cards

Детальная проверка физлица

  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Уголовные и гражданские дела
  • Арбитражи
Узнать подробнее
coupon

Решение по делу № 2-739/2022 от 25.02.2022

УИД 70RS0002-01-2022-000771-03

Дело № 2-739/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2022 годаЛенинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Моисеевой Г.Ю.,

при секретаре Козачук А.Д.,

помощник судьи Дударькова П.В.,

с участием представителя истца Кошелева М.А. – Маркелова Р.О., представителя ответчика Кариди А.О. – Кариди И.А., третьего лица Насибова Р.Н.о., представителя третьего лица Насибова Р.Н.о. – Насибова Н.М.о., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Кошелева М.А. к Кариди А.О. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

установил:

Кошелев М.А. обратился в суд с иском к Кариди А.О., в котором просит зарегистрировать переход права собственности от Кариди А.О. к Кошелеву М.А. на жилое помещение площадью 59,8 кв.м, адрес: <адрес обезличен>, кадастровый номер: <номер обезличен> на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, заключенного между Кариди А.О. и Кошелевым М.А.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом (покупателем по договору) и ответчиком (продавцом по договору) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность от продавца объект недвижимости: жилое помещение площадью 59,8 кв.м, адрес: <адрес обезличен>, кадастровый номер: <номер обезличен>. Квартира была передана от ответчика истцу. Согласно распискам истец оплатил по договору купли-продажи стоимость квартиры в размере 2700000 руб. Стороны обратились через многофункциональный центр в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности на квартиру от продавца к покупателю. При этом истец оплатил государственную пошлину в размере 2000 руб. От регистратора было получено уведомление об отказе от государственной регистрации прав, в котором указано, что <дата обезличена> Кариди А.О. подано заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и о возврате документов. Действия ответчика с очевидностью указывают на уклонение от регистрации перехода права на квартиру от продавца к покупателю.

Истец Кошелев М.А., о времени и месте судебного заседания уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил.

Представитель истца Кошелева М.А. – Маркелов Р.О., действующий на основании доверенности <номер обезличен> от <дата обезличена> сроком на пять лет, в судебном заседании исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что фактически <дата обезличена> истец и ответчик договорились о заключении договора по спорной квартире под отлагательным условием (далее договор <номер обезличен>), а именно его исполнение предполагалось при оформлении ответчиком квартиры в собственность. При заключении договора истец знал об имеющихся обременениях. Истец и ответчик договорились, что в случае, если ответчик выиграет торги по квартире – она обязана будет снять все обременения и зарегистрировать право собственности, про регистрацию ответчиком ипотеки АО «Тинькофф Банк» на квартиру истцу известно не было, ответчик уверяла его, что сделка чистая. Затем стороны не расторгли предыдущий договор, а перезаключили договор, изменив только сроки исполнения, предположил, что возможно использовали новацию. Заключив <дата обезличена> второй договор (далее договор <номер обезличен>), после чего обратились в Росреестр для регистрации перехода права собственности, были переданы для регистрации документы. Однако, переход права собственности не состоялся в связи с обращением ответчика в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации. Таким образом, ответчик злоупотребляла своими правами и, несмотря на исполнение сторонами всех условий договора, препятствовала регистрации перехода права собственности на квартиру. На данный момент третьи лица в квартире не зарегистрированы, имеется только обременение АО «Тинькофф Банк». Доводы стороны ответчика о займе выдуманы и ничем не подтверждены. В случае перехода прав на квартиру от ответчика к истцу залог будет следовать за квартирой и права банка не будут ущемлены, тем более задолженность, согласно выпискам, составляет менее 5% от стоимости квартиры, более того в силу размера задолженности на момент вступления решения в законную силу задолженность возможно будет уже полностью погашена. При этом банк не лишен возможности в случае непогашения кредита обратиться за защитой нарушенных прав в суд, в таком случае истец будет соответчиком. При этом третье лицо, заключившее договор купли-продажи с ответчиком позднее вправе обратиться к ответчику за возвратом денежных средств, его права также не ущемляются данным иском. Кроме того, истец пояснил представителю, что квартира была им осмотрена с согласия Кариди А.О., ключи получил от нее <дата обезличена>, состояние квартиры неудовлетворительное и он планировал сделать ремонт. Ответчик злоупотребляет правом, вводит истца и третье лицо в заблуждение следует применить эстоппель, удовлетворить исковые требования.

Ответчик Кариди А.О., о времени и месте судебного заседания уведомленная надлежащим образом, в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила, об отложении дела не просила. Ранее представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Спорная квартира приобреталась на торгах, как арестованное имущество должника (должник ФИО через специализированную организацию ФИО в <адрес обезличен>, была обременена многочисленными арестами со стороны приставов в пользу банков и иных кредиторов, непосредственно реализацией квартиры занималось ОСП по Ленинскому району г. Томска. У нее отсутствовали деньги на ее приобретение. С целью получения денежных средств она обратилась в микрофинансовую организацию (ломбард) ФИО в <адрес обезличен>, где ей эти деньги выдали. ФИО — это фирменное наименование организации, официальное название – ФИО ИНН <номер обезличен>, учредитель – Кошелев М.А., доля 100%. Для оформления займа на 2700000 руб. и гарантии его возврата между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> на сумму 2700000 руб. Согласно расписке от <дата обезличена> она получила от Кошелева М.А. денежную сумму в размере 2500000 руб., согласно расписке от <дата обезличена> – еще 200000 руб. Таким образом, денежные средства в размере 2700000 руб. были получены у профессионального участника рынка – микрокредитной организации ФИО собственником которой является Кошелев М.А. Договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, заключенный между ней и Кошелевым М.А., являлся лишь гарантией возврата денежных средств. Указанный договор является ничтожной сделкой, так как на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> она собственником спорной квартиры не являлась. Более того, на момент заключения указанного договора спорная квартира помимо многочисленных арестов была обременена ипотекой в пользу ФИО который не давал своего согласия на отчуждение спорной квартиры. Таким образом, по договору купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, она должна возвратить ФИО2 денежную сумму в размере 2700000 руб. Ссылка в договоре купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> на то, что он заключен под отлагательным условием, не имеет правового значения и не легализует данную сделку, так как под условием могут быть заключены лишь действительные сделки, не имеющие порока, а ничтожная сделка не может быть совершена под отлагательным условием. После того, как спорная квартира была приобретена на торгах и произошла регистрация права собственности на нее <дата обезличена> на ее имя, Кошелев М.А. попросил оформить договор как дополнительную гарантию возврата ранее полученных денежных средств в размере 2700000 руб. Спорная квартира истцу не передавалась, как и ключи от квартиры, более того, Кошелев М.А. ни разу не был в спорной квартире, не осматривал ее. Денежные средства по указанному договору также ей не передавались, расписка не писалась. В самом договоре купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> имеются противоречия: договор заключен <дата обезличена>, между тем по условиям договора стороны обязуются обратиться в регистрирующий орган не позднее <дата обезличена>. Более того, на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, спорная квартира была обременена ипотекой в пользу АО «Тинькофф Банк», который не давал своего согласия на совершение сделки, что свидетельствует о недействительности указанного договора. В указанном договоре не указаны зарегистрированные в ней лица. Новация к данным правоотношениям не применима, так как между сторонами никаких соглашений о новации не заключено. По факту сейчас между сторонами заключен ничтожный договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, по которому она получила деньги в размере 2700000 руб., и ничтожный договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, по которому деньги не получены, и квартира не передана.

Кроме того, в дополнительном отзыве акцентировала внимание, что на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> в отношении спорного имущества существовали ограничения в виде арестов, наложенных постановлением судебных приставов-исполнителей и зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, заключенный между Кариди А.О. и Кошелевым М.А., подписан в период действия запрета на совершение сделок, направленных на отчуждение объекта недвижимого имущества, принадлежащего ФИО Истец, зная об этом, договор купли-продажи подписал, несмотря на то, что проявляя обычную степень разумной осмотрительности, должен был предпринять меры, направленные на проверку юридической судьбы спорной квартиры, что истцом сделано не было. Следовательно, указанная сделка ничтожна как несоответствующая требованиям закона (ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Представитель ответчика Кариди А.О. – Кариди И.А. первоначально намереваясь разрешить исковые требования заключением мирового соглашения, исковые требования не признал, полагал, что сделки по договору купли – продажи квартиры от <дата обезличена> и от <дата обезличена> являются ничтожными, поскольку <дата обезличена> ответчик не являясь собственником квартиры не имела полномочий её продавать, более того, квартира находилась в залоге у банка, который согласия на её продажу не выдавал. Не отрицая факта, что в обоих случаях предметом являлась квартира №<адрес обезличен>, оплата в размере 2700000 рублей была получена Кариди А.О., однако полагал, что это два отдельных договора и по договору от <дата обезличена> оплата истцом произведена не была. Допустив, что истец злоупотребила своим правом, указал, что указанное для признания сделки ничтожной юридического значения не имеет, и в данном случае истец может потребовать только возврат денежных средств, обратившись с соответствующим иском в суд.

Третье лицо АО «Тинькофф Банк», о времени и месте судебного заседания уведомленное надлежащим образом, в суд своего представителя не направило, о причинах неявки не сообщило, об отложении дела не просило, отзыва на исковые требования суду не направило.

Третье лицо Насибов Р.Н.о. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Насибова Р.Н.о. – Насибов Н.М.о., действующий на основании устного ходатайства, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что спорная квартира также была ему продана представителем Кариди А.О. – Кариде И.В., который убедил, что неоплаченная сумму по договору купли – продажи может быть им передана до Нового года, от регистрации права также отказался, а принятое Октябрьским районным судом г. Томска решением отказано в удовлетворении требований о признании ничтожным односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи, обязании погасить долг по ипотеки, произвести государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру, поскольку неоплачен в полном объеме в установленный срок договор купли –продажи. При этом задолженность составила 220000 рублей. Полагал, что истец действует недобросовестно.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, ответчика, третье лицо и их представителей, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с абз.1 п.1, п. 2 и п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно абз. 3, 4 и 5 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В статье 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть, как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Предметом договора может быть недвижимое имущество, имеющееся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также то, которое будет создано или приобретено им в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ, абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Из п. 1 и п. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается не наступившим.

В соответствии с п.1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п.1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 и 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п.п 1 и 2 ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Как следует из абз. 1 и 2 п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (статья 414 ГК РФ). Новация имеет место, если стороны согласовали новый предмет и (или) основание обязательства. Соглашение о замене первоначального обязательства другим может быть сформулировано, в частности, путем указания на обязанность должника предоставить только новое исполнение и (или) право кредитора потребовать только такое исполнение.

Соглашение сторон, уточняющее или определяющее размер долга и (или) срок исполнения обязательства без изменения предмета и основания возникновения обязательства, само по себе новацией не является.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из указанных положений следует, что право на изменение в одностороннем порядке условий договора реализуется стороной, которой предусмотрено такое право, в согласованной договором форме, при этом сторона должна действовать добросовестно.

Из п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, а также о проведенной в указанных случаях государственной регистрации в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

В судебном заседании установлено, что Кариди А.О. (продавец) и Кошелев М.А. (покупатель) <дата обезличена> заключили договор купли-продажи объекта недвижимости (далее – договор 1), а именно: жилого помещения площадью 59,8 кв.м, адрес: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен> (далее– объект недвижимости, квартира).

Договор № <номер обезличен> был заключен под отлагательным условием, согласно которому обязанность передать объект недвижимости в собственность покупателя у продавца возникает с момента регистрации права собственности в регистрирующем органе (п. 1.2 договора 1).

При этом, из указанного договора следует, что на момент его подписания покупателю известно состояние объекта недвижимости, на момент заключения договора №<номер обезличен> имеются следующие обременения объекта недвижимости: ипотека, запись в регистрирующем органе: №<номер обезличен> от <дата обезличена>; иные ограничения (обременения) прав, запись в регистрирующем органе № <номер обезличен> от <дата обезличена> (п.п 1.3 и 1.4 договора №<номер обезличен>).

При этом продавец обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости свободным от любых прав и притязаний третьих лиц (п. 2.1.1 договора № <номер обезличен>).

Стороны обязались обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в течении трех рабочих дней с момента наступления условия, указанного в п. 1.2 договора (п. 2.3 договора <номер обезличен>).

Согласно п. 4.1 договора объект недвижимости передается продавцом покупателю в течении трех рабочих дней с момента наступления условия, указанного в п. 1.2 данного договора.

Цена квартиры установлена сторонами в 2500000 руб., момент оплаты – моментом заключения настоящего договора (п.п. 3.1 и 3.2 договора №<номер обезличен>).

Передача Кошелевым М.А. 2500000 руб. Кариди А.О. во исполнение договора <номер обезличен> подтверждается распиской от <дата обезличена> на указанную сумму, что сторонами не оспаривается.

<дата обезличена> сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору <номер обезличен>, которым стороны изменили условие о цене объекта недвижимости, установив цену в 2700000 руб., что подтверждается указанным дополнительным соглашением и распиской от <дата обезличена>, согласно которой Кариди А.О. получила от Кошелева М.А. во исполнение договора <номер обезличен> и дополнительного соглашения к нему 200000 руб., что сторонами также не оспаривалось.

При этом, доводы ответчика о том, что договор <номер обезличен> являлся гарантией исполнения ею договора займа с ФИО ИНН <номер обезличен> учредителем которого является истец, противоречат материалам дела, условиям договора <номер обезличен>, в котором определены стороны договора и его предмет, договор займа стороной ответчика не представлен, как и какие-либо доказательства его заключения, сторона истца с указанным доводом не согласна, в связи с чем суд признает данный довод несостоятельным.

Довод ответчика о том, что договор <номер обезличен> является ничтожной сделкой, так как он был подписан в период действия запрета на совершение сделок, направленных на отчуждение объекта недвижимого имущества, принадлежащего ФИО а также что Кариди А.О. не являлась собственником указанного жилого помещения, суд отклоняет как основанный на неверном и ошибочном толковании стороной ответчика норм права и противоречит условиям договора по следующим основаниям: в условиях договора <номер обезличен> было указано на наличие обременений на объекте недвижимости, однако, согласно отлагательному условию регистрация перехода права собственности от ответчика к истцу на объект недвижимости могла произойти только после возникновения права собственности на него у ответчика, что не противоречит действующему законодательству и является договором купли-продажи будущего объекта недвижимости под отлагательным условием. Кроме того, для перехода права собственности на квартиру необходимо было снятие указанных в договоре стороной ответчика обременений, что также было предусмотрено п. 2.1.1 договора <номер обезличен> и не является основанием для признания договора <номер обезличен> недействительной сделкой.

Из поручения №<номер обезличен> на прием и реализацию арестованного имущества от <дата обезличена> следует, что Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях поручило ФИО совершить действия по приему и реализации имущества, арестованного судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП России по Томской области, принадлежащее ФИО1 а именно – спорной квартиры.

<дата обезличена> судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП России по Томской области ФИО было вынесено постановление о передаче указанной квартиры на торги для дальнейшей реализации путем проведения торгов.

Как следует из протокола №<номер обезличен> заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от <дата обезличена> и протокола №<номер обезличен> об определении победителя электронных торгов по продаже арестованного имущества от <дата обезличена> победителем торгов в отношении спорной квартиры стала Кариди А.О., цена проданного имущества – 2364000 руб.

После чего <дата обезличена> ФИО (продавец) и Кариди А.О. (покупатель) заключили договор купли продажи квартиры за 2 364 000 руб., после чего <дата обезличена> Кариди А.О, передала начальнику сопровождения исполнительного производства Управления по возврату проблемных активов ДОРР ФИО закладную ФИО на указанную квартиру.

При этом, как следует из выписки из ЕГРН от <дата обезличена>, Кариди А.О. зарегистрировала право собственности на указанную квартиру <дата обезличена>, следовательно, согласно договору <номер обезличен>, она обязана была передать квартиру и подать документы на регистрацию перехода права собственности по <дата обезличена> включительно.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на момент регистрации Кариди А.О. права собственности на квартиру, указанные в договоре <номер обезличен> обременения, были сняты ответчиком.

Однако, как следует из той же выписки ЕГРН, <дата обезличена> было зарегистрировано обременение в виде ипотеки АО «Тинькофф Банк» в отношении спорной квартиры по договору залога (ипотеки) №<номер обезличен> от <дата обезличена> (далее – договор залога), то есть уже после приобретения права собственности ответчиком и после даты, предусмотренной договором <номер обезличен> и крайней для регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на объект недвижимости. Кроме того, договор залога спорного имущества был заключен ответчиком на следующий день после регистрации ее права собственности, что является нарушением условий договора <номер обезличен>, согласно которым ответчик обязала передать истцу квартиру свободной от ограничений и обременений и подать документы для регистрации перехода права собственности в течении 3 дней с момента регистрации права собственности ответчика на квартиру что явно свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

Более того, в связи с тем, что ответчик нарушила условия договора, и переход права собственности не был зарегистрирован в установленный договором срок, те же стороны вновь заключили договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> (далее – договор <номер обезличен>) с тем же предметом, что и договор <номер обезличен>, в связи с чем суд отклоняет доводы представителя истца о том, что произошла новация требований, как основанные на неверном толковании норм права.

Согласно условиям договора <номер обезличен>, в момент подписания договора квартира свободна от обременений, прав и притязаний третьих лиц, не передана в аренду, наем, безвозмездное и иное пользование, не продана иным лицам, не заложена, в споре и под запретом не состоит, лиц, сохраняющих право пользования в ней не имеется (п. 1.3 договора 2).

Согласно п. 2.1.1 договора <номер обезличен> продавец обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости свободным от любых прав и притязаний третьих лиц.

Из п. 2.3 договора <номер обезличен> следует, что стороны обязуются обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю не позднее <дата обезличена>.

При этом, как пояснил в судебном заседании истец, в указанном пункте сторонами была допущена описка, вместо <дата обезличена> следовало указать «<дата обезличена>», что явно вытекает из фактического поведения сторон: даты подачи документов сторонами для проведения государственной регистрации перехода права собственности <дата обезличена> обеими сторонами и даты заключения договора № <номер обезличен> - <дата обезличена>, в связи с чем суд отклоняет доводы ответчика о том, что в данной части имеются противоречия в договоре <номер обезличен>, так как поведение стороны ответчика явно свидетельствовало о намерении зарегистрировать переход права собственности.

Объект недвижимости продается по цене 2700000 руб., цена оплачивается в момент заключения договора <номер обезличен> (п. 3.1 и п. 3.2 договора <номер обезличен>).

Согласно п. 4.1 договора <номер обезличен> объект недвижимости передается продавцом покупателю в момент заключения настоящего договора, который имеет силу акта приема-передачи.

Таким образом, в связи с нарушением ответчиком условий договора <номер обезличен> сторонами был заключен договор <номер обезличен>, который по своей правовой сути является соглашением об изменении условий договора в части срока регистрации перехода права собственности, момента передачи объекта и обременений объекта при его передаче истцу.

Из представленной описи документов, принятых для оказания государственных услуг от <дата обезличена>, талона МФЦ от <дата обезличена>, заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области от <дата обезличена> следует, что стороны подали документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру <дата обезличена>. Указанное свидетельствует, что Кариди А.О. приступила к исполнению договора купли –продажи от <дата обезличена>, на тех условиях и при тех обстоятельствах при которых он был заключен.

Из уведомления об отказе в государственной регистрации перехода прав от <дата обезличена> следует, что <дата обезличена> в Управление Росррестра по Томской области были представлены документы и заявление на государственную регистрацию перехода прав на квартиру. В ходе проведения правовой экспертизы <дата обезличена> Кариди А.О. подано заявление о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без ее проведения, на основании чего осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до <дата обезличена>, после чего в государственной регистрации было отказано.

В день заявления о прекращении государственной регистрации прав <дата обезличена> между ответчиком Кариди А.О. и третьим лицом Насибовым Р.Н.о. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры за 2500000 руб., денежные средства в размере 2499700 руб. были переведены третьим лицом ответчику. Указанный договор был расторгнут Кариди А.О, в одностороннем порядке в связи с нарушением Насибовым Р.Н.о. п. 2.2.2 договора, что установлено решением Октябрьского районного суда г. Томска от <дата обезличена> по гражданскому делу <номер обезличен> по иску Насибова Р.Н.о. к Кариди А.О. о признании ничтожным одностороннего отказа от исполнения договора купли-продажи, обязании произвести погашения остатка долга по ипотечному кредиту, произвести государственную регистрацию перехода права собственности, которым в удовлетворении иска было отказано. При этом Насибов Р.Н.о. пояснил, что о продаже указанной квартиры, о порядке расчета было согласовано ранее с представителем ККариди А.О., кроме того им получены кредитные средства на её покупку в банках, квартира осмотрена.

Тем самым следует, что спорная квартира продавалась Кариди А.О. Насибову Р.Н.о. в момент, когда документы о переходе права собственности по договору истца и ответчика находились в регистрирующем органе.

Также, указанными решением установлено, что согласно уведомлению от <дата обезличена> была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности по договору между Кариди А.О. и Насибовым Р.Н.о. о купле-продаже квартиры в связи с подачей Кариди О.А. заявления о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без ее проведения. В уведомлении отмечено, что согласно п. 3.1 договора купли-продажи от <дата обезличена> имущество под запрещением не состоит и свободно от каких-либо прав третьих лиц, однако согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН в отношении квартиры внесена запись об ограничении собственности Кариди А.О. в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «Тинькофф Банк» на основании договора залога недвижимого имущества.

Таким образом, поведение ответчика, а именно: заключение договора залога с АО «Тинькофф Банк» в период, когда ответчик была обязана зарегистрировать переход права собственности на квартиру в пользу истца на следующий день после регистрации ее права собственности, при этом переданных согласно распискам от <дата обезличена> и от <дата обезличена> истцом ответчику денежных средств было достаточно для покупки квартиры, заключение договора купли-продажи с третьим лицом на объект недвижимости после подачи на государственную регистрацию перехода права по договору <номер обезличен>, прекращение государственной регистрации прав с истцом и с третьим лицом по своему заявлению после получения от них денежных средств и до проведения государственной регистрации, не погашение задолженности перед кредитором АО «Тинькофф Банк» свидетельствуют о явном недобросовестном поведении ответчика, соответственно заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения.

На этом основании, а также в связи с тем, что стороны в процессе не оспаривали, что денежные средства за объект недвижимости передавались ответчику по распискам от <дата обезличена> и от <дата обезличена> и возвращены истцу ответчиком не были, так как сторона ответчика своим поведением демонстрировала намерение произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру после подписания договора 2, суд отклоняет доводы ответчика о том, что денежные средства по договору 2 переданы не были как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно п.2 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

При этом из выписки АО «Тинькофф Банк» от 29.06.2022 по кредитному договору №<номер обезличен> от <дата обезличена> следует, что основной долг по кредиту составляет 38033,54 руб., проценты по кредиту – 70,44 руб.

Кадастровая стоимость квартиры – 1509319,71 руб., указанная задолженность составляет 2,52% от кадастровой стоимости квартиры.

Также истцом был представлен чек АО «Тинькофф Банк» от <дата обезличена> на 38934 руб. – задолженность по основному долгу. Как пояснил в судебном заседании представитель истца и не оспаривала сторона ответчика, указанные денежные средства были переведены истцом на счет ответчика для погашения задолженности ответчика по ипотеке.

Таким образом, суд принимает доводы представителя истца в отношении обременения объекта недвижимости ипотекой в пользу АО «Тинькофф Банк» о том, что наличие указанной ипотеки и отсутствие согласия банка не могут быть причиной отказа в удовлетворении исковых требований, так как вызваны недобросовестным поведением ответчика и сумма задолженности по ипотеке составляет менее 5 % от стоимости квартиры, не нарушает права банка. Более того, банк, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, свои возражения на иск не представил, на отказе в удовлетворении иска не настаивал и не лишен в будущем в случае нарушения его прав как залогодержателя обратиться в суд для их защиты.

Доводы ответчика о том, что в договоре <номер обезличен> не было указано имеющееся на квартире обременение в виде ипотеки, а также наличие в квартире зарегистрированных лиц, не могут служит основанием для отказа в защите прав истца и в удовлетворении иска, так как лишь свидетельствуют лишь о злоупотреблении ответчиком (продавцом) своими правами и о его недобросовестном поведении, так как на основании п. 2.1.1 договора <номер обезличен> и договора <номер обезличен> ответчик обязался передать истцу квартиру свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, кроме того ответчиком не представлено документов, подтверждающих наличие в квартире зарегистрированных лиц, при этом представитель истца пояснил, что на данный момент в квартире зарегистрированные лица отсутствуют, обратное стороной ответчика не доказано, в связи с чем данные доводы отклоняются судом.

При этом довод ответчика о том, что квартира не была фактически передана истцу ответчиком суд также отклоняет как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела, так как в договоре <номер обезличен> указано, что он имеет силу акт приема - передачи, указанный договор подписан обеими сторонами, подписи в договоре стороны не оспаривали, представитель истца пояснил, что истцу <дата обезличена> были переданы ключи от квартиры, истец был в квартире, осматривал ее, планировал ремонт ввиду ее неудовлетворительного состояния.

При таких данных, суд находит установленными обстоятельства, что сторонами <дата обезличена> был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: жилого помещения по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, площадью 59,8 кв.м, все существенные условия договора сторонами были согласованы, кроме того обе стороны своим поведением выражали явное намерение на совершение указанного договора и регистрацию перехода права собственности от ответчика к истцу, при этом денежные средства за указанный объект недвижимости истцом были оплачены, что сторонами также не оспаривалось, однако ответчик своими действиями явно вел себя недобросовестно, злоупотреблял правом и фактически демонстрирую намерение зарегистрировать переход права собственности препятствовал его осуществлению путем подачи заявления о прекращении регистрации перехода права собственности, непогашением задолженности по ипотеке и заключением в момент регистрации перехода права собственности на квартиру от ответчика к истцу договора купли-продажи спорной квартиры с третьим лицом без уведомления об этом истца, при этом ответчиком не были возвращены истцу денежные средства за квартиру и получены денежные средства от третьего лица, при этом истец вел себя добросовестно, не способствовал наступлению отлагательного условия по договору <номер обезличен>, заключил договор <номер обезличен>, чем прекратил действие договора <номер обезличен>, подал документы на регистрацию, перевел ответчику денежные средства для погашения задолженности по ипотеке, которая составляет менее 5% от кадастровой стоимости спорного имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При этом, вопреки доводам представителя ответчика, что поведение истца и злоупотребления им правом не имеет правового значения, к спорным правоотношениям подлежит применению принцип эстоппель (англ. estoppel - лишать права возражения), являющегося одним из проявлений принципа добросовестности (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержанием указанного принципа является недопустимость противоречивого и непоследовательного поведения участника правоотношений, ущемляющего интересы других участников правоотношений. При наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении данного принципа, суд должен отказать в защите соответствующему лицу, поскольку последнее утрачивает право ссылаться на какие-либо факты или обстоятельства в связи со своим предыдущим поведением. Фактически эстоппель запрещает противоречивое поведение участников оборота.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага.

Таким образом, суд полагает, что исковые требования Кошелева М.А, к Кариди А.О. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, площадью 59,8 кв.м подлежат удовлетворению.

В соответствие с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

Как установлено п.1 ч.1 ст.333.20 НК РФ при подаче исковых заявлений, а также административных исковых заявлений, содержащих требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

В силу положений ч.1 ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера, физическими лицами подлежит оплате государственная пошлина в размере 300 рублей.

Поскольку в ходе разбирательства по делу суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию компенсация расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., чеку по операции ПАО Сбербанк от <дата обезличена>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Кошелева М.А. к Кариди А.О. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Кариди А.О. к Кошелеву М.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, площадью 59,8 кв.м.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

Взыскать с Кариди А.О. в пользу Кошелева М.А. государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий Моисеева Г.Ю.

Секретарь Козачук А.Д.

Мотивированный текст решения изготовлен 06 июля 2022 года.

УИД 70RS0002-01-2022-000771-03

Дело № 2-739/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2022 годаЛенинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Моисеевой Г.Ю.,

при секретаре Козачук А.Д.,

помощник судьи Дударькова П.В.,

с участием представителя истца Кошелева М.А. – Маркелова Р.О., представителя ответчика Кариди А.О. – Кариди И.А., третьего лица Насибова Р.Н.о., представителя третьего лица Насибова Р.Н.о. – Насибова Н.М.о., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Кошелева М.А. к Кариди А.О. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

установил:

Кошелев М.А. обратился в суд с иском к Кариди А.О., в котором просит зарегистрировать переход права собственности от Кариди А.О. к Кошелеву М.А. на жилое помещение площадью 59,8 кв.м, адрес: <адрес обезличен>, кадастровый номер: <номер обезличен> на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, заключенного между Кариди А.О. и Кошелевым М.А.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом (покупателем по договору) и ответчиком (продавцом по договору) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность от продавца объект недвижимости: жилое помещение площадью 59,8 кв.м, адрес: <адрес обезличен>, кадастровый номер: <номер обезличен>. Квартира была передана от ответчика истцу. Согласно распискам истец оплатил по договору купли-продажи стоимость квартиры в размере 2700000 руб. Стороны обратились через многофункциональный центр в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности на квартиру от продавца к покупателю. При этом истец оплатил государственную пошлину в размере 2000 руб. От регистратора было получено уведомление об отказе от государственной регистрации прав, в котором указано, что <дата обезличена> Кариди А.О. подано заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и о возврате документов. Действия ответчика с очевидностью указывают на уклонение от регистрации перехода права на квартиру от продавца к покупателю.

Истец Кошелев М.А., о времени и месте судебного заседания уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил.

Представитель истца Кошелева М.А. – Маркелов Р.О., действующий на основании доверенности <номер обезличен> от <дата обезличена> сроком на пять лет, в судебном заседании исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что фактически <дата обезличена> истец и ответчик договорились о заключении договора по спорной квартире под отлагательным условием (далее договор <номер обезличен>), а именно его исполнение предполагалось при оформлении ответчиком квартиры в собственность. При заключении договора истец знал об имеющихся обременениях. Истец и ответчик договорились, что в случае, если ответчик выиграет торги по квартире – она обязана будет снять все обременения и зарегистрировать право собственности, про регистрацию ответчиком ипотеки АО «Тинькофф Банк» на квартиру истцу известно не было, ответчик уверяла его, что сделка чистая. Затем стороны не расторгли предыдущий договор, а перезаключили договор, изменив только сроки исполнения, предположил, что возможно использовали новацию. Заключив <дата обезличена> второй договор (далее договор <номер обезличен>), после чего обратились в Росреестр для регистрации перехода права собственности, были переданы для регистрации документы. Однако, переход права собственности не состоялся в связи с обращением ответчика в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации. Таким образом, ответчик злоупотребляла своими правами и, несмотря на исполнение сторонами всех условий договора, препятствовала регистрации перехода права собственности на квартиру. На данный момент третьи лица в квартире не зарегистрированы, имеется только обременение АО «Тинькофф Банк». Доводы стороны ответчика о займе выдуманы и ничем не подтверждены. В случае перехода прав на квартиру от ответчика к истцу залог будет следовать за квартирой и права банка не будут ущемлены, тем более задолженность, согласно выпискам, составляет менее 5% от стоимости квартиры, более того в силу размера задолженности на момент вступления решения в законную силу задолженность возможно будет уже полностью погашена. При этом банк не лишен возможности в случае непогашения кредита обратиться за защитой нарушенных прав в суд, в таком случае истец будет соответчиком. При этом третье лицо, заключившее договор купли-продажи с ответчиком позднее вправе обратиться к ответчику за возвратом денежных средств, его права также не ущемляются данным иском. Кроме того, истец пояснил представителю, что квартира была им осмотрена с согласия Кариди А.О., ключи получил от нее <дата обезличена>, состояние квартиры неудовлетворительное и он планировал сделать ремонт. Ответчик злоупотребляет правом, вводит истца и третье лицо в заблуждение следует применить эстоппель, удовлетворить исковые требования.

Ответчик Кариди А.О., о времени и месте судебного заседания уведомленная надлежащим образом, в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила, об отложении дела не просила. Ранее представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Спорная квартира приобреталась на торгах, как арестованное имущество должника (должник ФИО через специализированную организацию ФИО в <адрес обезличен>, была обременена многочисленными арестами со стороны приставов в пользу банков и иных кредиторов, непосредственно реализацией квартиры занималось ОСП по Ленинскому району г. Томска. У нее отсутствовали деньги на ее приобретение. С целью получения денежных средств она обратилась в микрофинансовую организацию (ломбард) ФИО в <адрес обезличен>, где ей эти деньги выдали. ФИО — это фирменное наименование организации, официальное название – ФИО ИНН <номер обезличен>, учредитель – Кошелев М.А., доля 100%. Для оформления займа на 2700000 руб. и гарантии его возврата между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> на сумму 2700000 руб. Согласно расписке от <дата обезличена> она получила от Кошелева М.А. денежную сумму в размере 2500000 руб., согласно расписке от <дата обезличена> – еще 200000 руб. Таким образом, денежные средства в размере 2700000 руб. были получены у профессионального участника рынка – микрокредитной организации ФИО собственником которой является Кошелев М.А. Договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, заключенный между ней и Кошелевым М.А., являлся лишь гарантией возврата денежных средств. Указанный договор является ничтожной сделкой, так как на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> она собственником спорной квартиры не являлась. Более того, на момент заключения указанного договора спорная квартира помимо многочисленных арестов была обременена ипотекой в пользу ФИО который не давал своего согласия на отчуждение спорной квартиры. Таким образом, по договору купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, она должна возвратить ФИО2 денежную сумму в размере 2700000 руб. Ссылка в договоре купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> на то, что он заключен под отлагательным условием, не имеет правового значения и не легализует данную сделку, так как под условием могут быть заключены лишь действительные сделки, не имеющие порока, а ничтожная сделка не может быть совершена под отлагательным условием. После того, как спорная квартира была приобретена на торгах и произошла регистрация права собственности на нее <дата обезличена> на ее имя, Кошелев М.А. попросил оформить договор как дополнительную гарантию возврата ранее полученных денежных средств в размере 2700000 руб. Спорная квартира истцу не передавалась, как и ключи от квартиры, более того, Кошелев М.А. ни разу не был в спорной квартире, не осматривал ее. Денежные средства по указанному договору также ей не передавались, расписка не писалась. В самом договоре купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> имеются противоречия: договор заключен <дата обезличена>, между тем по условиям договора стороны обязуются обратиться в регистрирующий орган не позднее <дата обезличена>. Более того, на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, спорная квартира была обременена ипотекой в пользу АО «Тинькофф Банк», который не давал своего согласия на совершение сделки, что свидетельствует о недействительности указанного договора. В указанном договоре не указаны зарегистрированные в ней лица. Новация к данным правоотношениям не применима, так как между сторонами никаких соглашений о новации не заключено. По факту сейчас между сторонами заключен ничтожный договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, по которому она получила деньги в размере 2700000 руб., и ничтожный договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, по которому деньги не получены, и квартира не передана.

Кроме того, в дополнительном отзыве акцентировала внимание, что на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> в отношении спорного имущества существовали ограничения в виде арестов, наложенных постановлением судебных приставов-исполнителей и зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена>, заключенный между Кариди А.О. и Кошелевым М.А., подписан в период действия запрета на совершение сделок, направленных на отчуждение объекта недвижимого имущества, принадлежащего ФИО Истец, зная об этом, договор купли-продажи подписал, несмотря на то, что проявляя обычную степень разумной осмотрительности, должен был предпринять меры, направленные на проверку юридической судьбы спорной квартиры, что истцом сделано не было. Следовательно, указанная сделка ничтожна как несоответствующая требованиям закона (ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Представитель ответчика Кариди А.О. – Кариди И.А. первоначально намереваясь разрешить исковые требования заключением мирового соглашения, исковые требования не признал, полагал, что сделки по договору купли – продажи квартиры от <дата обезличена> и от <дата обезличена> являются ничтожными, поскольку <дата обезличена> ответчик не являясь собственником квартиры не имела полномочий её продавать, более того, квартира находилась в залоге у банка, который согласия на её продажу не выдавал. Не отрицая факта, что в обоих случаях предметом являлась квартира №<адрес обезличен>, оплата в размере 2700000 рублей была получена Кариди А.О., однако полагал, что это два отдельных договора и по договору от <дата обезличена> оплата истцом произведена не была. Допустив, что истец злоупотребила своим правом, указал, что указанное для признания сделки ничтожной юридического значения не имеет, и в данном случае истец может потребовать только возврат денежных средств, обратившись с соответствующим иском в суд.

Третье лицо АО «Тинькофф Банк», о времени и месте судебного заседания уведомленное надлежащим образом, в суд своего представителя не направило, о причинах неявки не сообщило, об отложении дела не просило, отзыва на исковые требования суду не направило.

Третье лицо Насибов Р.Н.о. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Насибова Р.Н.о. – Насибов Н.М.о., действующий на основании устного ходатайства, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что спорная квартира также была ему продана представителем Кариди А.О. – Кариде И.В., который убедил, что неоплаченная сумму по договору купли – продажи может быть им передана до Нового года, от регистрации права также отказался, а принятое Октябрьским районным судом г. Томска решением отказано в удовлетворении требований о признании ничтожным односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи, обязании погасить долг по ипотеки, произвести государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру, поскольку неоплачен в полном объеме в установленный срок договор купли –продажи. При этом задолженность составила 220000 рублей. Полагал, что истец действует недобросовестно.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, ответчика, третье лицо и их представителей, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с абз.1 п.1, п. 2 и п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно абз. 3, 4 и 5 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В статье 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть, как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Предметом договора может быть недвижимое имущество, имеющееся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также то, которое будет создано или приобретено им в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ, абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Из п. 1 и п. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается не наступившим.

В соответствии с п.1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п.1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 и 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п.п 1 и 2 ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Как следует из абз. 1 и 2 п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (статья 414 ГК РФ). Новация имеет место, если стороны согласовали новый предмет и (или) основание обязательства. Соглашение о замене первоначального обязательства другим может быть сформулировано, в частности, путем указания на обязанность должника предоставить только новое исполнение и (или) право кредитора потребовать только такое исполнение.

Соглашение сторон, уточняющее или определяющее размер долга и (или) срок исполнения обязательства без изменения предмета и основания возникновения обязательства, само по себе новацией не является.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из указанных положений следует, что право на изменение в одностороннем порядке условий договора реализуется стороной, которой предусмотрено такое право, в согласованной договором форме, при этом сторона должна действовать добросовестно.

Из п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, а также о проведенной в указанных случаях государственной регистрации в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

В судебном заседании установлено, что Кариди А.О. (продавец) и Кошелев М.А. (покупатель) <дата обезличена> заключили договор купли-продажи объекта недвижимости (далее – договор 1), а именно: жилого помещения площадью 59,8 кв.м, адрес: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен> (далее– объект недвижимости, квартира).

Договор № <номер обезличен> был заключен под отлагательным условием, согласно которому обязанность передать объект недвижимости в собственность покупателя у продавца возникает с момента регистрации права собственности в регистрирующем органе (п. 1.2 договора 1).

При этом, из указанного договора следует, что на момент его подписания покупателю известно состояние объекта недвижимости, на момент заключения договора №<номер обезличен> имеются следующие обременения объекта недвижимости: ипотека, запись в регистрирующем органе: №<номер обезличен> от <дата обезличена>; иные ограничения (обременения) прав, запись в регистрирующем органе № <номер обезличен> от <дата обезличена> (п.п 1.3 и 1.4 договора №<номер обезличен>).

При этом продавец обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости свободным от любых прав и притязаний третьих лиц (п. 2.1.1 договора № <номер обезличен>).

Стороны обязались обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в течении трех рабочих дней с момента наступления условия, указанного в п. 1.2 договора (п. 2.3 договора <номер обезличен>).

Согласно п. 4.1 договора объект недвижимости передается продавцом покупателю в течении трех рабочих дней с момента наступления условия, указанного в п. 1.2 данного договора.

Цена квартиры установлена сторонами в 2500000 руб., момент оплаты – моментом заключения настоящего договора (п.п. 3.1 и 3.2 договора №<номер обезличен>).

Передача Кошелевым М.А. 2500000 руб. Кариди А.О. во исполнение договора <номер обезличен> подтверждается распиской от <дата обезличена> на указанную сумму, что сторонами не оспаривается.

<дата обезличена> сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору <номер обезличен>, которым стороны изменили условие о цене объекта недвижимости, установив цену в 2700000 руб., что подтверждается указанным дополнительным соглашением и распиской от <дата обезличена>, согласно которой Кариди А.О. получила от Кошелева М.А. во исполнение договора <номер обезличен> и дополнительного соглашения к нему 200000 руб., что сторонами также не оспаривалось.

При этом, доводы ответчика о том, что договор <номер обезличен> являлся гарантией исполнения ею договора займа с ФИО ИНН <номер обезличен> учредителем которого является истец, противоречат материалам дела, условиям договора <номер обезличен>, в котором определены стороны договора и его предмет, договор займа стороной ответчика не представлен, как и какие-либо доказательства его заключения, сторона истца с указанным доводом не согласна, в связи с чем суд признает данный довод несостоятельным.

Довод ответчика о том, что договор <номер обезличен> является ничтожной сделкой, так как он был подписан в период действия запрета на совершение сделок, направленных на отчуждение объекта недвижимого имущества, принадлежащего ФИО а также что Кариди А.О. не являлась собственником указанного жилого помещения, суд отклоняет как основанный на неверном и ошибочном толковании стороной ответчика норм права и противоречит условиям договора по следующим основаниям: в условиях договора <номер обезличен> было указано на наличие обременений на объекте недвижимости, однако, согласно отлагательному условию регистрация перехода права собственности от ответчика к истцу на объект недвижимости могла произойти только после возникновения права собственности на него у ответчика, что не противоречит действующему законодательству и является договором купли-продажи будущего объекта недвижимости под отлагательным условием. Кроме того, для перехода права собственности на квартиру необходимо было снятие указанных в договоре стороной ответчика обременений, что также было предусмотрено п. 2.1.1 договора <номер обезличен> и не является основанием для признания договора <номер обезличен> недействительной сделкой.

Из поручения №<номер обезличен> на прием и реализацию арестованного имущества от <дата обезличена> следует, что Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях поручило ФИО совершить действия по приему и реализации имущества, арестованного судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП России по Томской области, принадлежащее ФИО1 а именно – спорной квартиры.

<дата обезличена> судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП России по Томской области ФИО было вынесено постановление о передаче указанной квартиры на торги для дальнейшей реализации путем проведения торгов.

Как следует из протокола №<номер обезличен> заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от <дата обезличена> и протокола №<номер обезличен> об определении победителя электронных торгов по продаже арестованного имущества от <дата обезличена> победителем торгов в отношении спорной квартиры стала Кариди А.О., цена проданного имущества – 2364000 руб.

После чего <дата обезличена> ФИО (продавец) и Кариди А.О. (покупатель) заключили договор купли продажи квартиры за 2 364 000 руб., после чего <дата обезличена> Кариди А.О, передала начальнику сопровождения исполнительного производства Управления по возврату проблемных активов ДОРР ФИО закладную ФИО на указанную квартиру.

При этом, как следует из выписки из ЕГРН от <дата обезличена>, Кариди А.О. зарегистрировала право собственности на указанную квартиру <дата обезличена>, следовательно, согласно договору <номер обезличен>, она обязана была передать квартиру и подать документы на регистрацию перехода права собственности по <дата обезличена> включительно.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на момент регистрации Кариди А.О. права собственности на квартиру, указанные в договоре <номер обезличен> обременения, были сняты ответчиком.

Однако, как следует из той же выписки ЕГРН, <дата обезличена> было зарегистрировано обременение в виде ипотеки АО «Тинькофф Банк» в отношении спорной квартиры по договору залога (ипотеки) №<номер обезличен> от <дата обезличена> (далее – договор залога), то есть уже после приобретения права собственности ответчиком и после даты, предусмотренной договором <номер обезличен> и крайней для регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на объект недвижимости. Кроме того, договор залога спорного имущества был заключен ответчиком на следующий день после регистрации ее права собственности, что является нарушением условий договора <номер обезличен>, согласно которым ответчик обязала передать истцу квартиру свободной от ограничений и обременений и подать документы для регистрации перехода права собственности в течении 3 дней с момента регистрации права собственности ответчика на квартиру что явно свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

Более того, в связи с тем, что ответчик нарушила условия договора, и переход права собственности не был зарегистрирован в установленный договором срок, те же стороны вновь заключили договор купли-продажи объекта недвижимости от <дата обезличена> (далее – договор <номер обезличен>) с тем же предметом, что и договор <номер обезличен>, в связи с чем суд отклоняет доводы представителя истца о том, что произошла новация требований, как основанные на неверном толковании норм права.

Согласно условиям договора <номер обезличен>, в момент подписания договора квартира свободна от обременений, прав и притязаний третьих лиц, не передана в аренду, наем, безвозмездное и иное пользование, не продана иным лицам, не заложена, в споре и под запретом не состоит, лиц, сохраняющих право пользования в ней не имеется (п. 1.3 договора 2).

Согласно п. 2.1.1 договора <номер обезличен> продавец обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости свободным от любых прав и притязаний третьих лиц.

Из п. 2.3 договора <номер обезличен> следует, что стороны обязуются обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю не позднее <дата обезличена>.

При этом, как пояснил в судебном заседании истец, в указанном пункте сторонами была допущена описка, вместо <дата обезличена> следовало указать «<дата обезличена>», что явно вытекает из фактического поведения сторон: даты подачи документов сторонами для проведения государственной регистрации перехода права собственности <дата обезличена> обеими сторонами и даты заключения договора № <номер обезличен> - <дата обезличена>, в связи с чем суд отклоняет доводы ответчика о том, что в данной части имеются противоречия в договоре <номер обезличен>, так как поведение стороны ответчика явно свидетельствовало о намерении зарегистрировать переход права собственности.

Объект недвижимости продается по цене 2700000 руб., цена оплачивается в момент заключения договора <номер обезличен> (п. 3.1 и п. 3.2 договора <номер обезличен>).

Согласно п. 4.1 договора <номер обезличен> объект недвижимости передается продавцом покупателю в момент заключения настоящего договора, который имеет силу акта приема-передачи.

Таким образом, в связи с нарушением ответчиком условий договора <номер обезличен> сторонами был заключен договор <номер обезличен>, который по своей правовой сути является соглашением об изменении условий договора в части срока регистрации перехода права собственности, момента передачи объекта и обременений объекта при его передаче истцу.

Из представленной описи документов, принятых для оказания государственных услуг от <дата обезличена>, талона МФЦ от <дата обезличена>, заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области от <дата обезличена> следует, что стороны подали документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру <дата обезличена>. Указанное свидетельствует, что Кариди А.О. приступила к исполнению договора купли –продажи от <дата обезличена>, на тех условиях и при тех обстоятельствах при которых он был заключен.

Из уведомления об отказе в государственной регистрации перехода прав от <дата обезличена> следует, что <дата обезличена> в Управление Росррестра по Томской области были представлены документы и заявление на государственную регистрацию перехода прав на квартиру. В ходе проведения правовой экспертизы <дата обезличена> Кариди А.О. подано заявление о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без ее проведения, на основании чего осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до <дата обезличена>, после чего в государственной регистрации было отказано.

В день заявления о прекращении государственной регистрации прав <дата обезличена> между ответчиком Кариди А.О. и третьим лицом Насибовым Р.Н.о. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры за 2500000 руб., денежные средства в размере 2499700 руб. были переведены третьим лицом ответчику. Указанный договор был расторгнут Кариди А.О, в одностороннем порядке в связи с нарушением Насибовым Р.Н.о. п. 2.2.2 договора, что установлено решением Октябрьского районного суда г. Томска от <дата обезличена> по гражданскому делу <номер обезличен> по иску Насибова Р.Н.о. к Кариди А.О. о признании ничтожным одностороннего отказа от исполнения договора купли-продажи, обязании произвести погашения остатка долга по ипотечному кредиту, произвести государственную регистрацию перехода права собственности, которым в удовлетворении иска было отказано. При этом Насибов Р.Н.о. пояснил, что о продаже указанной квартиры, о порядке расчета было согласовано ранее с представителем ККариди А.О., кроме того им получены кредитные средства на её покупку в банках, квартира осмотрена.

Тем самым следует, что спорная квартира продавалась Кариди А.О. Насибову Р.Н.о. в момент, когда документы о переходе права собственности по договору истца и ответчика находились в регистрирующем органе.

Также, указанными решением установлено, что согласно уведомлению от <дата обезличена> была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности по договору между Кариди А.О. и Насибовым Р.Н.о. о купле-продаже квартиры в связи с подачей Кариди О.А. заявления о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без ее проведения. В уведомлении отмечено, что согласно п. 3.1 договора купли-продажи от <дата обезличена> имущество под запрещением не состоит и свободно от каких-либо прав третьих лиц, однако согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН в отношении квартиры внесена запись об ограничении собственности Кариди А.О. в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «Тинькофф Банк» на основании договора залога недвижимого имущества.

Таким образом, поведение ответчика, а именно: заключение договора залога с АО «Тинькофф Банк» в период, когда ответчик была обязана зарегистрировать переход права собственности на квартиру в пользу истца на следующий день после регистрации ее права собственности, при этом переданных согласно распискам от <дата обезличена> и от <дата обезличена> истцом ответчику денежных средств было достаточно для покупки квартиры, заключение договора купли-продажи с третьим лицом на объект недвижимости после подачи на государственную регистрацию перехода права по договору <номер обезличен>, прекращение государственной регистрации прав с истцом и с третьим лицом по своему заявлению после получения от них денежных средств и до проведения государственной регистрации, не погашение задолженности перед кредитором АО «Тинькофф Банк» свидетельствуют о явном недобросовестном поведении ответчика, соответственно заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения.

На этом основании, а также в связи с тем, что стороны в процессе не оспаривали, что денежные средства за объект недвижимости передавались ответчику по распискам от <дата обезличена> и от <дата обезличена> и возвращены истцу ответчиком не были, так как сторона ответчика своим поведением демонстрировала намерение произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру после подписания договора 2, суд отклоняет доводы ответчика о том, что денежные средства по договору 2 переданы не были как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно п.2 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

При этом из выписки АО «Тинькофф Банк» от 29.06.2022 по кредитному договору №<номер обезличен> от <дата обезличена> следует, что основной долг по кредиту составляет 38033,54 руб., проценты по кредиту – 70,44 руб.

Кадастровая стоимость квартиры – 1509319,71 руб., указанная задолженность составляет 2,52% от кадастровой стоимости квартиры.

Также истцом был представлен чек АО «Тинькофф Банк» от <дата обезличена> на 38934 руб. – задолженность по основному долгу. Как пояснил в судебном заседании представитель истца и не оспаривала сторона ответчика, указанные денежные средства были переведены истцом на счет ответчика для погашения задолженности ответчика по ипотеке.

Таким образом, суд принимает доводы представителя истца в отношении обременения объекта недвижимости ипотекой в пользу АО «Тинькофф Банк» о том, что наличие указанной ипотеки и отсутствие согласия банка не могут быть причиной отказа в удовлетворении исковых требований, так как вызваны недобросовестным поведением ответчика и сумма задолженности по ипотеке составляет менее 5 % от стоимости квартиры, не нарушает права банка. Более того, банк, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, свои возражения на иск не представил, на отказе в удовлетворении иска не настаивал и не лишен в будущем в случае нарушения его прав как залогодержателя обратиться в суд для их защиты.

Доводы ответчика о том, что в договоре <номер обезличен> не было указано имеющееся на квартире обременение в виде ипотеки, а также наличие в квартире зарегистрированных лиц, не могут служит основанием для отказа в защите прав истца и в удовлетворении иска, так как лишь свидетельствуют лишь о злоупотреблении ответчиком (продавцом) своими правами и о его недобросовестном поведении, так как на основании п. 2.1.1 договора <номер обезличен> и договора <номер обезличен> ответчик обязался передать истцу квартиру свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, кроме того ответчиком не представлено документов, подтверждающих наличие в квартире зарегистрированных лиц, при этом представитель истца пояснил, что на данный момент в квартире зарегистрированные лица отсутствуют, обратное стороной ответчика не доказано, в связи с чем данные доводы отклоняются судом.

При этом довод ответчика о том, что квартира не была фактически передана истцу ответчиком суд также отклоняет как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела, так как в договоре <номер обезличен> указано, что он имеет силу акт приема - передачи, указанный договор подписан обеими сторонами, подписи в договоре стороны не оспаривали, представитель истца пояснил, что истцу <дата обезличена> были переданы ключи от квартиры, истец был в квартире, осматривал ее, планировал ремонт ввиду ее неудовлетворительного состояния.

При таких данных, суд находит установленными обстоятельства, что сторонами <дата обезличена> был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: жилого помещения по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, площадью 59,8 кв.м, все существенные условия договора сторонами были согласованы, кроме того обе стороны своим поведением выражали явное намерение на совершение указанного договора и регистрацию перехода права собственности от ответчика к истцу, при этом денежные средства за указанный объект недвижимости истцом были оплачены, что сторонами также не оспаривалось, однако ответчик своими действиями явно вел себя недобросовестно, злоупотреблял правом и фактически демонстрирую намерение зарегистрировать переход права собственности препятствовал его осуществлению путем подачи заявления о прекращении регистрации перехода права собственности, непогашением задолженности по ипотеке и заключением в момент регистрации перехода права собственности на квартиру от ответчика к истцу договора купли-продажи спорной квартиры с третьим лицом без уведомления об этом истца, при этом ответчиком не были возвращены истцу денежные средства за квартиру и получены денежные средства от третьего лица, при этом истец вел себя добросовестно, не способствовал наступлению отлагательного условия по договору <номер обезличен>, заключил договор <номер обезличен>, чем прекратил действие договора <номер обезличен>, подал документы на регистрацию, перевел ответчику денежные средства для погашения задолженности по ипотеке, которая составляет менее 5% от кадастровой стоимости спорного имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При этом, вопреки доводам представителя ответчика, что поведение истца и злоупотребления им правом не имеет правового значения, к спорным правоотношениям подлежит применению принцип эстоппель (англ. estoppel - лишать права возражения), являющегося одним из проявлений принципа добросовестности (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержанием указанного принципа является недопустимость противоречивого и непоследовательного поведения участника правоотношений, ущемляющего интересы других участников правоотношений. При наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении данного принципа, суд должен отказать в защите соответствующему лицу, поскольку последнее утрачивает право ссылаться на какие-либо факты или обстоятельства в связи со своим предыдущим поведением. Фактически эстоппель запрещает противоречивое поведение участников оборота.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага.

Таким образом, суд полагает, что исковые требования Кошелева М.А, к Кариди А.О. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, площадью 59,8 кв.м подлежат удовлетворению.

В соответствие с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

Как установлено п.1 ч.1 ст.333.20 НК РФ при подаче исковых заявлений, а также административных исковых заявлений, содержащих требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

В силу положений ч.1 ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера, физическими лицами подлежит оплате государственная пошлина в размере 300 рублей.

Поскольку в ходе разбирательства по делу суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию компенсация расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., чеку по операции ПАО Сбербанк от <дата обезличена>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Кошелева М.А. к Кариди А.О. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Кариди А.О. к Кошелеву М.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, площадью 59,8 кв.м.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

Взыскать с Кариди А.О. в пользу Кошелева М.А. государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий Моисеева Г.Ю.

Секретарь Козачук А.Д.

Мотивированный текст решения изготовлен 06 июля 2022 года.

2-739/2022

Категория:
Гражданские
Статус:
Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН
Истцы
Кошелев Мирослав Анатольевич
Ответчики
Кариди Анна Олеговна
Другие
Кариди Игорь Анатольевич
Насибов Новруз Мустафа-оглы
АО "Тинькоф Банк"
Насибов Роман Новруз Оглы
Маркелов Роман Олегович
Суд
Ленинский районный суд г. Томска
Судья
Моисеева Г.Ю.
Дело на странице суда
leninsky.tms.sudrf.ru
25.02.2022Регистрация иска (заявления, жалобы) в суде
25.02.2022Передача материалов судье
04.03.2022Решение вопроса о принятии иска (заявления, жалобы) к рассмотрению
23.03.2022Рассмотрение исправленных материалов, поступивших в суд
23.03.2022Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству
05.04.2022Подготовка дела (собеседование)
05.04.2022Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству
13.04.2022Судебное заседание
29.04.2022Судебное заседание
12.05.2022Судебное заседание
24.06.2022Подготовка дела (собеседование)
24.06.2022Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству
24.06.2022Судебное заседание
29.06.2022Судебное заседание
06.07.2022Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме
20.07.2022Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
20.07.2022Дело оформлено
29.06.2022
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее