Решение от 11.08.2021 по делу № 2-2102/2021 от 26.03.2021

Дело № 2-2102/2021

(43RS0001-01-2021-003004-30)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 августа 2021 года г. Киров

Ленинский районный суд г.Кирова в составе:

судьи Грухиной Е.С.,

при секретаре Лопатиной С.А.,

с участием представителя истца Конаковой В.А.,

представителя ответчика Микрюковой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кальсиной Н. А. к ООО Спецзастройщик «Железно» об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

Кальсина Н.А. обратилась в суд с иском к ООО Спецзастройщик «Железно» об уменьшении цены договора, взыскании денежных сумм. В обоснование иска указала, что между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве от {Дата изъята} № З 3оч.5-3-46, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный дом по адресу: {Адрес изъят}, и после ввода дома в эксплуатацию передать ей (истцу) квартиру {Номер изъят}. Квартира должна была соответствовать следующим характеристикам: трехкомнатная квартира на 1-2 этаже, общей проектной площадью 115,87 кв.м., которая включает в себя площади отапливаемых и неотапливаемых помещений. Площадь неотапливаемых помещений подсчитывается с понижающими коэффициентами (для лоджий – 0,5, для террас – 0,3). После получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию истцу был выслан инвентарный план квартиры с указанием фактических площадей. Общая площадь квартиры составила 116,5 кв.м., в том числе площадь террасы 14,9 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента, соответственно, 49,7 кв.м. в натуре. Истцом было выявлено, что ответчиком в площадь якобы возведенной террасы, сходящую в общую площадь квартиры, включена площадь отмоски, которая по своему функциональному назначению служит для защиты и сохранения фундамента дома от дождевых вод и других внешних климатических воздействий, предотвращая намокание грунта у основания дома, входит в перечень обязательных мероприятий по строительству дома, относится к общему имуществу многоквартирного дома. Истцом в адрес ответчика {Дата изъята} была направлена претензия с просьбой об исключении площади отмоски из кадастрового паспорта и производстве перерасчета окончательной стоимости квартиры без учета общего имущества многоквартирного дома. Ответом от {Дата изъята} ответчик отказал в удовлетворении требования. {Дата изъята} при выезде на приемку квартиры был подписан акт технического осмотра состояния объекта. При осмотре квартиры вместе с приглашенным истцом кадастровым инженером, было выявлено, что фактически отсутствует терраса, указанная в инвентарном плане квартиры. Претензией от {Дата изъята} истец повторно просил внести изменения в техническую документацию на квартиры, исключить из плана квартиры общее имущество жилого дома, поскольку терраса фактически отсутствует, и провести окончательные взаиморасчеты без учета площади фактически отсутствующей террасы. Ответом от {Дата изъята} ответчик отказал в удовлетворении требований. {Дата изъята} в адрес ответчика была вновь направлена претензия с требованием о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве и возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 624872,77 руб. До настоящего времени ответа на претензию не поступило. Просит обязать ответчика уменьшить цену договора об участии в долевом строительстве от {Дата изъята} соразмерно площади отсутствующей террасы на 624872 руб. 77 коп., взыскать с ответчика излишне уплаченную денежную сумму в размере 624872 руб. 77 коп., неустойку, начисленную за период с {Дата изъята} по {Дата изъята}, в сумме 375126 руб. 33 коп., компенсацию морального вреда в сумме 100000 руб., а также штраф.

Истец Кальсина Н.А. в судебное заседание не явилась, извещена.

В судебном заседании представитель истца Конакова В.А. исковые требования поддержала, подтвердила обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика Микрюкова В.Н. в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск, просила в удовлетворении иска отказать.

Протокольными определениями Ленинского районного суда г. Кирова от 21.04.2021 и от 17.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Росреестра по Кировской области, Кальсин А.В., Министерство строительства Кировской области.

Третьи лица Управление Росреестра по Кировской области, Министерство строительства Кировской области в судебное заседание не явились, извещены.

Третье лицо Кальсин А.В. в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные отзыв на исковое заявление, в котором считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что {Дата изъята} между ООО Спецзастройщик «Железно» (Затсройщик) и Кальсиной Н.А., Кальсиным А.В. (Долевщики) был заключен договор № З 3оч.5-3-46 участия в долевом строительстве, с учетом дополнительного соглашения к нему от {Дата изъята}, по условиям которого Застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренном договором срок построить (создать) согласно проектной документации 5-ти этажный многоквартирный дом по адресу: {Адрес изъят}, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать в общую совместную собственность Долевщикам Объект долевого строительства, определенный в п. 2.1. договора.

В соответствии с п. 2.1. договора объектом долевого строительства, подлежащим передачи Долевщикам, является жилое помещение – трехкомнатная квартира на 1-2 этаже (строительный номер {Номер изъят}), общей проектной площадью 116,5 кв.м., расположенная в 3 секции, которая включает в себя площади отапливаемых и неотапливаемых помещений. Площадь неотапливаемых помещений подсчитывается с понижающими коэффициентами (для лоджий – 0,5, для террас – 0,3). Проектная площадь объекта долевого строительства составляет 98,8 кв.м. и определяется как сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, террас, холодных кладовых и тамбуров). Объект долевого строительства передается Долевщику Застройщиком в состоянии, определенном в Приложении № 2 к настоящему договору.

В соответствии с приложением № 2 к настоящему договору объект долевого строительства включал в себя террасу площадью 14,82 кв.м. (49,39 кв.м.).

Согласно п 4.1. стоимость объекта долевого участия составила 4885749 руб. 80 коп.

Обязательства по оплате Долевщиками выполнены в полном объеме.

{Дата изъята} по акту приема-передачи квартиры {Номер изъят} Долевщикам передана квартира № {Номер изъят}, расположенная по адресу: {Адрес изъят}, на 1-2 этаже, в 3 секции, общей площадью 98,8 кв.м, с учетом лоджий/балконов/террас 116,5 кв.м., согласно экспликации квартиры площадь террасы составляет 14,9 кв.м.

Как следует из искового заявления, место, где терраса отображена в инвентарном плане, представляет собой земельный участок, огражденный забором, по закону относящийся к общему имуществу многоквартирного дома, на котором имеется отмостка, благоустроенная пешеходная дорожка, столб наружного освещения и крыльцо для входа в жилое помещение.

{Дата изъята} в адрес ответчика Кальсиной Н.А. и Кальсиным А.В. направили претензию с просьбой соразмерно уменьшить цену договора и вернуть излишне уплаченные денежные средства в размере 624870 руб. 77 коп. Данная претензия Обществом оставлена без удовлетворения.

Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 17.05.2021 по ходатайству представителя истца по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО ЭКФ «Экскон».

Согласно заключению эксперта ООО ЭКФ «Экскон» {Номер изъят} от {Дата изъята} участок с травянистым покрытием, расположенный перед входом в квартиру {Адрес изъят}, огражденный забором с технической точки зрения не является террасой; у квартиры {Адрес изъят} террасы не обнаружено.

Не доверять экспертному заключению у суда оснований не имеется, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, названное экспертное заключение участники процесса не оспаривают.

Учитывая, что у квартиры {Адрес изъят} террасы не имеется, однако долевщиками оплачена стоимость террасы в размере 624872 руб. 77 коп., при этом участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного ему помещения, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика 624872 руб. 77 коп. в счет соразмерного уменьшения цены договора подлежат удовлетворению. При этом, суд считает в требовании истца об обязании ответчика уменьшить цену договора соразмерно площади отсутствующей террасы необходимым отказать, поскольку нарушенное право истца восстановлено взысканием с ответчика указанной денежной суммы.

Согласно п.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим федеральным законом.

Поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ последствия несоблюдения требования участника долевого строительства о соразмерном уменьшении цены договора прямо не предусмотрены, к возникшим отношениям применяются положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей).

В соответствии с п.1, 3 ст.31 Закона о защите прав потребителей требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. За нарушение предусмотренных данной статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием соразмерно уменьшить цену договора и вернуть излишне уплаченные денежные средства в размере 624870 руб. 77 коп, которая получена адресатом {Дата изъята}, однако в установленный законом срок не удовлетворена, в связи с чем истцом начислена ко взысканию неустойка за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 412416 руб. 03 коп.

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и признан верным.

Истец добровольно снизил размер неустойки до 375126 руб. 23 коп.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 375126 руб. 23 коп.

В силу ст.15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В связи с нарушением ответчиком прав потребителя истцу был причинен моральный вред. Учитывая обстоятельства данного дела в совокупности, характера причиненных истцу нравственных страданий, а также требования разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца 10000 руб. в качестве компенсации морального вреда.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В п.46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Учитывая, что ответчик добровольно не удовлетворил требование потребителя, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 504999 руб. 50 коп. (624872 руб. 77 коп. + 375126 руб. 23 коп. +10000 руб.) х50%).

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования «Город Киров» в сумме 13499 руб. 99 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. 624872 ░░░. 77 ░░░. ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, 375126 ░░░. 23 ░░░. ░░░░░░░░░, 10000 ░░░. ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, 504999 ░░░. 50 ░░░. ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░» 13499 ░░░. 99 ░░░. ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 18.08.2021.