Решение по делу № 3а-6/2021 от 30.11.2020

Дело № 3а-182/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 25 января 2021 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Безуглой Е.А., с участием представителя административного истца ООО «Паллада» Банновой Е.Ю., представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Ворончихина Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Паллада» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Паллада» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - функционального помещения № 1002 (магазин) с кадастровым номером № площадью 413,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (магазин), равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 7 484 450 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого определена в размере 12 482 852 рублей 24 копеек по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года № 103. Отчетом об оценке ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» от 5 октября 2020 года № 106/Н/2020 его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 7 484 450 рублей, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.    

Определением судьи от 1 декабря 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Хабаровского края.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Правительства Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Паллада» Баннова Е.Ю. заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края Ворончихин Н.А. против удовлетворения административного иска не возражал, при этом пояснил, что обращение административного истца в суд было связано с реализацией права на установление в размере рыночной стоимости объекта недвижимости его кадастровой стоимости, разница между кадастровой стоимостью, определенной в результате массовой и индивидуальной оценки, укладывается в приемлемый диапазон.

В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подобранные оценщиком в рамках сравнительного исследования объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается. Также Правительство Хабаровского края не считает себя заинтересованным лицом по настоящему административному делу, полагая, что решение по делу не повлияет на права и интересы Правительства Хабаровского края.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.    

Согласно сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю ООО «Паллада» является собственником объекта недвижимости - функционального помещения № 1002 (магазин) с кадастровым номером №, площадью 413,3 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес> (магазин), право собственности зарегистрировано 10 октября 2018 года.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) (абзац 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный кадастр недвижимости 5 февраля 2020 года, составляет 12 482 852 рубля 24 копейки, определена по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

ООО «Паллада», являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» Демьяненко Ю.А., имеющей квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 20 января 2015 года являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», о чем 5 октября 2020 года подготовлен отчет № 106/Н/2020.

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 7 484 450 рублей.

Изучив содержание отчета об оценке от 5 октября 2020 года № 106/Н/2020, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена по состоянию на ту же дату, на которую установлена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка недвижимости.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод прямого сравнения) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что объект оценки является нежилым функциональным помещением торгового назначения, относится к сегменту коммерческой недвижимости общей площадью более 100 кв.м. Объект расположен в Центральном округе города Комсомольска-на-Амуре.

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал сведения о ценах сделок и предложений за период с 1 июля 2018 года по 1 сентября 2019 года, представленных в открытых источниках информации сети «Интернет», а именно: на сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, сайте органа местного самоуправления Комсомольска-на-Амуре в разделе о результатах проведения аукционов по продаже объектов муниципальной собственности, информационном портале объявлений от частных лиц и компаний «Фарпост. Комсомольск-на-Амуре».

Описание действий по подбору объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены, подробно изложены в отчете. Исходя из выбранных критериев оценщиком для сравнительного исследования произведен отбор 11 объектов-аналогов.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м общей площади, как наиболее универсальная и являющаяся базовой единицей площади в международной системе мер и весов.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Различия в объектах-аналогах были устранены оценщиком путем применения корректировок, их описание и расчет также представлены в отчете (стр. 61-68).

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 7 484 450 рублей, исходя из наиболее вероятного значения рыночной стоимости 1 кв.м офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости 18 109 рублей.

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика Демьяненко Ю.А. застрахована.

Утверждение Правительства Хабаровского края о том, что оно не является заинтересованным лицом в настоящем деле, является несостоятельным.

Правительство Хабаровского края как высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, обеспечивающий в соответствии со статьей 215.1 БК РФ исполнение его бюджета, формирование доходной части которого осуществляется, в том числе, за счет уплачиваемых административным истцом налогов, на основании положений статьи 47 КАС РФ привлечено судьей к участию в деле в качестве заинтересованного лица в ходе подготовки административного дела к судебному разбирательству.

Вопреки доводам представителей (министерства имущественных отношений Хабаровского края), Правительства Хабаровского края, различие в площади объектов-аналогов между собой и с объектом оценки само по себе не свидетельствует о том, что отчет не отвечает требованию допустимости доказательства.

В рассматриваемом случае суд исходит из того, что произвести подборку ряда объектов-аналогов максимально схожими по площади с объектом оценки в пределах одного населенного пункта и тождественными характеристиками, влияющими на образование цены, объективно не всегда представляется возможным. Кроме того, указанное различие было устранено специалистом-оценщиком применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и пункта 22 ФСО № 7.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Паллада» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость функционального помещения № 1002 (магазин) с кадастровым номером №, площадью 413,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (магазин), равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 7 484 450 рублей.

Дата обращения ООО «Паллада» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30 ноября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева

Мотивированное решение суда составлено 1 февраля 2021 года.