Решение по делу № 2-8704/2016 от 23.08.2016

к делу № 2-8704/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2016 года                     г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,

при секретаре Олейниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Соколов В.А. к ООО «ТЭД» о признании договора купли-продажи исполненным и снятии ограничения, по встречному иску ООО «ТЭД» к Соколову В.А. о расторжении договора купли-продажи и аннулировании записи регистрации в ЕГРП,

УСТАНОВИЛ:

Соколов В.А. обратился в суд с иском к ООО «ТЭД» о признании договора купли-продажи исполненным и снятии ограничения, указав, что <дата>, истцом, по договору купли продажи у ООО «ТЭД» в лице его директора Вдовина В.И. приобретено нежилое помещение, общей площадью 179,8 кв.м, с номерами на поэтажном плане 1,2.3,4,5,6,7,10,11,12,13 на 1 этаже, расположенное по адресу : <адрес> Согласно п.1 указанного договора, данное помещение было продано за <данные изъяты> при этом полная сумма оплаты должна была им, то есть покупателем перечислена на расчетный счет продавца в срок до <дата>. Соответственно, между истцом и ООО «ТЭД» фактически был заключен договор ипотечного кредитования. При совершении сделки договора купли-продажи, истцом на расчетный счет ООО «ТЭД» была переведена денежная сумма в размере <данные изъяты>, а так же по указанию действующего на момент заключения сделки директора ООО «ТЭД» ФИО5 на указанный им расчетный счет была переведена денежная сумма в размере <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> предназначены были в счет оплаты по договору купли-продажи, а <данные изъяты> предназначались для оплаты земельного участка. То есть, таким образом, истцом по указанному договору купли-продажи недвижимого имущества обязательства были выполнены в полном объеме, что подтверждается вступившим в законную силу решением Таганрогского городского суда от <дата> по гражданскому делу № и Апелляционным определением от <дата>. Истцом в адрес ООО «ТЭД» было направлено требование о снятии ипотеки, которое было <дата> получено директором ООО «ТЭД», однако ответ по сей день, несмотря на ограничение срока в 10 дней по сей день не получено. Так как согласно условиям заключенного договора купли-продажи от <дата> между истцом и ООО «ТЭД», с момента государственное регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости, указанное имущество находится в залоге у Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемого имущества, стороны обязуются представить в Управление Федеральной службы государственное регистрации, кадастра, картографии совместное заявление о прекращении залога (снятии ипотеки), так как согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Таким образом, со стороны истца обязательства по договору выполнены в полном объеме.

Истец просил суд договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ООО «ТЭД» и Соколов В.А. о покупке нежилого помещения на 1 этаже нежилых помещений с номерами на поэтажном плане 1,2, 3,4,5,6,7, 10,11, 12, 13 по адресу: <адрес>6 признать исполненным и снять наложенное ограничение в виде ипотеки в силу закона.

Ответчик ООО «ТЭД» обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просил суд расторгнуть договор купли-продажи от <дата>, между ООО "ТЭД" и Соколовым В.А. нежилого строения по <адрес>6 в <адрес>, вернув стороны в первоначальное положение. Аннулировать запись № от 21.10.2013г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обосновании встречного иска указал, что 10.10.2013г. между ООО "ТЭД" (Продавец) и Соколов В.А. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 21.10.13г. сделана запись регистрации № и выдано ответчику свидетельство о государственной регистрации права №, с обременением: ипотека в силу закона. По указанному договору ответчик Соколов В.А. купил у ООО "ТЭД" часть нежилого строения "Медицинский центр", состоящий из помещений на 1-м этаже лит."А" общей площадью 179,8 кв.м., а именно комнат: 1,2,3,4,5,6,7,10,11,12,13. Этаж:1. по <адрес>6 в <адрес> за <данные изъяты>, причем <данные изъяты> были ответчиком оплачены 11.10.2013г., платежным поручением на расчетный счет указанного счета в договоре купли-продажи, а оставшуюся сумму ответчик Покупатель) должен был оплатить в срок до <дата>г. также на расчетный счет (Продавца). В 2008 году ООО "ТЭД" приступил к строительству "Медицинского центра" и 31.01.2011г. 1-ая очередь строительства была закончена и сдана в эксплуатацию. 2-ая очередь строительства была приостановлена 2013г. в связи с нехваткой денежных средств. Именно по этой причине ООО "ТЭД" принял решение продать 1-й этаж сданного в эксплуатацию объекта и на вырученные деньги достроить 2-ю очередь «Медицинского центра». Однако в согласованный срок договор не был исполнен. При этом Соколов В.А., став собственником недвижимого имущества, на протяжении 2014г. не платил за коммунальные услуги, расходы по которым легли на ООО «ТЭД». Также на протяжении всего срока владения недвижимостью им не оплачивается арендная плата за пользование земельным участком. Таким образом, ожидания ООО «ТЭД» от продажи имущества не оправдались. <дата>г. ООО "ТЭД" вынужден был обратиться в судебные органы о взыскании суммы задолженности в размере <данные изъяты> и <данные изъяты> с применением ст. 395 ГК РФ. Решением Таганрогского городского суда <дата>г., вступившего в законную силу 21.03.2016г. указанная сумма была полностью взыскана. По заявлению ООО "ТЭД", Федеральной службой судебных приставов было возбуждено исполнительное производство, ответчику предложено оплатить задолженность в добровольном порядке, что Соколов В.А. проигнорировал. Также судебным приставом-исполнителем предприняты все меры по взысканию с должника Соколова В.А., однако он скрывается, в связи с чем объявлен в розыск. Не выполнение условий договора ответчиком на протяжении длительного времени не дало возможности достроить и запустить новые кабинеты, что привело к недополучению дохода от основной деятельности. Согласно налоговой декларации за 2015г. от оказания медицинских услуг населению (копия лицензии прилагается) ООО «ТЭД» получил <данные изъяты> чистой прибыли, что составляет 32,7% от дохода. Проблема заключается в том, что в процессе оказания услуг были задействованы только 3 из 7 разрешенных лицензией видов медицинской деятельности. Исходя из вышеизложенного, отказ Соколова В.А. от исполнения договорных обязательств привел к упущенной выгоде, которая составляет 100% и более. Предоставив больший объем услуг своим пациентам, предприятие должно было получить доход в 2-3 раза превышающий нынешний. Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли- продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Считают, что условия договора купли-продажи от 10.10.2013г. ответчиком надлежаще не исполнены и договор купли-продажи подлежит расторжению с возвращением имущества продавцу - ООО "ТЭД". Ответчику в добровольном порядке неоднократно предлагалось погасить задолженность, но Соколов В.А., как всегда уклоняется, игнорирует контакты и не желает разрешить спор в добровольном порядке.

В судебное заседание истец по основному иску Соколов В.А. не явился, извещен, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца по основному иску Закоморная Ю.Н., действующая на основании доверенности от <дата> исковые требования поддержала в полном объеме. Встречные исковые требования не признала, полагала, что оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Представитель ответчика по основному иску – адвокат Сенчук О.А. в судебном заседании исковые требования основного иска не признала, просила суд в удовлетворении отказать. Встречные исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель третьего лица Вдовина В.И. - Плешаков, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования Соколова В.А. не признал как необоснованные, просил удовлетворить требования ООО «ТЭД».

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Соколова В.А. не обоснованы и удовлетворению не подлежат, встречные исковые требования ООО «ТЭД» суд также находит необоснованными, при этом суд исходит из следующего,

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. I ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствие с положениями ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1). Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п. 2).

Статьями 309 - 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ч. 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Решением Таганрогского городского суда от <дата>, по иску ООО «ТЭД» к Соколову В.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, исковые требования были удовлетворены с Соколова В.А. в пользу ООО «ТЭД» взыскана задолженность по договору купли-продажи от <дата> в размере <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 62 905 рублей (л.д.34-35). Решение вступило в законную силу <дата> года

Решением Таганрогского городского суда от <дата>, по делу по иску Соколова В.А.к Вдовину В.И., третье лицо ООО ТЭД» о взыскании денежных средств, исковые требования удовлетворены с Вдовина В.И. в пользу Соколова В.А, взыскано <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами <данные изъяты>, судебные расходы. (л.д. 7-8). Решение вступило в законную силу <дата>.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по спору между теми же сторонами не подлежат доказыванию вновь.

При рассмотрении указанных гражданских дело было установлено, что 10.10.2013г. между ООО «ТЭД» и Соколов В.А. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 179,8 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, этаж №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. 154-6 (л.д.5).

Согласно п.1 Договора Продавец продал Покупателю за <данные изъяты>, которые выплачиваются в срок до <дата>.

Согласно платежному поручению № от 11.10.2013г. Соколов В.А. частично исполнил обязательства по Договору в размере <данные изъяты>

Также <дата> Соколовым В.А. на счет Вдовина В.И. –директора ООО «ТЭД» перечислены <данные изъяты>

Факт получения Вдовиным В.И. от Соколова В.А. денежных средств в размере <данные изъяты>. не оспаривался.

На основании решений от <дата> и <дата> сторонами были получены исполнительные листы, переданы в УФССП по <адрес>, были возбуждены исполнительные производства.

Как следует из материалов дела право собственности Соколова В.А. на спорное нежилое помещение с обременением ипотекой в силу закона зарегистрировано <дата> (л.д.4).

До настоящего времени решения от <дата> и <дата> не исполнены, в рамках исполнительных производств проводятся исполнительные действия.

Таким образом, в судебном заседании не подтвержден факт выплаты покупателем Соколов В.А. денежных средств продавцу ООО «ТЭД» по договору купли-продажи от <дата>.

Судом установлено, что на настоящий момент договор купли-продажи в полном объеме не исполнен, что подтверждается также решением Таганрогского городского суда от <дата> по делу по иску ООО «ТЭД» к Соколову В.А. о взыскании задолженности по договору, которым с ответчика Соколова В.А. в пользу ООО «ТЭД» взыскана задолженность по договору в размере <данные изъяты>

На настоящий момент Соколовым В.А. не представлено доказательств исполнения решения суда о взыскании с него задолженности по договору купли-продажи, а следовательно, договор купли – продажи не исполнен в полном объеме, в связи с чем, оснований для признания исполненным договора купли-продажи и снятии наложенного ограничения в виде ипотеки в силу закона не имеется.

ООО «ТЭД» заявлены встречные исковые требования о расторжении договора купли-продажи от <дата>, между ООО "ТЭД" и Соколовым В.А. нежилого строения по <адрес>6 в <адрес>, вернув стороны в первоначальное положение. Аннулировать запись № от 21.10.2013г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соколов В.А. является собственником нежилого помещения общей площадью 179,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>6. Указанный договор купли-продажи нежилых помещений от <дата> одновременного являлся актом приема-передачи (п.2)

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <дата> собственником нежилого помещения, общей площадью 179,8 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, этаж №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, является Соколов В.А. на основании договора купли-продажи от <дата>, также отражены существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона (л.д.4).

Основания расторжения договора определены в ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с п. 1 статьи по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению при существенном нарушении договора другой стороной.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем ООО «ТЭД» не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за нежилое помещение ответчиком.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупной цены.

Согласно п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

ООО «ТЭД» реализовал свое право на взыскании задолженности по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами, что подтверждается решением Таганрогского городского суда от <дата> (л.д.34-35).

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что оснований для расторжения оспариваемого договора купли-продажи в связи с неуплатой покупной цены покупателем в случае, когда продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являвшееся предметом договора, в судебном порядке не имеется, учитывая, что договор купли-продажи не содержит условий, предусматривающих возможность такого расторжения по требованию одной из сторон.

Поскольку судом не установлено правовых основания для удовлетворения как встречного так и основного иска, суд оставляет без удовлетворения требования сторон о компенсации судебных расходов.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Соколов В.А. к ООО «ТЭД» о признании договора купли-продажи исполненным и снятии ограничения, - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО «ТЭД» к Соколов В.А. о расторжении договора купли-продажи и аннулировании записи регистрации в ЕГРП – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий                    Гриценко Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 декабря 2016 года.