Решение по делу № 3а-112/2019 от 05.06.2019

дело № 3а-112/2019 мотивированное решение составлено 15.07.2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2019 года гор. Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.

при секретаре Леметти Б.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фархадлы Самада Асад оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Фархадлы С.А.о. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта капитального строительства – части торгового центра по ....

Указанный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером *, расположенном по адресу: ..., ... с подведомственной территорией, ..., на земельном участке расположено здание *а.

По результатам государственной кадастровой оценки данного земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 7186706 рублей 01 копейка.

Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету ООО «***» от 20 декабря 2018 года № 663-10/2018 составляет меньшую стоимость – 1082 000 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее - комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости с приложением названного отчета.

Решением комиссии № 14 от 17 января 2019 было отказано Фархадлы С.А.о. в пересмотре стоимости земельного участка с кадастровым номером * на основании представленного отчета в связи с замечаниями к оформлению и содержанию отчета.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании, влияет на размер арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости – 1 082 000 рублей, считать датой обращения Фархадлы С.А.о. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области – 27 декабря 2018 года.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца Фархадлы С.А.о. – Михельсон-Рудова В.Ю. уточнила заявленные требования, в окончательной редакции просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости – 1687 000 рублей.

В обоснование уточненных требований административным истцом представлен уточненный отчет ООО «***» № 663-10/2018-1.

Административный истец Фархадлы С.А.о. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца Фархадлы С.А.о. по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. в судебном заседании поддержала уточненные требования.

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Дорохова М.А. в судебном заседании не заявила возражений относительно существа спора.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что вопрос разрешения спора оставляет на усмотрение суда (том 1 л.д.171-172).

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Мурманской области, администрации города Апатиты, заинтересованные лица Шульгина Ю.В., Осипова Е.А. (соарендаторы) в судебное заседание также не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана обязательной.

Выслушав представителей сторон, допросив свидетеля, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что Фархадлы С.А.о. является собственником объекта недвижимости, а именно части торгового центра по ..., расположенного по адресу: .... Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 01 марта 2011 г. (л.д. 11).

Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 1161 +/- 11.93 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенном по адресу: ..., ... ... с подведомственной территорией, ..., на земельном участке расположено здание *а. Данный земельный участок используется административным истцом на основании договора № 1404 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 01 декабря 2011 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области и Фархадлы С.А.о., Осиповой Е.А., Шульгиной Ю.В. сроком с 21 октября 2011 года по 31 декабря 2035 года (л.д. 12-20).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03 июля 2019 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 7186706 рублей 01 копейка.

Указанный объект поставлен на государственный кадастровый учет 18 июня 2003 года.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области».

Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером * определена по состоянию на 01 января 2016 года в вышеуказанном размере.

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного выше объекта недвижимости Фархадлы С.А.о. 27 декабря 2018 года обращался в комиссию с соответствующим заявлением. К заявлению представил отчет ООО «***» № 663-10/2018 от 20 декабря 2018 года, согласно которому стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составила 1082 000 рублей.

Решением комиссии от 17 января 2019 года № 14 заявление Фархадлы С.А.о. было отклонено, поскольку представленный отчет № 663-10/2018 от 20 декабря 2018 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 663-10/2018-1 от 01 июля 2019 года, составленного ООО «***» (оценщик С.Е.В.), следует, что по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 1687 000 рублей.

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, на основании метода сопоставления результатов осмотра и расчетов, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, анализа внешних факторов и рынка недвижимости, местоположения объекта оценки, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Так, из содержания отчета № 663-10/2018-1 следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, а также доходный подход методом капитализации по расчетным моделям. Для реализации сравнительного подхода оценщиком проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование. Применяя доходный подход, оценщик обосновал используемые для определения рыночной стоимости значения.

Специалист в области оценки объектов недвижимости- ассистент кадастрового оценщика ГОБУ «Имущественная казна ...» М.М.Н. в судебном заседании подтвердила, что отчет рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «***» № 663-10/2018-1 от 01 июля 2019 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Все выявленные ранее ошибки в отчете устранены в полном объеме. Определенная в исправленном отчете рыночная стоимость в отношении оцениваемого земельного участка с учетом вида разрешенного использования и зонального расположения в г. Апатиты может быть признана достоверной.

В подтверждение показаний свидетеля приложено заключение М.М.Н. по результатам рассмотрения отчета № 663-10/2018-1.

Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено.

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлено.

Административный истец просил суд установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере, определенном в отчете – 1687 000 рублей.

При таком положении рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании уточненного отчета об оценке, следует признать достоверной и более точной.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.

Учитывая, что арендные платежи административного истца прямо зависят от величины кадастровой стоимости земельного участка, обоснованное определение кадастровой стоимости очевидно затрагивает права Фархадлы С.А.о., следовательно, он вправе требовать уточнения кадастровой стоимости земельного участка, используемого на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 27 декабря 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 1161 +/- 11.93 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: ..., ... ... с подведомственной территорией, ..., на земельном участке расположено здание * равной его рыночной стоимости в размере 1687 000 (один миллион шестьсот восемьдесят семь тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Фархадлы Самад Асад оглы обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 27 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ж.В. Тихонова