Решение по делу № 2-1625/2022 от 30.03.2022

Дело № 2- 1625/2022                УИД23RS0008-01-2022-001438-23    

Р Е Ш Е Н И Е    

             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белореченск                                 01 июля 2022 г.

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Стогний Н.И. при ведении протокола секретарем Архиповой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шаповалова В.А. к Гасановой И.Г. о взыскании суммы задатка,

установил:

Истец изменил исковые требования, просит суд взыскать с ответчика в его пользу задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22.08.2021 г., в размере 650 000 рублей. Также просит суд рассмотреть дело без его участия и участия его представителя.

В исковом заявлении указано, что 22 августа 2021 года между ответчиком Гасановой И.Г., как «Продавцом», и истцом Шаповаловым В.А., как «Покупателем», был составлен и подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 23:39:1101065:167. При подписании предварительного договора купли-продажи истцом Шаповаловым В.А. ответчику Гасановой И.Г. были переданы денежные средства в сумме 50 000 рублей - в качестве задатка, цена объекта предварительным договором была определена в размере 2 300 000 рублей и являлась окончательной и изменению не подлежит. Согласно п. 3.1 п.п. 5 предварительного договора ответчик был обязан снять обременение с объекта недвижимости, наложенные ПАО Сбербанк, а так же согласно п. 8 предварительного договора все зарегистрированные лица должны быть выписаны с данного объекта. Срок заключение основного договора был определен 30.09.2021 года, до данной даты ответчик был обязан предоставить истцу Шаповалову В.А. выписку из ЕГРН о том, что на объекте недвижимости отсутствуют ограничения. В связи с тем, что ответчик Гасанова И.Г. самостоятельно не смогла снять ограничения по вышеуказанному объекту, так как ответчик не нашла достаточно денежных средств для снятия ограничения, она обратилась к истцу с просьбой передать ей дополнительную сумму в размере 600 000 рублей, после чего было заключено дополнительное соглашение 24 августа 2021 года к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, но это уже был не задаток, хоть и указали его в соглашении как задаток. Согласно п. 3.1. п.п. 7 предварительного договора, основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме в срок до 30 сентября 2021 года. Ответчик Гасанова И.Г., как продавец не предоставила истцу Шапавалову В.А. до 30.09.2021 года выписку из ФГИС ЕГРН о том, что объект освобожден от залога и обременения, а так же согласно п. 3.1 п.п. 2 предварительного договора не предоставила квитанции об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам. После нарушений предварительного договора купли-продажи ответчик Гасанова И.Г. уклоняется от заключения с истцом основного договора купли-продажи на тех условиях, которые прописаны в предварительном договоре купли - продажи, за ту цену, которая изменению не подлежит и равна 2 300 000 рублей. 12.02.2022 года было направленно два досудебных требования на адрес регистрации ответчика, одно без описи почтовый идентификатор 35263067322126, одно с описью вложения почтовый идентификатор 35263067322119. Согласно почтовому идентификатору ответчиком оба письма получены лично 02 марта 2022 года по адресу регистрации, установленные требования до 15.03.2022 года не исполнены.

    Ответчик Гасанова И.Г., будучи надлежаще уведомленной о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, просила суд рассмотреть дело без ее участия.

Представитель ответчика Гасановой И.Г. – Василенко А.Н. также просила суд рассмотреть дело без ее участия, с уточненными исковыми требованиями не согласна, представила суду возражение на иск, где указала, что Гасанова И.Г. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от 30.10.2014 г., зарегистрированного 10.11.2014 г. в ЕГРН с существующим обременением в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 10.1 1.2014 г. 22.08.2021 г. между ней и Шаповаловым В.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с п. 1.1 которого истец приобретает квартиру общей пл. 46.7 кв.м., расположенную по вышеуказанному адресу. Продажная стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб. (п.2.1 Договора), из которых 50 000 руб. переданы Гасановой И.Г. при подписании предварительного договора купли-продажи и 600 000 руб. при подписании дополнительного соглашения от 24.08.2021 г. в качестве задатка. Данный предварительный договор купли-продажи в силу п. 1 ст. 429 ГК РФ, предусматривал обязанности сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 30.09.2021 г. (п.4.1). Поскольку истец был уведомлен об имеющемся обременении спорной квартиры по кредитному договору № от 30.10.2014 г. в пользу Сбербанка, то Гасанова И.Г. обратилась в банк и выплатила оставшуюся задолженность в размере 950 000 руб., о чем 24.08.2021 г. получила справку об отсутствии задолженности. В связи с исполнением ею обязательств по кредитному договору обременение в силу закона в ЕГРН на квартиру снято 14.09.2021 г. Задолженности по оплате коммунальных платежей, а также лиц, имеющих право на регистрацию по месту жительства в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, не имелось. Таким образом, по состоянию на 14.09.2021 г. документы на объект недвижимости (квартиру) были готовы для совершения сделки и передачи ее покупателю, при наличии у него денежных средств в размере оставшейся суммы 1 650 000 руб. Однако, до 30.09.2021 г. истец не обратился к Гасановой И.Г. с требованием о заключении основного договора купли-продажи, т.е. не совершил действий, направленных на его заключение, свои намерения не подтвердил, что воспринято было, как утрата интереса в заключение основного договора в установленный п. 4.1 предварительного договора срок, а поскольку денежные средства в размере 650 000 руб., оговорены были, как задаток, то остаются у продавца, что предусмотрено п. 2.1 предварительного договора купли-продажи от 21.08.2021 г. и дополнительным соглашением от 24.08.2021 г. Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи от 22.08.2021 г. ответственен покупатель, то на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, задаток в размере 650 000 руб. остается у продавца.

Исследовав письменные доказательства, представленные в материалы гражданского дела, суд находит измененные исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании, Гасанова И.Г. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от 30.10.2014 г., зарегистрированного 10.11.2014 г. в ЕГРН с существующим обременением в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 10.1 1.2014 г.

Как следует из материалов дела, 22.08.2021 г. между Гасановой И.Г. (продавцом) и Шаповаловым В.А. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 23:39:1101065:167 (л.д.13). По условиям договора, стороны обязались заключить в будущем основной договор о продаже этого недвижимого имущества, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя указанную выше квартиру не позднее (дата).

Цена квартиры составляет 2 300 000 рублей. Срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор, - не позднее 30.09.2021 года. Кроме того, согласно условиям данного предварительного договора (п.п. 3.1 п. 3 Договора) продавец обязуется предоставить покупателю все квитанции об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам; предоставить все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество; снять обременение ПАО Сбербанк России и т.д.

Пунктом 2.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.08.2021 г. предусмотрено, что в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 50 000 рублей в момент подписания предварительного договора. По соглашению сторон покупатель приобретает квартиру за цену, которая составляет 2 300 000 рублей. При заключении сторонами основного договора покупателем оплачивается оставшаяся часть стоимости из его личных средств.

Согласно п. 3.1 предварительного договора ответчик была обязана снять обременение с объекта недвижимости, наложенное ПАО Сбербанк России, а так же согласно п. 8 предварительного договора все зарегистрированные лица должны быть выписаны с данного объекта. Таким образом, до заключения основного договора ответчик была обязана предоставить истцу выписку из ЕГРН о том, что на вышеуказанный объект недвижимости отсутствует ограничение.

Как установлено в судебном заседании, ответчик Гасанова И.Г. не имела достаточных денежных средств, чтобы снять обременение с вышеуказанной квартиры. В данной связи она обратилась к истцу с просьбой, передать ей дополнительную сумму в размере 600 000 рублей, после чего 24.08.2021 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22.08.2021 г. (л.д.14), согласно которому при подписании указанного соглашения истец передал ответчику денежную сумму в размере 600 000 рублей, которая, в том числе, выполняла роль аванса, хотя в соглашении была указана как задаток.

В этот же день 24.08.2021 г. задолженность перед ПАО Сбербанк ответчиком была погашена, что подтверждается справкой по операции, сформированной в Сбербанк Онлайн 28 июня 2022 г., и представленной в суд ответчиком. Обременение с недвижимого имущества было снято 14.09.2021 г., то есть до оговоренной даты заключения основного договора купли-продажи недвижимости - 30.09.2021 г. Однако доказательств снятия обременения с недвижимости истцу в срок до 30.09.2021 г. ответчиком представлено не было, как и других, предусмотренных предварительным договором документов.

В ходе рассмотрения дела установлено, что между сторонами Шаповаловым В.А. и Гасановой И.Г. основной договор купли-продажи в срок до 30.09.2021 г. подписан не был.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно статье 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 КК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, при этом установлено, что ни одна из сторон в срок до 30.09.2021 года не обратилась к другой стороне с предложением заключить основной договор, то обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ.

Утверждение ответчика о том, что сделка не состоялась по вине покупателя, в связи с чем задаток не подлежит возврату, опровергается установленными в судебном заседании обстоятельствами дела, а также возражениями ответчика, где она указала, что также утратила интерес в заключении основного договора купли-продажи, как и истец, поэтому обязательства по заключению основного договора между ними прекращены.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт предложения, как истцом, так и ответчиком в срок до 30.09.2021 г. заключить основной договор. Стороны не совершили действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на его заключение. Соответственно, как истец, так и ответчик утратили интерес в заключении основного договора.

С учетом изложенного при прекращении действия предварительного договора от 22.08.2021 г. у ответчика Гасановой И.Г. возникла обязанность возвратить истцу Шаповалову В.А. внесенные последним денежные средства в сумме 650 000 рублей, из которых 600 000 рублей выполняли, в том числе, роль аванса.

В силу части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

    Обстоятельств, при которых неосновательное обогащение не подлежало бы возврату, по настоящему делу судом не установлено.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п.1 п.п.1 ст.333.19 НК РФ с ответчика необходимо довзыскать, с учетом удовлетворенных исковых требований, а также уплаченной истцом госпошлины в размере 300 рублей, в доход государства госпошлину в размере 9400 рублей.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, а также установленных в судебном заседании обстоятельств дела, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задаток в размере 650 000 рублей; взыскать с ответчика в доход государства госпошлину в размере 9 400 рублей.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

                     решил:

Взыскать с Гасановой Ирины Георгиевны, (дата) года рождения, уроженки <адрес> /<данные изъяты>, проживающей по адресу: <адрес> в пользу Шаповалова Владимира Александровича, (дата) года рождения, уроженца <адрес>, /<данные изъяты>/, проживающего по адресу: <адрес>, задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22.08.2021 года в размере 650 000 рублей.

Взыскать с Гасановой Ирины Георгиевны в доход государства госпошлину в размере 9400 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционной инстанции гражданской коллегии Краснодарского краевого суда в течение месяца.

    Председательствующий:                  Н.И. Стогний