Решение по делу № 2-150/2020 от 20.09.2019

    Дело № 2-150/2020

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

г. Оренбург                                                                                  06 августа 2020 года

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Андроновой А.Р.,

при секретаре Свиридовой Я.В.,

с участием представителя истца Федосова С.Ю., действующего на основании доверенности от 01.07.2019,

ответчика Балькова А.В. и его представителя Аверина С.С., действующего на основании доверенности от 20.08.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гамзаевой Е.А. к Балькову А.В. о возмещении ущерба,

                                            УСТАНОВИЛ:

Гамзаева Е.А. обратилась в суд с иском к Балькову А.В. о возмещении ущерба, указав, что 17.05.2019 между ней и ответчиком был заключен договор аренды квартиры №1, в соответствии с условиями которого Арендодатель за плату предоставляет принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение Арендатору в пользование для проживания в нем. Указанное жилое помещение находится по адресу: <адрес>. В соответствии с п.3.1. Договора аренды квартиры №1 от 17.05.2019, Арендатор обязан использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии квартиру и находящееся в ней имущество и оборудование, указанное в Приложении №2 к Договору. В соответствии с п.3.9. Договора аренды квартиры №1 от 17.05.2019, Арендатор принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в Квартире оборудования, произошедшего во время действия настоящего договора. В соответствии с п.5.1. Договора аренды квартиры №1 от 17.05.2019, Арендатор несет ответственность за ущерб квартире, имуществу и оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по грубой неосторожности Арендатора и/или членов его семьи, его гостей, а также домашних животных.

15 августа 2019 года был составлен акт о том, что после сдачи в аренду жилого помещения по адресу: <адрес> по договору аренды квартиры №1 от 17.05.2019, выявлены следующие дефекты: гостевая спальная комната: видны механические повреждения обойных покрытий справа и слева на стене от входа; отсутствует ручка окон; детская комната: обойные покрытия на стене у окна в жирных пятнах, кровяной след; на напольных плинтусах нарушено лакокрасочное покрытие; взрослая спальная комната: сломана кровать, а именно торцевая часть фасада; лестница имеет повреждения лакокрасочного покрытия: ступени 1, 2, 3 верхнего марша, ступени 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 нижнего марша; холл второго этажа: повреждения обоев с загрязнениями; санузел второго этажа: отсутствует вентиляционная решетка, загрязнения стен справа и слева от входа; гостиная комната: нарушена целостность обойных покрытий у балкона, загрязнения обойных покрытий справа размером 1х1 м; кухня: загрязнения обойных покрытий при входе. Дом сдается со сломанной барной стойкой. Поручень лестничного марша в гараж имеет повреждения глубоких царапин. Гараж: на стене при входе грязные пятна. Котельная: повреждения лакокрасочного покрытия и отслоение штукатурки стены слева при входе. Канализация: переполнена емкость, с видимыми грязевыми подтеками. 16 августа 2019 года был составлен акт о том, что в ванной комнате душевая кабина имеет повреждения целостности поддона, а именно, сквозная трещина размером 5 см. В подвальном помещении нарушена целостность потолочного покрытия.

С целью определения размера ущерба, причиненного имуществу, истец была вынуждена обратиться к оценщику. Согласно заключению экспертов №328 от 06.09.2019, стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки жилого помещения, назначение: жилое помещение, общая площадь 197,2 кв.м., этаж 1-2, расположенного по адресу: <адрес> и прочего имущества составляет 437 237 рублей. Стоимость экспертизы составила 13 000 рублей. На основании ст. 15, ст. 1064 ГК РФ просит суд взыскать с ответчика Балькова А.В. ущерб в размере 437 237 рублей, расходы на составление заключения экспертов в размере 13 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7702,37 рубля.

Впоследствии Гамзаева Е.А. увеличила исковые требования, окончательно просила суд взыскать с ответчика Балькова А.В. ущерб в размере 437 237 рублей, расходы на составление заключения экспертов в размере 13 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7702,37 рубля, задолженность по оплате коммунальных услуг за период с июня по август 2019 года за электроснабжение, газ, водоснабжение, обращение с ТКО и услуги связи в размере 13 458,85 рублей, уточнив сумму долга в судебном заседании.

Истец Гамзаева Е.А. и третье лицо Гамзаева Р.З. в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, от истца и третьего лица имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истца Федосов С.Ю. в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Просил суд принять во внимание экспертизу № 328 от 06.09.2019, с проведенной судебной экспертизой он не согласен, считает, что она противоречит действующему законодательству, при этом эксперт должен был определить реальный ущерб, причиненный Гамзаевой Е.А., определить стоимость восстановительного ремонта поврежденного имущества, а не снижение стоимости. Также считает, что ответчик не представил документального подтверждения оплаты коммунальных услуг, поэтому просит иск полностью удовлетворить.

Ранее 13.11.2019 в судебном заседании участвовал третье лицо              Гамзаев Р.З., который пояснял, что он поддерживает исковые требования, является супругом Гамзаевой Е.А. 17.05.2019 был заключен договор долгосрочной аренды квартиры в <адрес> с семьей Бальковых, до этого они сами проживали своей семьей в доме около 8 лет, потом решили сдавать дом в аренду. 10.05.2019 съехали предыдущие арендаторы, после чего они сделали в некоторых комнатах квартиры небольшой косметический ремонт. В последний раз ремонт в детской комнате делали в 2017 году, поменяв все, до этого капитальный ремонт во всей квартире делали в 2011 году, так как приобрели дом в 2010 году. После первых арендаторов они сделали ремонт на первом этаже, в коридоре покрасили стены с двух сторон водоэмульсионной краской, делали демонтаж и монтаж тротуарной плитки, сделали техническое обслуживание душевой кабины. При сдаче квартиры в аренду семье Бальковых, они вместе осматривать всю квартиру, ответчик осматривал и за батареями, и под рамками, проверяли электроплиту. Бальковым не понравился духовой шкаф, они его отремонтировали. Считает, что весь дом был подготовлен для проживания семьи ответчика. После семьи Бальковых они также сделали ремонт, покрасили стены на первом этаже, в бойлерной, в котельной. При расторжении договора аренда при осмотре 15.08.2019 были обнаружены недостатки, зафиксированные в акте. Подтвердил, что действительно Бальковы из квартиры съехали раньше срока, предусмотренного договором, поскольку утверждали, что они не могут жить в квартире, так как им мешают жуки и тараканы. 16.08.2019 состоялся повторный осмотр дома, но Бальков А.В. на осмотр не явился.

Ответчик Бальков А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что действительно арендовал у Гамзаевой Е.А. квартиру, но причинить указанные в иске повреждения за такой короткий срок - два месяца считает невозможным. В квартире проживать с детьми было нельзя из-за большого количества насекомых, в связи с чем, он вынужден был произвести дезинфекцию от насекомых на прилегающем участке, в помещении проведение дезинфекции не позволило наличие малолетних детей, на здоровье которых применение химии могло пагубно отразиться, для генеральной уборки была вызвана клиринговая компания. С представленным истцом заключением эксперта он не согласен, поскольку осмотр проводился в его отсутствие, результаты судебной экспертизы не оспаривает, но считает, что истец не доказал кем и когда были причинены заявленные повреждения. Считает, что Гамзаева Е.А. не представила достоверных сведений о периоде образования повреждений, поскольку ранее квартира неоднократно сдавалась в аренду.

Представитель ответчика Аверин С.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, с выводами судебной экспертизы согласился, но считает, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что именно от действий арендаторов Бальковых причинен ущерб ее имуществу. При этом просил суд учесть, что все коммунальные услуги были ответчиком оплачены, путем перечисления денежных средств Гамзаевой Е.А.

Третье лицо Балькова М.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее участвовала в судебном заседании и поясняла, что они арендовали квартиру у Гамзаевой Е.А., при заключении договора аренды ею были сделаны фотографии, на которых были зафиксированы существенные повреждения, визуально обнаруженные при осмотре, в акте приема-передачи от 17.05.2019 фиксировалось только наличие предметов мебели в комнатах и бытовой техники. Перед заселением в доме была проведена генеральная уборка клиринговой компанией, работниками которой также были обнаружены повреждения в некоторых комнатах. Просила в удовлетворении иска полностью отказать, поскольку квартира до их заселения неоднократно сдавалась в аренду, ремонт в ней не делали, утверждает, что заявленные в иске повреждения не могли быть причинены ее семьей за два месяца проживания.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу пунктов 1, 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч.1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

         Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Обязанности нанимателя, в свою очередь, предусмотрены ст. 678 ГК РФ, о том, что он должен использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Согласно пункту 1 статьи 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В отношении сданного в аренду имущества подлежат применению нормы статьи 622 ГК РФ, предусматривающие, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела усматривается, что Гамзаева Е.А. с 19.06.2018 является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

17 мая 2019 года между Гамзаевой Е.А. и Бальковым А.В. был заключен договор аренды квартиры № 1, в соответствии с п. 1 договора арендодатель за плату предоставляет принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение арендатору в пользование для проживания в нем. Указанное жилое помещение находится по адресу: <адрес>. Квартира принадлежит арендодателю на основании договора купли-продажи от 14.06.2018, зарегистрированного в реестре за №. Квартира имеет следующие характеристики: жилая площадь 197,2 кв.м., количество комнат -5.

Согласно п. 7.1 договора, срок договора составляет 11 месяцев с даты его подписания.

В соответствии с п. 2.1 договора, арендодатель обязан предоставить арендатору квартиру в состоянии пригодном для проживания, а установленное в ней оборудование, а также другое имущество, указанное в приложении №2 в исправном состоянии в течение 3-х дней после подписания договора.

Передача квартиры осуществляется сторонами путем подписания акта приема-передачи квартиры по форме, указанной в приложении № 1 к договору.

В соответствии с п.2.6 договора, в случае нанесения ущерба квартире, мебели и/или оборудованию арендодатель имеет право удержать согласованную с арендатором в письменной форме сумму ущерба из страхового депозита.

Арендатор обязан использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии квартиру и находящееся в ней имущество и оборудование, указанное в приложении № 2 к договору (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.2 договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за квартиру арендодателю в сроки и в порядке, установленном настоящим договором и оплачивать счета за потребление электроэнергии, газа, воды, а также междугородные телефонные переговоры в случае пользования.

В соответствии с п. 3.7 договора, арендатор должен передать арендодателю квартиру, имущество и оборудование, указанные в Приложении № 2 к договору, полученные им в соответствии с Актом приема-передачи квартиры, в исправном состоянии с учетом естественного износа, в срок не позднее двух дней с момента прекращения договора.

В силу п. 3.9 договора, арендатор принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора. В случае утраты, повреждения или порчи оборудования арендатор обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для арендодателя, в случае, если заключением специалиста не будет установлено, что указанное оборудование было передано арендатору в непригодном для полноценной эксплуатации состоянии, в соответствии с его назначением.

Согласно п. 4.1 договора, ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 40 000 рублей за летний период (с мая по октябрь) и 35 000 рублей в зимний период (с ноября по апрель).

Первый платеж будет осуществлен арендатором арендодателю в размере 120 000 рублей на момент оплаты за первые 3 месяца срока аренды и страховой депозит в размере 50 000 рублей в срок до 21.05.2019.

Далее выплаты будут осуществляться авансом ежемесячно до 17 числа каждого месяца (п.4.2, 4.3 договора).

Имеется примечание в договоре, удостоверенное подписью сторон: в п. 4.2 депозит составляет 40 000 рублей.

В случае прекращения договора страховой депозит за вычетом согласованных сумм ущерба квартире, мебели и оборудованию, если таковой ущерб был нанесен по вине или грубой неосторожности арендатора и/или членов его семьи, а также гостей и домашних животных, подлежит возврату арендатору не позднее 7 дней с момента прекращения договора. При определении ущерба естественный износ не учитывается (п.6.4 договора).

Согласно п.10.1 договора, вместе с арендатором в квартире будут проживать следующие лица: Балькова М.А. (супруга), Балькова Р.А. (дочь ДД.ММ.ГГГГ года рождения), Бальков Е.А. (сын ДД.ММ.ГГГГ года рождения), Балькова К.А. (дочь ДД.ММ.ГГГГ года рождения).

К договору аренды № 1 имеется приложение №1 акт приема-передачи квартиры от 17.05.2019, подписанный Гамзаевой Е.А. и Бальковым А.В., согласно которому арендатору передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Квартира передана арендодателем и принята арендатором в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и приложениям № 1 и № 2 к нему. Арендодатель передал, а арендатор принял 2 комплекта ключей    от квартиры. В данном акте в графе: «Осмотр квартиры не выявил явных недостатков, кроме тех, которые могут быть указаны в прилагаемом перечне» имеет прочерк.

В приложении № 2 к договору аренды № 1 от 17.05.2019, перечислено имущество (предметы мебели и техники), которое передано в пользование. Имеется примечание арендодателя Гамзаевой Е.А. о том, что дом сдан в чистом виде (окна, мебель, полы, гараж).

В судебном заседании установлено, что с 17 мая 2019 года по 15 августа 2019 года семья Бальковых проживала в спорной квартире, указанный период проживания стороны не оспаривали.

