Решение по делу № 2а-663/2020 от 20.07.2020

Дело № 2а-663/2020

Мотивированное решение изготовлено 15.12.2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 декабря 2020 года                                                                            п. Славянка

    Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи                                                            Швецовой И.С.

при секретаре                                                                                         Ромашкиной Е.Н.

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Виноградова Евгения Юрьевича к администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края о признании незаконным действий, возложении обязанности,

установил:

Виноградов обратился в суд с вышеуказанными административными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что является собственником недвижимого имущества- летнего домика, расположенного в 108 метрах по направлению на юго-восток от ориентира, дом, расположенного за пределами земельного участка по адресу: <адрес>, 17, с кадастровым номером №

    Как указывает истец, летник домик расположен на земельном участке, которым он владел на основании договора аренды от 01.06.2010 года № 127 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору, срок действия договора по 09.04.2020 года.

    В период действия договора аренды, истцом в соответствии с полученным разрешением на строительство, построен жилой дом, готовностью 95%, однако в связи с необходимостью уточнения границ земельного участка право на жилой дом не зарегистрировано.

    Истец неоднократно обращался в адрес администрации поселения с заявлениями об уточнении границ участка, однако никаких мер администрацией предпринято не было.

    Письмом от 19.06.2020 года № 2176 администрацией было отказано в заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку им не представлено документов наличия на земельном участке основного объекта недвижимости- жилого дома.

Административный истец, просит суд признать отказ администрации Славянского городского поселения в заключение договора аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:20:210103:1199; признать право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил признать за ним право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку строительство объекта недвижимости не завершено, он имеет право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства не зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ

              В судебное заседание истец, его представитель, представитель ответчика не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие, представителем ответчика ранее был представлен отзыв на иск, в котором он указал, что с иском не согласен, указывает, что истцом не представлено документов, подтверждающих наличие на земельном участке основного объекта – жилого дома, а сам по себе факт возведения на земельном участке летнего домика, не порождает право владельца данного объекта на предоставление земельного участка в аренду в порядке ст. 39.6,39.20 ЗК, поскольку земельный участок предоставлялся в иных целях.

Администрация поселения, как распорядитель земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с п. 3 ст. 3.3 ФЗ № 137 –ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» уведомила арендатора, что срок договора аренды земельного участка истек 09.04.2020 года.

    Объект незавершенного строительства, находящийся спорном земельном участке не соответствует выданному градостроительному плану, фактически выходит за границы данного земельного участка, находится в двух территориальных зонах, в связи с чем имеет признаки самовольной постройки.

    Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

    Как следует из материалов дела, между администрацией Хасанского муниципального района и Федоренко П.Г.01.06.2020 года, был заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 1500 кв.м., находящийся в 108 метрах по направлению на юго-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес> с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства, сроком по 09.04.2020 года.

    В соответствии с соглашением от 06.12.2011 года права и обязанности арендатора по данному договору переданы Виноградову Е.Ю.

Пунктом 4.3.3 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Постановлением администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района № 270 от 27.08.2012 года утвержден градостроительный план земельного участка.

21.09.2012 года администрацией поселения Виноградову Е.Ю. выдано разрешение с учетом внесенных 08.10.2012 года изменений на строительство индивидуального жилого дома, фундамент –ленточный ж/б; перекрытия-монолитное литок ж/б, дерево, стены –газобетонные блоки, перегородки-газобетонные блоки, деревянные, кровля- металл черепица, общей площадью 128,0 кв.м., разрешение на строительство выдано сроком до 09.04.2020 года.

09.09.2015 года администрацией поселения утвержден акт освидетельствования проведения основных работ по строительству объекта индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке.

Как следует из данного акта, истцом на 09.04.2015 года произведены на земельном участке основные работы по строительству объекта капитального строительства: монтаж фундамента с размером в плане 8м. х 8м., возведение стен 1-го этажа из газоблоков высотой 2,8 м., возведение стен 2-го этажа из газоблоков высотой 2,5 м., возведение двускатной крыши из деревянного бруса, покрытие кровли металлочерепицой, то есть фактически жилой дом возведен в соответствии с разрешением на строительство.

01.06.2020 года администрацией поселения истцу направлено уведомление об истечении действия договора аренды земельного участка с требованиям освободить земельный участок до 15.06.2020 года, в заключении договора аренды земельного участка сроком на 3 года, истцу письмом от 19.06.2020 года № 2176 администрацией было отказано в заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку документов, подтверждающих наличие на земельном участке основного объекта –жилого дома, не представлено.

Как следует из представленного истцом отчета оценщика (л. заключения 19) в настоящее время на 19.11.2020 года готовность жилого дома, возведенного истцом на спорном земельном участке, 80%, общая площадь дома 110 кв.м., ленточный железо-бетонный фундамент, стены из газосиликатных блоков, окна –ПВХ, кровля двускатная (металлочерепица) объект подключен к электричеству, имеется септик, то есть фактически строительство объекта закончено, объект соответствует требованиям, выданного истцу разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу части 1 статьи 607 этого Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором

На основании части 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

На основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

При этом, предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 33 названного Перечня отмечено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается административным ответчиком, что административный истец Виноградов Е.Ю. является законным владельцем объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, которое не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, являясь арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015 года, следовательно, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" имеет преимущественное право на реализацию возможности однократного продления либо заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Возведенный истцом жилой дом, по мнению суда, относится к объекту незавершенного строительства, строительство к дате истечения срока разрешения на строительство не закончено, объект незавершенного строительства соответствует виду разрешенного использования земельного участка, требований об изъятии этого объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

Ранее истцу земельный участок не предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

Одним из оснований отказа в удовлетворении заявления административного истца о заключении договора аренды земельного участка на три года для завершения строительства жилого дома, явилось то обстоятельство, что Виноградовым Е.Ю. не представлено документов на объект недвижимости, находящийся на земельном участке (документ на право собственности на объект незавершенного строительства, документ на право собственности на жилой дом).

Как указывает в своем отзыве представитель административного ответчика, основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, является также то обстоятельство, что объект незавершенного строительства находящийся на земельном участке не соответствует выданному градостроительному плану, фактически выходит за границы данного земельного участка, находится в двух территориальных зонах, в связи с чем данной объект имеет признаки самовольной постройки.

Между тем, как следует из материалов дела, административный истец, неоднократно обращался в администрацию поселения с целью разрешения вопроса о согласовании схемы изменения границ земельного участка, поскольку возведённый им 2-ух этажный оказался за границами земельного участка, ландшафт земельного участка не позволил установить дом в другом месте, а перенос объект не возможен.

Изначально 07.06.2019 года администрация указала истцу, что комиссией по внесению изменений в Правила землепользования и застройки Славянского городского поселения в отношении спорного земельного участка принято решение рекомендовать Главе поселения уточнить границы территориальной зоны (зоны малоэтажной жилой застройки) и установить зону Ж1, при этом указано, что данные изменения будут уточнены при внесении изменений в Правила.

03.03.2020 года администрация поселения сообщает истцу, что возражает в изменении границ указанного земельного участка по причине изломанности границ и рекомендует истцу обратиться с заявлением к кадастровому инженеру об уточнении границ земельного участка, исключая изломанность границ земельного участка и далее после выполнения кадастровых работ в администрацию с актом о согласовании границ земельного участка.

17.04.2020 года на указанное заявление администрацией в адрес истца направлен ответ, что согласование границ не представляется возможным, поскольку к заявлению не приложен акт согласования местоположения границ земельного участка, после предоставления указанного акта, администрация рассмотрение данного вопроса будет продолжено.

Таким образом, в период действия договора аренды истец предпринял все зависящие от него меры для урегулирования вышеназванного вопроса, возведенный им на земельном участке объект недвижимости до настоящего времени не признан самовольной постройкой, администрацией поселения фактически вопрос, связанный с согласованием границ спорного земельного участка во время действия договора аренды должным образом не разрешён.

    В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) приведена правовая позиция о невозможности продления аренды без проведения торгов лишь в случае отсутствия объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке к моменту окончания договора аренды в отсутствие действий арендатора по строительству объекта (пункт 16).

В данном случае к моменту окончания договора аренды на земельном участке находится объект незавершенного строительства, и обращение Виноградова в администрацию поселения с заявлением о предоставлении земельного участка обусловлено необходимостью завершения его строительства, что не оспаривается сторонами.

    Таким образом, нахождение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, дают право административному истцу на заключение договора аренды торгов однократно для завершения его строительства.

    Действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по названным основаниям.

     На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд,

Решил

административные исковые требования Виноградова Евгения Юрьевича к администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края о признании незаконным действий, возложении обязанности- удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального поселения Приморского края, изложенный в письме № от 19.06.2020 года об отказе Виноградову Евгению Юрьевичу в предоставлении земельного участка    общей площадью 1500 кв.м., находящийся в 108 метрах по направлению на юго-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес> с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства, без проведения торгов однократно, сроком на три года.

Возложить на администрацию Славянского городского поселения Хасанского муниципального поселения Приморского края обязанность заключить с Виноградовым Евгением Юрьевичем договор аренды земельного участка общей площадью 1500 кв.м., находящийся в 108 метрах по направлению на юго-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес> с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства сроком на три года однократно для завершения строительства жилого дома, без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Судья