Решение по делу № 2-2497/2018 от 26.04.2018

Дело №

РЕШЕНИЕ СУДА

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Ногинский городской суд, в составе:

председательствующего судьи Дорохиной И..В.,

при секретаре Бочковой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирьяновой Т. В., Никирова И. В., Зеленовой Ю. В., Гундавиной Л. В., Баранова С. Н., Грибовой Л. В., Асеевой Н. А., Федорова В. С., Ковалева С. А., Воробьевой Н. А., Наумовой Е. В., действующей в интересах несовершеннолетней Кулагиной О. А.    к Романченко А. В., Иванченко М. М.    о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности отсутствующим и признании недействительным раздела земельного участка,

                    у с т а н о в и л:

Истцы обратились с настоящим иском, в обоснование требований указали, что являются собственниками помещений с кадастровыми номерами № в многоквартирном жилом <адрес>

Решением Ногинского городского суда по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ иск Романченко А. В. к администрации муниципального образования «Город Ногинск Московской области» о признании права собственности на самовольно возведенное строение удовлетворен и было признано право собственности за Романченко А.В. на самовольно возведенное строение, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 659 кв.м., с видом разрешенного использования – малоэтажная жилая застройка. Впоследствии Романченко А.В. оформил право собственности на указанный дом и разделил его. В ДД.ММ.ГГГГ году на основании договоров купли-продажи помещений продал истцам квартиры и нежилые помещения в указанном жилом доме. В январе ДД.ММ.ГГГГ года истцам стало известно, что в декабре ДД.ММ.ГГГГ года Романченко А.В., являясь титульным собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 659 кв.м., расположенного под указанным многоквартирным жилым домом, составил решение собственника о разделе указанного земельного участка и в результате раздела образовалось два земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 496 кв.м. и №, площадью 163 кв.м. Романченко А.В. зарегистрировал право собственности на указанные участки ДД.ММ.ГГГГ, но до настоящего времени не переоформил право собственности на указанные участки на истцов, как на собственников помещений в многоквартирном доме. Более того, продал участок 163 кв.м. Иванченко М.М.

Полагают, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, отнесен к общей долевой собственности собственников всех помещений дома в силу прямого указания закона, а потому, Романченко А.В. не вправе был им распоряжаться самостоятельно.

Просят суд:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 163 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Романченко А.В. и Иванченко М. М..

2. Признать право собственности Иванченко М. М. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 163 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, отсутствующим.

3. Признать право собственности Романченко А. В. на земельные участки с кадастровыми номерами №, площадью 496 кв.м. и №, площадью 163 кв.м. отсутствующим.

4. Признать недействительным решение собственника о разделе земельного участка с кадастровым №, площадью 659 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> восстановить сведения о его границах в сведениях ЕГРН.

Истцы Кирьянова Т. В, Зеленова Ю. В., Гундавина Л.В., Баранов С. Н., Грибова Л.В., Асеева Н. А., Федоров В. С., Ковалев С. А., Воробьева Н. А., Наумова Е. В., действующая в интересах несовершеннолетней Кулагиной О.А., в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Истец Никиров И.В., представитель истца Грибовой Л.В. по доверенности Забавина С.Л. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, дали суду пояснения, аналогичные доводам, указанным в исковом заявлении.

Ответчики Романченко А.В., Иванченко М.М. в судебном заседании иск не признали, возражали против удовлетворения требований.

Романченко А.В. пояснил суду, что ранее Романченко А.В. предлагал всем собственникам приобрести участок. В настоящее время в соответствии с законом собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом, находящимся в собственности. В этой связи он на законном основании произвел раздел участка на два самостоятельных в соответствии с ПЗЗ, а потом его продажу. Иванченко М.М. участок обустроил, спилил старые деревья, навел порядок, вложил в него большие деньги. После этого жители дома захотели пользоваться указанным участком.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился.

Представитель третьего лица ФГБУ ФКП Росреестра по МО, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, представил отзыв на иск.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками помещений с кадастровыми номерами № в многоквартирном жилом доме <адрес>

Решением Ногинского городского суда по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ за Романченко А.В.признано право на самовольно возведенное строение, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 659 кв.м., с видом разрешенного использования – малоэтажная жилая застройка. Впоследствии Романченко А.В. оформил право собственности на указанный дом и разделил его. В ДД.ММ.ГГГГ году на основании договоров купли-продажи помещений продал истцам квартиры и нежилые помещения в указанном жилом доме.

В декабре ДД.ММ.ГГГГ года Романченко А.В., являясь титульным собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 659 кв.м., расположенного под указанным многоквартирным жилым домом, составил решение собственника о разделе указанного земельного участка и в результате раздела образовалось два земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 496 кв.м. и №, площадью 163 кв.м. Романченко А.В. зарегистрировал право собственности на указанные участки ДД.ММ.ГГГГ, но до настоящего времени не переоформил право собственности на указанные участки на истцов, как на собственников помещений в многоквартирном доме.

ДД.ММ.ГГГГ Романченко А.В. продал участок площадью 163 кв.м. Иванченко М.М. (л.д.139-140)

Согласно части 1 статьи 16 названного Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с пунктом 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные положения закона и исходя из того, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно в силу закона и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, в соответствии с указанными выше нормами права - с момента регистрации права собственности хотя бы одного из истцов на жилые и нежилые помещения дома, земельный участок под домом с необходимой для эксплуатации дома придомовой территорией переходит в силу закона в их долевую собственность и это право является приоритетным.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 Постановления N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

В силу изложенного, с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на помещение в многоквартирном доме, право собственности Романченко А.В. являлось прекратившимся в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

Данные о согласовании с истцами границ земельных участков ответчиков в материалах дела отсутствуют.В соответствии с пунктом 8 статьи 11.2 ЗК РФ споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Указанные выше особенности правового режима земельного участка обусловлены объективными обстоятельствами: множественностью пользователей земельным участком, включая как собственников жилых помещений, так и членов их семей, переменой состава этих лиц при переходе права собственности на жилые помещения, невозможностью, как правило, выделения каждому из сособственников соответствующей обособленной части земельного участка, отсутствием вследствие этого сложившегося порядка пользования обособленными частями земельного участка, необходимостью доступа каждого из указанных лиц к объектам общего имущества, расположенным на этом участке, и т.д.

Поскольку на момент проведения раздела участка с кадастровым номером № площадью 659 кв.м., расположенного под указанным многоквартирным жилым домом, истцы либо их предшественники, являлись собственниками помещений в указанном многоквартирном доме, право собственности Романченко А.В. являлось прекратившимся в силу закона, и действия по преобразованию земельного участка с кадастровым № путем его раздела на 2 земельных участка с кадастровым №, площадью 496 кв.м. и №, площадью 163 кв.м., являлись незаконными.

В рамках дела была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Мегаленд», из заключения которой следует, что по результатам проведенного исследования для обслуживания многоквартирного жилого дома, площадью 893 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, необходима площадь земельного участка 883 кв.м (при минимально возможной 611 кв.м).

Площадь и конфигурация земельного участка с кадастровым номером № площадью 496 кв.м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 659 кв.м недостаточна для обслуживания многоквартирного жилого дома, площадью 893 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по следующим основаниям:

площадь данного земельного участка меньше минимальной площади, необходимой для обслуживания данного многоквартирного жилого дома;

граница земельного участка с кадастровым номером № площадью 163 кв.м. проходит по стене многоквартирного жилого дома площадью 893 кв.м. при нормативно установленном отступе 3 м.

ширина проезда к многоквартирному жилому дому площадью 893 кв.м исходя из границ земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 м, что нарушает требования противопожарной безопасности.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, Романченко А.В., осуществляя раздел земельного участка с кадастровым № и заключая договор купли-продажи на выделенный в результате раздела земельный участок с кадастровым № площадью 163 кв. м, не обладал правом распоряжения указанным земельным участком, поскольку сам передал это право в силу закона собственникам помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, указанный земельный участок представляет собой подъезд к дому по <адрес>, (без указанного земельного участка собственники помещений многоквартирного жилого дома по <адрес> будут лишены возможности подъезжать к своему дому и использовать его по назначению, поскольку раздел участка произведен по границе многоквартирного жилого дома, без доступа к его стене.

Таким образом, земельный участок, площадью 163 кв.м., который перешел в собственность ответчика Иванченко М.М. не может быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, поскольку являлся неотъемлемой частью единого земельного участка под эксплуатацию и обслуживание многоквартирного жилого дома и помещений в нем.

В силу ст. ст. 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании изложенного, договор купли – продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Романченко А.В. и Иванченко М.М., является недействительным, как заключенный с превышением полномочий, при отсутствии права на распоряжение земельным участком, а право собственности Иванченко М.М признается отсутствующим.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению, только если нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Исковые требования истцов фактически направлены на восстановление нарушенного права - утраты первоначального участка, в связи с произведенным разделом и отчуждением спорного земельного участка при отсутствии полномочий на это у Романченко А.В.

Раздел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 659 кв.м., расположенного под указанным многоквартирным жилым домом был произведен Романченко А.В. ДД.ММ.ГГГГ в нарушении требований пожарной безопасности и норм действующего законодательства в отсутствии согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, что повлекло к нарушению прав и охраняемых законом интересов истцов.

Доводы ответчиков о том, что в соответствии с законом собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом, находящимся в собственности, в связи с чем Романченко А.В. на законном основании сначала произвел раздел участка на два самостоятельных в соответствии с ПЗЗ, а потом его продажу, а Иванченко М.М. участок обустроил, спилил старые деревья, навел порядок, вложил в него денежные средства, не имеют правового значения, поскольку основаны на неправильном толковании действующего законодательства.

В соответствии с Законом № 218-ФЗ. а также в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18.10.2016 № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отдельными полномочиями органа регистрации прав» у Филиала отсутствуют полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав объектов недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 659 кв.им. имеет статус «архивный». Из него образованы путем раздела два земельных участка с кадастровыми номерами: № площадью 496 кв.м., и № площадыо163 кв.м.

Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрена возможность восстановления аннулированных сведений о земельных участках.

Вместе с тем, согласно письму Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №, при поступлении в орган кадастрового учета вступившего в законную силу судебного акта, содержащего требование о восстановлении аннулированных и исключенных из ГКН сведений о земельном участке, обязывающего орган кадастрового учета восстановить аннулированные сведения ГКН в отношении указанного земельного участка, орган кадастрового учета, исполняя в установленном порядке такой судебный акт, должен восстановить присвоенный ему ранее (до аннулирования) кадастровый помер.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ,

решил:

Иск Кирьяновой Т. В., Никирова И. В., Зеленовой Ю. В., Гундавиной Л. В., Баранова С. Н., Грибовой Л. В., Асеевой Н. А., Федорова В. С., Ковалева С. А., Воробьевой Н. А., Наумовой Е. В., действующей в интересах несовершеннолетней Кулагиной О. А.,    к Романченко А. В., Иванченко М. М. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности отсутствующим и признании недействительным раздела земельного участка удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 163 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Романченко А.В. и Иванченко М.М..

Признать право собственности Иванченко М. М. на земельный участок с кадастровым номером № площадью 163 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> отсутствующим.

Признать право собственности Романченко А. В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 496 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, отсутствующим.

Признать недействительным согласие о разделе земельного участка с кадастровым №, площадью 659 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и восстановить сведения о его границах в сведениях ЕГРН.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Иванченко М. М. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 163 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и прекращения права собственности Романченко А. В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 496 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> - Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы госрегистрации кадастра и картографии по Московской области для восстановления в сведениях ЕГРН сведений на земельный участок с кадастровым №, площадью 659 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> сведениях ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья