Решение по делу № 8Г-28333/2024 [88-30680/2024] от 05.09.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-30680/2024

УИД 23RS0058-01-2017-001846-46

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 15 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Авериной Е.Г.

судей Думушкиной В.М. и Ивановой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «РегионКонсалтСервис», ФИО3, ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарскому краю о признании торгов о продаже участка недействительными,

по кассационной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО8 на решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 05 апреля 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 июля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Авериной Е.Г., пояснения ФИО2 и его представителя ФИО8, ФИО3, прокурора отдела Генеральной прокуратуры Российской Федерации Капитан – ФИО9, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «РегионКонсалтСервис» о признании торгов по продаже участка недействительным.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 07.11.2017 года по делу 2-760/2017, оставленным в силе апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.01.2018 года, ФИО2 отказано в удовлетворении искового заявления.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27.09.2023 г. решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, гражданское дело направлено в Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края для рассмотрения по существу.

В ходе нового рассмотрения дела ФИО2 уточнил исковые требования, просил признать торги по реализации арестованного недвижимого имущества - земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 601 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на землях сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для садоводства - недействительным, а также применить последствия недействительности торгов, установленные ст. 167, п.2 ст. 449 ГК РФ, в виде признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № Лот 13, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в лице ООО «РегионКонсалтСевис» и ФИО10 Полагает возможным применить способ возврата земельного участка ФИО2 в форме прекращения записи № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности в пользу ФИО3, а также возврата сторонами всего полученного по сделке, в том числе: ФИО3 - оплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, Лот 13 в размере 558 550 руб., ФИО2 - восстановить запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный в <адрес>, уч. №, с кадастровым номером №.

Судом привлечены в качестве ответчиков ФИО3, Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением Хостинского районного суда Краснодарского края от 05 апреля 2024 года исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 июля 2024 года решение районного суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить постановленные судебные акты, в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы указывает, что фактически следственным органом и судом кассационной инстанции уже установлены основания для признания торгов недействительными, предусмотренные п. 1 ст. 449 ГК РФ, их наличие доказано - были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Таким образом, представленное ФИО2 постановление о прекращении уголовного дела № от ДД.ММ.ГГГГ является допустимым письменным доказательством, которое в совокупности с множеством других представленных Истцом доказательств подтверждает как незаконность действий и бездействия судебного пристава при проведении торгов, так и фактическое нахождение на земельном участке на момент проведения торгов объектов недвижимости, принадлежащих Истцу, которые подлежали учёту и самостоятельной оценке в ходе исполнительного производства и торгов.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явились ФИО2 и его представитель ФИО11, ФИО3, прокурор отдела Генеральной прокуратуры Российской Федерации Капитан – ФИО9, иные лица и их представители, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

В соответствии с частью 2 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, предусмотренным данным кодексом, с особенностями, установленными параграфом 1 главы 41 Кодекса.

Согласно части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле извещаются заказным письмом с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела.

Учитывая надлежащее извещение сторон, отсутствие ходатайства об отложении рассмотрения дела, а также учитывая необязательность их явки, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел, судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения ФИО2 и его представителя ФИО8, поддержавших доводы кассационной жалобы, ФИО3, возражавшего против доводов кассационной жалобы, прокурора отдела Генеральной прокуратуры Российской Федерации Капитан – ФИО9, полагавшую решение подлежащим отмене в связи с нарушением норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела, имеются.

Судами установлено, и из материалов дела следует, что апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 19.08.2014 года по делу 33- 17826/14 с ФИО2 в пользу ФИО12 взыскано 623 511 руб.

В целях принудительного исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем Сочинского МРОСП УФССП по КК ФИО13 возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ. Указанным постановлением судебный пристав-исполнитель установил должнику срок для добровольного исполнения судебного постановления, обязал предоставить сведения о принадлежащем ему имуществе. Указанное постановление получено должником лично ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с неисполнением ФИО2 судебного постановления решением Хостинского районного суда г. Сочи от 22.07.2015 года удовлетворены исковые требования ФИО12 об обращении взыскания по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО2 путем продажи с публичных торгов.

ДД.ММ.ГГГГ года судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества) земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО2

Указанный земельный участок передан на реализацию на основании постановления о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного судебным приставом-исполнителем Хостинского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО14, акта передачи арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного судебным приставом - исполнителем, постановления о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного судебным приставом- исполнителем и поручения ТУ Росимущества в Краснодарском крае № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в Краснодарском крае в лице «РегионКонсалтСервис» и ФИО3 заключен договор № купли- продажи арестованного имущества Лот 13, предметом указанного договора являлся спорный земельный участок, цена имущества составила 558 550 рублей.

Земельный участок № с кадастровым номером №, расположенный <адрес> передан покупателю ФИО3 по акту приема передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Из постановления следователя СО по г. Сочи следственного управления СК РФ по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении уголовного дела следует, что на момент реализации на открытых торгах земельного участка с кадастровым номером №, проводимых в форме аукциона, на нем располагались садовый дом рыночной стоимостью 882 000 рублей, объект незавершенного строительства стоимостью 276 200 рублей, которые не были описаны, арестованы и реализованы судебным приставом-исполнителем ФИО14 в ходе исполнительного производства в отношении должника ФИО2 о взыскании задолженности в размере 623 511 рублей в пользу ФИО12

Между тем, как следует из материалов дела, по данным отдела БТИ г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № сведений об объектах недвижимости на садовом участке в архивном фонде не имеется. В договоре купли-продажи, по которому ФИО2 приобрел земельный участок в 2011 году указано, что предметом является только земельный участок.

Вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда г. Сочи от 22.05.2018 года ФИО2 отказано в удовлетворении заявления об установлении факта владения и пользования садовым домом, признании незаконными результатов оценки и реализации земельного участка с торгов, признании приоритетного права истца на приобретение земельного участка и о признании садового дома пригодным для постоянного проживания (дело №2- 906/2018).

В ходе судебного разбирательства по делу, судом было установлено, что каких-либо правоустанавливающих документов на садовый дом у ФИО2 не имеется, строение, на которое ссылается истец, является самовольным, ветхим, что очевидно из фототаблицы, имеющейся в материалах дела и не относится к объектам капитальной недвижимости.

Сведения в Единый государственный реестр о данном объекте не внесены. Доказательств направления ФИО2 в уполномоченный орган заявления о планируемом строительстве на спорном земельном участке материалы дела не содержат.

Также, ДД.ММ.ГГГГ Хостинским районным судом г. Сочи рассмотрено исковое заявление ФИО2 к ФИО3 и МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Из мотивировочной части решения следует, что представленные ФИО2 документы свидетельствуют о возникновении у истца права на земельный участок, но не являются правоустанавливающими документами на садовый дом.

Согласно исследованной в ходе судебного разбирательства, копии договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на приобретенном истцом земельном участке объекты недвижимости отсутствуют.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с позицией которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 166-168, 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив отсутствие со стороны истца доказательств наличия существенных нарушений при проведении оспариваемых торгов по продаже имущества влекущих признание торгов недействительными, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций основанными на исследовании доказательств без их оценки в соответствии с правилами, установленными Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, а также на ошибочном толковании и применении норм материального и процессуального права.

В силу пункта 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (п. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 названного Кодекса.

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.

Между тем при вынесении определения судом апелляционной инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были.

Статьей 93 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании недействительными публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов, рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона «Об исполнительном производстве»). Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24 апреля 2018 г. N 1067-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО1 на нарушение его конституционных прав частью 8 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит специальные нормы о порядке определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества при его реализации. Так, в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного Федерального закона способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, определяются и указываются судом при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не препятствует изменению судом начальной продажной цены заложенного имущества, если рыночная стоимость имущества существенно повысилась после обращения на него взыскания (Определение от 4 февраля 2014 года N 221-О).

Таким образом, положения части 8 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» не регулируют определение начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, при его реализации путем продажи с публичных торгов.

Следовательно, при определении начальной цены заложенного имущества в данном случае суд определяет и указывает в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

При этом, судебный пристав-исполнитель правомочиями по изменению содержания судебного акта и по установлению иной начальной продажной стоимости предмета залога при его реализации в рамках исполнительного производства не наделен.

Однако в силу статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон и других обстоятельств вправе изменить способ и порядок его исполнения.

Таким образом, оспаривание начальной продажной цены имущества, на которое судом обращено взыскание, либо ее изменение было возможно путем обжалования истцами (как должниками по исполнительному производству) решения суда в этой части, либо в порядке, предусмотренном статьей 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Между тем, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Отменяя решение Хостинского районного суда г. Сочи от 07.11.2017 г. по делу № 2- 760/2017 (то есть по настоящему делу до пересмотра), Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в определении от 27.09.2023 г. по делу № 88-32177/2023 указал, что в рамках гражданского дела о признании торгов по продаже участка недействительными судами проигнорированы обстоятельства неправомерности действий судебного пристава-исполнителя ФИО14, нашедшие свое доказательственное подтверждение в постановлении о прекращении уголовного дела (уголовного преследования) по нереабилитирующим основаниям в связи с истечением срока привлечения к уголовной ответственности № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденного ДД.ММ.ГГГГ по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ в отношении судебного пристава-исполнителя Хостинского районного отдела судебных приставов г. Сочи УФССП по Краснодарскому краю ФИО14. Кассационный суд также указал, что обстоятельства, установленные и изложенные в постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ, имеют существенное значение для правильного разрешения спора по иску ФИО2.

Так, постановлением следователя от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт незаконности всех действий судебного пристава ФИО14 по реализации на торгах спорного земельного участка, которые привели к формированию неверной стоимости реализованного имущества и нарушению прав и законных интересов Истца.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Согласно положениям пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных правовых норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как указывал истец в ходе рассмотрения дела, в том числе, в суде кассационной инстанции, на земельном участке, выставленном на торги, находятся фактически жилой дом, возведённый в 1968 г. и незавершённый строительством объект право собственности на которые еще не зарегистрировано, но данный дом начал возводиться еще предыдущим собственником участка.

Однако, в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем на реализацию путем проведения публичных торгов был передан только земельный участок, на возведенный к тому времени жилой дом, и незавершённый строительством объект взыскание не обращалось, предметом залога и, соответственно, торгов они не являлись.

Между тем, учитывая вышеприведенные фактические обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций не привели мотивированных доводов о том, влияет ли наличие на земельном участке дома оконченного строительством, и незавершённый строительством объект на изменение цены имущества, выставленного на торги, и будет ли являться в данном случае такое изменение цены существенным нарушением проведения торгов.

Помимо этого, учитывая, что право собственности предыдущего собственника земельного участка и впоследствии его правопреемника ФИО2 на жилой дом, возведённый в 1968 г. и незавершённый строительством объект не зарегистрировано, жилой дом в эксплуатацию не введен, то в данном случае при разрешении требования истцов следовало применять и положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Поскольку на момент проведения оспариваемых торгов и, соответственно, перехода прав на земельный участок к новому владельцу жилой дом, возведённый в 1968 г. и незавершённый строительством объект размещались на этом земельном участке, то вопрос о его дальнейшей судьбе должен был быть определен судом в качестве юридически значимого для разрешения спора (признание право собственности на строение, его снос, выплата компенсации новым собственником), поскольку в противном случае утрачивается правовая взаимосвязь объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен.

Таким образом, судами не учтено, что при проведении торгов в данном случае был нарушен закрепленный статьях 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости и запрета на отчуждение такого земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, когда земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости принадлежат одному лицу.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты суда первой и апелляционной инстанции приняты с нарушением норм материального и процессуального права, что привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, и, соответственно, нарушению прав заявителей жалобы, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями материального и процессуального закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 05 апреля 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 июля 2024 года отменить.

Гражданское дело направить на новое рассмотрение в Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края.

Текст кассационного определения изготовлен 16 октября 2024 года.

Председательствующий

Судьи