Решение по делу № 2-1368/2024 от 29.03.2024

Дело № 2-1368/2024

УИД 23RS0008-01-2023-003078-66

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 августа 2024 года                                                                                    г.Белореченск

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Просветова И.А.

при секретаре Бишлер А.О.

представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску - Михайличенко Т.Е.

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Варелджяна С.В. - Муравской Л.Л.

ответчиков Харченко В.И., Харченко А.А., Новоселова Н.В., Варелджяна С.В.,

представителя Управления опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних администрации МО Белореченский район - Сатымовой Л.У.,

представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ПАО Сбербанк - Данилова Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлениюадминистрации муниципального образования Белореченский район к Новоселову Николаю Владимировичу, Валерджан Славику Ваграмовичу, Харченко Виктории Ивановне, Харченко Максиму Николаевичу, Харченко Андрею Алексеевичу о признании сделок недействительными и по встречному иску Харченко Виктории Ивановны, Харченко Максима Николаевича, Харченко Андрея Алексеевича к Администрации МО Белореченский район о признании добросовестными приобретателями, а также по третьего лица ПАО Сбербанк, заявляющего самостоятельные требования о признании добросовестным залогодержателем недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец по первоначальному иску администрация МО Белореченский район, уточнив свои исковые требования просит суд признать недействительной сделку по заключению договора аренды земельного участка от 15.06.2020г. № с кадастровым номером №, заключенную между администрацией муниципального образования Белореченский район и гр-ном Новоселовым Николаем Владимировичем. Признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15.06.2020г. №, заключенное между Новоселовым Николаем Владимировичем, ДД.ММ.ГГГГ. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения либо помещения № от 18 августа 2022 года, заключенный между администрацией муниципального образования Белореченский и Варелджян Славиком Ваграмовичем. Признать недействительным (ничтожным) сделку купли продажи недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером № б/н от 26.10.2023 года между Валерджян С.В. и Харченко В.И., Харченко М.Н., Харченко А.А. Аннулировать регистрацию права собственности Харченко В.И., Харченко М.Н., Харченко А.А. на земельный участок с кадастровым номером №. Вернуть стороны в первоначальное положение и возвратить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Указать, что данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование заявленных требований истец по первоначальному иску указал, что в соответствии с пдп. 14 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, во взаимосвязи со ст.17 Федерального закона от 24.11.1995г. № 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", с учетом справки МСЭ от 28 февраля 2013 года, гр-ну Новоселову Н.В. на основании договора аренды от 15.06.2020 года №, был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1290 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Южненское с\п, <адрес> с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства. Договор зарегистрирован в ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 безвозмездно передал права и обязанности по договору аренды земельного участка Варелджян С.В. В свою очередь, Варелджян С.В. 08.07.2022 года зарегистрировал право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, п.Южный, ул.Олимпийская, 25. 18.08.2022 года между администрацией МО и Варелджян С.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка №91 в связи со строительством на данном земельном участке жилого дома. Выкупная стоимость земельного участка составила 3 974 рубля 49 копеек. Согласно выписки из ЕГРН 01.09.2022 года право собственности на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано за Варелджян С.В. Право на первоочередное получение земельных участков для личного подсобного хозяйства предусмотрено законодателем с целью установления дополнительных гарантий реализации жилищных прав инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, соответственно, связано с нуждаемостью граждан, относящихся к данной категории лиц, в улучшении жилищных условий. При предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов Новоселову Н.В., его нуждаемость в улучшении жилищных условий, не была установлена. Также, при получении земельного участка Новоселов через девять месяцев, передал права и обязанности по данному участку безвозмездно Варелджян С.В. Указанные сделки, свидетельствуют об отсутствии у Новоселова намерения улучшить свои жилищные условия, во исполнение вышеуказанных законов, воспользовавшись правом, предоставленном как инвалиду. Наличие у ответчика инвалидности само по себе в отсутствие установленного критерия нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий, не является безусловным основанием для первоочередного предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства, в порядке пдп.14 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 15.06.2020г. № имеет признаки недействительной ничтожной сделки, не соответствующей закону. Ответчик в отзыве ссылается на срок исковой давности. Просит учесть, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст.200 ГК РФ). Факт нарушения может быть выявлен лишь в результате проверки, что имеет место в рассматриваемом случае и указывает на отсутствие оснований для утверждения о пропуске срока исковой давности при обращении в суд с исковым заявлением. Так, 16.10.2020 г. Белореченским межрайонным прокурором внесено представление в отношении Администрации муниципального образования Белореченский район «Об устранении нарушений земельного законодательства», в части предоставления земельных участков по договорам аренды инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов в первоочередном порядке. Решением Белореченского районного суда от 7.07.2022 г. частично удовлетворен административный иск Белореченского межрайонного прокурора о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования Белореченский район по устранению нарушений Земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от 16.10.2020г. С учетом изложенного, срок исковой давности исчисляется с момента вступления в законную силу решения Белореченского районного суда, признавшего незаконным бездействие администрации муниципального образования Белореченский район по устранению нарушений Земельного законодательства (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда №33-7485/2024 по аналогичному делу). Следовательно, срок обращения в суд истцом не пропущен. Ответчик в отзыве указывает на добросовестность совершенной сделки. В силу ч.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Исходя из толкования во взаимосвязи части 1 статьи 17 Федерального закона от 24.11.1995г. № 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", согласно которой инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства с учетом цели использования земельного участка установлено в качестве меры, направленной на улучшение жилищных условий инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов; соответственно, указанное право ставится в зависимость от наличия нуждаемости соответствующей категории лиц в улучшении жилищных условий. Установление факта наличия нуждаемости включает в себя, как исследование вопроса состояния инвалида на жилищном учете, так и проверку наличия у инвалида оснований для постановки на учет нуждающихся в жилом помещении. Данный подход соответствует принципу справедливости, как соразмерности предоставления прав субъектам правоотношений. В соответствии с ч.3 ст.52 Жилищного кодекса РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Из положений ч. 1 ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Исходя из положений ч. 2 ст. 168 УК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка является недействительной ничтожной сделкой в силу Закона, так как нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц по участию в процедуре торгов, возможности приобрести земельный участок, нарушает законодательство о конкуренции. Поскольку договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, не повлекшей юридических последствий, у ответчиков не имелось законных оснований для заключения последующих сделок с земельным участком. Злоупотребляя правом и заключая сделку в нарушение установленных конкурсных процедур, ответчики не могли не знать, что ничтожная сделка, не порождает каких-либо обязательств. В силу п.37 Постановления Пленума №10/22 для целей применения п.п.1 и 2 ст.302 ГК РФ критерий добросовестный приобретатель не применяется в отсутствии возмездности сделки. Однако, в данном пункте также указано, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Данный вывод соответствует условиям удовлетворения виндикационного иска, поскольку вещь может быть истребована и у добросовестного приобретателя, если она приобретена безвозмездно (п.2 ст.302 ГК РФ). Передача имущества Новоселову-Валерджян, Валерджян-Харченко, при отсутствии вложений и приобретении земельного участка по безвозмездной сделке, отсутствие нуждаемости и намерения улучшить жилищные условия, отсутствие осмотрительности, является безусловным основанием истребования имущества в силу ст.302 ГК РФ (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33-8180/2016). Как указано в п. 38 Постановления Пленума № 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем. В рассматриваемом случае совершенные сделки являются ничтожными в силу прямого указания закона. Осмотрительность приобретателя, разумность его действий, соответствие общим требованиям в сравнимых обстоятельствах с учетом особенностей предмета отчуждения, субъектов сделки, характера и последующего поведения сторон могут стать предметом исследования и оценки по данной категории дел. Риск неблагоприятных последствий по соблюдению основных условий законности сделки несет приобретатель. Так, добросовестность приобретения земельного участка ответчиками не доказана. В рассматриваемом случае Валерджян, с учетом сложившейся судебной практики, короткого периода владения имуществом всех предыдущих арендодержателей приобретением земельного участка по безвозмездной сделке, в последующем перепродаже его по рыночной стоимости, отсутствие осмотрительности и желание получить выгоду от перепродажи объектов недвижимости, нельзя признать добросовестным приобретателем. Доказательств того, что Новоселов был в установленном законом порядке принят на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, суду не представлено, добросовестность приобретения земельного участка Валерджян и Харченко не доказана. Более того, ответчиками представлены в материалы дела материалы, свидетельствующие о совершенных сделках с объектами недвижимости, разделе земельного участка, в связи с чем, возникла необходимость в уточнении исковых требований.

Ответчики по первоначальному иску Харченко В.И., Харченко М.Н., Харченко А.А. в ходе рассмотрения дела по существу предъявили встречное исковое заявление в котором просят суд признать Харченко Викторию Иванову, Харченко Максима Николаевича и Харченко Андрея Алексеевича добросовестными приобретателями права в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 1290 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, №.

В обоснование встречных исковых требований указано, что как следует из текста административного искового заявления о допущенных при передаче земельного участка в аренду Новоселову Н.В. нарушениях, администрация МО Белореченский район узнала из представления межрайонного Белореченского прокурора от 16.10.2020 года, направленного в адрес истца, однако не предприняла никаких мер, направленных на истребование у Новоселова Н.В. земельного участка и не предотвратила его последующую застройку, а наоборот согласовала условия размещения жилого дома на указанном земельном участке, направив в адрес Варелджян С.В. уведомление за № 2011 от 29.04.2021 года, а 18.08.2022 года продала земельный участок Варелджян С.В., заключив договор № 91 купли-продажи указанного земельного участка, на котором расположены здания, сооружения либо помещения. 01.09.2022 года право собственности Варелджян С.В. в установленном законом порядке зарегистрировано в ЕГРН, запись регистрации №, после чего у Варелджян С.В. возникло право распоряжаться, находящимся в его собственности земельным участком по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи недвижимости ФИО5 продал нам за 2 763 000 рублей земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>.Указанные объекты приобретены нами в общую долевую собственность. Право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выписками из реестра. Сделка купли-продажи исполнена обеими сторонами. Харченко В.И., Харченко М.Н., и Харченко А.А. являются добросовестными приобретателя спорного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> так как при заключении договора купли-продажи недвижимости от 26.10.2023 года они не знали и не могли знать о нарушениях, допущенных при передаче в июне 2020 года земельного участка в аренду Новоселову Н.В. С момента заключения договора аренды с Новоселовым Н.В. прошло более трех лет. Перед покупкой земельного участка и жилого дома они изучили правоустанавливающие документы на земельный участок, выяснили основания возникновения у Варелджян С.В. прав на земельный участок, полагаясь на публичную достоверность данных государственных реестров, проверили спорный земельный участок на предмет имеющихся ограничений и установленных обременений, препятствующих совершению сделки купли-продажи, запросив выписки на указанный земельный участок в Росреестре. Законность совершения сделок по отчуждению земельного участка проверялась также территориальным отделением УПФ РФ и ПАО «Сбербанк», так как указанные объекты недвижимости приобретались и были оплачены ими в сумме 528 643,85 рублей с использованием средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, а также в сумме 2 186 863 рубля за счет кредитных средств ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 26.10.2023 года. По сведениям Росреестра никаких ограничений и обременений не имелось. В настоящее время согласно п.7 договора купли-продажи недвижимости от 26.10.2023 года, с момента государственной регистрации права собственности, объекты недвижимости находятся в залоге у ПАО «Сбербанк». ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация ограничения прав и обременения объектов недвижимости -ипотека в силу закона, запись регистрации на здание № на земельный участок запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время они открыто и добросовестно владеют и пользуются земельным участком, достраивают расположенный на земельном участке жилой дом. Уже за их средства в доме проведено электричество, водоснабжение, сделаны очистные сооружения, утеплен потолок, ведутся другие работы по чистовой отделке жилого дома. Приобретенный жилой дом является капитальным строением, прочно связанным с землей, которое не может быть отделено от основания и перенесено без нарушения общей конструкции объекта. Добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника (иного уполномоченного в силу закона лица) (предоставления имущественных прав) по его воле. Полагают, что доказательствами выбытия имущества из владения истца по его воле являются последовательные действия администрация МО Белореченский район по переходу прав на указанный земельный участок к Новоселову Н.В., принятие платы от арендаторов Новоселова и Варелджян С.В., продажа и подписание возмездного договора № 91 купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения либо помещения с Варелджян С.В., и согласование размещения и строительства Варелджян С.В. жилого дома на указанном земельном участке. Администрации МО Белореченский район, зная о том, что договор аренды от 12.11.2019 г. № с 12.11.2019 г. по основаниям п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, имела возможность оспорить указанный договор в пределах срока исковой давности, установленном п. 1 ст. 181 ГК РФ, однако продала данный земельный участок Варелджян С.В., а также согласовала с ним оформление разрешительной документации на строительство жилого дома на данном земельном участке. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В ходе рассмотрения дела по существу от третьего лица ПАО Сбербанк поступило заявление с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, в котором он просит суд признать ПАО Сбербанк добросовестным залогодержателем недвижимого имущества - земельного участка (кадастровый №), жилого дома (кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес> переданных в залог Банку по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО Сбербанк и Харченко В.И. В обоснование заявленных требований представитель ПАО Сбербанк указал, что Заявленные администрацией МО <адрес> исковые требования о признании недействительными договора аренды земельного участка № 3900010459 от 15.06.2020, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 07.04.2021, договора купли- продажи земельного участка № 91 от 18.08.2022, договора купли-продажи от 26.10.2023 и возвращении сторон в первоначальное положение нарушают права ПАО Сбербанк, являющегося в рассматриваемых правоотношениях добросовестным залогодержателем, в связи с чем Банком заявляется самостоятельное требование о признании ПАО Сбербанк добросовестным залогодержателем. Согласно выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером №, а также жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Краснодарский край, Белореченский р-н, п. Южный, ул. Олимпийская, д. 25 находятся в залоге у ПАО Сбербанк, залогодателями выступают Харченко В.И., Харченко М.Н., Харченко А.А. В связи с нахождением вышеуказанных объектов недвижимости в залоге у ПАО Сбербанк и для защиты своих прав, свобод и законных интересов в суде по данному делу ПАО Сбербанк считает необходимым вступить в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями о признании ПАО Сбербанк добросовестным залогодержателем в отношении недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 23:39:1002005:224, а также жилой дом с кадастровым номером 23:39:1002005:828, расположенных по адресу: <адрес>, и сохранении регистрационных записей об ипотеке № от 30.10.2023, № от 30.10.2023. Добросовестность действий Банка, как залогодержателя, подтверждается следующими обстоятельствами заключения оспариваемого договора купли-продажи от 26.10.2023:

1. до заключения 26.10.2023 Харченко В.И., Харченко М.Н., Харченко А.А. и Варелджян С.В. договора купли-продажи Банком и Харченко проверено наличие у Варелджян С.В. правомочий по распоряжению спорными объектами недвижимости;

2. Банком было установлено, что право собственности Варелджян С.В. на спорный земельный участок возникло в результате заключения между ним и администрацией МО Белореченский р-н договора купли-продажи от 18.08.2022, что подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре прав на недвижное имущество, обременение права не зарегистрировано, правопритязания, равно как заявленные в судебном порядке права требования, отсутствовали;

3. Банком было установлено, что право собственности Варелджян С.В. на спорный жилой дом возникло в результате постановки жилого дома на кадастровый учет и регистрации права собственности, в связи с его строительством, что подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре прав на недвижное имущество, обременение права не зарегистрировано, правопритязания, равно как заявленные в судебном порядке права требования, отсутствовали;

4. из анализа договора купли-продажи от 26.10.2023 объектов недвижимости, заключенного между Варелджян С.В. и Харченко, установлено, что согласно:

- п. 5 оплата кредитными средствами осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателям и ипотеки в силу закона в пользу Банка;

- п. 7 объекты недвижимости до момента полного выполнения обязательств по возврату денежных средств, предоставленных Банком Харченко В.И. для приобретения объектов недвижимости, находятся в залоге у Банка, в обеспечение обязательств по кредитному договору;

- п. 12 недвижимое имущество никому не передано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит;

- п. 11 жилой дом продается свободным от проживания и прав третьих лиц.

- п. 16 стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, а также отсутствуют обязательства, вынуждающие совершить такой договор на крайне невыгодных для себя условиях;

- п. 17 договор содержит весь объем соглашений межу сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора;

5. Оплата по договору купли-продажи от 26.10.2023 производилась за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-7 № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 528 643,85 руб., собственных средств в сумме 47 493,15 руб. и кредитных средств Банка в размере 2 186 863 руб.

Факт получения Варелджян С.В. оплаты по договору купли-продажи от 26.10.2023 сторонами не оспаривается.

Банком в рамках договора купли-продажи квартиры от 26.10.2023 и кредитного договора № 2560425 от 26.10.2023 перечислены денежные средства на счет Варелджян С.В.;

6. Харченко В.И. с ООО СК «Сбербанк страхование» заключен договор страхования объектов недвижимости, оплачена страховая премия, что является документально подтвержденными расходами на обеспечение сохранности принадлежащего ему имущества;

7. Харченко В.И. производится погашение задолженности по кредитному договору № № 2560425 от 26.10.2023, просроченная задолженность отсутствует;

8. При подготовке отчета № 5354/2023 от 07.08.2023 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщиком производился осмотр;

9. Обстоятельством, предшествующим заключению договора купли-продажи квартиры от 26.10.2023 и кредитного договора № 2560425 от 26.10.2023 явилось предоставление в Банк сторонами сделки нотариально заверенного согласия Варелджян Л.Г. своему супругу ФИО12 на отчуждение земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>.

10. В отношении объектов недвижимости в установленном порядке зарегистрирована ипотека в пользу ПАО Сбербанк № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ограничения прав в отношении спорных объектов недвижимости в государственном органе отсутствовали.

11. С учетом поведения администрации, Варелджян С.В., Харченко, которые на протяжении всего периода с момента совершения оспариваемой сделки по отчуждению земельного участка и жилого дома, не заявляли об их недействительности, Харченко, как и Банк, не знали и не могли узнать о том, что Варелджян С.В., возможно, не имел права отчуждать спорные объекты недвижимости. Кроме того, принятые судом 17.08.2023 обеспечительные меры в отношении спорного имущества по состоянию на дату регистрации сделки в государственном органе были не зарегистрированы, то есть отсутствовали.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у Варелджян С.В. правомочий по законному распоряжению спорными объектами недвижимости, а заключаемый между Варелджян С.В. и Харченко договор купли-продажи объектов недвижимости является обычной гражданско-правовой сделкой, направленной на легитимный переход права собственности объектов недвижимости от Варелджян С.В. к Харченко, характер сделки и обстоятельства ее заключения не свидетельствуют о наличии право притязаний 3-х лиц на объект недвижимости и порока воли сторон сделки. Относительно рассматриваемого судом иска, администрацией МО Белореченский район заявлен реституционный иск к Новоселову Н.В. и Варелджяну С.В. При этом, граждане Харченко по отношению к администрации МО Белореченский район являются третьими лицами, которые приобрели и во владении которых находится спорное имущество. Поэтому, в случае если суд посчитает, что граждане Харченко не отвечают требованиям ст. 302 ГК РФ, а земельный участок невозможно вернуть, так как на нем построен жилой дом (кондикционный иск), то с граждан Харченко подлежит взысканию неосновательное обогащение (п.10 информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 № 165) в размере стоимости земельного участка по самостоятельному требованию администрации об этом, а не признание договора купли-продажи от 26.10.2023 недействительной сделкой. Однако же в случае, если суд посчитает, что требование администрации о недействительности сделки применимо к договору купли-продажи от 26.10.2023, следует обратить внимание, что признание договора купли-продажи спорного недвижимого имущества недействительной сделкой не влечет отмены ипотеки, поскольку кредитный договор является действующим, сторонами не оспорен и недействительным не признан, обязательства по договору Харченко В.И. не исполнены в полном объеме на текущий момент. Учитывая предусмотренную законом презумпцию добросовестности залогодержателя, при выбытии спорного имущества из владения истца, доказыванию подлежит наличие конкретных обстоятельств, касающихся реальной осведомленности залогодержателя о порочности отчуждения спорного имущества, переход права собственности на которое был в установленном законом порядке зарегистрирован в публичном реестре. Добросовестный залогодержатель, получивший право залога от неуправомоченного залогодателя, но не знавший и не имевший оснований знать об отсутствии у залогодателя правомочий на предоставление имущества в залог, вправе рассчитывать на сохранение залога. Таким образом, в случае признания договора купли-продажи недействительным не затрагивает залоговые права Банка (залогодержателя), которое не знало и не должно было знать о недействительности отчуждения спорного объекта недвижимости, право собственности на которую было в установленном законом порядке зарегистрировано за залогодателем. При этом наличие у ПАО Сбербанк статуса добросовестного залогодержателя влечет необходимость указания в резолютивной части судебного акта на обременение возвращаемого в порядке реституции имущества во избежание затруднений при исполнении судебного акта. Такое указание необходимо в целях создания правовой определенности в материальных правоотношениях, поскольку результатом рассмотрения требования должен являться такой судебный акт, который создаст правовую определенность в возникших материальных правоотношениях, повлечет за собой разрешение спора о праве в полном объеме и предотвратит возникновение новых споров в будущем.

Представитель администрации МО Белореченский район по доверенности Михайличенко Т.Е. в судебном заседании полностью поддержала заявленные требования, в удовлетворении встречных исковых и самостоятельных требованиях ПАО Сбербанк просила отказать.

В письменном отзыве указала, что первоначальное исковое заявление от администрации МО Белореченский район к Новоселову и Валерджян о признании сделок недействительными поступило в Белореченский районный суд 14.08.2023 года. В соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, Новоселову был предоставлен земельный участок по договору аренды. В дальнейшем Новоселов, по безвозмездной сделке (уступка прав по договору) передал данный объект недвижимости Валерджян. Последний построил жилой дом на земельном участке и приобрел земельный участок в собственность (под объектом недвижимости). Именно Валерджян являлся собственником оспариваемых объектов на момент обращения с исковым заявлением. По исковому заявлению Белореченским районным судом вынесено определение об обеспечительных мерах по настоящему спору. Судом наложены меры обеспечения иска, в виде запрета регистрационных действий с земельным участком и любые действия, связанные с земельным участком, о которых просила администрация МО Белореченский район. 09.11.2023 года вынесено по делу заочное решение, в виде удовлетворения исковых требований администрации в полном объеме. При этом, в адрес ответчиков направлялись извещения, обеспечивалась явка сторон, информация о деле размещалась на официальном сайте суда. Однако, от ответчика Валерджян С.В. поступило заявление об отмене заочного решения по формальным основаниям и дело возобновлено. По хронологии, указанной ответчиком в отзыве на иск, в период действия обеспечительных мер, игнорируя определение суда о наложении ареста на земельный участок с кадастровым номером № и о запрете ответчикам и иным лицам совершать любые действия в отношении указанного земельного участка, в том числе передавать имущество, или выполнять по отношению к нему иные обязательства, Валерджян С.В., действуя умышленно, осознавая противоправный характер своих действий, произвел сделку с указанным земельным участком 26.10.2023 года, заключив договор купли-продажи земельного участка и 30.10.2023 года зарегистрировал эту сделку в уполномоченном органе Росреестра. То есть, Валерджян, в обход решения судебных органов, осознавая, что проходят судебные споры с имуществом и оспариваются сделки в суде, передал права на имущество третьим лицам, а Росреестр зарегистрировал переход прав. Добросовестность в действиях сторон, рассматриваемом случае, отсутствует полностью. договор аренды земельного участка является недействительной ничтожной сделкой в силу Закона, так как нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц по участию в процедуре торгов, возможности приобрести земельный участок, нарушает законодательство о конкуренции. Поскольку договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, не повлекшей юридических последствий, у граждан не имелось законных оснований для заключения последующих сделок с земельным участком. Злоупотребляя правом и заключая сделку в нарушение установленных конкурсных процедур, Харченко не могли не знать, что ничтожная сделка, не порождает каких-либо обязательств. Тем более Валерджян, зная об исковом заявлении, назначении судебного заседания, о принятии мер по обеспечению иска, вынесенном решении по делу, действуя недобросовестно, осуществил действия по перепродаже земельного участка и объекта недвижимости. Следовательно, сделку между Валерджян и Харченко нельзя признать добросовестной, а Харченко добросовестными приобретателями. Передача имущества Новоселову-Валерджян, Валерджян-Харченко, при отсутствии вложений и приобретении земельного участка по безвозмездной сделке, отсутствие нуждаемости и намерения улучшить жилищные условия, отсутствие осмотрительности, является безусловным основанием истребования имущества в силу ст. 302 ГК РФ. Осмотрительность приобретателя, разумность его действий, соответствие общим требованиям в сравнимых обстоятельствах с учетом особенностей предмета отчуждения, субъектов сделки, характера и последующего поведения сторон могут стать предметом исследования и оценки по данной категории дел. Риск неблагоприятных последствий по соблюдению основных условий законности сделки несет приобретатель. Следовательно, Харченко должны нести риск неблагоприятных последствий, в виде неправомерных действий Вадерджян. Так, добросовестность приобретения истцами по встречному иску не доказана. В рассматриваемом случае Валерджян и Харченко, с учетом сложившейся судебной практики, короткого периода владения имуществом Новоселовым и приобретением земельного участка по безвозмездной сделке, в последующем перепродаже его по рыночной стоимости, отсутствие осмотрительности и желание получить выгоду от перепродажи объектов недвижимости, нельзя признать добросовестным приобретателем. Доказательств того, что Новоселов был в установленном законом порядке принят на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, суду не представлено, добросовестность приобретения земельного участка Валерджян и Харченко не доказана.

Ответчики Новоселов Н.В. и Варелджян С.В. и его представитель Муравская Л.Л. в судебном заседании возражали против исковых требований администрации МО Белореченский район.

В письменном отзыв на исковое заявление Варелджян С.В. указал, что в силу требований ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Обратившись 14.08.2023 года в суд с требованием о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истец пропустил срок исковой давности, так как в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Пункт 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" гласит, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Оспариваемый договор аренды земельного участка № 3900010459 заключен 15.06.2020 года между администрацией МО Белореченский район и Новоселовым Н.В., т.е. администрация МО Белореченский район являлась стороной по сделке, в связи с чем началом течения срока исковой давности для истца является дата начала исполнения сделки, т.е. 03.07.2020 года, когда земельный участок согласно п. 1.3 договора был передан Новоселову Н.В. без составления каких-либо документов по его передаче, что свидетельствует о начале исполнения сделки. Аминистрация МО Белореченский район, обратилась в суд с настоящим иском 14.08.2023, то есть за пределами срока исковой давности, который истек 03.07.2023 года, в связи с чем прошу применить срок исковой давности и в иске о признании недействительным договора аренды земельного участка № 3900010459 от 15.06.2020 года, заключенного между истцом и Новоселовым Н.В., а также применении последствий недействительности сделки отказать.

Не согласен с заявленными требованиями истца о признании недействительным соглашения от 07.04.2021 года о передаче Варелджян С.В., прав и обязанностей по договору аренды № ДД.ММ.ГГГГ, и договора купли-продажи недвижимости № 91 от 18.08.2022 года, заключенного между ним и администрацией МО Белореченский район, в связи с отсутствием правовых оснований для признания указанных сделок недействительными, а также не установлением обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав или законных интересов истца. Действия Новоселова Н.В. по передаче Варелджяну С.В. прав и обязанностей арендатора не противоречат требованиям закона. В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ № 171-ФЗ предусматривается, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № И «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Таким образом, Новоселов Н.В. по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имел право передать свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка Варелджян С.В., направив в адрес истца соответствующее уведомление, что истцом не оспаривается. При этом, заключая соглашение от 07.04.2021 года, Новоселов Н.В. о имеющихся нарушениях при передаче ему в аренду земельного участка не знал, так как истец не предпринял никаких предупреждающих или запретных мер в отношении спорного земельного участка ни после направления в его адрес представления прокурора от 16.10.2020 года, ни после вынесения решения Белореченского районного суда от 07.07.2022 года. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ прошли государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора за №. Варелдяжн С.В. также не знал и не мог знать о предоставлении ФИО7 земельного участка в аренду с нарушением закона, и что ФИО7 не имел законного права уступать ему свои права по договору аренды. Для широкого круга лиц сведения о рассмотрении дел в связи с предоставлением администрацией земельных участков гражданам с нарушением законодательства являются недоступными, а каких-либо ограничений и обременений в ЕГРН зарегистрировано не было. После заключения ДД.ММ.ГГГГ между Новоселовым Н.М. и Варелджян С.В., соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № уплачивались, а администрацией принимались к зачету платежи за аренду спорного земельного участка. В 2021 году ФИО14 с соблюдением строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных норм и правил, выстроил на арендованном земельном участке одноэтажный жилой дом, предварительно согласовав его размещение с отделом архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес>, что подтверждается уведомлением за № от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1290 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Таким образом, спорный договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1290 кв.м., целью заключения которого, как следует из п.1.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, являлось строительство жилого дома, а следовательно и соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора исполнены, цель предоставления земельного участка в аренду - строительство жилого дома достигнута, обязательства вытекающие из договора аренды прекращены, в связи с чем договор аренды и соглашение о передаче прав арендатора прекратили свое действие и основания для признания их недействительными отсутствуют, ибо они отсутствует фактически и не порождают последствий, на которые были направлены, в том числе в будущем. ДД.ММ.ГГГГ, в Росреестре (запись регистрации №) за мной, Варелджян С.В. зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, край, <адрес>, Южненское с/п, <адрес>. Выстроенный жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. ДД.ММ.ГГГГ администрация МО <адрес> по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, продала Варелджян С.В. спорный земельный участок. В настоящее время сделка исполнена, истец спорным земельным участком не владеет. На момент заключения договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ о наличии правопритязаний со стороны истца или третьих лиц он не знал, так как истец в известность об этом его не поставил. Вместо этого, при продаже ему земельного участка, в п. 3.1 договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ истец указал, что «участок продается свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц», что свидетельствует о недобросовестном поведении истца, допускающим отказ в защите гражданских прав при злоупотреблении ими в соответствии со ст. 10 ГК РФ. Поведение истца после заключенного между Варелджяном С.В. и Новоселовым Н.В. соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды №, уплата Варелдяжном С.В. арендных платежей в течении одного года, отсутствие каких-либо правопритязаний со стороны истца, отсутствие сведений в ЕГРН о наличии обременений или ограничений в отношении спорного земельного участка, согласование администрацией МО Белореченский район возможности размещения жилого дома на спорном земельном участке, а затем и продажа земельного участка, действия по регистрации оспариваемого договора купли-продажи № 91 земельного участка, совершенные уполномоченным представителем истца Килиным В.Н., действовавшей на основании доверенности истца от 10.08.2022 года не позволяли Варелдяжну С.В. сомневаться в разумности и добросовестности поведения истца и действительности оспариваемых им сделок. Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 70).

Истец полагает, что имеет право на судебную защиту, ссылаясь на нарушение прав неопределенного круга лиц, которые могли изъявить желание принять участие в аукционе по продаже права аренды на указанный земельный участок, и пополнении доходной части бюджета денежными средствами, полученными после проведения такого аукциона, то есть речь идет о нарушении прав самого истца при совершении указанных сделок. Вместе с тем, согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования (публично-правовое образование - это государственное или муниципальное образование, наделённое публичными властными полномочиями и выступающее в гражданском обороте в качестве особого субъекта) не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Полагает, что истцом не представлены доказательства нарушения публичных интересов совершенными сделками, в связи с чем у истца отсутствует право обращения в суд с исками о признании заключенных сделок недействительными.

Полагает, что Варелджян С.В. является добросовестным приобретателем земельного участка, так как в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 26.10.2023 года спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом проданы Варелджяном С.В. и в настоящее время находятся в собственности гр. Харченко В.И., Харченко М.Н., Харченко А.А., а потому избранный истцом способ защиты путем признания недействительным договора № 91 купли-продажи земельного участка от 18.08.2022 года, на котором расположены здания, сооружения, либо помещения не приведет к восстановлению тех прав, которые истец считает нарушенными, поскольку истребование земельного участка у добросоветсного приобретателя без объекта недвижимости является неправомерным ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Ответчики Харченко А.А., Харченко В.И. и Харченко М.Н. в судебном заседании против удовлетворения первоначальных исковых требований возражали, на удовлетворении встречных исковых требований настаивали.

Представитель третьего лица Управления опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних администрации МО Белореченский район - Сатымова Л.У. в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк по доверенности Данилов Е.С. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований администрации МО <адрес> отказать в полном объеме. При наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца, указать в резолютивной части решения суда о сохранении действующих на момент вынесения решения суда регистрационных записей об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ. № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении недвижимого имущества, переданного в залог Банку (ипотека в силу закона) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО Сбербанк и ФИО2, в связи с тем. что ПАО Сбербанк является добросовестным залогодержателем.

Представитель третьего лица отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в письменном отзыве на исковое заявление указал, что ФИО2, будучи владелицей Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, 02.11.2023г. обратилась в территориальный орган ОСФР по <адрес> с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в размере 528643,85 рублей на уплату первоначального взноса при получении кредита на приобретение жилья по адресу: <адрес>. Оценив представленные документы. 14.11.2023г. территориальным органом ОСФР по <адрес> было принято Решение об удовлетворении заявления Харченко В.И. и направлении средств М(С)К в качестве первоначального взноса при получении кредита на счет продавца Валерджян С.В. 20.11.2023г. средства М(С)К в размере 528643,85 руб. были перечислены Отделением СФР по Краснодарскому краю на расчетный счет Валерджян С.В. Собственниками приобретенного жилого дома, согласно представленного ЕГРН указаны Харченко Виктория Ивановна, Харченко Максим Николаевич, ФИО4. В результате распоряжения средствами М(С)К произошло улучшение жилищных условий семьи. Необходимо отметить, что в случае признания сделки недействительной, приведения сторон в первоначальное положение, целевое назначение перечисленных ранее Отделением СФР по Краснодарскому краю денежных средств материнского (семейного) капитала будет утрачено, и следовательно перечисленные средства материнского (семейного) капитала должны быть возвращены на расчетный счет ОСФР по Краснодарскому краю, в связи с чем суду необходимо будет рассмотреть вопрос о возврате вышеназванных средств. Возвращенные денежные средства не остаются на счете ОСФР по Краснодарскому краю, а направляются в доход бюджета Российской Федерации, т.к. являются федеральными средствами. На основании вышеизложенного, при рассмотрении настоящего дела по существу ОСФР по Краснодарскому краю оставляет принятие решения на усмотрения суда в соответствии с действующим законодательством РФ.

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Белореченском районе в судебном заседание не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало, причина неявки суду не известна.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав в судебном заседании участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает правильным в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования, а также самостоятельны требования третьего лица ПАО Сбербанк удовлетворить, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 16.10.2020г. Белореченским межрайонным прокурором внесено представление в отношении Администрации муниципального образования Белореченский район «Об устранении нарушений земельного законодательства», в части предоставления земельных участков по договорам аренды инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов в первоочередном порядке.

Решением Белореченского районного суда от 7 июля 2022 года частично удовлетворен административный иск Белореченского межрайонного прокурора о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования <адрес> по устранению нарушений Земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от 16.10.2020г.

Согласно Договору № аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:39:1002005:224, общей площадью 1290 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Южненское с/п, <адрес> с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства.

07.04.2021 Новоселов Н.В. безвозмездно передал права и обязанности по договору аренды земельного участка Варелджян С.В.

08.07.2022 Варелджян С.В. зарегистрировал право собственности на жилой дом по адресу: <адрес>

18.08.2022 между администрацией и Варелджян С.В. заключен договор купли-продажи № 91 в связи со строительством на земельном участке жилого дома. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Варелджян С.В. 01.09.2022.

26.10.2023 между Варелджян С.В. и Харченко В.И., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Харченко М.Н., Харченко А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4.2 объекты недвижимости частично приобретаются за счет кредитных денежных средств ПАО Сбербанк на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО2

Согласно п.11, 12 кредитного договора земельный участок с кадастровым номером №, а также жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, находятся в залоге у ПАО Сбербанк.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п.6 ст.8.1. ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Добросовестным приобретателем применительно к правам на недвижимое имущество в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является, как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П, приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Таким образом, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами по иску иного лица, не являющегося собственником спорного имущества (имущественного права), о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности.

При том, бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника, в том числе его передачу в аренду по договору, помимо воли собственника (иного уполномоченного в силу закона лица), а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на лицо, заявившее данные требования с учетом части 1 статьи 56 ГПК РФ, пункта 5 статьи 10 ГК РФ. Добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника (иного уполномоченного в силу закона лица) (предоставления имущественных прав) по его воле.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Из разъяснений в пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 декабря 2022 г., следует, что в соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Таким образом, Новоселов Н.В. по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имел право передать свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка Варелджян С.В., направив в адрес истца соответствующее уведомление, что истцом не оспаривается.

При этом, заключая соглашение от 07.04.2021 года, Новоселов Н.В. о имеющихся нарушениях при передаче ему в аренду земельного участка не знал, так как истец не предпринял никаких предупреждающих или запретных мер в отношении спорного земельного участка ни после направления в его адрес представления прокурора от 16.10.2020 года, ни после вынесения решения Белореченского районного суда от 07.07.2022 года.

Договор аренды № № года и соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 07.04.2021 года прошли государственную регистрацию.

12.04.2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведена регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора за №.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. №540, вид разрешенного использования «ИЖС» предусматривает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений. Аналогичные правила установлены Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Росреестра от 10 ноября 2020г. №П/0412. 08.07.2022 года, в Росреестре (запись регистрации №) за Варелджян С.В. зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> Выстроенный жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 1

8.08.2022 года администрация МО Белореченский район по договору № 91 от 18.08.2022 года, продала Варелджяну С.В. спорный земельный участок. В настоящее время сделка исполнена, истец спорным земельным участком не владеет.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка № 91 от 18.08.2022 года о наличии правопритязаний со стороны истца или третьих лиц Варелджяну С.В. известно не было, так как истец в известность об этом стороны договора не поставил. Кроме того, при продаже ему земельного участка, в п. 3.1 договора купли-продажи недвижимости №91 от 18.08.2022 года истец указал, что «участок продается свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц», несмотря на уже вынесенное решение Белореченского районного суда от07.07.2022г., что свидетельствует о недобросовестном поведении истца, допускающим отказ в защите гражданских прав при злоупотреблении ими в соответствии со ст. 10 ГК РФ.

Конституция Российской Федерации (статья 7), провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, возлагает на государство обязанность обеспечивать государственную поддержку инвалидов, развивать систему социальных служб, устанавливать государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 24 ноября 1995г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», в редакции на момент вынесения спорного постановления и заключения спорного договора аренды, инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.

Данная норма, предоставляя инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства, правил реализации данного права не устанавливает, действует в системной связи с иными нормами названного Федерального закона и нормами земельного законодательства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2021 г. №1249-О).

При этом предоставление гражданину земельного участка для строительства жилого дома является основанием для снятия его с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении (пункт 5 части 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в главе V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 39 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. №1 установлено, что к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается выданный уполномоченным органом документ, подтверждающий принадлежность гражданина к категории граждан, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Пунктом 17 постановления Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. №901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей - инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг» предусматривалось, что инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, обеспечиваются в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления.

Право инвалидов на обеспечение в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства является непосредственно действующим. Иных требований к составу документов, необходимых для реализации инвалидами права на получение земельных участков, кроме тех, которые обозначены в указанном выше акте Правительства Российской Федерации, федеральное законодательство не содержит. Передача Российской Федерацией своих полномочий по выплате названных мер социальной поддержки субъектам Российской Федерации в силу частей 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации, статьи 10 ЗК РФ не свидетельствует о правомерности установления иных, чем предусмотрено федеральным законодательством, условий их предоставления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Также суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу статьи 56 ГПК РФ, при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, в связи с чем, должно быть доказано, какие публичные интересы подлежат защите, либо должна быть предоставлена ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда (пункт 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со статьей 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права.

Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В пункте 37 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 разъяснено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В судебном заседании достоверно установлено, что на момент приобретения права аренды на земельный участок скадастровым номером №, площадью 1290 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства от Администрации муниципального образования Белореченский район, а также при продаже земельного участка от администрации МО Белореченский район к Варелджяну С.В. и от Варелджяна С.В. к Харченко В.И., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Харченко М.Н., Харченко А.А., никакими сведениями о спорности земельного участка ответчики по первоначальному иску в равной степени не обладали, и знать о них не могли. В ЕГРН по состоянию на момент совершения регистрационных действий и сделок отсутствовали записи о наличии право притязаний на земельный участок с кадастровым номером №, в виде ареста, залога, запрета на регистрационные действия и прочее, а иное не доказано.

Конституцией Российской Федерации гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом. Каждый имеет право на жилище; никто не может быть произвольно лишен жилища.

По смыслу ст.35 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ст.ст.45 и 46 права владения, пользования и распоряжения имуществом гарантируются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, когда при возмездном приобретении жилого помещения такой приобретатель полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал свое право собственности на него. Такая защита должна предоставляться добросовестным участникам гражданского оборота, если они возмездно приобрели право собственности на жилое помещение, одна из предыдущих сделок с которым была оспоримой, и от них на основании ст.ст.301 и 302 ГК Российской Федерации истребуется имущество после признания судом этой сделки недействительной по иску собственника как совершенной без его согласия.

В Постановлении от 21.04. 2003 года М 6-П по делу о проверке конституционности положений п.1 и 2 ст.167 ГК РФ Конституционный Суд Российской Федерации указал, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного упомянутыми нормами. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Приведенная правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации сохраняет свою силу и не может быть преодолена при истолковании и применении положений ст. 302 ГК РФ в процессе рассмотрения и разрешения конкретных дел.

Действующее законодательство РФ исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. В связи с этим, конкретизируя изложенные в названном Постановлении правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения. Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что положение статьи 35 (часть I) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения (Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П). Па взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в ряде других решений Конституционного Суда Российской Федерации (постановления от 27.10.2015 года N 28-11. от 22.06.201 7 года N 16-П и др.).

Администрации МО Белореченский район, как уже установлено судом в рамках рассмотрения первоначального иска, было и должно было быть известно о том, что договор аренды от 15.06.2020г. по основаниям п.2 ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой, поэтому Администрация МО Белореченский район начиная со стадии уступки права аренды 07.04.2021 г., на стадии оформления разрешительной документации на строительство жилого дома на данном земельном участке, а также на стадии предоставления в собственность земельного участка, имела возможность оспорить указанный договор, и отказать в оформлении разрешительной документации, в выкупе земельного участка, чего сделано не было.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждают факт того, что ответчики по первоначальному иску, в равной мере, при заключении сделки о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, получению разрешительной документации и последующем строительстве жилого дома действовали открыто и добросовестно и объективно не могли знать о том, что земельный участок предоставлялся первоначальному арендатору Новоселову Н.В. незаконно.

О возникновении спора о праве аренды на земельный участок Новоселов Н.В. и Варелджян С.В. узнали только после того, как получили судебные повестки по данному гражданскому делу.

Иные вышеизложенные доводы представителя администрации МО Белореченский район также не могут быть приняты судом во внимание при вынесении решения по настоящему делу, поскольку данные доводы носят субъективный характер, основанный на ошибочном и неправильном толковании норм законов, подлежащих применению, а также противоречат фактическим обстоятельствам дела. При этом, вышеизложенные доводы ответчиком по первоначальному иску, которые суд находит обоснованными и аргументированными, надлежащим образом опровергнуты не были.

Таким образом, с учетом указанных обстоятельств, в удовлетворении исковых требований Администрации МО Белореченский районк Новоселову Николаю Владимировичу, Валерджан Славику Ваграмовичу, Харченко Виктории Ивановне, харченко Максиму Николаевичу, Харченко Андрею Алексеевичу о признании сделок недействительными о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, следует отказать.

При данных обстоятельствах, с учетом отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, у суда имеются основания удовлетворить встречные исковые требования и признать Харченко Викторию Иванову, Харченко Максима Николаевича и Харченко Андрея Алексеевича добросовестными приобретателями права общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1290 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, №, которые приобрели земельный участок и расположенный на нем жилой дом по возмездной сделке, фактически приняли недвижимость, зарегистрировались по месту жительства, не знали и не могли знать, что отчуждатель по сделке не имел права на отчуждение имущества, на момент приобретения имущества совершили все действия для установления юридической чистоты сделки, зарегистрировали право собственности в Росреестре.

В равной мере доводы суда применимы к ответчику по первоначальному иску Варелджяну С.В., который с согласия арендодателя, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, получал разрешительную документацию, выкупал земельный участок в собственность у администрации МО Белореченский район, построил на данном земельном участке жилой дом и зарегистрировал за собой право собственности на данные объекты недвижимости.

Вместе с тем, суд не находит заслуживающими внимания доводы ответчиков о пропуске истцом сроков исковой давности ввиду следующего.

В соответствии со ст.ст.195-196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Частью 1 статьи 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Согласно доводам истца по первоначальному иску, 16.10.2020 года Белореченским межрайонным прокурором внесено представление в отношении администрации МО Белореченский район «Об устранении нарушений земельного законодательства», в части предоставления земельных участков по договорам аренды инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов в первоочередном порядке. С этого момента администрации МО Белореченский район стало известно о нарушении закона при заключении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а также последующих сделок по передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Этот довод ничем не опровергнут.

С исковым заявлением в суд администрация МО Белореченский район обратилась в августе 2023 года, то есть пределах трехлетнего срока, в связи с чем, истцом по первоначальному иску срок исковой давности не пропущен.

Удовлетворяя самостоятельные требования третьего лица ПА Собербанк относительно предмета спора суд исходит из следующего.

Как установлено в судебном заседании 26.10.2023 между Варелджян С.В. и Харченко В.И., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Харченко М.Н., Харченко А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4.2 объекты недвижимости частично приобретаются за счет кредитных денежных средств ПАО Сбербанк на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО2

Согласно п. 11, 12 кредитного договора земельный участок с кадастровым номером №, а также жилой дом с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>, находятся в залоге у ПАО Сбербанк.

Факт приобретения имущества с использованием средств материнского (семейного) капитала подтверждается пояснениями третьего лица отделения фонда пенсионного и социального страхования РФ по Краснодарскому краю, изложенными в отзыве на иск.

При совершении сделки со стороны ПАО Сбербанк как залогодержалателем проявлена добросовестность и осмотрительности а именно, до заключения 26.10.2023 Харченко В.И., Харченко М.Н., Харченко А.А. и Варелджян С.В. договора купли-продажи Банком и Харченко проверено наличие у Варелджян С.В. правомочий по распоряжению спорными объектами недвижимости.

Банком было установлено, что право собственности Варелджян С.В. на спорный земельный участок возникло в результате заключения между ним и администрацией МО Белореченский р-н договора купли-продажи от 18.08.2022, что подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре прав на недвижное имущество, обременение права не зарегистрировано, правопритязания, равно как заявленные в судебном порядке права требования, отсутствовали;

Банком было установлено, что право собственности Варелджян С.В. на спорный жилой дом возникло в результате постановки жилого дома на кадастровый учет и регистрации права собственности, в связи с его строительством, что подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре прав на недвижное имущество, обременение права не зарегистрировано, правопритязания, равно как заявленные в судебном порядке права требования, отсутствовали.

Из договора купли-продажи от 26.10.2023 объектов недвижимости, заключенного между Варелджян С.В. и Харченко, следует, что п. 12 недвижимое имущество никому не передано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит; п. 11 жилой дом продается свободным от проживания и прав третьих лиц.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.

На основании вышеизложенного, Банк при заключении ипотечного кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, после проведенного анализа правоустанавливающих документов по сделке купли-продажи объектов недвижимости не знал и не мог знать о наличии возможных право притязаний со стороны третьих лиц на спорные объекты недвижимости.

Банк, предоставляя Харченко В.И. денежные средства под залог недвижимости, полагался на выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о праве собственности, отчет об оценке недвижимого имущества, из содержания данных документов следовало, что арест или иные обременения в отношении спорного имущества отсутствовали, как отсутствуют право притязаниях иных лиц на имущество.

Таком образом, Банк, действуя разумно, проявил требующуюся осмотрительность и добросовестность не знал и не мог знать о возможном наличии право притязаний на объекты недвижимости в связи с чем требования ПАО Сбербанк о признании добросовестным залогодержателем недвижимого имущества - земельного участка (кадастровый №), жилого дома (кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес> переданных в залог Банку по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО Сбербанк и Харченко В.И. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации МО Белореченский район к Новоселову Николаю Владимировичу, Варелджяну Славику Ваграмовичу, Харченко Виктории Ивановне, Харченко Максиму Николаевичу, Харченко Андрею Алексеевичу о признании недействительным договора аренды, соглашения переуступки, договоров купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, возвращении сторон в первоначальное положение - отказать в полном объеме.

Встречный иск Харченко Виктории Ивановны, Харченко Максима Николаевича, Харченко Андрея Алексеевича к Администрации МО Белореченский район о признании добросовестными приобретателями, удовлетворить в полном объеме.

Признать Харченко Викторию Ивановну, Харченко Максима Николаевича, Харченко Андрея Алексеевича добросовестными приобретателями земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1290 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> №, по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Самостоятельные требования третьего лица ПАО Сбербанк удовлетворить.

Признать ПАО Сбербанк добросовестным залогодержателем недвижимого имущества -земельного участка с кадастровым номером №, жилого дома с кадастровым номером № расположенных по адресу <адрес> по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ПАО Сбербанк и Харченко Викторией Ивановной.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 19.08.2024 года.

Судья                                                И.А. Просветов