Решение по делу № 2-134/2018 от 29.01.2018

Егорлыкский районный суд Ростовской области

Дело № 2-134/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 марта 2018 года станица Егорлыкская Ростовской области

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Колесниковой И.В.,

с участием представителя истца Губина А.А.,

при секретаре Поповой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щербаченко Сергея Николаевича к Гапонову Юрию Витальевичу о государственной регистрации перехода права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Котлярова Анастасия Федоровна, Заикина Елена Петровна, Заикин Антон Андреевич, Заикин Андрей Анатольевич, Кришталь Виктория Андреевна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

УСТАНОВИЛ:

В Егорлыкский районный суд Ростовской области обратился Щербаченко С.Н. с иском к Гапонову Ю.В. о государственной регистрации перехода права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 198,4 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. В обоснование своих исковых требований истец в заявлении указал, что 22.11.1996 года между Гапоновым Ю.В. и истцом был заключен договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома общей площадью 128,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Данный договор был удостоверен нотариусом Егорлыкского района. Расчет между сторонами договора произведен полностью до подписания договора, отчуждаемая 1/3 доля жилого дома считается переданной в собственность покупателя с момента подписания договора. Постановлением №192 от 10.10.2017 г. объекту недвижимости, жилому дому, кадастровый №, присвоен адрес: <адрес>. По данным кадастрового учета, сведениям в ЕГРН площадь жилого дома составляет 198,4 кв.м. Препятствием для оформления права собственности истца на 1/3 долю жилого дома является уклонение ответчика от предоставления в Управление Росреестра по Ростовской области полного пакета документов и уклонение от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

Истец, ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, истец, третьи лица Котлярова А.Ф., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области извещены о месте и времени судебного разбирательства, истец, третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия; судебные извещения, направленные в адрес ответчика, третьего лица Кришталь В.А., возвращены с отметкой об истечении срока их хранения, в связи с чем на основании ч.4 ст. 1 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ они признаются извещенными о месте и времени судебного заседания, третьи лица Заикина Е.П., Заикин А.А., Заикин А.А. по месту регистрации не проживают, их место жительства неизвестно, поэтому согласно ч.3,4,5 ст. 167, ст. 119 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Третье лицо управление Росреестра по Ростовской области в отзыве на исковое заявление (л.д. 92-93) указало, что в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности Гапонова Ю.В. на спорный объект недвижимого имущества, в связи с чем осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от продавца Гапонова Ю.В. по договору купли-продажи от 22.11.1996 к покупателю Щербаченко С.Н. не представляется возможной, поэтому считают, исковые требования не подлежащими удовлетворению, истцом могут быть заявлены требования о признании за ним права собственности и прекращении права собственности ответчика на спорный объект.

Представитель истца Губин А.А. поддержал исковые требования Щербаченко С.Н., доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснив, что Щербаченко С.Н. в декабре 2017 года направил Гапонову Ю.В. предложение о его явке и предоставлении в срок до 11.02.2018 года документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности по договору, однако ответ на данное предложение Щербаченко С.Н. не поступал.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства, обозрев материалы гражданских дел №2-536/2017, №2-389/2017, и оценив все доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст. 549, п.1 ст. 550, п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, заключенный до 01.03.2013 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из системного толкования положений ст. ст. 549, 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена недвижимого имущества.

На основании п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, данных в п.п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Из сообщения Сальского филиала ГУПТИ РО (л.д. 37) следует, что по данным архивного фонда предприятия за Гапоновым Ю.В. зарегистрировано право общей долевой собственности в размере ? доли в праве на жилой дом по <адрес> на основании договора на передачу квартир в собственность от 22.04.1994 г.

22 ноября 1996 года между Гапоновым Ю.В. (продавцом) и Щербаченко С.Н. (покупателем) был заключен договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома, согласно которому в собственность покупателя переходит 1/3 доля жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 1450 кв.м по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке расположены: жилой дом полезной площадью 128,5 кв.м, жилой площадью 67,5 кв.м, кухня кирпичная, сарай кирпичный, уборная деревянная (л.д. 7-8).

Согласно постановлению Главы администрации Роговского сельского поселения №192 от 10.10.2017 объекту недвижимости по адресу: <адрес>, указанному в договоре купли-продажи от 22.11.1996 №2110, присвоен адрес: <адрес> (л.д. 11).

Договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома заключен в письменной форме, подписан сторонами договора, по соглашению сторон нотариально удостоверен нотариусом Егорлыкского района К.Т.Ю.; договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цену недвижимого имущества (л.д. 7-8).

В пунктах 5 и 6 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, отчуждаемая 1/3 доля жилого дома находится во владении покупателя и считается переданным в его собственность с момента подписания договора.

Участники долевой собственности, которыми на момент заключения договора являлись ТОО <данные изъяты> и Заикина Е.П., от преимущественного права покупки 1/3 доли жилого дома отказались, о чем нотариусу представлены соответствующие заявления (л.д. 79-89 обозревавшегося дела №2-536/2017).

В судебном заседании установлено, что вышеуказанный договор заключен в надлежащей форме, содержит его существенные условия, исполнен сторонами и ими не оспаривается, вместе с тем, договор купли-продажи не был представлен сторонами договора в регистрирующий орган для его регистрации, государственной регистрации, государственной регистрации перехода права собственности по нему.

Как следует, из искового заявления, пояснений представителя истца продавец Гапонов Ю.В. от явки в регистрирующий орган для надлежащего оформления сделки, заключенной между ним и истцом Щербаченко С.Н., уклоняется.

17.10.2017 года Щербаченко С.Н. обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость по договору купли-продажи 1/3 доли жилого дома от 22.11.1996, но государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что не были представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: не представлены заявление и документы, необходимые для государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости (л.д. 12).

В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В силу ч.5 ст. 1, ч.1,3 ст. 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав на указанные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав.

Согласно ч.1,2,4 ст. 14, ч.3,7 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости, подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" либо возникшего в силу федерального закона.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, суд, рассматривая требование покупателя недвижимого имущества о государственной регистрации перехода права, проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, удовлетворяет соответствующее требование покупателя, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

При рассмотрении требования покупателя недвижимого имущества о государственной регистрации перехода права выяснению подлежат и иные обстоятельства, так суду необходимо установить: является ли продавец собственником передаваемого имущества, заключен ли между сторонами договор купли-продажи: достигнуто ли сторонами соглашение по всем его существенным условиям; соблюдены ли требования о форме договора купли-продажи, сохраняется ли договор купли-продажи, как правоотношение, на момент обращения его стороны в суд; сохранилось ли недвижимое имущество в натуре, уклоняется ли продавец от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с записью в реестровой книге №22 под №31 от 07.06.1994 года (л.д. 43-89 обозревавшегося дела №2-536/2017, л.д. 9-10,37) по данным ГУПТИ РО за Гапоновым Ю.В. - продавцом по договору купли-продажи от 22.11.1996 г. на основании договоров на передачу квартир (домов) в собственность граждан №1119 от 22.04.1994 года, постановления №293 от 26.05.1994 года зарегистрирована ? доля жилого дома по <адрес>

Из выписок из ЕГРН (л.д. 5-6, 43-53, 121-122), справки, сообщения Сальского филиала ГУПТИ РО (л.д. 9-10,37), регистрационных дел (л.д. 66-91), копии инвентарного дела №1767 (л.д. 43-89 обозревавшегося дела №2-536/2017) следует, что по данным последней инвентаризации по <адрес> расположен жилой дом литер А,А1,А2,А3,а,а1 общей площадью 198,4 кв.м, жилой площадью 111,0 кв.м, кадастровый №. Помещения в жилом доме условно разделены на квартиры: №1 общей площадью 63,5 кв.м, №2 общей площадью 32,7 кв.м, №3 общей площадью 102,2 кв.м.

В ЕГРН сведений о правообладателях жилого дома, квартир №2, №3 не имеется. За Щербаченко С.Н. на основании выписки из похозяйственной книги в ЕГРН зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 500 кв.м по <адрес>.

За Котляровой А.Ф. решением Егорлыкского районного суда от 29.08.2017 года признано право собственности на квартиру №1 общей площадью 63,5 кв.м в жилом доме по <адрес> при выделе в натуре в счет принадлежавшей ей на основании договора купли-продажи от 11.08.2016, заключенного между С.В.В. – продавцом и Котляровой А.Ф. – покупателем, ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>, прекращено ее право общей долевой собственности на жилой дом, при этом решение суда сведений о том, в каких долях за оставшимися участниками долевой собственности сохранено право общей долевой собственности на жилой дом после выдела из него изолированного жилого помещения – квартиры №1, не содержит, площадь квартиры №1 – 63,5 кв.м, соответствует ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с ранее зарегистрированной площадью 128,5 кв.м с учетом ее уточнения по данным инвентаризации. На основании указанного решения произведена государственная регистрация права собственности Котляровой А.Ф. на квартиру №1 в указанном доме.

По данным архивного фонда Сальского филиала ГУПТИ РО за Заикиной Е.П., Заикиным А.А., Заикиной (Кришталь) В.А., Заикиным А.А. зарегистрировано в органах государственного учета право общей долевой собственности в размере ? доли в праве на жилой дом по <адрес> на основании договора на передачу квартир в собственность от 31.10.1995 г.

За Гапоновым Ю.В. в установленном для ранее возникших прав порядке зарегистрировано право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 128,5 кв.м по <адрес>, данное право признается юридически действующим при отсутствии государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с чем у Гапонова Ю.В. отсутствует обязанность по осуществлению государственной регистрации прав, переданных им по заключенному и исполненному сторонами до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договору купли-продажи. Истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих уклонение продавца Гапонова Ю.В. от регистрации договора, регистрации перехода прав по нему в МПТИ ст. Егорлыкской Ростовской области, то, что продавцу Щербаченко С.Н. было отказано в регистрации договора купли-продажи от 22.11.1996 г., в регистрации перехода прав по нему с момента совершения договора сторонами и до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о государственной регистрации договора купли-продажи от 22.11.1996 г., о государственной регистрации права общей долевой собственности Гапонова Ю.В. на жилой дом общей площадью 128,5 кв.м по <адрес>, государственная регистрация перехода прав по договору к покупателю невозможна.

Кроме того, имеются иные препятствия для государственной регистрации перехода к покупателю Щербаченко С.Н. права собственности по договору купли-продажи от 22.11.1996 г. на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> общей площадью 198,4 кв.м, кадастровый №.

Так из договора купли-продажи от 22.11.1996 г. (л.д. 7-8) следует, что предметом данного договора с учетом сведений об изменении адресного хозяйства (л.д. 11) является передача от продавца Гапонова Ю.В. в собственность покупателя Щербаченко С.Н. 1/3 доли жилого дома полезной площадью 128,5 кв.м, жилой площадью 67,5 кв.м, расположенного по <адрес> (л.д. 7-8), при этом объем прав Гапонова Ю.В. в отношении недвижимого имущества, передаваемых им по договору купли-продажи от 22.11.1996 г., не соответствует объему зарегистрированных за ним прав на данное недвижимое имущество; доказательств, достоверно подтверждающих определение, перераспределение долей при передаче ТОО «Роговское» жилого дома общей площадью 128,5 кв.м в общую долевую собственность Гапонову Ю.В., Заикиной Е.П., Заикину А.А., Заикиной В.А., Заикину А.А., С.В.В. по договорам на передачу квартир (домов) в собственность граждан, материалы инвентарных дел, реестровые книги не содержат. Предусмотренных Гражданским кодексом РФ оснований для возникновения у участников долевой собственности права общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> с увеличением его общей площади до 198,4 кв.м, не установлено, доказательства правомерности увеличения площади жилого дома истцом, его представителем не представлено.

Из технических паспортов на жилой дом (л.д. 43-89 обозревавшегося дела №2-536/2017) усматривается, что Щербаченко С.Н. в 2003 году произведена реконструкция жилого дома А,А1,А2,а,а1 по <адрес> с ранее зарегистрированной площадью 128,5 кв.м - к занимаемой им условной квартире №3 площадью 38,3 кв.м в указанном жилом доме была осуществлена пристройка А3: жилая комната площадью 21,1 кв.м, кладовка площадью 7,0 кв.м, жилая комната площадью 24,5 кв.м, коридор площадью 14,2 кв.м, разобран тамбур литер А2. Данная реконструкция произведена Щербаченко С.Н. после заключения договора купли-продажи от 22.11.1996 г., исполнения сторонами договора обязательств по передаче недвижимого имущества и оплате его стоимости, но до государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности по нему, то есть до возникновения у него права долевой собственности на жилой дом.

В соответствии с п. 14 ст. 1, ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно п.1,2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Щербаченко С.Н. разрешение на реконструкцию жилого дома, согласие других сособственников на создание неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, получено не было, его доля в праве на общее имущество не увеличивалась. В результате проведения истцом Щербаченко С.Н. самовольной реконструкции жилого дома - возведения пристройки литер А3, исключения тамбура А2, изменились характеристики, индивидуализирующие объект недвижимости, общая площадь условной квартиры №3 увеличилась до 102,2 кв.м, общая площадь жилого дома - до 198,4 кв.м, то есть отсутствует в натуре объект недвижимости – жилой дом площадью 128,5 кв.м, право долевой собственности на который было передано покупателю по договору купли-продажи, при этом возник новый объект недвижимости, в отношении которого истцом Щербаченко С.Н., ответчиком Гапоновым Ю.В., иными участниками долевой собственности меры к его легализации в реконструируемом виде не принимались; требования о признании права общей долевой собственности на жилой дом в реконструируемом виде ими не заявлялись.

При наличии вышеуказанных обстоятельств, являющихся препятствием для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи к покупателю, исковые требования Щербаченко С.Н. о государственной регистрации перехода к нему права собственности по договору купли-продажи 1/3 доли жилого дома от 22.11.1996 г. на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на самовольно реконструированный жилой дом общей площадью 198,4 кв.м по <адрес>, как ненадлежащий способ защиты его прав, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Щербаченко Сергея Николаевича о государственной регистрации перехода права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 198,4 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06 марта 2018 года.

Судья: <данные изъяты>