Решение по делу № 33-4624/2019 от 29.03.2019

Судья: Головина Е.А. Гр.д. № 33-4624/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 апреля 2019 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Никоновой О.И.,

судей: Набок Л.А., Шилова А.Е.

при секретаре - Моревой Н.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Крутовой Л.А. на решение Кировского районного суда г.Самары от 12.02.2019 г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Крутовой Л.А. к ТСЖ «Калина» о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>., из нее основной площадью <данные изъяты>., состоящее из комнаты №, расположенное на техническом (16) этаже в 3 подъезде дома по адресу: <адрес>, с обременением в виде установления права постоянного бессрочного сервитута на данное нежилое помещение для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» к элементам системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции (далее коммуникации), для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» в машинное лифтовое помещение и помещение дымоудаления, отказать.»

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Никоновой О.И., объяснения представителя Крутовой Л.А. – Ключникова О.А., а также представителя ТСЖ «Калина» - Юшкевич В.И., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Крутова Л.А. обратилась в суд с иском к ТСЖ «Калина» о признании права собственности на нежилое помещение. В обоснование своих требований истец указала, что 06.09.2018 г. между ней и ТСЖ «Калина» заключен договор купли-продажи помещений с отсрочкой платежа, по условиям которого она приобрела в собственность нежилое помещение площадью <данные изъяты>, состоящее из комнаты №, расположенное на техническом (16) этаже в 3 подъезде дома по адресу: <адрес>. Данное помещение представляет собой обособленное помещение, образованное из мест общего пользования с отдельным входом. Ранее на праве общей долевой собственности оно принадлежало всем собственникам помещений многоквартирного дома. Решение о продаже данного нежилого помещения принято всеми собственниками квартир и помещений многоквартирного <адрес>, что подтверждается протоколом общего собрания собственников квартир и помещений указанного дома № от 29.07.2018 г. Стоимость нежилого помещения в соответствии с договором определена размере <данные изъяты>., т.е. <данные изъяты> за квадратный метр. Условиями договора купли-продажи также предусмотрено, что покупатель обязуется произвести оплату стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя покупателя в Управлении Росреестра по Самарской области. 06.09.2018 г. она и председатель ТСЖ «Калина» ФИО1 подписали договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа и предоставили данный договор на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Самарской области. 18.09.2018 г. ей выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № ввиду того, что ответчик изначально не осуществлял действия по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное истцом помещение. В настоящее время возможность зарегистрировать переход права собственности на приобретенное нежилое помещение у неё отсутствует. Указала также, что фактически нежилое помещение 06.09.2018 г. передано ей по передаточному акту, в настоящее время находится в её пользовании, она несет бремя его содержания.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив требования, Крутова Л.А. просила суд признать за ней право собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> из нее основной площадью <данные изъяты>., состоящее из комнаты №, расположенное на техническом (16) этаже в 3 подъезде дома по адресу: <адрес>, с обременением в виде установления права постоянного бессрочного сервитута на данное нежилое помещение для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» к элементам системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции (далее коммуникации), для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» в машинное лифтовое помещение и помещение дымоудаления.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Крутова Л.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме. В жалобе указано, что решения приняты собственниками в количестве более двух третей голосов от общего числа голосов. Иных видов кворума при принятии данных решений на общих собраниях собственников многоквартирного дома нормами жилищного законодательства не предусмотрено. Тот факт, что 28,22% собственников проголосовало против принятия решения, не имеет юридического значения. Считает, что собственники жилых помещений многоквартирного дома выразили свое согласие на исключение из состава общего имущества многоквартирного дома спорного нежилого помещения, т.е. выразили согласие на его реконструкцию и соответственно на отчуждение.

Представитель истца Ключников О.А. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель ТСЖ «Калина» Юшкевич В.И. в судебном с доводами апелляционной жалобы согласился.

Иные, участвующие в деле лица, в заседание судебной коллегии не явились, извещались надлежащим образом и своевременно.

В соответствии со ст. ст.167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дне слушания дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 29.07.2018 г. состоялось общее внеочередное собрание собственников помещений многоквартирных домов <адрес>, <адрес>, проводимое в форме очно-заочного голосования в период с 10.05.2018 г. по 20.07.2018 г., по результатам которого составлен Протокол №1.

В повестку дня общего собрания, включен, в том числе, вопрос об исключении из состава общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, технического (нежилого) помещения, площадью <данные изъяты> состоящего из комнаты №, расположенного на техническом (16) этаже в 3 подъезде (литер <адрес>) дома, а также заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения по стоимости (цене) <данные изъяты>., цена за квадратный метр - <данные изъяты>., стоимость определена на основании заключения по оценке №, изготовленного ООО «<данные изъяты>».

Установлено, что по указанному вопросу принято положительное решение («за» проголосовало -60,33 % голосов, «против» – 28,22%, «воздержались» – 11,45%).

На указанном собрании также принято решение о том, что оплата по договорам купли-продажи осуществляется безналичным путем на расчетный счет ТСЖ «Калина» в течение 5 календарных дней с момента регистрации права собственности на помещение в Управлении Росреестра по Самарской области на имя покупателя. Полномочия на право заключения и подписания договоров купли-продажи помещений делегированы председателю ТСЖ «Калина» ФИО1 Принято решение направить денежные средства, поступившие от продажи помещений по договорам купли-продажи, на содержание общего домового имущества и на проведение текущего ремонта общего домового имущества, а именно на ремонт фасадов здания, ремонт асфальтового покрытия во дворе и вокруг домов <адрес>, обустройство детской площадки, проведение работ по оборудованию двора системой видеонаблюдения.

