Решение по делу № 2-4983/2021 от 22.09.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2021г.

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Мелиховой Н.В.

при помощнике                            Байбатыровой Г.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Кировского районного суда г.Астрахани, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная 1 Мая, 43, гражданское дело №2-4983/2021 по иску Краснова Александра Сергеевича к Алтуфьеву Владимиру Андреевичу о признании договора купли-продажи доли жилого помещения и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Краснов А.С. обратился в суд с иском, указав, что 17 января 2015г. между ним и Алтуфьевым В.А. заключен договор купли-продажи 1/15 доли трехэтажного жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., и 1/15 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость долей в объектах недвижимости составила 1140000 рублей, которые были переданы продавцу в полном объеме при подписании договора. Однако апелляционным определением Астраханского областного суда от 17 декабря 2018г. трёхэтажный жилой дом по адресу: <адрес>, признан самовольной постройкой, и в том числе на него, возложена обязанность произвести его снос. Таким образом, договор купли-продажи от 17 января 2015г. является ничтожным, поскольку самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота. Кроме того, приговором Кировского районного суда г.Астрахани от 29 октября 2020г. Черноморова (Алтуфьева) О.А. и Алтуфьев В.А. признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в том числе по факту мошеннических действий в отношении него, которым установлено, что при заключении сделки купли-продажи от 17 января 2015г. он, как покупатель доли в праве общей долевой собственности был введен в заблуждение относительно предмета сделки, что также является основанием для признания договора недействительным, поскольку он совершен под влиянием заблуждения. В связи с этим был вынужден обратиться в суд и просит признать договор купли-продажи объекта недвижимости - 1/15 доли жилого дома и 1/15 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 17 января 2015г. между Алтуфьевым В.А. и им, недействительным, указать, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации его права собственности на 1/15 долю жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., и 1/15 долю земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>; восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности Алтуфьева В.А. на указанное недвижимое имущество.

Истец Краснов А.С. и его представитель Рабинович С.М. в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежаще, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик Алтуфьев В.А. о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, от участия в судебном заседании с использованием ВКС отказался.

Другие стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартир или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что 17 января 2015г. между Алтуфьевым В.А. и Красновым А.С. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости — 1/15 доли трехэтажного жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., в виде помещения на втором этаже, и 1/15 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Стоимость долей в объектах недвижимости установлена сторонами в размере 300000 рублей (пункт 3 договора).

В последующем, цена долей в объектах недвижимости увеличилась и составила 1400000 рублей, которые Краснов А.С. передал Алтуфьеву В.А., что подтверждается распиской и сторонами не оспаривается.

Указанный договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметками на договоре.

Также судом установлено, что апелляционным определением Астраханского областного суда от 17 декабря 2018г. объект капитального строительства – трёхэтажный жилой дом по адресу: <адрес>, признан самовольной постройкой, на ответчиков, в том числе на Краснова А.С., возложена обязанность произвести снос указанного самовольного объекта за свой счёт.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (часть 2 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу закона самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота, в связи с чем, учитывая, что жилой дом по адресу: <адрес>, признан судом самовольной постройкой, указанное обстоятельство является основанием для признания договора купли-продажи от 17 января 2015г. ничтожным.

Также, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи от 17 января 2015г. недействительным в силу части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Существенными условиями оборота земельного участка предназначенного для жилищного строительства является сама возможность капитального строительства на нем, с целью проживания в построенном объекте, использования созданного объекта в соответствии с нормами статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения гражданского дела по иску администрации МО «Город Астрахань» о признании жилого дома самовольной постройкой и понуждении произвести его снос, установлено, что первоначальным правообладателем трехэтажного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, являлась Алтуфьева О.А., право собственности за которой на данное жилое строение зарегистрировано в декларативном порядке и которая в дальнейшем заключала сделки, направленные на отчуждение долей в праве общей долевой собственности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 17 декабря 2018г. также установлено, что на земельном участке, площадью 341 кв.м., вид разрешенного использования: для эксплуатации сада, кадастровый №, расположенном по адресу: <адрес>, Алтуфьевой О.А. без получения разрешения на строительство возведен трехэтажный жилой дом, общей площадью 382,8 кв.м. При этом, возведение многоквартирного жилого дома на земельном участке с видом разрешенного использования – для эксплуатации сада, не соответствует целевому использованию земельного участка, чем нарушено земельное законодательство.

Приговором Кировского районного суда г.Астрахани от 29 октября 2020г. Черноморова (Алтуфьева) О.А. и Алтуфьев В.А. признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в том числе по эпизоду в отношении потерпевшего Краснова А.С.

Как следует из приговора, при допросе потерпевший Краснов А.С. пояснил, что, приобретая долю жилого дома с долей земельного участка, рассчитывал, что в дальнейшем доля жилого помещения будет переоформлена в отдельную квартиру. Однако свои обязательства по переоформлению доли жилого дома в отдельную квартиру продавец не выполнил. В дальнейшем на основании решении суда дом признан самовольной постройкой и на жильцов возложена обязанность по его сносу. В связи с чем Краснов А.С. не может в полном объеме пользоваться и распоряжаться приобретенной долей жилого дома в виде жилого помещения. Указанными виновными действиями подсудимых ему причинен материальный ущерб в сумме 1400000 рублей.

Приговор Кировского районного суда г.Астрахани от 29 октября 2020г., с изменениями, внесенными апелляционным определением Астраханского областного суда, вступил в законную силу 25 января 2021г..

В силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения спорного договора купли-продажи от 17 января 2015г. Краснову А.С. не было известно о том, что возведение трехэтажного жилого дома, а впоследствии его реконструкция, которая привела к созданию многоквартирного жилого дома, произведены Алтуфьевой О.А. и Алтуфьевым В.А. в отсутствие разрешительной документации, в силу чего жилое здание обладает признаками незаконной самовольной постройки, а земельный участок используется с нарушением целевого назначения.

Не предоставление информации о наличии указанных обстоятельств имеют существенное значение и должны были повлиять на решение Краснова А.С. о покупке долей спорного недвижимого имущества.

Как указал истец в исковом заявлении, если бы Краснову А.С. изначально было известно о том, что жилой дом по <адрес> является самовольной постройкой, возведен в отсутствие разрешения на строительство, с нарушением земельного законодательства, то договор купли-продажи от 17 января 2015г. не был бы им заключен. Совершая сделку купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, истец полагал, что приобретает долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, пригодное для проживания, построенное в соответствии с требованиями действующего земельного и градостроительного законодательства, а также участок предоставлен для размещения жилого дома, о чем был введен в заблуждение продавцом недвижимости.

Таким образом, при заключении сделки купли-продажи от 17 января 2015г. покупатель доли в праве общей долевой собственности был введен в заблуждение относительно предмета сделки, учитывая, что объект сделки, как самовольная постройка, не может выступать объектом гражданских прав.

Учитывая изложенное и приведенные правовые нормы, суд приходит к выводу о необходимости признания договора купли-продажи 1/15 доли земельного участка и 1/15 доли жилого дома, заключенного 17 января 2015г. между Алтуфьевым В.А. и Красновым А.С., недействительным, как совершенного под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки.

При таких обстоятельствах, на основании пункта 4 статьи 166, пунктов 1 и 2 статьи 167, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает необходимым применить к оспоренной сделке последствия ее недействительности в виде прекращения права собственности Краснова А.С. на 1/15 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 382,8 кв.м. и 1/15 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного под эксплуатацию сада.

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области записи в Единый государственный реестра недвижимости о прекращении права собственности за Красновым А.С. на 1/15 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 382,8 кв.м. и 1/15 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного под эксплуатацию сада и восстановления записи о праве собственности за Алтуфьевым В.А. на указанные доли в объектах недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-196, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 17 января 2015г. заключенный между Алтуфьевым Владимиром Андреевичем и Красновым Александром Сергеевичем о передаче ему в собственность 1/15 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 382,8 кв.м. и 1/15 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного под эксплуатацию сада недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности Краснова Александра Сергеевича на 1/15 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 382,8 кв.м. и 1/15 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного под эксплуатацию сада.

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области записи в Единый государственный реестра недвижимости о прекращении права собственности за Красновым Александром Сергеевичем на 1/15 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 382,8 кв.м. и 1/15 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного под эксплуатацию сада и восстановления записи о праве собственности за Алтуфьевым Владимиром Андреевичем на указанные доли в объектах недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца.

Судья: