Решение по делу № 2-689/2015 от 09.11.2015

Дело № 2-689/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2015 года                              с. Корткерос

Корткеросский районный суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Буян Э.Ф., при секретаре Соловьевой М.В., с участием прокурора Чуйкова И.И., истца- Мощенкова А.Н., представителей истца Турубановой Н.В., Мощенковой Т.П., ответчика Забоевой А.П., рассмотрев исковое заявление

Мощенкова А.Н. к

Забоевой А.П.

о расторжении договора купли - продажи,

о прекращение права собственности на жилой дом и земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Мощенков А.Н. обратился в суд, с учетом уточненных требований, о признании расторгнутым договор купли - продажи недвижимого имущества, заключенный <дата> с Забоевой А. П., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей – ФИО1, ФИО2; о прекращении права общей долевой собственности Забоевой А.П. и несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 в размере <...> доли в праве каждого на недвижимое имущество, указанное в договоре купли - продажи недвижимого имущества от <дата>, сохранив право собственности на данное недвижимое имущество за Мощенковым А.Н.; об обязании Забоеву А.П. возвратить Мощенкову А.Н. полученное по договору купли – продажи от <дата> имущество – земельный участок площадью <...> кв.м., жилой дом площадью <...> кв.м., надворные постройки: баня, находящиеся по адресу: РК, <адрес>, и о взыскании расходы по уплате госпошлине в размере <...> руб. В обоснование требований указано, что <дата> между истцом и ответчиком, действующей, в том числе в интересах своих несовершеннолетних детей, был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. <дата> договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, ответчик и ее несовершеннолетние дети стали собственниками недвижимого имущества, указанного в договоре. Договором купли-продажи была предусмотрена оплата: <...> руб. за земельный участок, которая оплачивается в день подписания договора купли-продажи, и <...> руб. за жилое здание оплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала после государственной регистрации настоящего договора, перехода права собственности к ответчику и ее несовершеннолетним детям и не позднее <...> дней с даты подачи заявления в территориальный орган ПФР. Ответчиком была произведена оплата только в сумме <...> руб., остальная часть уплачена не была, т.к. УПФ РФ ответчику отказало в распоряжении средствами материнского (семейного) капитала. В последующем <дата> между сторонами было подписано соглашение о расторжении оспариваемого договора, в регистрации данного соглашения было отказано в связи с отсутствием судебного решения об удовлетворении требований по расторжению договора купли-продажи.

В судебном заседании истец Мощенков А.Н., его представители Турубанова Н.В., Мощенкова Т.П. на уточненных требованиях настаивали. Считают договор подлежащим расторжению, в связи с неоплатой ответчиком в течение <...> дней с момента регистрации права собственности суммы, указанной в договоре, в полном объеме. Договор истцом не был бы подписан, если бы он знал, что денежные средства по материнскому капиталу будут ответчику выданы лишь по исполнению второму ребенку трехлетнего возраста.

Ответчик Забоева А.П. с требованиями не согласна, суду пояснила, что при заключение договора купли-продажи она передала <...> руб.- денежные средства в размере, Указанном в договоре, материнским капиталом она сможет воспользоваться <дата> и тогда выплатит всю оставшуюся сумму.

Прокурор Чуйков И.И. при даче заключения относительно требований по расторжению договора купли-продажи дома, которое повлечет выселение ответчика и несовершеннолетних детей, полагает требования в данной части не подлежащими удовлетворению, поскольку с условиями данного договора стороны были ознакомлены, договор подписан обеими сторонами, в котором указано на Федеральный закон №256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», по которому оплата по материнскому капиталу производится после достижения возврата ребенка 3-х лет.

Выслушав истца, его представителей, ответчика, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее: ГПК РФ) предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Мощенкову А.Н. на праве собственности принадлежал индивидуальный жилой дом, площадью <...> кв.м, и земельный участок, площадью <...> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

<дата> по договору купли - продажи продавец Мощенков А.Н., продал, а покупатель Забоева А.П., действующая от своего имени и от имени несовершеннолетних детей – ФИО1, ФИО2, купила жилой дом общей полезной площадью <...> кв.м., в т.ч. жилой – <...> кв.м. с надворной постройкой: баня (лит Г), а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь <...>.м., расположенные по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок оценивается и покупается по соглашению сторон за сумму <...> руб., которая уплачена в день подписания настоящего договора, что не оспаривается сторонами. Жилой дом оценивается и покупается по соглашению сторон за сумму <...> руб., которая по условиям договора, перечисляется в безналичном порядке за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ от 29.12.2006, согласно государственного сертификата на материнский (семейный)капитал серия ХХХ, выданного <дата> Государственным учреждением управления пенсионного фонда РФ в <адрес> РК, на расчетный (банковский) счет Мощенкова А.Н. после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РК к покупателям не позднее <...> дней с даты подачи заявления в территориальный орган ПФР. В соответствии со ст.556 ГК РФ настоящий договор считается передаточным документом, объект считается переданным покупателю с момента подписания настоящего договора.

Данный договор и дополнительное соглашение не содержат условий о возможности его расторжения в случае не уплаты покупателями денежных средств в установленном ими размере и в установленный в нем срок.

Договор купли – продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми <дата>. Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с мни от <дата> ХХХ, от <дата> ХХХ следует, что правообладателями общей долевой собственности (доля в праве по <...> за каждым) жилого дома площадью <...> кв.м., в т.ч. жилой – <...> кв.м., с надворной постройкой: баня (лит Г), а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь <...>.м., расположенные по адресу: <адрес>, являются Забоева А.П., ФИО1, <дата>.р., ФИО2, <дата>.р., с обременением в виде ипотеки до исполнения обязательств.

С учетом изложенного, суд считает, что со стороны истца условия договора купли-продажи были исполнены в полном объеме, дом и земельный участок фактически переданы ответчику, которая проживает в доме с детьми, пользуется земельным участком, право собственности ответчика и ее детей зарегистрировано. Ответчиком истцу во исполнение договора купли-продажи, в частности земельного участка, была уплачена сумма <дата> руб., что также не оспаривалось сторонами. Таким образом, истец исполнил свою обязанность по передаче недвижимого имущества, а покупатель – обязанность по принятию проданной ему квартиры и оплате в момент подписания договора оговоренной суммы.

Основания и последствия расторжения договора определены положениями ст.450 - 453 ГК РФ. В соответствии с указанными нормами изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, в остальных случаях все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Между тем, заключенный между истцом и ответчиками договор купли-продажи жилого помещения условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в том числе при неуплате покупателем денег за жилое помещение.

В Кодексе (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в пункте 3 статьи 486 Кодекса (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, где указано, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что ни законом, ни оспариваемым договором купли-продажи не предоставлено право требования возврата переданных по договору дома и земельного участка даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате их стоимости.

Поэтому ссылку истца на то, что денежные средства в счет оплаты стоимости имущества по договору купли-продажи переданы ему ответчиком не в полном размере, нельзя считать достаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Кодекса.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 2 статьи 450 Кодекса договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. Однако из содержащегося в указанной норме права понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу указанной статьи, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы стороны истца о невозможности приобретения истцом другого жилья, в связи с невыплатой денежных средств ответчиком до исполнения ребенком 3-х летнего возраста, и несения по этой причине с момента заключения договора дополнительных расходов для найма жилого помещения, суд считает, не являющимися основаниями, подтверждающими существенное нарушение условий договора со стороны ответчика. Так при заключении спорного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, сторонами были указаны условия оплаты ответчиком, в частности за дом, из средств материнского капитала в соответствии с Законом №256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Таким образом, не возможность оплаты стоимости дома с надворными постройками со стороны покупателя, действующего в интересах в том числе несовершеннолетних детей из средств материнского капитала до достижения второго ребенка 3-летнего возраста, не является нарушением условий договора со стороны ответчика.

Также является несостоятельным довод истца о возможности оплаты за дом по договору купли-продажи Забоевой путем приобретения кредита, т.к. оспариваемый договор такие условия не содержит.

В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Данная позиция согласуется, в частности, с позицией, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, истец вправе лишь потребовать от ответчика полной оплаты стоимости жилого дома и дополнительно - уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ при неисполнении условий договора в указанный в нем срок.

<дата> между продавцом Мощенковой Т.П., действующей по доверенности от имени Мощенкова А.Н., и покупателем Забоевой А.П., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата> по обоюдному согласию сторон, в связи с неисполнением покупателем п.6 договора, стоимость земельного участок, уплаченная покупателем в день подписания договора купли-продажи в сумме <...> руб. продавец обязуется вернуть покупателю с момента подписания договора в течении <...> дней, расходы по государственной регистрации настоящего соглашения в установленном действующим законодательством порядке несет продавец.

Согласно сведениям Управления Росреестра по РК от <дата>, <дата> Мощенков А.Н., Забоева А.П., обратились с заявлениями в регистрирующий орган за государственной регистрацией соглашения о расторжении договора купли-продажи на спорные объекты недвижимости, также был предоставлен передаточный акт от <дата>, по которому в свзи с заключенным соглашением Забоева А.П. передала, а Мощенков А.Н. принял спорные жилой дом и земельный участок, ключи от жилого дома Забоева А.П. обязалась передать <дата>. Однако <дата> регистратором принято решение о возврате документов без рассмотрения в связи с отсутствием оплаты государственной пошлины.

С учетом условий соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка о несении расходов, связанных с государственной регистрацией соглашения, возврат документов был произведен регистратором по вине продавца- по причине неуплаты им государственной пошлины. В подтверждение иных оснований для отказа в регистрации указанного соглашения сторонами доказательств не предоставлено.

При этот, в судебном заседании ответчик не поддержала указанное соглашение, указав, что условия соглашения о расторжении спорного договора сторонами не исполнялись, как по возврату имущества, так и по возврату денежных средств, что сторонами не оспаривалось..

Кроме того, согласно п. 1 ст. 64 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. В соответствии с ч. 1 ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и п. 3 ст. 37 настоящего Кодекса. На основании п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). В силу ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Вместе с тем, как следует из Постановления Конституционного Суда РФ N 13-П от 08 июня 2010 года из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28, п. 2 и п. 3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями.

Из системного анализа положений ч. 1 ст. 28 ГК РФ во взаимосвязи с вышеуказанными нормами гражданского законодательства следует, что хотя императивный запрет на совершение сделки в отношении имущества несовершеннолетнего одним из его родителей, как законным представителем, отсутствует, с учетом верховенства интересов ребенка при управлении его имуществом родителями, а также в целях непосредственной защиты жилищных и имущественных прав несовершеннолетнего необходимо разрешение органа опеки и попечительства наряду с исследованием вопроса о характере производимых в результате сделок изменений условий проживания несовершеннолетних, а также объема и состава его имущества.

Из пояснений ответчика, следует, что разрешение на расторжение договора купли-продажи орган опеки и попечительства по Корткеросскому району отказал в выдаче, поскольку иного жилья у несовершеннолетних детей не имеется. Довод представителя истца о том, что дети не пришли с улицы и ранее проживали в другом месте, является в этой связи не состоятельным.

Кроме того, по условиям оспариваемого договора купли-продажи ответчик обязан оплату за дом в размере <...> руб. перечислить в безналичном порядке за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ от 29.12.2006, согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия МК-7 ХХХ, выданного <дата> Государственным учреждением управления пенсионного фонда РФ в <адрес> РК на расчетный (банковский) счет Мощенкова А.Н. после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РК к покупателям не позднее <...> дней с даты подачи заявления в территориальный орган ПФР.

В соответствии со ст.7 Федерального закона «О дополнительных государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ от 29.12.2006 распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом. Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в т.ч. на улучшение жилищных условий. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, за исключением случая, предусмотренного частью 6.1 настоящей статьи. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией.

Довод истца и его представителей, что они не знали, что средства материнского капитала во исполнение договора купли-продажи жилого помещения могут быть выплачены только по достижении второго ребенка трехлетнего возраста, суд считает не обоснованными, юридическая неграмотность истца, подписавшего договор, не является основанием для его расторжения.

С учетом установленных обстоятельств, требования Мощенкова А.Н. о признании расторгнутым договора купли - продажи недвижимого имущества, заключенного <дата> с Забоевой А. П., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей – ФИО1, ФИО2; о прекращении права общей долевой собственности Забоевой А.П. и несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 в размере <...> доли в праве каждого на недвижимое имущество, указанное в договоре купли - продажи недвижимого имущества от <дата>, сохранив право собственности на данное недвижимое имущество за Мощенковым А.Н., об обязании Забоеву А.П. возвратить Мощенкову А.Н. полученное по договору купли – продажи от <дата> имущество – земельный участок площадью <...> кв.м., жилой дом площадью <...> кв.м., надворные постройки: баня, находящихся по адресу: <адрес> удовлетворению не подлежат мв полном объеме.

С учетом отказа истцу в иске, требования об уплате государственной пошлины, с учетом положения ст. 98 ГПК РФ, удовлетворению также не подлежат.

Руководствуясь ст. 197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В исковых требованиях Мощенкова А.Н. к Забоевой А.П. о признании расторгнутым договор купли - продажи недвижимого имущества, заключенный <дата> с Забоевой А. П., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей – ФИО1, ФИО2; о прекращении права общей долевой собственности Забоевой А.П. и несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 в размере <...> доли в праве каждого на недвижимое имущество, указанное в договоре купли - продажи недвижимого имущества от <дата>, сохранив право собственности на данное недвижимое имущество за Мощенковым А.Н., об обязании Забоеву А.П. возвратить Мощенкову А.Н. полученное по договору купли – продажи от <дата> имущество – земельный участок площадью <...> кв.м., жилой дом площадью <...> кв.м., надворные постройки: баня, находящихся по адресу: <адрес>, и взыскании расходы по уплате госпошлине в размере <...> руб. отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Корткеросский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья             Буян Э.Ф.

Решение в окончательной форме вынесено 21.12.2015.