслуживание», предусмотренного условиями договора аренды, на вид разрешенного использования «магазины», подразумевающего возможность осуществления капитального строительства с возможностью приобретения в дальнейшем такого земельного участка в собственность, что противоречит положениям Земельного кодекса РФ, устанавливающим порядок предоставления таких земельных участков в аренду путем проведения торгов.

Административный истец полагает, что такой трактовкой оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору административный ответчик вышел за пределы своей компетенции и предоставленных ему законом полномочий, поскольку вид разрешенного использования земельного участка был изменен его собственником с соблюдением требований градостроительного регламента, сведения о таких изменениях в установленном порядке внесены в ЕГРН, что подтверждается соответствующей из него выпиской.

Приведенные обстоятельства послужили поводом к обращению административного истца в суд.

Горностаев Д.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен, направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца.

Представитель административного истца по доверенности Сочнев А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал, основываясь на обстоятельствах, изложенных в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Саратовской области по доверенности Коржова А.О. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась. При этом указала, что в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Полагая, что выделение земельных участков для капитального строительства может быть осуществлено только путем проведения торгов, а заключением дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в настоящем случае данная процедура фактически обойдена, указывает на необходимость в такой ситуации заключения нового договора арены в установленном Земельным кодексом порядке.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства дела извещен, направил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства дела извещен, о причинах неявки не сообщил.

Представитель заинтересованного лица администрации Терновского муниципального образования Энгельсского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства дела извещен, о причинах неявки не сообщил.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие названных заинтересованных лиц.

В судебном заседании от 17 апреля 2018 года был объявлен перерыв до 19 апреля 2018 года, после перерыва судебное заседание продолжено в неизменном составе.

Заслушав участвующих в судебном заседании лиц, рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 8 статьи 226 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации Терновского муниципального образования Энгельсского муниципального района Саратовской области № 393 от 05 декабря 2016 года обществу с ограниченной ответственностью «Европа-Стиль» предоставлен в аренду без проведения торгов земельный участок площадью 1043 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный в районе <адрес>, для использования в целях «коммунальное обслуживание».

26 декабря 2016 года между администрацией Терновского муниципального образования Энгельсского муниципального района (арендодатель) и ООО «Европа-Стиль» (арендатор) заключен договор № 12219/1 аренды земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным видом использования «коммунальное обслуживание», расположенного в районе <адрес> на срок до 25 декабря 2026 года. Приложением к договору являлся расчет размера арендных платежей, составившего 591 рубль 28 копеек в квартал. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Саратовской области 15 июня 2017 года.

20 июня 2017 года между ООО «Европа-Стиль» и Горностаевым Д.В. заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно условиям которого, новому арендатору переданы права и обязанности по договору № 12219/1 от 26 декабря 2016 года. Договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован Управлением Росреестра по Саратовской области 21 июня 2017 года.

22 сентября 2017 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и Горностаевым Д.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 12219/1 от 26 декабря 2016 года, по условиям которого изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды «коммунальное обслуживание» на «магазины». Новым расчетом по договору изменился размер арендных платежей, составивший 4867 рублей 37 копеек в квартал.

Согласно выписке из ЕГРН от 17 августа 2018 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1043 кв.м, расположенный в районе <адрес>, имеет вид разрешенного его использования «магазины».

Уведомлением Росреестра по Саратовской области от 16 октября 2017 года приостановлена государственная регистрация дополнительного соглашения от 22 сентября 2017 года к договору аренды земельного участка от 26 декабря 2016 года.

Уведомлением Росреестра по Саратовской области от 16 января 2018 года в государственной регистраций дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка отказано.

Из текста приведенных уведомлений следует, что основанием к отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору послужили выводы государственного регистратора, заключающиеся в том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка «коммунальное обслуживание», предусмотренного условиями договора аренды, на вид разрешенного использования «магазины», подразумевающего возможность осуществления капитального строительства с возможностью приобретения в дальнейшем такого земельного участка в собственность, что противоречит положениям Земельного кодекса РФ, устанавливающим порядок предоставления таких земельных участков в аренду путем проведения торгов.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, а также проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Из смысла приведенных норм следует, что действия государственного регистратора не ограничиваются только техническими процедурами, связанными с проверкой соблюдения формальных требований к представленным на государственную регистрацию документам. Наряду с этим на государственного регистратора возложена обязанность по проведению правовой экспертизы таких документов на предмет их соответствия Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ, другим федеральным законам.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 Земельного кодекса РФ определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Рассматриваемые в настоящем деле спорные правоотношения не относятся к числу таких исключений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (часть 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, для строительства посредством проведения торгов.

Как установлено в судебном заседании, договор аренды земельного участка от 26 декабря 2016 года № 12219/1 был заключен без проведения торгов для цели его использования под коммунальное обслуживание. Затем вид целевого использования данного земельного участка был изменен, что фактически означало передачу его владельцу (арендатору) в обход предусмотренной законом процедуры.

Следовательно, заключение соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, фактически изменившее его целевое назначение с коммунального обслуживания на строительство магазина, повлекло принципиальное изменение «судьбы» земельного участка с нарушением установленного законом порядка.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что решение об отказе административному истцу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка было вынесено административным ответчиком в пределах своей компетенции и с соблюдением установленного законом порядка. Административный истец не лишен возможности приобрести данный земельный участок с соблюдением предусмотренных Земельным кодексом РФ процедур.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований суд не усматривает.

Руководствуясь требованиями статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Горностаева Д.В. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 16 января 2018 года об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 22 сентября 2017 года к договору аренды земельного участка от 26 декабря 2016 года № 12219/1, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и Горностаева Д.В., возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области обязанности по проведению государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок с момента изготовления его мотивировочной части в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд.

Председательствующий: (<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>