Решение по делу № 2-435/2024 от 21.02.2024

Дело № 2-435/24

УИД 12RS0001-01-2024-000308-17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Волжск 01 апреля 2024 года

Волжский городской суд РМЭ в составе судьи Тукмановой Л.И., при секретаре судебного заседания Сумкиной В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волжского межрайонного прокурора Республики Марий Эл в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья Петрова М. С., Григорьева Я. И., Лебедева Д. В. к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» о признании ущемляющими права потребителей отдельных положений договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома,

установил:

Волжский межрайонный прокурор Республики Марий Эл в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья Петрова М.С., Григорьева Я.И., Лебедева Д.В. обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» о признании недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, заключенного между Петровым М. С. и Акционерным обществом «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» в части применения коэффициента «1» к площади лоджии. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: определить площадь лоджии с применением понижающего коэффициента «0,5» равной 3,645 кв.м.; в связи с уменьшением площади лоджии и, как следствие общей площади квартиры, в пункте 4.1 договора определить стоимость квартиры за вычетом лишней площади равной в размере 3 214525 рублей (3473320 руб. – (3,645 кв.м. х 71000 руб. за 1 кв.м.); в пункте 4.4 договора определить сумму, которую участник оплачивает за счет собственных средств в размер 391205 руб.).

Признать недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, заключенного между Григорьевым Я. И. и Акционерным обществом «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» в части применения коэффициента «1» к площади лоджии. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: определить площадь лоджии с применением понижающего коэффициента «0,5» равной 3,73 кв.м.; в связи с уменьшением площади лоджии и, как следствие общей площади квартиры, в пункте 4.1 договора определить стоимость квартиры за вычетом лишней площади равной в размере 3983 200 рублей (4225 650 руб. – (3,73 кв.м. х 65000 руб. за 1 кв.м.); в пункте 4.4 договора определить сумму, которую участник оплачивает за счет собственных средств в размер 607 550 руб.).

Признать недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенного между Лебедевым Д. В., Лебедевой В. А. и Акционерным обществом «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» в части применения коэффициента «1» к площади лоджии. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: определить площадь лоджии с применением понижающего коэффициента «0,5» равной 3,42 кв.м.; в связи с уменьшением площади лоджии и, как следствие общей площади квартиры, в пункте 4.1 договора определить стоимость квартиры за вычетом лишней площади равной в размере 4 011000 рублей (4250 400 руб. – (3,42 кв.м. х 70000 руб. за 1 кв.м.); в пункте 4.4 договора определить сумму, которую участник оплачивает за счет собственных средств в размер 607550 руб.).

В обосновании требований указано, что АО «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» с привлечением средств граждан ведет строительство 105 - ти квартирного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

Администрацией городского округа «Город Волжск» обществу 04.04.2022 выдано разрешение на строительство №, со сроком действия разрешения - до 19.10.2023. В последующем 28.08.2023 администрацией разрешение на строительство продлено до 30.07.2024

Согласно данным единой системы жилищного строительства (www.наш.дом.рф) ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию запланирован в 3 квартале 2024 года.

АО «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» заключило с истцами договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

В каждом договоре имеется пункт 3.2, в котором определены технические характеристики объекта долевого строительства, в том числе и площадь лоджий с коэффициентом «1».

На момент заключения между сторонами договоров долевого участия в строительстве действовал приказ Минстроя и ЖКХ РФ от 25.11.2016 №854/пр, изданный в соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающий понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу.

Истцы считают, поскольку применение понижающих коэффициентов было установлено в законе для неопределенного круга лиц и их применение было обязательным, то оспариваемые условия п.3.2. договора к площади лоджии коэффициента «1», п.4.1 и 4.4 договора в части общей стоимости (цены) квартиры, подлежащей уплате участником долевого строительства, рассчитанной с применением указанного коэффициента, являются ничтожным в силу п.1 ст.16 Закона о защите прав потребителей и ч.2 ст.168 ГК РФ, так как ущемляют права истцов как потребителей.

В судебном заседании старший помощник Волжского межрайонного прокурора Бузунов Ю.В. исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил аналогичное изложенному в иске.

Истцы Петров М.С., Григорьев Я.И., Лебедев Д.В. исковые требования поддержали просили их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Акционерного общества «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» Копылова Ю.Б. в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме, суду пояснила, что площадьквартир по договорам заключенным между Григорьевым Я.И., Петровым М.С., Лебедевым Д.В. и АО «Специализированный застройщик Волжскпромстрой» определена в п.3.2, с указанием всех помещений. Вобщую площадь входят все отапливаемые помещения вквартире плюс полная площадь лоджии, с коэффициентом 1. Эту площадь застройщик указывает и впроектной декларации. В ДДУ с дольщиками и АО «Специализированный застройщик Волжскпромстрой» указано, что стоимость квартиры определяется как стоимость 1 м?, которую умножают на общую площадь квартиры, поэтому в применять поправочный коэффициент не надо. Стороны были согласны с условиями договора. Со стороны застройщика нет нарушений заключения договора. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади не производилось, в настоящее время дом не введен в эксплуатацию, и акты приема передачи еще не подписаны, и несоответствий площади передаваемого объекта предмету договора и то, что это является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, не установлено. Договора заключены добровольно, истцов никто не принуждал к их заключению. В данной ситуации все условия договора соблюдены, условия договора не являются кабальными для сторон, у сторон было право не соглашаться.

Третье лицо Лебедева В.А. исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что 04.04.2022 Акционерное общество «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» получило разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Эл, <адрес> здания - 11117,58 кв.м., количество этажей – 8.

14.06.2022 между Акционерным обществом «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» и Лебедевым Д. В., Лебедевой В. А. заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Эл, <адрес> п.3.2 данного договора объектом долевого стротельства по настоящему договору является квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с проектной документацией следующие технические характеристики: проектный номер (на время строительства) 100; количество комнат – 2; площадь комнат – 30,8 кв.м; количество лоджий – 1; площадь лоджий (с коэффициентом 1) – 6,84 кв.м; этаж – 7; подъезд – 4; общая площадь объекта долевого строительства без учета лоджий – 53,88 кв.м; площадь объекта долевого строительства, включая площади балконов, лоджий с коэффициентом 1 и других летних помещений – 60,72 кв.м; назначение объекта долевого строительства – жилое. В п.4.1 договора предусмотрена общая стоимость (цена) квартиры на момент подписания настоящего договора подлежащего уплате участником долевого строительства, составляет 4250400 руб., из расчета одного квадратного метра площади <данные изъяты> руб.

28.10.2022 между Акционерным обществом «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» и Григорьевым Я. И. заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Эл, <адрес> п.3.2 данного договора объектом долевого стротельства по настоящему договору является квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с проектной документацией следующие технические характеристики: проектный номер (на время строительства) 68; количество комнат – 2; площадь комнат – 31,31 кв.м; количество лоджий – 1; площадь лоджий (с коэффициентом 1) – 7,46 кв.м; этаж – 7; подъезд – 3; общая площадь объекта долевого строительства без учета лоджий – 57,55 кв.м; площадь объекта долевого строительства, включая площади балконов, лоджий с коэффициентом 1 и других летних помещений – 65,01 кв.м; назначение объекта долевого строительства – жилое. В п.4.1 договора предусмотрена общая стоимость (цена) квартиры на момент подписания настоящего договора подлежащего уплате участником долевого строительства, составляет 4225650 руб., из расчета одного квадратного метра площади <адрес> руб.

16.08.2022 между Петровым М. С. и Акционерным обществом «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Эл, <адрес> п.3.2 данного договора объектом долевого стротельства по настоящему договору является квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с проектной документацией следующие технические характеристики: проектный номер (на время строительства) 61; количество комнат – 1; площадь комнат – 18,01 кв.м; количество лоджий – 1; площадь лоджий (с коэффициентом 1) – 7,29 кв.м; этаж – 5; подъезд – 3; общая площадь объекта долевого строительства без учета лоджий – 41,63 кв.м; площадь объекта долевого строительства, включая площади балконов, лоджий с коэффициентом 1 и других летних помещений – 48,92 кв.м; назначение объекта долевого строительства – жилое. В п.4.1 договора предусмотрена общая стоимость (цена) квартиры на момент подписания настоящего договора подлежащего уплате участником долевого строительства, составляет 3473320 руб., из расчета одного квадратного метра площади <адрес> руб.

Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО «Сбербанк» (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от являющегося владельцем счета, участником долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления застройщику (бенефициару) при возникновении условий предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости й о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и договором счета эскроу, заключенным между бенефициаром, депонентом и эскроу-агентом.

Основание перечисления застройщику (бенефициару) депонированной суммы: разрешение на ввод в эксплуатацию объекта.

Установлено, что в настоящее время строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не завершено.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящимКодексом,закономили добровольно принятым обязательством. (ст.421 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Положения части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержат ограничений на определение сторонами цены договора.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В п.4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.431 ГК РФ притолкованииусловий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии с п.1, 2 ст.424 ГК РФ в предусмотренныхзакономслучаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором,законом либо в установленном законом порядке.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласноприложениюк настоящему приказу. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2017 года. При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5; для балконов – 0,3; для террас – 0,3; для веранд – 1,0.

Из ответа на запрос № от 08.04.2024 Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл следует, что конкретная площадь приобретаемого у застройщика помещения может быть подсчитан как с применением понижающих коэффициентов в соответствии с приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр, так и без их применения. Порядок подсчета площади помещения, а также цена договора участия в долевом строительстве определяются сторонами самостоятельно в рамках договорных отношений.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 1 статьи 5 дополнена предложениями следующего содержания: "Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона".

Доказательств, подтверждающих несогласие истцов с ценой договора в момент его заключения, не представлено. Истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта, применение коэффициента 1 к подсчету площади лоджии. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

На основании вышеизложенного исковые требования Волжского межрайонного прокурора Республики Марий Эл в защиту в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья Петрова М.С., Григорьева Я.И., Лебедева Д.В. удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Волжского межрайонного прокурора Республики Марий Эл в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья Петрова М. С.(паспорт № № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> по <адрес> <адрес>), Григорьева Я. И. (паспорт № № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>), Лебедева Д. В. (паспорт № <адрес>) к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» (ОГРН 1021202250772) о признании ущемляющими права потребителей отдельных положений договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Л.И.Тукманова

В окончательной форме решение принято 08 апреля 2024 года.