15.08.2019 был составлен Акт в составе: Исниязовой Л.Н.,                    Моисеевой И.А., Гамзаева Р.З., Анисимова С.Л. и Балькова А.В. о том, что после сдачи в аренду жилого помещения по адресу: <адрес> по договору аренды № 1 от 17.05.2019 были выявлены следующие дефекты:

гостевая спальная комната: видимые механические повреждения обойных покрытий справа и слева на стене от входа, отсутствует ручка окон;

детская комната: обойные покрытия на стене у окна в жирных пятнах, кровяной след. На напольных плинтусах нарушено лакокрасочное покрытие;

взрослая спальная комната: сломана кровь, а именно торцевая часть фасада;

лестница имеет повреждения лакокрасочного покрытия: ступени 1, 2, 3 верхнего марша; ступени 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 нижнего марша;

холл второго этажа: повреждения обоев с загрязнениями;

санузел второго этажа: отсутствует вентиляционная решетка, загрязнения стен справа и слева от входа;

гостиная комната: нарушение целостности обойных покрытий у балкона; загрязнения обойных покрытий справа размером 1х1 м;

кухня: загрязнения обойных покрытий при входе. Дом сдается со сломанной барной стойкой. Поручень лестничного марша в гараж имеет повреждения глубоких царапин.

Гараж: на стене при входе грязные пятна на стене.

Котельная: повреждения лакокрасочного покрытиями, отслоение штукатурки стены слева при входе.

Канализация: переполнена емкость, с видимыми грязевыми подтеками.

          Бальковым А.В. представлены письменные возражения на акт от 15.08.2019 по передаче жилого помещения по адресу: <адрес>, где он указал, что с актом полностью не согласен, все дефекты, указанные в акте, имелись до сдачи квартиры в аренду.

16.08.2019 был составлен дополнительный акт в отсутствие ответчика Балькова А.В., но в присутствии соседей И.Л.Н. и М.И.А. а также с участием Гамзаева Р.З., согласно которому в ванной комнате душевая кабина имеет повреждения целостности поддона (фото прилагаются), а именно, сквозная трещина размером 5 см. В подвальном помещении нарушена целостность потолочного покрытия. Бальков А.В. был извещен о дополнительном осмотре, но не явился.

В судебном заседании были опрошены в качестве свидетелей соседи Гамзаевой Е.А. - К.А.А. и И.Л.Н., которые пояснили, что по приглашению Гамзаева Р.З. они присутствовали при осмотре дома в пос.Пригородный, при осмотре были зафиксированы повреждения обоев, царапины на лестнице, сломана кровать в спальне. Также им известно, что после предыдущих квартирантов Гамзаевы делали косметический ремонт.

Согласно части 1, 2 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1 - 3 статьи 67 ГПК РФ).

Гамзаевой Е.А. в подтверждении причиненного ей размера ущерба представлено заключение экспертов № 328 от 06.09.2019, составленное ООО «Оренбургский центр независимой оценки и экспертизы», согласно которому стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки жилого помещения, назначение: жилое помещение, общая площадь 197,2 кв.м., этаж 1-2, расположенного по адресу: <адрес> и прочего имущества, необходимость которого вызвана действиями третьих лиц, без учета износа с учетом округления составляет 508 603 рубля, с учетом износа - 437 237 рублей.

Также истцом представлен договор № 1138 от 06.03.2017, составленный между ИП Мустаевым Т.М. и Гамзаевой Е.А., согласно которому подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика с использованием своих материалов работу, указанную в п.1.2 настоящего договора и сдать ее результат заказчику, которую он обязуется принять и оплатить.

Согласно п.1.2, п.1.3 договора, подрядчик обязуется изготовить, смонтировать кровать, в срок в течение 45 рабочих дней со дня поступления денежных средств в виде аванса или на расчетный счет.

Из заказа-наряда № от 06.03.2017 видно, что Гамзаевой Е.А. оплачено за изготовление и монтаж кровати 160 000 рублей.

Кроме того, истцом представлен договор подряда на выполнение работ           № от 15.05.2019, Гамзаеву Р.З. были оказаны услуги сотрудниками ООО «Основание» по адресу: <адрес> в виде: покраски стен в коридоре 1-этажа справой и левой стороны, демонтаж и монтаж тротуарной плитки, прочистка форсунок гидромассажа в душевой кабине, вскрытие грунта дерн, по результатам выполненных работ составлен акт сдачи-приемки работ № 256.

В судебное заседание ответчиком представлен договор № 48 от 22.05.2019 на оказание услуг по уборке помещения, согласно которому Балькову А.В.             ИП З.Е.В. была оказана разовая услуга по уборке помещения заказчика площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. К договору имеются примечания, были выявлены повреждения имущества до уборки: мелкие царапины и сколы на лестнице, душевая кабина в нерабочем состоянии, в гостиной слева от окна на обоях пятно непонятного происхождения, на обоях по всему дому мелкие локальные пятна и механические повреждения, на ламинате лестничной площадки глубокая царапина.

Согласно товарному чеку от 20.05.2019, за генеральную уборку ИП З.Е.В. ответчиком оплачено 15 000 рублей.

В судебном заседании была опрошена в качестве свидетеля З.Е.В., которая пояснила, что по заказу Бальковых проводилась 22.05.2019 генеральная уборка в доме в <адрес>, при уборке было замечено, что обои имели загрязнения, повреждения и на первом и на втором этаже, также осуществлялась химчистка кровати, так как матрац был пыльный, когда поднимали кровать, она имела повреждения, на потолках, на стенах, на лестнице были царапины, барная стойка была сломана, ванная на первом этаже была грязная, душевая кабина не работала. За кухонным гарнитуром и холодильником была грязь, мебель вся тоже была грязная. Все выявленные повреждения были зафиксированы в приложении № 1 к договору.

В ходе производства по делу судом в целях устранения противоречий была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» Зоновой Т.А.

Согласно заключению эксперта № 302-С от 13.07.2020, для ответа на поставленные вопросы 24 марта 2020 г. экспертом произведен осмотр квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на предмет наличия дефектов и повреждений, заявленных Гамзаевой Е.А. в исковом заявлении.

Установление наличия либо отсутствия указанных дефектов при осмотре отображены в таблице 4 настоящего заключения.

    В ходе экспертного осмотра наличие механических повреждений подтверждено: гостевая спальная комната: видны механические повреждения обойных покрытий справа и слева на стене от входа; детская комната: обойные покрытия на стене у окна в жирных пятнах, кровяной след; на напольных плинтусах нарушено лакокрасочное покрытие; взрослая спальная комната: сломана кровать, а именно торцевая часть фасада; лестница имеет повреждения лакокрасочного покрытия: ступени 1, 2, 3 верхнего марша, ступени 1 марша; ступени 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 нижнего марша; холл второго этажа: повреждения обоев с загрязнениями; санузел второго этажа: отсутствует вентиляционная решетка, загрязнения стен справа и слева от входа; гостиная комната: нарушена целостность обойных покрытий у балкона, загрязнения обойных покрытий справа размером 1 м х 1 м; кухня: загрязнения обойных покрытий при входе; поручень лестничного марша в гараж имеет повреждения глубоких царапин; в гараже на стене при входе грязные пятна; котельная: повреждения лакокрасочного покрытия и отслоение штукатурки стены слева при входе; повреждения душевой кабины. Причиной образования дефектов является эксплуатация помещения. Период обнаружения дефектов совпадает с периодом предоставления квартиры в аренду. Достоверных сведений о периоде образования не представлено.

Заявленные истцом повреждения в виде отсутствия ручки окна и сломанной барной стойки в ходе экспертного осмотра не выявлены.

Заявленное истцом переполнение канализации в ходе осмотра не подтверждено, других доказательств нет, действия собственника по устранению дефекта являются разумными.

Экспертом подтверждено наличие указанных дефектов (за исключением отдельных позиций указанных в Таблице 4). Дефекты относятся к явным (их обнаружение не требует использования специальных знаний, техники и технологий), однако выраженность дефектов и малозначительность (малый размер, точечное расположение, нахождение на закрытых участках (за предметами мебели, шторами)) требует тщательного осмотра поверхности для обнаружения указанных дефектов.

На момент проведения экспертного осмотра дефекты, заявленные Гамзаевой Е.А. в исковом заявлении, не устранены.

На второй вопрос: Определить время образования выявленных дефектов, в частности установить относится ли период их возникновения к периоду аренды жилого помещения Бальковым А.В. с 17 мая 2019 года по 15 августа 2019 года? Экспертом дан ответ, что анализ представленных материалов дела в совокупности с данными экспертного осмотра позволил установить, что выявленные дефекты обнаружены в период действия договора аренды квартиры №1 от 17.05.2019 (в период с 17 мая 2019 года по 15 августа 2019 года). Однако в ходе анализа фотоматериалов, представленных в материалах дела и датированных 19.05.2019 г. (второй день после заключения договора аренды, дата наиболее приближенная к дате заключения договора аренды) установлено, что часть заявленных дефектов уже присутствовала. Короткий промежуток времени, прошедший с момента заключения договора и даты указанной на фотографиях, представленных в материалах дела, позволяет сделать допущение о том, что получение в результате действий арендатора выявленных дефектов, отображенных на представленных фотоматериалах, маловероятно. При формировании выводов о том, что период обнаружения дефектов совпадает с периодом действия договора аренды и о том, что по состоянию на 19.05.2019 часть указанных дефектов присутствовала, эксперт руководствовался представленными фотоматериалами.

Установить период образования дефектов не представляется возможным, так как при составлении договора аренды квартиры №1 от 17.05.2019 перечень дефектов указан не был. Акт приема-передачи квартиры от 17.05.2019 содержит формулировку: «осмотр квартиры не выявил явных недостатков.. .». Форма данного документа не подразумевает детального описания помещений и предметов интерьера с подробным описанием.

Экспертом подтверждено наличие указанных дефектов (за исключением отдельных позиций указанных в Таблице 4). Дефекты относятся к явным (их обнаружение не требует использования специальных знаний, техники и технологий), однако выраженность дефектов и малозначительность (малый размер, точечное расположение, нахождение на закрытых участках (за предметами мебели, шторами)) требует тщательного осмотра поверхности для обнаружения указанных дефектов.

По третьему вопросу: Определить имело ли место изменение состояния внутренней отделки квартиры, расположенной по адресу: <адрес> за период с 17 мая 2019 года по 15 августа 2019 года? Эксперт указывает, что к повреждениям в квартире №1 жилого дома <адрес>, причину и период образования которых надлежит установить, относятся повреждения, заявленные Гамзаевой Е.А. в исковом заявлении. По результатам экспертного осмотра установлено, что квартира № 1 требует проведения работ по косметическому ремонту.

        Экспертным осмотром установлено, что вне зависимости от действий ответчика, внутренняя отделка квартиры истца требовала проведения работ по косметическому ремонту, ввиду того, что ремонт всех помещений производился в 2011 г., в остальных помещениях производился частичный ремонт. Оклейка стен обоями в соответствии с «Положениями об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения нормы проектирования» рекомендован к проведению раз в 4-5 лет. Сведений о состоянии отделки в различные временные интервалы, в том числе в момент предшествующий заключению договора аренды, не представлено. Действия арендатора квартиры №1 могли оказать деструктивное воздействие на состояние внутренней отделки и имущества, расположенного в квартире в результате эксплуатации квартиры и имущества, однако по представленным материалам дела установлено, что квартира имела повреждения отделки и не заявленные истцом до момента сдачи квартиры в аренду. Таким образом, экспертом сформулирован вывод о том, что могло произойти незначительное изменение (ухудшение) состояния внутренней отделки квартиры, расположенной по адресу: <адрес> за период с 17 мая 2019 года по 15 августа 2019 года за счет эксплуатации имущества.

На четвертый вопрос: Установить является ли изменение / ухудшение состояния квартиры следствием естественного износа жилого помещения, который имеет место при эксплуатации объекта по прямому назначению? Эксперт дает ответ, что по результатам выполненного экспертом исследования в рамках первого, второго и третьего вопроса установлено, что повреждения, возникшие в квартире №1, расположенной по адресу: <адрес> с большой долей вероятности, являются следствием нормального физического износа и не в полной мере сопряжено с действиями ответчика (совершение действий лицами в процессе нормальной жизнедеятельности, которые могли характеризоваться недостаточным уровнем аккуратности). Однако такие дефекты как отсутствие вентиляционной решетки, повреждение поддона душевой кабины, повреждение барной стойки является результатом неправильной эксплуатации имущества.

Отвечая на пятый вопрос: В случае, если изменение технического состояния исследуемой квартиры выходит за пределы естественного износа, выполнить расчет стоимости устранения дефектов (повреждений)? Эксперт указал, что, поскольку экспертом установлено, что повреждения, возникшие в квартире №1, расположенной по адресу: <адрес> с большой долей вероятности, являются следствием нормального физического износа и не в полной мере сопряжено с действиями ответчика (совершение действий лицами в процессе нормальной жизнедеятельности, которые могли характеризоваться недостаточным уровнем аккуратности), поэтому при выполнении исследования эксперт отказался от использования прямых расчетов, направленных на определение размера стоимости восстановительного ремонта по ряду следующих обстоятельств: хронологический возраст элементов внутренней отделки (7-8 лет) превышал рекомендуемое значение периодичности проведения ремонта (4-5 лет); до момента передачи квартиры в пользование ответчика и членов его семьи, квартира эксплуатировалась как членами семьи истца, так и иными пользователями; состояние квартиры на момент, предшествовавший ее передаче истцом ответчику, доподлинно не установлено, однако состояние на момент проведения экспертного осмотра не исключает возможности ее использования по прямому назначению в качестве жилого помещения.

Экспертом использована методика, направленная на изменение стоимости квартиры за счет изменения / ухудшения состояния внутренней отделки. Стоимостное выражение изменения технического состояния исследуемой квартиры №1, расположенной по адресу: <адрес>, произошедшего за счет обнаружения дефектов отделки (стоимости устранения дефектов отделки) представлено в таблице 10 настоящего заключения. Стоимость устранения дефектов (недостатков) внутренней отделки квартиры №1, расположенной по адресу: <адрес>, составляет: Восстановление неотделимых улучшений (отделки) (изменение стоимости квартиры за счет изменения /ухудшения состояния внутренней отделки квартиры) составляет 48 336,52 рублей; стоимость поврежденного имущества (мебель) составляет 49 844,70 рублей, общая стоимость устранения недостатков - 98 181,22 рубль.

Заключение эксперта ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» Зоновой Т.А. соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованные правовые акты и литературу, ответы на поставленные судом вопросы, являются обоснованными, ясными, полными. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. При проведении экспертного исследования эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся и известные исходные данные, провел исследование объективно, на базе общепринятых научных и практических данных, в пределах своих специальностей, всесторонне и в полном объеме. Был осуществлен осмотр квартиры № 1 с использованием фотофиксации.

        Какие-либо обоснованные доводы и возражения по заключению судебной экспертизы сторонами суду не представлено. Надлежащих доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду представлено не было. Оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы не усматривается.

        Кроме того, в судебном заседании была допрошена эксперт Зонова Т.А., которая полностью подтвердила сделанные ею выводы в заключении, пояснив, что определить реальный ущерб не представляется возможным, поскольку отсутствуют сведения о том, в каком состоянии квартира сдавалась в аренду 17.05.2019, ею производились расчеты снижения стоимости квартиры и имущества после окончания действия договора аренды, а не прямые затраты на восстановление поврежденного имущества. В период действия договора наступило снижение стоимости имущества с учетом всех дефектов, которые могли возникнуть в период действия договора аренды, прямой ущерб не подлежит расчету, так как имущество полностью не утрачено, в данном случае квартира и находящее в ней имущество подлежит дальнейшему использованию, она пригодна для проживания, но снизилась их стоимость за счет выявленных дефектов.

          При определении размера убытков, причиненных нанимателем в результате нарушения условий договора найма и требований статей 678, 622 ГК РФ, связанных с необеспечением сохранности жилого помещения и находящегося в нем имущества, должно приниматься во внимание, среди прочего, то, на кого возложена обязанность по текущему ремонту жилого помещения, в каком состоянии было передано имущество наймодателем, и в каком состоянии оно должно быть возвращено ему, являются ли недостатки имущества результатом его повреждения от действий нанимателя или следствием нормального (естественного) износа.

Анализируя всю совокупность собранных по делу доказательств, суд не находит оснований для взыскания с ответчика стоимости восстановительного ремонта, как об этом настаивает истец, поскольку Гамзаевой Е.А. не представлено доказательств наличия причинно-следственной связи между неисполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды квартиры и причинением ущерба имуществу истца.

В акте приема-передачи жилого помещения от 17 мая 2019 года, подписанного сторонами, не было конкретно определено техническое состояние жилого помещения, отсутствовало полное описание отделки квартиры при заключении договора, а именно: стен, потолков, полов, дверей во всех комнатах, лестницы, гаража и т.д., а также отсутствует в акте их состояние (износ).

Однако квартира и находящееся в ней имущество было принято арендодателем с замечаниями, которые указаны в акте осмотра, в том числе дефекты подтверждены судебной экспертизой.

Нормальный износ - это естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости. При этом гражданское законодательство не содержит четкого определения этого понятия.

В отношении имущества допускается нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества. Под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильной (с соблюдением рекомендаций завода-изготовителя) эксплуатации или хранении объекта.

В данном случае суд приходит к выводу, что нарушение ответчиком правил эксплуатации жилого помещения привело к образованию дополнительных дефектов, отличных от нормального износа, эксплуатация жилого помещения производилась с повышенным износом, поэтому с     Балькова А.В. подлежит взысканию стоимость поврежденного имущества в размере 49 844,70 рублей и восстановление неотделимых улучшений (отделки) в размере 48 336,52 рублей.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, суд приходит к следующему.

Статьей 678 ГК РФ предусмотрено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Пунктом 3.2 договора аренды квартиры № 1 от 17.05.2019 предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за квартиру арендодателю в сроки и в порядке, установленном настоящим договором и оплачивать счета за потребление электроэнергии, газа, воды, а также междугородные телефонные переговоры в случае пользования.

Истцом представлены квитанции: водоснабжение за период с июня по август 2019 года начислено 708,57 рублей (в том числе 0,04 руб. пени); обращение с ТКО - начислено 638,37 рублей (в том числе пени 5,63 руб.); электроснабжение на 01.08.2019 начислено 273,05 рубля, долг 1721,33 рубль (в том числе пени 1,50 руб.); газ начислено за август 2019 года 2814,99 рублей (в том числе пени 0,89 руб.), предыдущий долг - 3339,42 рублей, техобслуживание ВДГО - 429 рублей; услуги связи Ростелеком - долг 3627,53 рублей и пени 3052,02 рубля. Всего Гамзаевой Е.А. по указанным квитанциям была заявлена сумма ко взысканию с ответчика в размере 16 606,67 рублей.

В судебное заседание ответчиком представлены скрин-шоты смс-переписки с истцом, из которой следует, что Бальков А.В. перевел               Гамзаевой Е.А. в счет оплаты коммунальных услуг сумму в размере 3 147,82 рублей, в связи с чем, истец просила взыскать оставшийся долг в размере 13 458,85 рублей.

Поскольку в судебном заседании установлено, что семья Бальковых проживала в спорном доме в период с 17 мая 2019 года по 15 августа 2019 года, пользовалась коммунальными услугами за водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и обращение с ТКО, при этом документальных доказательств оплаты не представлено, следовательно, они подлежат взысканию, однако суд не соглашается с заявленной суммой.

За период с 17 мая 2019 года по 15 августа 2019 года за водоснабжение и обращение с ТКО подлежит взысканию с Балькова А.В. долг в размере 1341,27 руль (1346,94 руб. - пени 5,67 руб.); за электроснабжение в размере 1995,88 рублей, за газ в размере 6584,30 рубля, всего 9 921,45 рубль – оплаченную ответчиком сумму 3 147,82 рублей, следовательно, с Балькова А.В. подлежит взысканию долг по оплате коммунальных услуг в размере 6 773,82 рубля.

Учитывая, что в судебное заседание не представлено доказательств того, что Бальковы пользовались услугами связи Ростелеком, напротив, в смс-сообщении Гамзаевой Е.А. было указано о необходимости отключить данную связь (л.д. 56 т. 2), при этом из представленной истцом квитанции не представляется возможным установить период образовавшейся задолженности, поэтому оснований для взыскания с ответчика оплаты за услуги связи Ростелеком не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

    В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

    Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец просит взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, которые подтверждаются договором об оказании юридических услуг от 19.08.2019, который является актом приема-передачи денежных средств.

С учетом принципов разумности и справедливости, количества проведенных по делу судебных заседаний, объема оказанной юридической помощи, суд считает необходимым определить размер расходов, подлежащих компенсации в сумме 10 000 рублей.

Кроме того, истцом понесены расходы на оплату экспертных услуг в размере 13 000 рублей, которые являлись необходимыми для защиты своих прав, поэтому подлежат возмещению за счет ответчика.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 3 299,10 рублей.

ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» обратилось в суд с заявлением об оплате услуг в связи с проведением судебной экспертизы в размере 38 000 рублей. Учитывая положения ст.ст. 85, 96, 98 ГПК РФ данные расходы подлежат взысканию с обеих сторон пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (23,3%): с ответчика Балькова А.В. в размере 29 146 рублей, с истца Гамзаевой Е.А. в размере 8 854 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гамзаевой Е.А. к Балькову А.В. о возмещении ущерба удовлетворить частично.

Взыскать с Балькова А.В. в пользу Гамзаевой Е.А. стоимость устранения недостатков в размере 98 181,22 рубль, расходы на составление заключения экспертов в размере 13 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 299,10 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 6773,82 рубля.

В остальной части иска Гамзаевой Е.А. к Балькову А.В. о возмещении ущерба отказать.

Взыскать с Балькова А.В. в пользу ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» расходы на оплату судебной экспертизы в размере 29 146 рублей.

Взыскать с Гамзаевой Е.А. в пользу ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» расходы на оплату судебной экспертизы в размере 8 854 рубля.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 21 августа 2020 года.

Судья                                                                                                     А.Р. Андронова