Решение по делу № 33-7966/2021 от 01.07.2021

Судья Снегирева Н.М. дело № 33-7966/2021

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Волгоград 28 июля 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Андреева А.А.,

судей Бурковской Е.А., Лисовского А.М.,

при секретаре Жарких А.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1178/2021 по иску Демина Олега Олеговича к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании сделки об одностороннем отказе от договора аренды недействительной

по апелляционной жалобе Демина Олега Олеговича

на решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 28 апреля 2021 г., которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Бурковской Е.А., выслушав представителя Демина О.О. Рубчеву Е.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

у с т а н о в и л а:

Демин О.О. обратился в суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Облкомимущество, Комитет) о признании сделки об одностороннем отказе от договора аренды недействительной, указав, что на основании договора купли-продажи от 26 декабря 2018 г., заключенного с Б.Н.Е., истцу принадлежит объект незавершенного строительства, <.......>% степени готовности, по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью <.......> кв.м кадастровым номером № <...>.

Предшествующий собственник объекта недвижимости арендовал указанный земельный участок на основании договоров аренды от 23 июля 2007 г. и от 04 декабря 2012 г. и соответствующих договоров уступки права требования (цессии) по ним.

02 декабря 2020 г. Демин О.О. обратился в Облкомимущество с заявлением о предоставлении ему в аренду вышеуказанного земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов. Однако 23 декабря 2020 г. Комитет отказал в удовлетворении заявления в связи с тем, что письмом от 21 апреля 2020 г. уведомил его об одностороннем отказе от договора аренды от 23 июля 2007 г. № <...>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) какие-либо права Демина О.О. в отношении земельного участка не зарегистрированы. Он не является стороной по договору аренды от 23 июля 2007 г. № <...>. Следовательно, ответчик не имел правовых оснований для одностороннего отказа от договора аренды.

Сославшись на изложенные обстоятельства, Демин О.О. просил суд признать сделку, оформленную письмом Облкомимущества от 21 апреля 2020 г. об одностороннем отказе от договора аренды от 23 июля 2007 г. № <...>, недействительной.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Демин О.О., выражая несогласие с принятым судебным актом, указывает, что он не является стороной по договору, ответчик также не является арендодателем, поскольку договор заключен администрацией Волгограда.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Демина О.О. Рубчева Е.В., поддержав указанные доводы, дополнительно ссылалась на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда, которым решение суда о признании отсутствующим права собственности Демина О.О. на незавершенный строительством объект было отменено и в удовлетворении данных требований Облкомимуществу отказано.

В возражениях на жалобу Комитет полагает доводы апеллянта несостоятельными.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы и возражения, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при разрешении спора не допущено.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Демин О.О. является собственником объекта незавершенного строительства с <.......>% степенью готовности, расположенного по адресу: <адрес>, на основании заключенного 26 декабря 2018 г. между ним и Б.Н.Е, договора купли-продажи

Переход права собственности на данный объект зарегистрирован в ЕГРН 29 декабря 2018 г. <.......>

По правилам, установленным в п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная норма содержится в ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ): при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Земельный участок кадастровым номером № <...> площадью <.......> кв.м, расположенный по вышеуказанному адресу, принадлежал прежнему собственнику незавершенного строительством объекта недвижимости Б.Н.Е. на праве аренды.

Данное право возникло у Б.Н.Е. в силу заключенного между ней и прежним собственником объекта недвижимости – К.Д,О. договора уступки права требования (цессии) от 04 декабря 2019 г., по условиям которого К.Д.О. уступил Б.Н.Е. право аренды земельного участка, возникшее у него из договора аренды земельного участка, заключенного 23 июля 2007 г. между администрацией Волгограда и Г.Л.В. <.......>.

Указанный договор аренды был заключен с Г.Л.В.. для строительства индивидуального жилого дома сроком на 10 лет, т.е. сроком до 14 декабря 2016 г.

В соответствии с п.п. 7.2,7.3 договора его действие пролонгируется на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя <.......>.

Исходя из указанных условий договора аренды его действие с 14 декабря 2016 г. было пролонгировано на неопределенный срок.

Учитывая данные обстоятельства, в силу норм п. 1 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, с переходом права собственности на незавершенный строительством объект к Демину О.О., как владельцу этой недвижимости, перешло право аренды земельного участка, на котором расположена недвижимость.

Следовательно, с даты перехода права на объект недвижимости арендные условия в отношении земельного участка, установленные законом и соответствующим договором аренды, обязательны для Демина О.О.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

По условиям договора аренды от 23 июля 2007 г. № <...>, заключенного между администрацией Волгограда и Г.Л.В., права арендатора по которому перешли к истцу, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды в случае неиспользования участка для жилищного или иного строительства в течение трех лет.

21 апреля 2020 г. Комитет по управлению государственным имуществом направил в адрес Демина О.О. уведомление <.......>, в котором сообщил об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, поскольку по результатам проведенного обследования земельного участка было установлено, что на земельном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствуют <.......>.

02 декабря 2020 г. в Комитет поступило заявление Демина О.О. о предоставлении ему земельного участка кадастровым номером № <...> по адресу: <адрес>, в аренду. В удовлетворении заявления отказано по причине ранее совершенного одностороннего отказа от исполнения договора аренды <.......>.

Из содержания указанных документов, направленных Комитетом в адрес Демина О.О., следует, что 24 марта 2020 г. Облкомимущество провело обследование земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок густо заращен травянистой и кустарниковой растительностью, признаков хозяйственной деятельности и наличия объекта недвижимости не установлено.

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Отказывая в удовлетворении заявленных Деминым О.О. исковых требований о признании недействительной сделки, выразившейся в одностороннем отказе от исполнения договора аренды, суд обоснованно исходил из того, что данный отказ совершен арендодателем в пределах его полномочий, установленных законом и договором.

Исходя из вышеуказанных установленных по делу обстоятельств и приведенных норм гражданского законодательства, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и закон, подлежащий применению.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют объективные причины для иной оценки доказательств по делу, поскольку судом первой инстанции всесторонне, полно, объективно и непосредственно исследованы все полученные доказательства с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и взаимной связи, результаты этой оценки отражены в обжалуемом решении.

Доводы апелляционной жалобы Демина О.О. о том, что он не является арендатором, а ответчик - арендодателем, противоречат положениям закона.

В силу указанных выше норм п. 2 ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ права арендатора по договору аренды земельного участка перешли к Демину О.О. одновременно с переходом права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.

Облкомимущество является уполномоченным государственным органом по распоряжению земельным участком, в отношении которого администрацией Волгограда в 2007 г. был заключен договор аренды, на основании вступивших в силу с 05 июля 2012 г. положений Закона Волгоградской области от 06 апреля 2012 г. № 33-ОД «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде – административном центре Волгоградской области», а также в силу п.п. 2.2, 2.3 Положения о Комитете по управлению имуществом Волгоградской области, утвержденного постановлением Губернатора Волгоградской области от 26 апреля 2012 г. № 222<.......>.

Изложенные в заседании суда апелляционной инстанции доводы представителя Демина О.О. Рубчевой Е.В. о том, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 мая 2021 г. отменено решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 24 февраля 2021 г., которым было признано отсутствующим права собственности Демина О.О. на незавершенный строительством объект, и в удовлетворении данных требований Облкомимущества апелляционной инстанцией отказано, не влияют на законность принятого по настоящему делу решения.

Предметом исковых требований по настоящему делу являются требования Демина О.О. о проверке законности действий Комитета, как арендодателя, по одностороннему отказу от исполнения договора аренды.

Поскольку указанные действия совершены ответчиком в силу установленных в п. 2 ст. 610 ГК РФ полномочий на односторонний отказ от исполнения договора аренды, и нарушений порядка их совершения при разрешении настоящего спора не установлено, обстоятельства, связанные с наличием либо отсутствием у арендатора права на расположенный на земельном участке объект недвижимости в данном случае не являются юридически значимыми.

В п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора» разъяснено, что п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом сторону в названные в законе сроки.

Из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, в силу указанных разъяснений высшей судебной инстанции о порядке применения и толкования п. 2 ст. 610 ГК РФ, мотивы одностороннего отказа от исполнения договора аренды правового значения не имеют.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит объективных причин для удовлетворения апелляционной жалобы Демина О.О., отмены решения суда и отказа в иске, поскольку доводы апеллянта не опровергают выводов суда, не содержат указания на новые, не исследованные судом первой инстанции, однако имеющие значение для дела обстоятельства, проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не влияют на законность судебного акта.

При разрешении заявленных требований и вынесении обжалуемого судебного постановления, нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловным поводом для его отмены, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 28 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Демина Олега Олеговича – без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи: