Решение по делу № 2-174/2023 от 18.01.2023

УИД №16RS0024-01-2023-000047-47

Дело №2-174/2023

Учет 2.146

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 марта 2023 года                  город Нурлат

Нурлатский районный суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гильмутдиновой А.И.,

при секретаре судебного заседания Мингалиевой Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сулейманова ФИО7 к Николаеву ФИО7 и обществу с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара» о признании договоров купли-продажи недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства Сулейманов А.И. (далее - ИП ГКФХ Сулейманов А.И.) обратился в суд с исковым заявлением к Николаеву А.В. и ООО «Аграрий-Самара» о признании договора купли-продажи недействительным.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и участниками общей долевой собственности - гражданами д. Тимерлек и п. Красноманск Нурлатского района Республики Татарстан в количестве № человек в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя № сроком на 49 лет. Согласно данным, содержащимся в выписке из ЕГРН в отношении данного участка, Николаев А.В. является арендодателем по вышеуказанному договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ответчик ООО «Аграрий-Самара» является собственником доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Право собственности у ООО «Аграрий-Самара» возникло на основании 2 договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиком Николаевым А.В., в лице финансового управляющего ФИО7, и ответчиком ООО «Аграрий-Самара».

Таким образом у ответчика ООО «Аграрий-Самара» возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок. Считает, что отчуждение земельной доли, принадлежащей Николаеву А.В. в спорном земельном участке, ответчику ООО «Аграрий-Самара» осуществлено с нарушением действующего законодательства Российской Федерации и условий договора аренды, в связи с чем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным. Фактически законом установлен прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц. Спорный земельный участок находится в собственности более пяти участников общей долевой собственности, при этом ответчик ООО «Аграрий-Самара» не входит в число лиц, являющихся участниками долевой собственности на данный земельный участок либо лиц, использующих участок. Таким образом, ответчик ООО «Аграрий-Самара» не мог выступать покупателем земельной доли, а следовательно сделка купли-продажи земельной доли не соответствует требованиям закона и нарушает права и охраняемые законом интересы арендатора и собственников данного земельного участка, то есть является недействительной. Ответчик Николаев А.В. продал земельную долю с нарушением условий договора аренды земельного участка.

Просит признать недействительными договоры купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 1/284 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью № кв.м., адрес: Российская Федерация, Республика Татарстан, Нурлатский муниципальный район, тер. Паевые земли, з/у 167 (лот №, лот 2), заключенный между Николаевым А.В. и ООО «Аграрий-Самара», прекратить право общей долевой собственности ООО «Аграрий-Самара», №, в отношении 2/284 доли в праве на спорный земельный участок, восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об участнике общей долевой собственности на указанный земельный участок Николаеве А.В. в размере 2/284 доли в праве общей долевой собственности, а также взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате государственной пошлины в размере № рублей.

Представитель истца - ИП ГКФХ Сулейманова А.И. Чернов Д.В. в судебном заседании поддержал требования своего доверителя и дал пояснения, аналогичные вышеизложенному.

Ответчик Николаев А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Аграрий-Самара» Лазарева И.А. в судебном заседании исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать.

Третье лицо – финансовый управляющий ФИО7 в судебное заседание не явился. От него поступил отзыв на исковое заявление, в котором он просил в удовлетворении иска отказать. Также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лиц - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ на судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (часть 2).

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет как на продажу, так и на дарение постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между участниками общей долевой собственности - сособственниками (арендодатель) и ИП ГКФХ Сулейманов А.И. (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с данным договором арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 16:32:000000:167, расположенный в хозяйстве ООО «Тимерлик» Нурлатского муниципального района РТ сроком на 49 лет. Цель аренды земельного участка – производство сельскохозяйственной продукции.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости Николаев А.В. является собственником 2/284 доли вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №. Также в выписки из ЕГРН указано обременение данного земельного участка в виде аренды, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ. Срок обременения – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Также установлено, что на основании 2 договоров купли-продажи имущества, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между Николаевым А.В., в лице финансового управляющего ФИО7, (продавец) и ООО «Аграрий-Самара» (покупатель), покупатель приобрел в собственность принадлежащую продавцу 2/284 доли земельного участка с кадастровым номером № расположенную по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, Нурлатский муниципальный район, тер. Паевые земли, з/у 167 (лот 1, лот 2).

О смене собственника спорной земельной доли истцу стало известно после получения уведомления ООО «Аграрий-Самара», в котором содержались реквизиты для перечисления арендной платы за пользования земельным участком за 2022 года (ДД.ММ.ГГГГ).

Истец считает вышеуказанный договор купли-продажи земельной доли недействительным по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, приходит к выводу о том, что данный договор купли-продажи обладает признаками недействительности.

Как было указано выше, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц. Количество собственников спорного земельный участок, на момент отчуждения его доли, превышало 5 лиц, соответственно продать долю земельного участка Николаев А.В. мог только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему данный земельный участок, каковыми ответчик ООО «Аграрий-Самара» не является. Николаев А.В. вправе был распорядиться спорной земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, чего последним сделано не было. Надлежащего уведомления участникам общей долевой собственности о продаже земельной доли не поступало.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи нарушает требования закона, а именно не соответствует требованиям, изложенным в абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», является ничтожным, и к нему подлежат применению последствия недействительности сделок, приведя стороны в первоначальное положение, имевшее место быть до его совершения.

Ссылка представителя ответчика ООО «Аграрий-Самара» и финансового управляющего на заключение оспариваемой сделки на торгах, проводимых в рамках дела о банкротстве, на основании утвержденного судом положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника, судом отклоняется, как основанная на ошибочном толковании норм права, не учитывающем особенности законодательного регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, вопросов, связанных с отчуждением (совершением сделок в отношении) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14-КГ18-27).

Указанным законом установлен исчерпывающий перечень оснований для совершения участником долевой собственности сделок, направленных на отчуждение земельной доли без выделения земельного участка, а также круг лиц, имеющих преимущественное право приобретения такой доли у участника долевой собственности. Какое-либо иное распоряжение земельной долей осуществляется участником долевой собственности только после выделения земельного участка в счет такой доли.

Пунктом 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок, с которыми допускается по специальному разрешению.

Таким образом, при разрешении споров, связанных с отчуждением долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в деле о банкротстве должника подлежат учету положения специального закона, определяющего особенности оборота сельскохозяйственных земель.

По смыслу пункта 4 статьи 110 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов. Если на торги выставляется имущество, относящееся в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному, такое имущество подлежит продаже на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана на открытых торгах только после выделения участка в счет земельной доли, принадлежащей гражданину-банкроту, в соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если земельный участок в счет земельной доли участника общей долевой собственности не выделен, реализация такой доли может осуществляться исключительно среди лиц, имеющих право на приобретение такого вида имущества (абзац второй пункта 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В рассматриваемом случае, как установлено судом (на основании выписки из ЕГРН), на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи спорный земельный участок находился в общей долевой собственности более чем у пяти собственников (физических лиц), в том числе Николаева А.В., при этом сам покупатель ООО «Аграрий-Самара» участником долевой собственности на указанный земельный участок либо его арендатором не являлся; иные участники долевой собственности на земельный участок о реализации принадлежащей должнику доли в нем финансовым управляющим не извещались.

Довод ООО «Аграрий-Самара» о том, что судебный акт арбитражного суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ имеет преюдициальное значение к настоящему делу суд опровергает, поскольку, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении», в указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

Доводы ООО «Аграрий-Самара» об оспоримости сделки, выбора истцом неверного способа защиты нарушенного права, отклоняются судом, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права.

Довод представителя ООО «Аграрий-Самара» о рассмотрении вопроса о применении последствия признания сделки недействительной – двусторонней реституции суд отклоняет, поскольку суд в соответствии со статьей 196 ГПК Российской Федерации принимает решение по заявленным истцом требованиям. При этом оснований для выхода за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом, не имеется.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Ответчик ООО «Аграрий-Самара» не лишен возможности защиты своих прав посредством обращения с соответствующим иском.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 рублей с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сулейманова ФИО7. ИНН №, к ФИО2, ИНН 163202086085, и обществу с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара», ИНН 6317148590, о признании договоров купли-продажи недействительными удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 1/284 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №м., адрес: Российская Федерация, Республика Татарстан, Нурлатский муниципальный район, тер. Паевые земли, з/у 167 (лот №), заключенный между Николаевым А.В. и обществом с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара».

Признать недействительным договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 1/284 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № кв.м., адрес: Российская Федерация, Республика Татарстан, Нурлатский муниципальный район, тер. Паевые земли, з/у 167 (лот №), заключенный между Николаевым ФИО7 и обществом с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара».

Прекратить право общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара», №, в отношении 2/284 доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № кв.м., адрес: Российская Федерация, Республика Татарстан, Нурлатский муниципальный район, тер. Паевые земли, з/у 167.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об участнике общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № кв.м., адрес: Российская Федерация, Республика Татарстан, Нурлатский муниципальный район, тер. Паевые земли, №, Николаеве ФИО7 (№) в размере 2/284 доли в праве общей долевой собственности.

Взыскать с ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара» в пользу индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере № рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нурлатский районный суд Республики Татарстан.

Судья: А.И. Гильмутдинова

ФИО14

Мотивированное решение составлено 21 марта 2023 года.