Решение по делу № 33-4057/2024 от 29.07.2024

Судья Семенихин В.А.                                 УИД 39RS0004-01-2023-003988-58

                                                                                                  Дело № 2-681/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-4057/2024

21 августа 2024 года                                                                     г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи                 Поникаровской Н.В.

судей                                                          Стариковой А.А., Филатовой Н.В.

при секретаре                                            Виноградской К.В.

             рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Черкас В.А. на решение Московского районного суда г. Калининграда от 22 апреля 2024 года по иску Черкас В.А. к ООО «Балтик-Сити» о признании акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительным, устранении недостатков объекта долевого строительства, взыскании неустойки.

Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Черкас В.А. обратилась в суд с иском к ООО «Балтик-Сити», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ними заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными административными помещениями спортивно-оздоровительным комплексом, в соответствии с которым дольщик финансирует строительства доли жилого дома по <адрес> в порядке и сроки, оговоренные в п. 3 договора.

Доля дольщика по договору определялась в виде нежилого административного помещения, расположенного в цокольном этаже административной части комплекса, общей площадью 45 кв.м.

Срок окончания строительства неоднократно продлевались и в соответствии с дополнительным соглашением к договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи объекта долевого строительства указан – до ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем в указанный срок объект долевого строительства передан не был.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было предложено подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Однако при приемке объекта установлено, что он не соответствует условиям договора, проектной документации, а также строительным нормам и правилам, поскольку в помещении отсутствует отдельный вход с улицы, имеются недостатки отделки помещения.

Просила суд признать недействительным акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 68817,49 рублей; обязать выполнить устройство дверного проема с установкой входной двери в помещение согласно приложению № к договору участи в долевом строительстве №-О от ДД.ММ.ГГГГ, выполнить подготовку потолков под покраску водоэмульсионной краской, полы выполнить цементной стяжкой с устройством звукоизоляции и подготовкой для любых видов покрытий, в помещении смонтировать электропроводку с установкой разделительных коробок, розеток, выключателей, электросчетчика и розеткой для электроплиты в соответствии с проектом, произвести проводку телефонной линии, радиотрансляционной линии и телевизионного кабеля антенны общего пользования, установить окна из металлопластика со стеклопакетами, установить подоконные блоки из пластика, установить противовзломную дверь, сообщить месторасположение помещения санузла для использования собственниками нежилых помещений цокольного этажа многоквартирного жилого дома и произвести подвод коммуникаций в соответствии с условиями заключенного договора, а также возместить судебные расходы.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 22 апреля 2024 года исковые требования Черкас В.А. оставлены без удовлетворения.

В апелляционный жалобе Черкас В.А., не соглашаясь с решением суда, просит его отменить и принять новое решение, которым удовлетворить ее иск в полном объеме.

Продолжает ссылаться на доводы иска о том, что договором долевого участия в строительстве предусмотрено передача ей в собственность изолированного нежилого помещения, вход в которое осуществляется с улицы, что подтверждается Приложением № к договору, которое содержит план расположения помещения, его конфигурацию.

Отсутствие изолированного входа в помещение препятствует его эксплуатации и нарушает требования противопожарных норм, а отсутствие санузла на этаже нарушает требования строительных правил.

Кроме того в приложении указаны работы, которые застройщик обязан выполнить в объекте, однако эти работы отсутствуют.

Оспаривает выводы суда об отсутствии оснований для взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, обращая внимание судебной коллегии на то, что в срок, установленный дополнительным соглашением к договору – до ДД.ММ.ГГГГ, объект долевого строительства ей передан не был.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, однако о месте и времени рассмотрения дела они извещены надлежащим образом.

Судебной коллегией отклонено ходатайство Черкас В.А. об отложении слушания дела в связи с невозможностью явки ее представителя Канатьевой М.В., убывшей в <адрес> для участия в деле в Тринадцатом арбитражном суде, поскольку участие представителя в другом судебном заседании не является уважительной причиной неявки представителя в настоящее судебное заседание, и не влечет отложение дела.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Балтик-Сити» (Застройщик) и Черкас В.А. (Дольщик) заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными административными помещениями и спортивно-оздоровительным комплексом.

По условиям договора застройщик принимает дольщика, а дольщик вступает в долевое участие в строительстве жилого дома со встроенными административными помещениями и спортивно-оздоровительным комплексом по <адрес> в <адрес> (п. 1.1). Доля дольщика определяется в виде нежилого административного помещения расположенного в цокольном этаже (уровень – 3,000 м.) административной части комплекса общей площадью 45 кв.м, состоящего из помещений, соответствующих прилагаемому эскизу (п. 1.3). Планировка административных помещений, этаж и расположение их на этаже определяется Приложением №, состояние помещений Приложением №, график платежей Приложением №.

Приложения №, №, № к договору являются его неотъемлемой частью и подписываются сторонами при подписании Договора (п. 1.5, 1.6). Срок строительства и сдача объекта определен до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1.1).

В соответствии с приложение № к договору определен объект долевого участия, согласно эскизу вход в помещение предусмотрен с внешней стороны фасадной стены здания.

Приложением № определено состояние передаваемых помещений, а именно стены и перегородки оштукатурены известковым раствором, а также подготовлены под покраску водоэмульсионной краской. Потолки подготовлены под покраску водоэмульсионной краской. Полы выполнены цементной стяжкой с устройством звукоизоляции и подготовкой для любых видов покрытий. Кухня оборудована вводами канализации, водопровода и горячего водоснабжения, потолки подготовлены под покраску водоэмульсионной краской. Стены подготовлены под облицовку плиткой. Полы выполнены цементной стяжкой с устройством гидроизоляции и подготовлены под любой вид покрытия. Санузлы оборудованы вводами канализации, водопровода и горячего водоснабжения. Потолки подготовлены под покраску водоэмульсионной краской. Стены подготовлены для облицовки плиткой. Полы выполнены цементной стяжкой с устройством гидроизоляции и подготовлены под облицовку плиткой. Помещения оборудованы радиаторами отопления, смонтирована электропроводка с установкой разделительных коробок, розеток, выключателей, электросчетчика и розеткой для электроплиты в соответствии с проектом. В помещениях произведена проводка телефонной линии, радиотрансляционной линии и телевизионного кабеля от антенны общего пользования. В помещениях установлены окна из металлопластика со стеклопакетами, установлены подоконные блоки из пластика, а также установлена противовзломная входная дверь типа «Герда».

Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ вносились изменения в части сроков сдачи объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Балтик-Сити» и Черкас В.А. в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ и в соответствии с условиями договора № долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными административными помещениями и спортивно-оздоровительным комплексом от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор участия в долевом строительстве №.

Согласно условиям договора застройщик обязался построить на земельном участке по адресу: <адрес>, многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в виде нежилого административного помещения, расположенного в цокольном этаже (уровень – 3,000 м.), административной части комплекса, общей площадью 45 кв.м, по адресу: <адрес>.

Расположение объекта долевого строительства на плане создаваемого жилого дома и описание объекта долевого строительства приведены в приложении № и Приложении № к настоящему договору (п. 1.1, 1.4).

В силу п. 1.5 адрес объекта долевого строительства, его характеристики подлежат уточнению после окончания строительства многоквартирного дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Срок ввода объекта в эксплуатацию устанавливается 1 квартал 2014 года (п. 1.8).

В соответствии с п. 3.2,4.4 договора застройщик вправе в ходе строительства вносить изменения в проектную документацию, в том числе касающуюся изменения этажности строящегося многоквартирного дома количества квартир, и связанные с этим изменения площадей по объекту и площади застройки. Застройщик вправе не передавать (удерживать) объект долевого строительства участнику долевого строительства до момента выполнения последним денежных обязательств, предусмотренных настоящим договором и (или) действующим законодательством РФ перед застройщиком (п. 4.4).

Приложение № к данному договору представляет собой схему расположения объекта долевого строительства, согласно плану вход в помещение предусмотрен, как с внешней стороны фасадной стены здания, так и с внутренней части здания.

Приложение № к договору предусматривает состояние передаваемого объекта, а именно: стены и перегородки оштукатурены известковым раствором. Потолки подготовлены под покраску водоэмульсионной краской. Полы выполнены цементной стяжкой с устройством звукоизоляции и подготовкой для любых видов покрытий. Санузлы оборудованы вводами канализации, водопровода и горячего водоснабжения, потолки подготовлены под покраску водоэмульсионной краской, стены подготовлены для облицовки плиткой, полы выполнены цементной стяжкой с устройством гидроизоляции и подготовлены под облицовку плиткой. Помещения: смонтирована электропроводка с установкой разделительных коробок, розеток, выключателей, электросчетчика и розеткой для электроплиты в соответствии с проектом. В помещениях произведена проводка телефонной линии, радиотрансляционной линии и телевизионного кабеля от антенны общего пользования. В помещениях установлены окна из металлопластика со стеклопакетами, установлены подоконные блоки из пластика, а также установлена противовзломная входная дверь типа «Герда».

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ изменен срок строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, изменена цена договора - 1170 820 руб. с указанием на оплату участником 980 320 руб. на момент подписания соглашения. Также п. 6.1 договора дополнен условием о возможности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в случае неоплаты в полном размере стоимости объекта долевого строительства в срок подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о том, что объектом долевого строительства является нежилое помещение, расположенное на 1 этаже общей площадью 46,4 кв.м; № помещения по плану БТИ – 17, находящееся по адресу: <адрес>.

Расположение объекта долевого строительства на плане создаваемого жилого дома и описание объекта долевого строительства приведены в Приложении № и Приложении № (п. 1.1). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику устанавливается не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2). Цена договора составляет 1 154 975,82 руб. Задолженность участника долевого строительства перед застройщиком определена в сумме 174 655,82 руб. (п. 1.5). Приложение № к ДДУ изложено в редакции Приложения № к настоящему соглашению (п. 1.6).

ДД.ММ.ГГГГ Министерством градостроительной политики Калининградской области выдано разрешение № на ввод Многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес>.

Акт приема-передачи нежилого помещения сторонам не подписан.

Принимая по делу решение и отказывая в иске, суд первой инстанции, установив обстоятельства дела и руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, правильно исходил из того, что конкретный объект долевого строительство, не имеющий отдельного изолированного выхода на улицу, а равно и техническое состояние объекта (стены нежилого помещения отделаны штукатуркой известковой, полы выполнены цементной стяжкой) были согласованы сторонами при заключении дополнительного соглашения и соответствуют проектной документации, в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанностей по устранению недостатков объекта долевого строительства не имеется.

Судом также сделан вывод об отсутствии оснований для взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, поскольку объект был передан дольщику непосредственно после внесения последним полной оплаты.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами, поскольку они основаны на совокупности исследованных судом доказательств, подтверждены материалами дела и основаны на законе.

Мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, а равно и результат оценки доказательств по делу подробно приведены в решении и возражений со стороны суда апелляционной инстанции они не вызывают.

Ка указано выше, в Приложении № к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали состояние объекта долевого строительства, отличное от ранее согласованного состояния (в договоре долевого участия в строительстве), а именно: стены и перегородки – оштукатурены цементным раствором; полы – выполнены цементной стяжкой с устройством звукоизоляции и подготовкой для любых видов покрытий.

Таким образом, стороны пришли к соглашению об изменении состояния объекта недвижимости передаваемого истице в части объема внутренней отделки помещения.

При этом состояние нежилого помещения в части внутренней отделки соответствует представленному техническому описанию объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного кадастровым инженером ФИО5, согласно которому стены нежилого помещения отделаны штукатуркой известковой, полы выполнены цементной стяжкой. (т. 2 л.д. 67-71).

При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований о приведении нежилого помещения в соответствие с приложением № к договору участия в долевом строительстве №-О от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.

Приложение № к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ о расположении объекта долевого строительства на плане создаваемого жилого дома отсутствует; ни одной из сторон указанное Приложение в материалы дела не представлено.

В то же время из материалов дела следует, что на момент подписания дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства фактически был создан и в отношении него проведен технический учет.

Так, согласно техническому плану БТИ (т. 2 л.д. 66) помещение № (объект долевого строительства), равно как и иные помещения, не имеет выхода из нежилого помещения непосредственно на улицу.

В соответствии с п. 1.1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали объект долевого строительства в том виде, в котором он существовал и указан в плане БТИ - нежилое помещение, расположенное на -1 этаже общей площадью 46,4 кв.м, № помещения по плану БТИ – 17, находящееся по адресу: <адрес>).

Более того, несмотря на неоднократные переносы сроков окончания строительства всего дома, этап строительства цокольного этажа (в котором располагается объект долевого строительства) выполнен достаточно и существует в таком виде, то есть без выхода на улицу.

Согласовывая таким образом объект долевого строительства, для истца должно было быть очевидным, что нежилое помещение не имеет самостоятельного выхода на улицу.

Более того, в соответствии с рабочим проектом жилого многоквартирного дома со встроенными административными помещениями и пристроенным спортивно-оздоровительным комплексом по <адрес> от 2004 года ООО «Российский проект» нежилые помещения, в том числе, нежилое помещение, являющееся объектом долевого участия в строительстве по договору с ФИО7, не имеют выходов из нежилых помещений непосредственно на улицу.

При таком положении, доводы ФИО7, на которые она вновь ссылается в апелляционной жалобе о несоответствии объекта долевого строительства (в части отсутствия самостоятельного выхода) условиям договора и проекту несостоятельны.

Не могут быть признаны обоснованными и доводы апелляционной жалобы о нарушении требований пожарной безопасности отсутствием в нежилом помещении самостоятельного эвакуационного выхода.

Положения ст. 89 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (вместе с "СП 1.13130.2020 Свод правил...") п. 6.1.14 содержат лишь общие требования к наличию эвакуационных путей в заданиях и сооружениях. При этом эвакуационные пути могут вести наружу как непосредственно из помещений первого, подвального или цокольного этажа, так и через коридор, через вестибюль (фойе), через лестничную клетку, через коридор и вестибюль (фойе), через коридор, холл (рекреационную площадку) и лестничную клетку.

Расчет эвакуационных путей и выходов производится без учета применяемых в них средств пожаротушения.

Таким образом, количество и расположение эвакуационных путей устанавливается при проектировании здании с учетом его планировки, этажности и т.пю, а отсутствие самостоятельного выхода из нежилого помещения наружу, безусловно, не свидетельствует о нарушении требований пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области выдано заключение № о соответствии построенного объекта капитального строительства указанным в п. 1 части 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 ст. 52 Градостроительного кодекса частью такой проектной документации).

Иных доказательств, подтверждающих нарушение требований пожарной безопасности здания в целом или объекта долевого строительства суду не представлено, а доводы подателя жалобы о том, что другие собственники помещений могут установить перегородки и исключить возможность эвакуационного выхода основаны на предположениях и являются надуманными.

Соглашается судебная коллегия и с выводами суда первой инстанции об отказе в требовании о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Как установлено судом и следует из представленных выписок о движении денежных средств на счете ООО «Балтик-Сити», денежные средства от Черкас В.А. в счет оплаты окончательного взноса на строительство объекта долевого участия, установленного дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 174 655,82 руб. оплачены безналичным переводом ДД.ММ.ГГГГ в сумме 30 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ в сумме 144 655,82 руб.

То есть, окончательный расчет за объект долевого строительства должником осуществлен ДД.ММ.ГГГГ.

    Акт приема-передачи подготовлен, подписан со стороны застройщика и передан на подписание истице в следующий рабочий день, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, после получения сведений об оплате последнего взноса.

В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное (п.3).

В соответствии с п. 4.4 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик вправе не передавать (удерживать) объект долевого строительства участнику долевого строительства до момента выполнения последним денежных обязательств, предусмотренных настоящим договором и (или) действующим законодательством РФ перед застройщиком.

Учитывая, что передача объекта долевого участия в строительстве после установленного срока было обусловлено неисполнением дольщиком своих обязательств по полной оплате объекта долевого строительства, в данном случае просрочки исполнения обязательства со стороны застройщика не имеется и основания для взыскания в пользу Черкас В.А. неустойки отсутствуют.

Поскольку все обстоятельства возникшего спора были определены и установлены судом первой инстанции полно и правильно, доказательствам по делу дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия согласилась, нарушений при применении материального закона не допущено, решение суда является законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые могли бы повлиять как на правильность выводов суда первой инстанции, так и на законность принятого решения в целом и поэтому отмену или изменение решения они не влекут.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 22 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.08.2024.

Председательствующий:

Судьи: