Решение по делу № 33-9790/2021 от 12.08.2021

Судья Новикова О.Б. Дело № 33-9790/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 8 сентября 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Малышевой И.А.,

судей Гулян Р.Ф., Бабайцевой Е.А.,

при секретаре Яковенко Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело № 2-83/2021 по исковому заявлению Бойко Любови Васильевны к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке земельного участка недостоверным (недействительным), понуждении изменить расчет арендной платы за земельный участок с учетом иной рыночной стоимости земельного участка,

по апелляционным жалобам Бойко Любови Васильевны в лице представителя Костромитина Виталия Геннадьевича, департамента муниципального имущества в администрации Волгограда

на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 3 марта 2021 г., которым постановлено:

исковое заявление Бойко Любови Васильевны к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке земельного участка недостоверным (недействительным), понуждении изменить расчет арендной платы за земельный участок с учетом иной рыночной стоимости земельного участка – удовлетворить;

признать недостоверным (недействительным) отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № <...> выполненный ООО «Стерх»;

обязать департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить с ДД.ММ.ГГГГ арендную плату за земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <адрес> по договору аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 2 929 000 руб.;

в части заявления Бойко Любови Васильевны о взыскании расходов на судебную экспертизу – отказать.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Гулян Р.Ф., выслушав представителя Бойко Л.В. - Костромитина В.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы истца и возражавшего по доводам жалобы ответчика, судебная коллегия

установила:

Бойко Л.В. обратилась в суд с иском к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке земельного участка недостоверным (недействительным), понуждении изменить расчет арендной платы за земельный участок с учетом иной рыночной стоимости земельного участка.

Требования мотивированы тем, что между ней и департаментом муниципального имущества администрации Волгограда заключен договор аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <.......> кв.м. Договор аренды земельного участка заключен, в связи с приобретением ею в собственность на данном земельном участке нежилого здания по адресу: <адрес>, кадастровый № <...>.

Договором определен срок аренды <.......> лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Арендная плата исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ (п.2.5 договора). В п. 2.10 договора аренды закреплено, что арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору (Приложение № <...>).

В соответствии с Приложением № <...> размер арендной платы по договору исчисляется арендодателем исходя из рыночной стоимости земельного участка, указанной в заключении ООО «Стерх» от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 9 972 000 руб.

Арендатор не согласен с данным отчетом ООО «Стерх» от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, в подтверждении его недостоверности предоставил рецензию оценщика ИП Ф.И.О.. о нарушениях законодательства при проведении оспариваемой оценки.

Согласно отчету независимого оценщика ИП Ф.И.О.. № <...> от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составляет 2873 000 руб.

В связи с этим, с учетом уточнённых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд признать недостоверным (недействительным) отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> расположенного по адресу <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, выполненный ООО «Стерх»; обязать департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить с ДД.ММ.ГГГГ арендную плату за земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу <адрес>, по договору аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 2 929 000 руб., а также взыскать с ответчика расходы истца на проведение судебной экспертизы
9000 руб.

Суд постановил указанное выше решение.

Не согласившись с постановленным судом решением, Бойко Л.В. в лице представителя Костромитина В.Г. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права в части отказа в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов, принять в данной части новое решение, которым удовлетворить заявленные требования.

В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества администрации Волгограда оспаривает законность и обоснованность судебного решения, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 7 февраля 2020 г. департаментом муниципального имущества администрации Волгограда по договору аренды № <...> был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м, для размещения складских объектов, расположенных по адресу: <адрес>.

Договор аренды земельного участка заключен в связи с приобретением истцом в собственность расположенного на указанном земельном участке одноэтажного нежилого здания по адресу <адрес>, кадастровый № <...>, срок аренды 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ (даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости) (п. 2.1 договора).

Арендная плата исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.5 договора). В п. 2.10 договора аренды закреплено, что арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору (Приложение № <...>).

Согласно подпункту 1.5.7 пункта 1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-П (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 г. № 135-П), годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 названного порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 этого пункта.

В соответствии с Приложением № 1 к договору аренды земельного участка расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 7 февраля 2020 г. № 11714 исчислен на основании постановления Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 5 февраля 2019 г. № 4-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год», постановления администрации Волгограда от 11 июня 2019 г. № 652 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград», отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 31 января 2020 г. № 011/4-2020, рыночная стоимость земельного участка определена 9972 000 руб., сумма годовой арендной платы составила 856594 руб. 80 коп. (л.д.18).

Согласно отчету независимого оценщика ИП Ф.И.О. № <...> от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составляет
2873800 руб.

Согласно позиции содержащейся в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014) (Извлечение), часть первая ст. 13 Федерального закона об оценочной деятельности допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом.

В соответствии с абз. 1 ст. 12 указанного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса.

Действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения. Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке, предусмотренном ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание наличие исковых требований о несогласии с указанной стоимостью, в ходе судебного разбирательства судом назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, порученная ООО «<.......>».

Согласно заключению эксперта ООО «<.......>» № <...> от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу <адрес>, площадью <.......> кв.м на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2929 000 руб. Эксперт также указал, что оспариваемый истцом отчет не соответствует требованиям законодательства и стандартов оценки: нарушен п. 22в ФСО № <...> «при проведении оценки должны быть описаны объемы доступных оценщику рыночных данных об объектах - аналогах и правилах их отбора для проведения расчетов. Использование лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». Количество объектов сравнения для данного объекта на портале 34маркет, больше, чем приведено оценщиком в отчете. Отсутствуют правила отбора аналогов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов - аналогов не обосновано.

Как следует из материалов дела заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не доверять представленным заключениям оснований не имеется, заключение получено с соблюдением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», экспертом, имеющими необходимую квалификацию, профильное образование, длительный стаж работы по соответствующей экспертной специальности, предупрежденным по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, экспертами даны ответы на все поставленные вопросы.

Суд первой инстанции, давая оценку заключению эксперта, указал, что заключение выполнено в соответствии с требованиями законодательства. Обе стороны предоставили в дело свои материалы.

У судебной коллегии не имеется оснований для сомнений в его правильности, в связи с чем судом первой инстанции данное заключение правильно положено в основу решения как доказательство действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Судебная коллегия полагает правомерным удовлетворение исковых требований о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу <адрес>, от
ДД.ММ.ГГГГ № <...>, выполненного ООО «Стерх».

Также верно судом первой инстанции возложена обязанность на Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить с ДД.ММ.ГГГГ арендную плату за земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу <адрес>, по договору аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 2 929 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы ответчика сводятся к несогласию с принятым решением, на правильность выводов суда первой инстанции не влияют.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика расходов на судебную экспертизу 9000 руб., подтвержденные чеком от ДД.ММ.ГГГГ

На основании определения суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по ходатайству представителя истца, расходы по проведению экспертизы возложены на Бойко Л.В.

Судом первой инстанции не учтены разъяснения, содержащиеся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Расходы на проведение судебной экспертизы, наряду с иными понесенными по делу судебными расходами, подлежат окончательному распределению между сторонами по итогам разрешения настоящего спора по существу, с учетом специфики его предмета и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, независимо от того, по чьей инициативе она была назначена.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании расходов за проведение судебной экспертизы с ответчика в пользу истца у суда первой инстанции не имелось, решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием в отмененной части нового решения о взыскании в пользу истца с ответчика судебных расходов за проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Волгограда от 3 марта 2021 г. отменить в части отказа во взыскании в пользу истца Бойко Любови Васильевны с ответчика департамента муниципального имущества администрации Волгограда судебных расходов за проведение судебной экспертизы, принять в данной части новое решение, которым взыскать с департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу Бойко Любови Васильевны судебные расходы в размере 9000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: