Решение по делу № 2-1844/2018 от 01.02.2018

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Красногорск

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Аникеевой Е.Д.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГАУ «ОК «Рублёво-Успенский» к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № № с ДД.ММ.ГГГГ, обязании возвратить нежилое здание по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки за неуплату арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки за просрочку возврата нежилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и по встречному иску ФИО2 к ФГАУ «ОК «Рублёво-Успенский» о признании недействительным договора аренды нежилого здания и применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции,

УСТАНОВИЛ:

ФГАУ «ОК «Рублёво-Успенский» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора аренды нежилого здания расторгнутым, обязании передать по акту приема-передачи нежилое здание, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

    В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды № № нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 352 кв.м. Акт приема-передачи подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен сроком на 5 лет. Однако обязательства по договору выполнялись ответчиком не своевременно и не в полном объеме, нежилое помещение по акту приема-передачи не передано.

С учетом уточнения исковых требований просило признать расторгнутым Договор аренды нежилого здания от 02 января
2013 г. № № с ДД.ММ.ГГГГ

Обязать ФИО2 возвратить федеральному государственному автономному учреждению «Оздоровительный комплекс «Рублёво-Успенский» Управления делами Президента Российской Федерации по акту приема-передачи нежилое здание, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью 352 кв.м.

Взыскать с ФИО2 в пользу федерального государственного автономного учреждения «Оздоровительный комплекс «Рублёво-Успенский» Управления делами Президента Российской Федерации:
- задолженность по арендной плате по Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 034 500 (Три миллиона тридцать четыре тысячи пятьсот) рублей 00 коп.;
- неустойку за неуплату арендных платежей по Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 322 905 (Триста двадцать две тысячи девятьсот пять) рублей 00 коп.;

- неустойку за просрочку возврата нежилого здания в трехкратном размере по договору № АН-01/2013 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 227 000 (Семь миллионов двести двадцать семь тысяч) рублей 00 коп., с последующим перерасчетом по день фактического исполнения обязательства по оплате суммы основного долга;

Взыскать с ФИО2 в пользу ФГАУ «ОК «Рублёво-Успенский» расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 рублей (л.д.140-144).

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ответчик подал встречный иск к ФГАУ «ОК «Рублево-Успенский» о признании недействительным договора аренды нежилого здания (л.д.67-69).

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком по встречному иску был заключен договор аренды № № нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 352 кв.м. сроком на 5 лет. Указанное нежилое здание было предоставлено для отдыха, то есть для постоянного или временного проживания. Однако при заключении сделки недвижимое имущество имело обременение в виде аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Считает свое право нарушенным и просил признать недействительным договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 352 кв.м и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и просил удовлетворить, во встречном иске просил отказать, применить срок исковой давности (л.д.169-171), доводы не подтверждены материалами дела (л.д. 232-235).

Представитель ответчика ФИО2 возражал против исковых требований, просил в иске отказать, применить ст. 333 ГК РФ, встречный иск просил удовлетворить, договор ничтожен (л.д.232-235).

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

В соответствии со ст.307-309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо \должник\ обязано совершить в пользу другого лица \кредитора\ определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах этого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства \ст.314 ГК РФ\.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, что Здание: дача №, общей площадью 352, 2 кв.м., в том числе жилой 182,8 кв.м., инв. №, лит. А2, по адресу: <адрес> находится в оперативном управлении ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Рублёво-Успенский» Управления делами Президента РФ (л.д.17).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № № нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 352 кв.м. Акт приема-передачи подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен сроком на 5 лет. Однако обязательства по договору выполнялись ответчиком не своевременно и не в полном объеме, нежилое помещение по акту приема-передачи не передано.

В адрес ответчика направлялась претензия (л.д.164-166), однако урегулировать спор до суда не удалось.

Задолженность ответчика по оплате аренды согласно акту сверки с учетом произведенных оплат за период с октября 2017 года по апрель 2018 года составляет сумму в размере 3 565 000 рублей.

Согласно п. 7.2 вышеуказанного договора предусмотрено, что при задержании арендатором каких-либо платежей по договору арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса любые суммы, причитающие с арендатора.

При зачете обеспечительного взноса в размере 530 500 рублей в счет оплаты за аренду по договору сумма задолженности составляет сумму в размере 3 034 500 рублей.

Согласно п.3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в размере 1 534 500 рублей (л.д.11-18).

Согласно выписке из ЕГРН здание: дача №, общей площадью 352, 2 кв.м., в том числе жилой 182,8 кв.м., лит. А2, по адресу: <адрес> находится в собственности Российской Федерации и оперативном управлении ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Рублёво-Успенский» Управления делами Президента РФ, а также на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован договор аренды с ФИО2 (л.д.212-214).

Судом установлено, что спорный объект не передан ответчиком истцу в установленном порядке, согласно договора аренды, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 219-222).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 указанного Кодекса).

Судом установлено, что истец по почте ДД.ММ.ГГГГ отправил уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств и досрочном расторжении договора аренды (л.д.23-24). Однако письмо не было получено ФИО2 из-за неудачной попытки вручения (л.д.203-205).

Предметом Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ является предоставление в аренду для отдыха нежилого здания общей площадью 352,2 кв.м согласно плану здания, указанного в приложении к Договору и расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 352 м2, Договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из разъяснений п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В представленной ФИО2 копии оспариваемого Договора имеется отметка о регистрации в реестре Управления делами Президента Российской Федерации (собственника) ДД.ММ.ГГГГ, а также регистрации в УФРС кадастра и картографии Московской области ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, в п. 9.5. Договора указано, что настоящий договор, включая все указанные в нем приложения, составлен в четырех экземплярах и находится у каждой из Сторон по одному экземпляру.

Обременение в виде аренды зарегистрировано на основании Договора аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ранее ФИО2 с ФГУП «Рублево-Успенский ЛОК» на эту же дачу, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 352 м2.

По окончании срока действия (2 года) Договора ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключает Договор аренды этого же нежилого здания на новый срок с ФГАУ «ОК «Рублево-Успенский».

Согласно условиям Договора (п. 2.2.3) на Арендаторе лежит обязанность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для государственной регистрации договора. При государственной регистрации договора Арендатор вправе указать в заявлении о снятии обременений в виду окончания действия предыдущего Договора.

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды. Согласно п. 2.2.8. Договора № АН-01/2013 арендатор обязан своевременно и в полном объеме перечислять арендную плату в соответствии с условиями, указанными в разделе 3 Договора.

Пунктом 3.4. Договора № АН-01/2013 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, до 01 (первого) числа оплачиваемого месяца, в размере, установленном п. 3.1. Договора, без выставления счета арендодателем, путем перечисления денежных средств на счет, указанный арендодателем в договоре.

Согласно представленного расчета сумма неустойки за неуплату арендных платежей по Договору № № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в размере 322 905 рублей.

Согласно ст. 310, 450.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Положением п. 4.2 Договора арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от Договора если арендатор не вносит два раза подряд установленную договором арендную плату… ФГАУ «ОК «Рублево-Успенский» в одностороннем порядке расторгло Договор № № в связи с неуплатой арендных платежей в соответствии с п. 4.2. Договора, направив в адрес ФИО2 уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ, установив срок освобождения занимаемого здания не позже ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах рассматриваемый Договор был расторгнут ФГАУ «ОК «Рублево-Успенский» в одностороннем порядке, что исключает последующую судебную защиту в судебном порядке, а, следовательно, иск в части расторжения договора удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Оспариваемый ФИО2 Договор заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в реестре Управления делами Президента Российской Федерации (собственник здания) ДД.ММ.ГГГГ, прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ

Истцом (ответчиком по встречному иску) было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по требованиям ответчика (истца по встречному иску) о признании недействительным договора аренды нежилого здания и применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Исследуя доводы встречного искового заявления, с учетом мнения сторон, суд приходит к следующему.

Проанализировав представленные сторонами доказательства суд считает необходимым, во встречном иске ФИО2 к ФГАУ «ОК «Рублёво-Успенский» о признании недействительным договора аренды нежилого здания и применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, так как встречный иск подан ФИО2 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ и обязать ФИО2 возвратить ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Рублёво-Успенский» Управления делами Президента Российской Федерации по акту приема-передачи нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 352 кв.м.

Согласно п.6.1. договора при неуплате арендных платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ответчиком не представлено суду доказательств исполнения обязательств по оплате арендной платы в установленные договором сроки.

Пунктами 6.3. Договора № АН-01/2013 за несвоевременный возврат здания и имущества по акту приема-передачи по окончании срока договора или при досрочном расторжении договора установлен размер неустойки, которая из представленного ФГАУ «ОК «Рублево-Успенский» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в размере 7 227 000 рублей.

В соответствии с пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Оценив соразмерность предъявленных к взысканию сумм неустоек последствиям неисполнения обязательств, и учитывая степень их несоразмерности последствиям нарушения обязательства, суд считает, что заявленные к взысканию сумма неустойки за просрочку арендной платы и сумма неустойки за возврат нежилого помещения подлежат снижению, в целях установления баланса сторон.

Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ (л.д.234).

При таких обстоятельствах необходимо взыскать с ФИО2 в пользу ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Рублёво-Успенский» Управления делами Президента Российской Федерации задолженность по арендной плате по договору № № года от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 034 500 рублей, неустойку за неуплату арендных платежей по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 161 452 рубля 50 копеек, неустойку за просрочку возврата нежилого здания за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 034 500 рублей, так как неустойка не может превышать размера требований.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со статьей 98 и 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные судебные расходы на оплату госпошлины в размере 39 352 рубля 26 копеек.

На основании изложенного выше и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФГАУ «ОК «Рублёво-Успенский» удовлетворить частично.

В требовании о признании расторгнутым договора аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ № № года с ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Обязать ФИО2 возвратить ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Рублёво-Успенский» Управления делами Президента Российской Федерации по акту приема-передачи нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 352 кв.м.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Рублёво-Успенский» Управления делами Президента Российской Федерации задолженность по арендной плате по договору № № года от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 034 500 рублей, неустойку за неуплату арендных платежей по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 161 452 рубля 50 копеек, неустойку за просрочку возврата нежилого здания за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 034 500 рублей и госпошлину в размере 39 352 рубля 26 копеек, а всего взыскать сумму в размере 6 269 804 рубля 76 копеек.

Во встречном иске ФИО2 к ФГАУ «ОК «Рублёво-Успенский» о признании недействительным договора аренды нежилого здания и применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Е.Д. Аникеева