Из материалов дела следует, что 06.09.2018 г. между ТСЖ «Калина» (продавец) и Крутовой Л.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа, по условиям которого истец Крутова Л.А. приобретает в собственность нежилое помещение площадью <данные изъяты>., состоящее из комнаты №, расположенное на техническом (16) этаже в 3 подъезде дома по адресу: <адрес>. Стоимость помещения определена сторонами в размере <данные изъяты>., <данные изъяты> за квадратный метр (п. 4 договора). Покупатель обязалась произвести оплату, указанной в п.4 стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя Покупателя в Управлении Росреестра по Самарской области (п.5 договора).

В п.2 названного выше договора купли-продажи закреплено, что указанное помещение принадлежит продавцу на основании ст.36, 44-48 ЖК РФ и протокола общего собрания собственников квартир и помещений в доме по адресу: <адрес>, № от 29.07.2018г.

На основании передаточного акта от 06.09.2018 г. спорное нежилое помещение передано ТСЖ «Калина» Крутовой Л.А.

Установлено также, что в качестве будущей оплаты по договору купли-продажи от 06.09.2018 г. Крутова Л.А. внесла на счет, открытый в ПАО Сбербанк, денежные средства в размере <данные изъяты>., что подтверждается мемориальным ордером № от 26.12.2018 г.

Согласно техническому паспорту от 25.09.2018 г., изготовленному ООО «<данные изъяты>», нежилое помещение, комната № по адресу: <адрес> имеет общую площадь <данные изъяты>

В техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» на многоквартирный жилой дом, литер <данные изъяты> по состоянию на 21.09.2007г. указано назначение спорного помещения (комната 5) - техническое помещение площадью <данные изъяты>

Спорное нежилое помещение соответствует строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, эксплуатация помещения не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозы их жизни и здоровью, что подтверждается инженерно-техническим заключением по обследованию нежилого помещения ООО «Консоль» от 2018 г., экспертным заключением № ООО «Центр пожарного аудита» от 03.12.2018 г., экспертным заключением № ООО «Поволжский центр санитарно-эпидемиологического аудита» от 03.12.2018 г.

Из материалов дела следует, что государственная регистрация прав в отношении спорного нежилого помещения приостановлена в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о регистрации права собственности продавца ТСЖ «Калина» на отчуждаемое имущество, о чем в адрес истца Управлением Росреестра по Самарской области направлено уведомление от 18.09.2018 г. № (л.д.25-28).

Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п.1, п.3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Суд пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения.

В соответствии с п.1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. На основании п.1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Положениями ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п.3).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.4).

В соответствии с ч.1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Перечень вопросов, относящийся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закреплен в ч.2 ст. 44 ЖК РФ.

Согласно ч.1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г. (ред. от 04.03.2015) указал, что согласно положениям ст.ст. 289, 290 ГК РФ граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

Если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за ними права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения. Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в том, что на это имущество зарегистрировано индивидуальное право собственности ответчика.

Таким образом, исходя из смысла действующего законодательства, при продаже общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, без получения согласия на это всех совместно владеющих имуществом собственников, права и интересы лиц, чье согласие на отчуждение имущества не получено, являются нарушенными.

На основании приведенных выше норм права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что решение о продаже Крутовой Л.И. спорного нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты>., влекущее уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, должно быть принято при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (участников долевой собственности).

Однако, единогласного решения об изъятии спорного имущества из общей долевой собственности и соответственно его уменьшении, собственниками принято не было. Установлено, что против исключения из состава общего имущества спорного помещения проголосовало 28,22% собственников квартир многоквартирного дома.

При изложенных обстоятельствах, у ТСЖ «Калина» отсутствовали полномочия на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для исключения спорного помещения из состава общего имущества многоквартирного дома и заключения договора купли-продажи с истцом, в связи с чем правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Понятие реконструкции содержится в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На основании пункта 5 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на реконструкцию выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных им требований, суд первой инстанции также правомерно исходил из того, что спорное нежилое помещение площадью <данные изъяты>. как самостоятельный объект недвижимости не существует, на кадастровом учете не стоит, реконструкция для выдела спорного жилого помещения из общего имущества собственников многоквартирного дома не проводилась и разрешения на ее проведение не получалось. Более того, из материалов дела следует, что данное нежилое помещение не является изолированным, поскольку внутри данного помещения находятся иные технические помещения, также относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома (лифтовая, электрощитовая, лестничная клетка и иные технические помещения), что подтверждается техническим паспортом на спорное нежилое помещение.

Ссылки в жалобе на то, что решение об изъятии спорного жилого помещения принято в количестве более двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирного дома, иных видов кворума при принятии данных решений на общих собраниях собственниками МКД нормами жилищного законодательства, отклоняются судебной коллегией.

Исключение спорного помещения из общего имущества на основании решения общего собрания фактически направлено на уменьшение состава общего имущества, что в силу ч.3 ст.36 ЖК РФ допускается только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества не получено.

Утверждения о том, что не имеет правового значения факт того, что 28,22% собственников проголосовали против принятия решения, по указанным выше основаниям не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.

Ссылки в жалобе на то, что заявляя настоящие требования, истец фактически пытается узаконить произведенную реконструкцию, являются необоснованными, поскольку соответствующих требований истцом заявлено не было.

Указанные в апелляционной жалобе доводы по существу повторяют обстоятельства дела, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда, принятого при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановлено в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, а апелляционная жалоба не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г.Самары от 12.02.2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Крутовой Л.А. – без удовлетворения.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: