Решение по делу № 2-1064/2024 от 22.04.2024

УИД 19RS0002-01-2024-001390-35

Дело № 2-1064/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2024 года                         г.Черногорск

Черногорский городской суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Бастраковой А.О.,

при секретаре Бойко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Примаковой Нелли Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью «Альпик» о защите прав потребителя,

с участием в судебном заседании истца Примаковой Н.В.,

представителя истца Радеевой Т.Г., допущенной к участию в деле в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ,

представителя ответчика ООО «Альпик» и третьего лица Хидченко Д.А. -Кочкуркина С.Г., действующего на основании доверенностей от 15.07.2024,

УСТАНОВИЛ:

Примакова Н.В. обратилась в Черногорский городской суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альпик» (далее ООО «Альпик», Общество) о защите прав потребителя, мотивировав заявленные требования тем, что между сторонами 25.12.2021 заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 26.03.2010 по адресу: ***, уч.уч. №№1,2, в соответствии с которым объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира), строительный номер квартиры – 42, этаж – 5, количество комнат -1, общая площадь 35,29 кв.м., подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать объект в срок не позднее 22.08.2023. Просила взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 2 134 951,02 руб. за период с 23.08.2023 по 20.04.2024, штраф, предусмотренный п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в размере 1 067 475, 51 руб., компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 875 руб., почтовые расходы по отправлению претензии в досудебном порядке в размере 261,18 руб..

В ходе рассмотрения дела истец увеличила исковые требования, просила взыскать с ответчика стоимость за уменьшение площади квартиры на 1,59 кв.м., что составляет 401 575 руб., поскольку ответчик отступил от условий соглашения о переуступке прав требований, тогда как в договоре сторонами согласована площадь квартиры в размере 35,29 кв.м., а в акте приема-передачи, предложенного для подписи истцу ответчиком, указана площадь в размере 33,7 кв.м.. Кроме того, истец просила взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, предусмотренный п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N2300-1 "О защите прав потребителей", а также компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

Далее, в судебном заседании 17.10.2024 истцом увеличены исковые требования, Примакова Н.В. просила взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 13.03.2022 по 30.03.2022 в размере 101 607,74 руб., штраф, предусмотренный п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"; взыскать убытки в размере 3 381 525,90 руб., которые необходимых для устранения выявленных недостатков в спорном объекте недвижимости.

Истец ссылается на положения ст.ст. 25, 40 Конституции РФ, ст.ст. 309, 314 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 6, 9, 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В судебном заседании истец Примакова Н.В. настаивала на доводах искового заявления, пояснила, что, когда она заключала договор с ответчиком, оговаривалось, что ключи от квартиры она получит в октябре 2022 года, однако впоследствии она несколько раз заключала дополнительные соглашения о продлении сроков передачи квартиры. Она не была осведомлена о разбирательствах в Арбитражном суде в отношении объекта недвижимости. Дом строят с 2014 года, ею было оплачено почти 9000000 рублей и до настоящего времени истец не может воспользоваться своим правом на своевременное получение жилья. Примакова Н.В. несколько раз с момента заключения договора приезжала в спорную квартиру, сама лично видела, что дом не пригоден для жилья, об этом также говорят и иные участники долевого строительства, коммуникации отсутствуют, территория не благоустроена. Кроме того, в октябре 2024 года она лично ездила на осмотр здания и квартиры, в адрес ответчика дважды – в августе и октябре 2024 года направлялись телеграммы с уведомлением о готовности принять квартиру, однако представитель на осмотр не явился, таким образом, уклонился от передачи квартиры. Примакова Н.В. осуществила фото- и видеосъемку, на которых видны очевидные недостатки квартиры, требующие значительных затрат по проведению ремонтно-восстановительных работ.

Представитель истца Радеева Т.Г. заявленные требования поддержала в полном объёме, пояснила, что из публичной кадастровой карты усматривается, что дом поставлен на кадастровый учет, однако ключи от квартиры и акт приема-передачи истцу никто не передавал, поскольку фактически дом не достроен. Ответчик представил проект акта приема-передачи квартиры от 20.06.2024, который не подписан истцом, так как в нем фактически содержатся условия, нарушающие права Примаковой Н.В.. Из указанного документа истцу стало известно, что итоговая площадь квартиры меньше той, о которой речь шла в договоре, в связи с чем полагает, что истец произвела переплату за недополученные метры жилой площади. Дополнительно пояснила, что проектная документация на дом отсутствует. Решением Арбитражного суда Краснодарского края было признано право собственности на построенные квартиры, однако каким образом была образована спорная квартира неизвестно, в связи с чем полагает обоснованным производить расчет неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, исходя из цены по договору цессии. Стороной истца при осмотре 02.10.2024 установлено, что квартира № 42 имеет качество, не соответствующее условиям договора. Согласно заключению эксперта ООО «Траст –Аудит» рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, являющихся фактически убытками истца, составила 3 381 525,90 руб.

Представитель ООО «Альпик» и третьего лица Хидченко Д.А. Кочкуркин С.Г. просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, исходя из письменных возражений, приобщенных к материалам дела. Указал, что истцом в представленном расчете неустойки за просрочку исполнения обязательств допущены существенные ошибки. Периоды просрочки подпадают под действия моратория на начисление неустойки. Истец злоупотребляет правом, подменяя реальную стоимость жилого помещения, приобретенного по договору участия в долевом строительстве. Так, согласно договору №Т10/1 от 26.03.2010, цена жилого помещения составляет 1 764 500 руб., из которой следует производить расчет. 09.10.2012 произведена негосударственная экспертиза по откорректированной проектной документации, согласно которой в договор от 26.03.2010 были внесены изменения, связанные с техническими характеристиками, то есть квартирам были присвоены новые строительные номера, квартире № 4 был присвоен № 42. В процессе постройки дома и ввода его в эксплуатацию поменялись площади, в квартире № 42 площадь уменьшилась менее чем на 5% от исходной, данный показатель является предельно допустимым, что предусмотрено п. 2 ч.1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. Полагает, что истец вправе получить перерасчет, исходя из стоимости 1 кв.м., зафиксированного в Договоре от 2010 года и размера площади, превышающей 1кв.м., следовательно, вправе рассчитывать только на компенсацию 0,59 кв.м. объекта долевого строительства. Далее, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2024 многоквартирный жилой дом признан завершенным и соответствующим проектной документации и введен в эксплуатацию. Строительство дома осуществлял застройщик ООО «Альпик». Дом поставлен на кадастровый учет в соответствии с решением Арбитражного суда. Таким образом, заявленные истцом недостатки не относятся к квартире и не препятствуют использованию квартиры по прямому назначению. Поступившие от истца досудебные претензии были получены и рассмотрены, застройщик принял все меры к устранению недостатков. 14.08.2024 истцу был направлен акт приема-передачи квартиры, истец не лишен возможности принять данный объект недвижимости. Указал на завышенный размер неустойки, штрафа и компенсации морального вреда. Неустойку и штраф просил снизить в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица – индивидуальный предприниматель Хидченко Д.А., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в зал судебного заседания не явился, направил своего представителя Кочкуркина С.Г.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела 15.01.2007 между ООО «Альпик» и ОАО «Компания по управлению инвестициями «Ямал» Д.У. «Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Терра» под управлением ОАО "Компания по управлению инвестициями «Ямал» заключен договор инвестирования в строительство (создание) объекта недвижимого имущества (инвестиционный договор), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объекта недвижимости с привлечением третьих лиц на земельных участках по адресу: ***, уч.№№1,2 и передать построенный объект в состав имущества.

26.03.2010 между ООО «Альпик» (застройщик) и ОАО «Компания по управлению инвестициями «Ямал» Д.У. «Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Терра» под управлением ОАО "Компания по управлению инвестициями «Ямал» (участник) заключен договор участия в долевом строительстве Т10/1 на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ***, уч.№№1,2.

По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить на земельных участках с кадастровым номером ***, ***, многоквартирный жилой дом (***). Цена 1м2 объекта долевого строительства на момент подписания договора составляет 50 000. Общая сумма составляет 89 125 000 руб. (п.3.1 договора). Срок сдачи дома в эксплуатацию -1 квартал 2011 года (п.2.1.3).

Дополнительным соглашением № 1 к договору от 26.03.2010 застройщиком и участником согласованы технические характеристики дома: тип дома-монолитно-кирпичный дом.

04.10.2010 Между ОАО «ЯМАЛ» и ООО «Альпик» было заключено соглашение о зачете встречных требований № 1, по которому стороны договорились зачесть 89 125 000 рублей (оплата по договору 60 000 000 рублей и компенсация в размере 30 425 000 рублей ) в счет оплаты договора № Т10/1 от 26.03.2010, оплаченные по договору № ТЕ/С7-008 от 15.01.2007 «Инвестирования в строительстве (создание) объекта недвижимого имущества (договор инвестирования, расторгнутого на основании соглашения о расторжении от 09.01.2008    (Платежное поручение № 6 от 30.01.2007 на сумму 25 000 000 рублей, Платежное поручение № 11 от 21.02.2007 на сумму 8 000 000 рублей, Платежное поручение № 13 от 09.03.2007 на сумму 12 000 000 рублей, Платежное поручение 27 на сумму 8 000 000 рублей, Платежное поручение № 42 от 16.07.2007 на сумму 2 000 000 рублей) и оплата по депозиту в размере 5 000 000 рублей.

Общая сумма оплаты по договору № ТЕ/С7-008 от 15.01.2007 составляет 60 000 000 рублей. Дополнительным соглашением № 1 от 26.03.2024 к договору № ТЕ/С7-008 от 15.01.2007, стороны согласовали выплату компенсации в размере 30 425 000 рублей.

В соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 06.07.2012 к договору участия в долевом строительстве Т10/1 от 26.03.2010 в связи с отставанием темпов строительства от предусмотренного графика производства работ, стороны пришли к соглашению изложить п.2.1.3 договора в следующей редакции «2.1.3 срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2012 года» Застройщик передает объект долевого строительства участнику в срок не позднее 31.03.2013.

16.07.2012 между ОАО «Компания по управлению инвестициями «Ямал» Д.У. «Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Терра» под управлением ОАО "Компания по управлению инвестициями «Ямал» (цедент) и ООО «Регион 2014» (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) №Т12/1 от 16.07.2012, согласно которому ООО «Регион 2014» приняло на себя в полном объеме права требования, вытекающие из договора долевого строительства № Т10/1 от 26.03.2010 с учетом дополнительных соглашений №№1,2. ООО «Регион 2014» получило права в отношении квартир со строительными номерами 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 36, 40 в жилом доме по адресу: ***, уч.№№ 1,2. Кроме того, внесены изменения в т.ч. части срока сдачи дома в эксплуатацию-2 квартал 2013 года.

Дополнительным соглашением № 3 от 25.10.2012, должник и ООО «РЕГИОН 2014» определили следующий состав квартир в жилом доме по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. Краевско-Греческая, уч.№№ 1,2, подлежащих передаче: 39, 41, 42, 43, 44, 45, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 84, 90.

10.12.2012 между ООО «Альпик» и ООО «Регион 2014» заключено дополнительное соглашение № 4-72, согласно которому проектная площадь объекта долевого строительства квартир составляет 1 572,71 руб. кв.м. (п.2.1.9). Общая площадь объекта долевого строительства составляет 1 841,83 кв.м.

06.09.2016 между ООО «Регион 2014» и Цивадзе И.М. заключен договор № 2 об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому продавец уступает, а покупатель принимает права требования, принадлежащие продавцу как участнику долевого строительства по договору Т10/1 от 26.03.2010 на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. Краевско-Греческая, уч.№№ 1,2 в части объектов долевого строительства с номерами квартир 50, 51, 52, 54, 59, 65, 66, 67, 68, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 84, 90.

По договору № 03\17ДДУ от 16.03.2017 возмездной уступки прав и обязанностей по договору№ Т10/1 от 26.03.2010 года на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, заключенному между ООО «Регион 2014» (цедент) и кредитором (цессионарий), кредитор получил права в отношении квартир со строительными номерами 50, 51, 52, 54, 59, 65, 66, 67, 68, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 84, 90 в жилом доме по адресу: ***, уч.№№ 1,2.

13.05.2019 между ООО «Регион 2014» и ИП Хидченко Д.А. заключен договор об уступке прав требований по договору № Т10/1 от 26.03.2010 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в части объектов долевого строительства (квартир) 39, 41, 42, 43, 44, 45, 47, 48, 49, 53, 55, 56, 57, 58, 61, 62, 63, 64.

Далее, 24.06.2019 между гр. Цивадзе И.Д. и ИП Хидченко Д.А. заключен договор об уступке прав требования по договору № Т10/1 от 26.03.2010 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в части объектов долевого строительства (квартир) 50, 51, 52, 54, 59, 65, 66, 67, 68, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 84, 90 в жилом доме по адресу: ***, уч.№№ 1,2.

13.12.2021 дополнительным соглашением № 5 к договору №Т10/1 от 26.03.2010, заключенным между ООО «Альпик» и ИП Хидченко Д.А. срок сдачи дома в эксплуатацию определен – 4 квартал 2022 года.

Договором № 5/42 от 25.12.2021, заключенного между ИП Хидченко Д.А. в лице своего поверенного Чугунникова Д.А. и Примаковой Н.В. предусмотрено, что цедент частично уступает цессионарию принадлежащие как участнику долевого строительства по договору № Т10/1 от 26.03.2010 в строительстве многоквартирного жилого дома ***, уч.№№ 1,2, в части следующего объекта долевого строительства (квартиры): квартиры № 42, 5 этаж, кол-ве комнат-1, общая площадь 35,29 кв.м. В оплату уступаемых прав требований цессионарий выплачивает цеденту денежные средства в размере 8 912 960 руб.

В этот же день, 25.12.2021 ООО «Альпик» выразило согласие на совершение ИП Хидченко Д.А. по договору №Т10/1 от 26.03.2010 и дополнительных соглашений к нему, частичной уступки права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства-квартиры № 42, 5 этаж, кол-ве комнат-1, общая площадь 35,29 кв.м.

Администрацией города Сочи срок действия разрешения на строительство ООО «Альпик» многоквартирного жилого дома по адресу: ***, продлен до 15.11.2022.

28.02.2022 между ИП Хидченко Д.А. и Примаковой Н.В. в лице представителя Сейц В.М. составлен акт о взаиморасчетах по оплате уступаемых прав по договору уступки в размере 8 912 960 руб.

Дополнительным соглашением № 3 от 26.12.2022 к договору№ Т10/1 от 26.03.2010 срок сдачи дома в эксплуатацию определен -3 квартал 2023 года. Застройщик передает объект долевого строительства участнику в срок не позднее 22.08.2023.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2024 признано право собственности ООО «Альпик» (ИНН 7708533009) на многоквартирный жилой дом, наименование объекта - многоквартирный жилой дом, число этажей - 17 этажей, в том числе 1 подземный этаж: этажность - 16; строительный объём - 25488,27 куб. м.; общая площадь здания - 10 070,2 кв. м; площадь застройки - 750,9 кв. м; высота здания - 54,2 м; количество квартир - 114 шт., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301016:13 по адресу: ***, участок ***, и земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301016:12 по адресу: ***, участок ***.

Доказательства передачи застройщиком участнику спорного объекта долевого строительства по Договору № Т10/1 от 26.03.2010 в материалы дела не представлены.

Сведения о правообладателях жилого помещения по адресу: ***, участок №№1,2, кв.42, в ЕГРН отсутствуют (выписка от 17.07.2024).

Досудебные претензии истца с требованием о выплате неустойки оставлены застройщиком без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства окажется гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) оплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения усмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (статья 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее Закон о защите прав потребителей).

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Как следует из материалов дела, застройщиком нарушен предусмотренный Договором № Т10/1 от 26.03.2010 (дополнительное соглашение от 26.12.2022) срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства – 22.08.2023, объект долевого строительства по договору не передан.

В связи с нарушением застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установленного договором участия в долевом строительстве, ответчик обязан уплатить истцу неустойку, предусмотренную Законом об участии в долевом строительстве.

Истцом представлен расчет неустойки по договору № Т10/1 от 26.03.2010 за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства за период с 13.03.2022 по 30.03.2022 в размере 101 607,74 руб., и с 23.08.2023 по 20.04.2024 в размере 2 134 951,02 руб., произведенный исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в указанные периоды, который суд признает неверным.

Федеральным законом от 8 марта 2022 года №46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено право Правительства Российской Федерации в 2022, 2023 и 2024 годах вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4 части 1 статьи 18).

В рамках реализации предоставленных полномочий Правительством Российской Федерации принято постановление от 26 марта 2022 года №479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Данным постановлением определено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (29 марта 2022 года) до 30 июня 2023 года включительно (пункт 1).

В период с 25 февраля 2022 года до 30 июня 2023 года включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 года (пункт 1(1)).

Следовательно, период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года не подлежит включению в расчет суммы неустойки.

Вместе с тем 18 марта 2024 года Правительством Российской Федерации принято постановление №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Данным постановлением определено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (22 марта 2024 года) до 31 декабря 2024 г. включительно (пункт 1).

В пункте 2 данного постановления указано, что в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из / текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 указанного кодекса.

Пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, определение действия закона во времени является прерогативой законодателя, который вправе распространить новые нормы на юридические факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу. Реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, законодатель учитывает специфику регулируемых законом общественных отношений.

В данном случае действие постановления Правительства Российской Федерации распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, ему придана обратная сила, следовательно, его положения подлежат применению к спорным правоотношениям.

Ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года, составила 7,5% (информационное сообщение Банка России от 16 сентября 2022 года).

Согласно п. 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России" с 1 января 2016 г. значение ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее - Банк России) приравнивается к значению ключевой ставки, определенному на соответствующую дату.

Таким образом, при расчете неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит применению значение ключевой ставки Банка России, действующее на последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотренный договором долевого участия в строительстве. При этом данное значение ключевой ставки применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком и не зависит от последующего изменения Банком России ключевой ставки (определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2024 № 127-КГ23-18-К4).

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом неоднократно в адрес ответчика направлялись определения об истребовании доказательств, в частности, документов, из которых бы возможно было определить стоимость спорного объекта недвижимости, при этом суд принимает во внимание и то обстоятельство, что в судебном заседании принимал участие представитель ответчика, однако таковые доказательства в материалы дела не представлены.

Указание в письменных возражениях представителя ответчика на то, что первоначальная стоимость квартиры 42 зафиксирована в п. 3.1. Договора Т10/1 от 26.03.2010 и составляет 50 000 руб. за 1 м.2 не подтверждается имеющейся в материалах дела копией данного договора, в котором речь ведется только о квартирах под номерами 17-40, в связи с чем суд полагает возможным исчислить подлежащую взысканию неустойку, исходя из цены, которую Примакова Н.В. оплатила по договору цессии - 8 912 960 руб.

Довод представителя ответчика, изложенный в письменных возражениях о том, что 09.10.2012 проведена негосударственная экспертиза по откорректированной проектной документации на строительство многоквартирного дома по адресу: ***-греческая, уч. №№1,2, разработанного Обществом с ограниченной ответственностью «Прагма», в соответствии с которым в договор № Т10/1 от 26.03.2010 на долевое строительство многоквартирного дома, дополнительным соглашением № 3 от 25.10.2024 были внесены изменения, связанные с техническими характеристиками — квартирам были присвоены новые строительные номера, в частности, квартире 4 площадью 35,29 кв.м. был присвоен строительный номер 42, не подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

Из материалов дела следует, что по условиям договора участия в долевом строительстве последним днем исполнения застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства является 22.08.2023.

Размер неустойки в соответствии с п. 1 (1) Постановления № 479 за период с 13.03.2022 по 28.03.2022 подлежит исчислению, исходя из ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 13.03.2022 (9,5%).

При этом не подлежит начислению неустойка в период действия моратория на основании Постановления № 479 в период с 29.03.2022 до 30.06.2023.

При расчете неустойки за период с 23.08.2023 по 21.03.2024 подлежит применению ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшая по состоянию на 01.07.2023 (7,5%).

Таким образом, при расчете неустойки подлежит исключению неустойка, заявленная за период с 29.03.2022 по 30.03.2022, а также с 22.03.2024 по 20.04.2024.

Таким образом, размер неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и за нарушение сроков строительства в общей сумме составит 1 030 635,28 руб., исходя из следующего расчета.

Период с 13.03.2022 по 28.03.2022 (8 912 960 руб. (стоимость объекта) х16 (дней просрочки) х 2 х 1/300 х 9,5% (ставка рефинансирования)=90 318 руб.

Период с 23.08.2023 по 21.03.2024 (8912 960 (стоимость объекта) х 211 (дней просрочки) х 1/300 х 2х7,5% (ставка рефинансирования) =940 317,28 руб.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено объективных доказательств фактического существования таких обстоятельств, повлиявших на нарушение предусмотренных по договору сроков передачи объекта участнику.

Согласно ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.Поскольку Законом об участии в долевом строительстве вопрос о взыскании штрафа и компенсации морального вреда не урегулирован, к отношениям связанным с передачей объектом долевого строительства гражданину, заключившему договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются положения ст. 13 и 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее Закон о защите прав потребителей). Согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Как следует из разъяснений, изложенных в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости. Согласно п. 2 ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего. Поскольку судом установлен факт нарушения ответчиком прав потребителя как в части несвоевременной передачи объекта недвижимости, так и в части изменения площади квартиры от проектной в сторону ее уменьшения, требование истца о компенсации морального вреда подлежит удовлетворению. Определяя размер компенсации морального вреда, суд, исходя из фактических обстоятельств дела, периода просрочки обязательства, ожиданий истца в получении квартиры площадью, согласованной сторонами, степени вины ответчика, характера и степени причиненных истцу нравственных страданий, учитывая требования разумности и справедливости полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Поскольку истцом до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, исходя из размера присужденной судом неустойки. Исходя из размера подлежащей взысканию неустойки и компенсации морального вреда, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 540 317,64 руб. (1 030 635,28 руб. 35 коп.+50 000) / 2. Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ в отношении неустойки и штрафа. В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В соответствии с абз. первым пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки (штрафа) производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности. При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями. В тех случаях, когда размер неустойки установлен законом, ее снижение не может быть обоснованно доводами неразумности установленного законом размера неустойки. Суд не находит оснований для снижения размера неустойки и штрафа по основаниям статьи 333 ГК РФ, поскольку доказательств несоразмерности неустойки, штрафа последствиям допущенного ответчиком нарушения последним не представлено; наличие исключительных обстоятельств, объективно препятствовавших ответчику сдать объект в эксплуатацию и передать истцу квартиру в срок, ответчиком в ходе настоящего судебного разбирательства не доказано. Рассматривая исковые требования о взыскании с ответчика убытков в размере 3 381 525,90 руб., суд приходит к следующему. В силу статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

На основании частей 5 и 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования по устранению выявленных недостатков в течение гарантийного срока, который составляет не менее пяти лет.

На основании части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу части 8 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Таким образом, в случае неисполнения застройщиком требования участника о возмещения расходов на устранение недостатков подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей, устанавливающие санкции за несвоевременное удовлетворение вышеуказанных требований участника долевого строительства, в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

На основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу абзаца седьмого п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" и разъяснений п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" причиненные потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества убытки подлежат возмещению в полном объеме, за исключением случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности.

Расчеты с потребителем в случае приобретения им товара ненадлежащего качества производятся в порядке, установленном ст. 24 Закона о защите прав потребителей, согласно п. 4 которой при возврате товара ненадлежащего качества потребитель вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.

Данная правовая норма направлена на то, чтобы потребитель имел возможность восстановить свои нарушенные права путем получения от изготовителя (импортера, продавца) денежной суммы, достаточной для приобретения товара, аналогичного по своим потребительским свойствам и состоянию ранее приобретенному у изготовителя (импортера, продавца), на момент удовлетворения соответствующего требования потребителя.

В случае неисполнения требования потребителя о выплате разницы в стоимости товара или удовлетворения такого требования не в полном объеме стоимость аналогичного товара должна определяться на момент вынесения решения суда.

При взыскании с изготовителя (импортера, продавца) разницы в стоимости автомобиля последующие покупатели товара должны быть поставлены в равное с первоначальным потребителем положение, как если бы такое требование к изготовителю предъявлялось им самим.

В связи с этим любой из способов расчетов с потребителем должен приводить к тому, чтобы полученная сумма в счет возврата уплаченных за жилое помещение денежных средств и в счет разницы в его текущей цене, соответствовала цене товара на момент добровольного удовлетворения требований потребителя либо на момент вынесения решения суда.

Судом установлено, что ответчик в адрес истца направил проект акта сдачи-приемки квартиры от 20.06.2024 с предложением его подписать, при этом адресом квартиры является: ***, расположенная в объекте капитального строительства с кадастровым номером ***, который находится на земельных участках с кадастровыми номерами: *** и *** расположенных по адресу: ***, у.№***,2. В свою очередь, истцом в адрес ответчика была направлена телеграмма с уведомлением о готовности принять квартиру, назначив время и дату: 11-00 ч. 15.08.2024, что подтверждается копией телеграммы, однако ответчик на процесс сдачи-приемки квартиры не прибыл, не направил представителя, не просил о переносе даты приемки квартиры, то есть уклонился от передачи квартиры. В связи с отсутствием застройщика без его участия был проведен осмотр жилого дома и квартиры, в ходе которого выявлены строительные недостатки.

В адрес застройщика была направлена досудебная претензия (требование) об устранении строительных недостатков в разумный срок, что подтверждается квитанцией об отправке и описью вложения. 27.09.2024 претензия получена застройщиком.

Поскольку никакого ответа от застройщика не поступило, 29.09.2024 застройщику повторно была направлена телеграмма с уведомлением о готовности принять квартиру, явке на осмотр в 11-00 ч. 02.10.2024. Застройщик на процесс сдачи- приемки квартиры не прибыл, не направил представителя, не просил о переносе даты приемки, то есть уклонился от передачи квартиры.

Из объяснений истца следует, что доступ в квартиру осуществлялся свободно, квартира не замкнута. По итогам осмотров 27.08.2024 и 02.10.2024 истцом было установлено несоответствие объекта долевого строительства условиям договора.

Так, пунктом 3.3 Договора № Т10/1 от 26.03.2010 года предусмотрены следующие требования к качеству объекта долевого строительства:

-подготовка поверхностей стен под чистовую отделку (затирка, шпаклевка),

-подготовка поверхностей потолков под чистовую отделку (затирка, шпаклевка), -устройство черного пола,

-устройство гидроизоляции пола в ваннах и санузлах,

-установка кранов проходных на трубопроводах г/х воды,

-прокладка трубопроводов водоснабжения,

-установка полотенцесушителей,

-установка радиаторов отопления.

В ходе рассмотрения дела ответчиком было предоставлено Положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Прагма» от 09.10.2012 года №6-4-1-0012-12, согласно которому в многоэтажном жилом доме и квартире должны быть выполнены следующие виды работ:

1.    Благоустройство территории на площади 649,10 кв.м.

2.    Система отопления (теплогазогенераторным способом) отсутствует

3.    Система водоснабжения- отсутствует

4.    Система канализации- отсутствует

5.    Система пожаротушения - отсутствует

6.    Система электроснабжения - отсутствует

7.    Отсутствие приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением- отсутствует,

8.    Лифт грузовой Otis 1000R (Q=l 000 кг, 13 человек, Q=630 кг, 8 человек). Фактически Лифт грузовой Otis 1000R(Q=1000 кг, 13 человек)- отсутствует.

9.    Нет входной группы 1 этаж,

10.    Отсутствует отделка наружная жилого дома с 1 по 3 этаж, Отделка коридоров стены плитка на площади 2529 кв.м., отделка полов коридоры 836,5 кв.м., отделка потолков на площади 2529 кв.м.

11.    Бетонные лотки для отвода атмосферных осадков - отсутствуют

12.    Покрытие проездов бетоном класса В22,5, армированного рулонной сеткой по основанию щебня по ЕОСТ 8267-93

13.    Покрытие подъезда к жилому дому и пешеходные зоны из брусчатки (фирмы Еврострой-1).

14.    Отсутствие оборудования площадки общего пользования для взрослого населения - 21,2 кв.м.,

15.    Отсутствует оборудованная детская площадка площадью 148,4 кв.м.,

16.    Отсутствует оборудованное помещение для занятий спортом на первом этаже на отм.+0,000 общей площадью 557,76 кв.м.,

17.    Отсутствует оборудованное помещение для игр детей в здании на втором этаже на отм.+3,00 общей площадью 225,41 кв.м.

18. Отсутствует на входе в жилой дом и встроенные помещения общественного назначения лестницы и пандусы для детских колясок и МЕН,

19.    Отсутствует мобильный лестничный подъемник,

20.    Отсутствует наружное освещение жилого дома и территории

21.    Отсутствует озеленение участка вечнозелеными насаждениями, согласно почвенно-климатических условий данного региона,

22. На отметке -3,00 (в цокольном этаже) отсутствуют: входная группа (вестибюль, помещение охраны и пожарного поста), проходы к лифтам не оборудованы

23. Отсутствуют ограждения лестничных пролетов и лестниц в здании,

24. Подпорная стена облицовка керамогранитом на площади 3225 кв.м. отсутствует

25. Ограждение территории на протяженности 78 м. отсутствует.

Из материалов дела и объяснений истца следует, что ухудшение качества объекта долевого строительства было вызвано строительством (созданием) квартиры с отступлениями от условий Договора, проектной документации, что подтверждается материалами фото, видеофиксации, заключением о величине рыночной стоимости затрат на устранение недостатков при строительстве.

В соответствии с п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1)    безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)    соразмерного уменьшения цены договора;

3)    возмещения своих расходов на устранение недостатков (п.2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Исходя из содержания статьи 19 N 214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры с характеристиками и качеством, не соответствующим условиям договора, строительным нормам и правилам, является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

Инструкция по эксплуатации является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Судом установлено, что инструкция по эксплуатации застройщиком истцу не предоставлена, недостатки не устранены.

В пункте 28 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, отраженной в п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Судом принимаются установленные при осмотре истцом жилого многоквартирного дома по адресу: *** недостатки: отсутствуют системы водоснабжения, канализации, отопления, система кондиционирования и вентиляции, грузовой лифт, электроснабжение, благоустройство придомовой территории, отделка наружная жилого дома с 1 по 3 этаж, внутренняя отделка жилого дома этаж 1-3, отделка на этаже расположения квартиры истца, входная группа. Характеристики жилого дома не соответствуют проектной документации, коммуникации в квартиру №42 не проведены, отклонение высотных отметок пола и потолка от вертикали, отклонение стен от вертикали с превышением допустимых показателей, трещины в стенах, на входной двери неисправные замки, заедающая ручка, люфт входной двери, несоответствие проёма коробке входной двери.

Окна: неотрегулированная фурнитура, недостаточная герметизация уплотнительных резинок, трещины и сколы на стёклах. Потолок: отклонение от горизонтали, несоответствие высоты потолка значениям, указанным в ДДУ, наличие стыков между плитами.

Стены: отклонения от вертикали, выполнение стен не из того материала, который прописан в ДДУ.

Вентиляция: отсутствие вентиляционных отверстий, неработающая вытяжка.

14 октября 2024 года экспертом ООО «Траст-Аудит» было составлено заключение о рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире адрес: *** кадастровый *** площадь 33,7 кв.м., согласно которому общая стоимость ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков составила 3 381 525,90 рублей.

Расчет рыночной стоимости устранения недостатков при строительстве жилого дома, относящихся к общедомовому имуществу, произведен пропорционально доле исследуемой квартиры к площади квартир.

33,7 кв.м./5746,31кв.м.=0,59%.

Согласно справочнику Ко-Инвест «Жилые дома», 2020 определена доля отсутствующих коммуникаций в стоимости жилого здания (общедомовое имущество).

Расчет затрат произведен базисно-индексным методом, который предназначен для приближения стоимости строительства к оптимальному значению, поскольку стоимость ресурсов на текущем уровне цен устанавливается по итогам ежемесячного мониторинга и расчёта средневзвешенных и средних цен, осуществляемого специализированными центрами по ценообразованию в строительстве. Использование индексов на отдельные расходные статьи, ресурсы, а также по конкретным конструктивных решениям, элементам, видам ремонта по отношению к их базисной стоимости позволяет с определенным уровнем точности устанавливать стоимость на актуальном ценовом уровне, при этом исключаются индивидуальные финансовые затраты со стороны подрядной организации.

Применение базисно-индексного метода обеспечивает заказчика определенной гарантией на то, что расходы на реализацию объекта строительства или строительную продукцию не будут в итоге превышать средние по региону цены. Рассматриваемый метод предполагает, что участники строительного процесса и рынка в целом, будут ориентироваться на обоснованный затратный уровень, сопутствующие расходы, а не полное возмещение издержек со стороны подрядных организаций по факту.

Ответчик же, возражая против предложенной истцом суммы в счет возмещения убытков, собственный отчет об оценке рыночной стоимости квартиры не представил, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлял в нарушение ст. 56 ГПК РФ, а также распределения бремени доказывания по спорам о защите прав потребителей.

Таким образом, суд признает вышеуказанное заключение относимым и допустимым доказательством в совокупности с иными исследованными доказательствами по делу, в частности, с фото-и видеоматериалами, представленными истцом, в которых произведена фиксация недостатков квартиры и дома по спорному адресу, оценка в стоимостном выражении которым дана в заключении ООО «Траст-Аудит», а также фотографии объекта, который должен быть возведен застройщиком, размещенные на открытом ресурсе «Avito», сравнительный анализ которых позволяет суду прийти к однозначному выводу о наличии недостатков, указанных в исковых требованиях Примаковой Н.В..

Поскольку в ходе рассмотрения дела относимость представленных фотографий и видеосъемки оспорена не была, отраженная на них информация согласуется как с объяснениями истца, так и с неоднократными претензиями истца в адрес ответчика; ответчиком, в нарушение Закона "О защите прав потребителей", презюмирующем виновность ответчика, опровергающих доказательств, соответствующих критериям относимости и допустимости, установленных ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, не представлено, в связи с чем суд отклоняет возражения представителя ответчика Кочкуркина С.Г. и признает фото и видео относимыми и допустимыми доказательствами по делу.

Доводы представителя ответчика о том, что в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2024 №А32-3791/2023 содержатся выводы эксперта о соответствии дома требованиям законодательства и готовности к эксплуатации не опровергают доказательств, представленных истцом, в своей совокупности свидетельствующих о непригодности объекта для предусмотренного договором пользования.

В связи с нарушением ответчиком предусмотренных Законом N 214-ФЗ требований к качеству передаваемой квартиры, ответчик обязан возместить истцу стоимость выявленных производственных недостатков, взыскав с ответчика в пользу истца убытки в сумме 3 381 525, 90 руб. (в пределах заявленных требований).

В ходе рассмотрения дела ответчик действий, направленных на урегулирование спора, не предпринимал, на неоднократные извещения истца о подписании акта приема-передачи квартиры не реагировал, стоимость устранения недостатков квартиры также не возместил, исковые требования не признал, требования потребителя добровольно не исполнил.

Направленный ответчиком в адрес истца акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.03.2010 в данном случае не свидетельствуют об уклонении истца от принятия объекта долевого строительства, напротив, из материалов дела следует, что отказ участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи от 20.06.2024 после осмотра вызван недостатками объекта долевого строительства, и не свидетельствует об уклонении истца от принятия квартиры, поскольку его действия были направлены на реализацию прав в соответствии с положениями ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Оценив представленные доказательства и установив наличие в спорной квартире строительных недостатков, подтвержденных письменными доказательствами, в том числе экспертным заключением, установив факт реальной возможности у ответчика проверить наличие указанных дефектов и удовлетворить требования потребителя в досудебном порядке, а также исходя из отсутствия обстоятельств, позволяющих освободить застройщика от гражданско-правовой ответственности за недостатки объекта долевого строительства, приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика стоимости устранения недостатков.

Злоупотребление со стороны дольщика по принятию объекта судом не установлено.

Таким образом, с ответчика ООО «Альпик» в пользу Примаковой Н.В. подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме 1 030 635,28 руб., компенсация морального вреда в связи с несвоевременной передачей объекта недвижимости и в связи с изменением площади квартиры от проектной в сторону ее уменьшения в размере 50 000 руб., штраф 540 317,64 руб., убытки в размере 3 381 525,90 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за требования имущественного и неимущественного характера в размере 60 696,15 руб., исходя из цены иска: 1030635, 28 руб. + 401575 руб.+3381525,90 руб. = 4813736,18 руб. (сумма государственной пошлины по требованиям имущественного характера составит 57 696, 15 руб.; по требованию о взыскании компенсации морального вреда 3000 руб.)

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 13 875 руб., таким образом с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 46 821, 15 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Примаковой Нелли Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью «Альпик» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альпик» (ИНН 7708533009) в пользу Примаковой Нелли Васильевны (***) неустойку в размере 1 030 635, 28 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 540 317, 64 руб., убытки в размере 3 381 525,90 руб..

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альпик» (ИНН 7708533009) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 57 885, 13 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                    А.О. Бастракова

Мотивированное решение изготовлено 04.12.2024.