Решение по делу № 2-2257/2024 от 05.04.2024

Дело № 2-2257/2024

55RS0007-01-2024-002540-76

РЕШЕНИЕ

     Именем Российской Федерации

20 июня 2024 года                                  город Омск

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Марченко Е.С., при секретаре судебного заседания Юлиной М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению М.С.В. к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об оспаривании цены выкупа земельного участка, возложении обязанности заключения договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

    Истец обратился в суд с вышеназванным иском, мотивируя свои требования тем, что является собственником всех помещений (жилых) в жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>. Истец обратился ДД.ММ.ГГГГ в службу одного окна с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, получил ДД.ММ.ГГГГ проект договора купли-продажи. С предложенными условиями истец не согласился, подписал договор с протоколом разногласий от ДД.ММ.ГГГГ. Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска не согласился с условиями протокола разногласий, подписал протокол согласования разногласий с согласованием цены в первоначальной редакции договора, указанной в п. 2.1 договора, в размере 40% от кадастровой стоимости земельного участка. Истец полагает, что цена земельного участка должна определяться в размере 5% от кадастровой стоимости согласно п. 3 Порядка, утвержденного Постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п. Жилой дом, расположенный на спорном земельном участке многоквартирным не является, что указано в ответе Департамента Архитектуры и градостроительства от ДД.ММ.ГГГГ, письме ДИО от ДД.ММ.ГГГГ, во втором абзаце п. 1.2 договора. Распоряжением Министерства культуры Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-рт утверждено охранное обязательство на объект культурного наследия регионального значения "Особняк", расположенный по адресу: <адрес>, то есть большой отдельно стоящий частный дом. Для выполнения условий охранного обязательства истцу необходимо оформить в собственность земельный участок.

    Просит возложить обязанность на департамент имущественных отношений Администрации г. Омска заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: "Расчет цены выкупа Участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащей на праве собственности покупателю в размере 5% от кадастровой стоимости, что составляет 58375,94 руб. Цена выкупа участка определена на основании пункта 3 Постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" - цена земельных участков определяется в размере 5 процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками жилых, дачных и садовых домов, расположенных на приобретаемых земельных участках".

В судебном заседании истец участия не принимал, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель истца Е.Д.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить. Пояснил, что здание по адресу: <адрес>, является культурным наследием, относится к ансамблю из нескольких домов, на дом выдано охранное обязательство, как на объект культурного наследия регионального значения. Истец собирается его восстановить, сохранил резные ставни, хочет воссоздать другие архитектурные части дома. Спорный дом не является многоквартирным, там есть множество комнат, собственником которых является истец, но нет двух квартир. Восстановленный дом истец собирается использовать по назначению, как жилой.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Администрации города Омска К.С.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, представила письменный отзыв на иск, указала, что земельный участок имеет код 9.3 который относится к историко-культурной деятельности, предназначен для сохранения и изучения объектов культурного наследия народов Российской Федерации, памятников истории и культуры. Здание на спорном участке является объектом культуры, сам земельный участок, расположен в центральном районе города, цена, за которую истец хочет выкупить земельный участок, не соответствует его стоимости, значительно ниже. Кроме того, департамент опасается, что после получения земельного участка в собственность, истец снесет здание.

Представитель третьего лица Министерства культуры Омской области министр Т.Ю.В., в судебном заседании участия не принимал, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, направил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что здание "Особняк", расположенное по адресу: <адрес>, является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения, поставлено на государственную охрану, аварийным не признавалось. Распоряжением Министерства культуры Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-рм утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, которое получено истцом на руки. С момента приобретения объекта в собственность истец не обращался в министерство за выдачей заданий и разрешений на проведение работ на объекте, не согласовывал проектную документацию в связи с отсутствием у истца в собственности земельного участка. Министерство полагает, что спорный объект не является многоквартирным, поскольку, напротив, обладает всеми признаками жилого дома, представляет собой индивидуально-определенное строение, состоящее из комнат, предназначенных для проживания граждан. Без получения в собственность земельного участка, истец не сможет осуществить мероприятия, направленные на сохранение объекта, установленные охранным обязательством. Сохранение функционального назначения дома относится волеизъявлению собственника, который самостоятельно распоряжается своим имуществом. Разрешение искового заявления оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя министерства.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав явившиеся стороны, проверив фактическую обоснованность и правомерность исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу положений статьи 36 Конституции РФ граждане вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В статье 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

На основании ст. 27 Земельного кодекса РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, согласно подпункту 6 которого без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В пункте 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (п.5 ст. 85 ЗК РФ).

Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из определения, данного в части 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п (ред. от 23.06.2021) утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, который устанавливает правила определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами.

Так, согласно пункту 2 указанного Порядка цена земельных участков определяется в размере 40 процентов их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 10 настоящего Порядка.

Пунктом 3 Порядка установлено, что цена земельных участков определяется в размере 5 процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками жилых, дачных и садовых домов, расположенных на приобретаемых земельных участках.

Согласно выписки из ЕГРН здание, расположенное по адресу: <адрес>, поименовано, как жилой дом государственного общественного жилищного фонда, назначение здания жилое, количество этаже 1, год строительства 1917, имеет кадастровый №, в здании расположены помещения с кадастровыми номерами: №; №; №; №; №; № (л.д. 65-72).

Указанное здание находится в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Собственником помещений в указанном доме является М.С.В., приобретенных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у К.С,Н. (л.д. 75-98, 44-64, 101-103).

Согласно сведениям ЕГРН помещение с кадастровым номером № зарегистрирована как квартира, остальные помещения зарегистрированы, как комнаты в секции, имеют обременение в виде охранного обязательства на объект культурного наследия в пользу Министерства культуры Омской области.

Земельный участок с кадастровым номером №, в границах которого расположен указанный объект, относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования историко-культурная деятельность (код 9.3), сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН отсутствуют (л.д. 73-74).

Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 (ред. от 26.06.2024) утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, согласно положениям статьи 51 которых, код 9.3 относится историко-культурной деятельности, как виду разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зона исторической застройки общественного, делового и коммерческого назначения.

Зона исторической застройки общественного, делового и коммерческого назначения (ИЗ-3) включает в себя территории, на которых расположены объекты культурного наследия (памятники истории и культуры), включая выявленные объекты культурного наследия; объекты (в том числе комплексы, ансамбли) исторической застройки, не являющиеся объектами культурного наследия. Зона предназначена для максимального сохранения своеобразия архитектурно-градостроительного ландшафта, архитектурного облика общественных зданий, их модернизации и капитального ремонта, реставрации и приспособления для современного использования памятников истории и культуры.

Согласно ст. 5 Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 19.10.2023) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В материалы дела представлено решение исполнительного комитета Омского областного Совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ "О постановке на государственную охрану местного значения памятников истории и культуры Омской области и о порядке археологического обследования земельных участок на территории области", согласно приложению которому особняк по адресу: <адрес>, был принят на государственную охрану местного значения, как памятник истории и культуры. Главному управлению архитектуры и градостроительства поручено было осуществлять разработку и проектирование современной застройки с учетом находящихся на территории памятников истории и культуры с привязкой их к наружным коммуникациям.

Статьей 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" регламентированы требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия.

Так, согласно подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи на территории памятника или ансамбля в качестве исключения разрешено проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Распоряжением Министерства культуры Омской области №-рт от ДД.ММ.ГГГГ на объект культуры регионального значения, включенный в единый государственной реестр объектов культурного наследия, "Особняк", расположенный по адресу: <адрес>, выдано охранное обязательство собственнику указанного объекта. Предъявляемые к собственнику требования которого, направлены на обеспечение сохранности и неизменности облика объекта, поддержания территории объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии, не допуская ухудшения. Собственнику в 2024 году необходимо разработать проект ремонтно-реставрационных работ, далее 2025-2026 года провести ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия. По завершении ремонтно-реставрационных работ содержать объект в надлежащем техническом состоянии, обеспечив при этом доступ гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам и лицам без гражданства к объекту культурного наследия в соответствии с установленным распорядком, в том числе необходимо обеспечить доступность объекта культурного наследия для инвалидов.

Как следует из пояснений исковой стороны и подтверждается материалами дела, истец в целях реализации охранного обязательства, обратился в Департамент имущественных отношений за предоставлением земельного участка с кадастровым номером № в границах которого расположен объект культурного наследия. Письмом от 07.07.2023 истцу было отказано в безвозмездном предоставлении земельного участка со ссылкой на то, что предыдущим собственником 13.03.2023 было подано заявление о предоставлении участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, департаментом был подготовлен проект договора купли-продажи, для замены стороны договора рекомендовано обратиться с заявлением. При этом истцу указано, что вид разрешенного земельного участка относится к историко-культурной деятельности (код 9.3), на участке расположен жилой дом государственного общественного жилищного фонда состоящий из 1 квартиры и 5 комнат в секции, сведений о расположении в границах испрашиваемого земельного участка многоквартирного жилого дома ЕГРН не содержит (л.д. 27).

В материалы дела представлен проект договора купли-продажи, согласно которому департамент имущественных отношений (продавец) обязуется передать в собственность М.С.В. (покупателю) земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 625 кв.м., местоположение которого установлено относительно жилого дома с почтовым адресом: <адрес>, с видом разрешенного использования: историко-культурная деятельность (код 9.3). На участке имеется жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по такому же адресу, состоящий из квартиры и нескольких комнат в секции (пункт 1.2 проекта договора).

Цены выкупа земельного участка рассчитана исходя их 40% кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 проекта договора).

С предложенной ценой истец не согласился, подписал договор с протоколом разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием цены земельного участка в размере 5% от кадастровой стоимости согласно п. 3 Порядка, утвержденного Постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п.

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска не согласился с условиями протокола разногласий, подписал протокол согласования разногласий с согласованием цены в первоначальной редакции договора, указанной в п. 2.1 договора, в размере 40% от кадастровой стоимости земельного участка.

Истец обратился в суд за разрешением спора.

С учетом приведенных обстоятельств дела, вышеназванных правовых актов, основываясь на буквальном определении в Едином государственном реестре недвижимости характеристик здания, расположенного в границах спорного земельного участка, как жилой дом, суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению.

Рассматриваемый объект культурного наследия – "Особняк", является индивидуально-определенным зданием, которое состоит из квартиры и комнат в секции, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, то есть обладает всеми признаками именно жилого дома.

Истец является собственником всех жилых помещений в доме, что в силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ дает ему исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен дом, в собственность или в аренду.

Создание зоны охраны, влекущее за собой ограничения по использованию земельного участка, обусловлено лишь фактом существования объекта культурного наследия, что возлагает на собственника ряд ограничений по выполнению требований законодательства в части сохранения объекта культурного наследия.

Рассматриваемый объект культурного наследия не относится к объекту археологического наследия, земельный участок под ним не относится к земельному участку с особым режимом использования.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стоимость выкупа спорного земельного участка должна составлять 5% от его кадастровой стоимости согласно п. 3 Порядка, утвержденного Постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п.

Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452 утверждено Положение о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, согласно пункту 1 которого, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент) является структурным подразделением Администрации города Омска. Департамент подчинен и подотчетен Мэру города Омска.

В соответствии с пунктом 20 Положения департамент осуществляет функции в сфере земельных отношений, в том числе управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Омска, в пределах компетенции департамента, выполняет функции продавца земельных участков, осуществляет рассмотрение заявлений о предоставлении земельных участков, заключает договоры купли-продажи, аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена и осуществляет другие фукции.

В связи с чем, обязанность согласования цены выкупа спорного земельного участка следует возложить на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования М.С.В. удовлетворить.

Возложить на Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обязанность согласовать стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Омской областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                     Е.С.Марченко

В окончательной форме решение изготовлено 27.06.2024г.