Решение по делу № 2-66/2021 от 17.09.2020

Дело № 2-66/2021УИД 75RS0002-01-2020-003148-87

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Чита 10 февраля 2021 г.

Ингодинский районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Шишкаревой С.А., при секретаре Петровой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Захаровой Е.Ю. к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

                                        У С Т А Н О В И Л:

обратившись в суд с вышеназванным иском, Захарова Е.Ю. просила обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент) ответчика заключить договор аренды земельного участка на новый срок в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование иска указала, что распоряжением Департамента от 7.11.2013 ей предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м, местоположение которого установлено по адресу: <адрес> (далее - земельный участок) для индивидуального жилищного строительства. 29.02.2016 с Департаментом заключен договор аренды указанного земельного участка на срок до 28.02.2019, уведомлением от 3.04.2019 определены арендные платежи до 28.02.2020. Захаровой Е.Ю. в разумные сроки с учетом введенного на территории Забайкальского края периода самоизоляции по поводу противодействия новой коронавирусной инфекции направлено письменное уведомление о заключении договора аренды на новый срок, в чем уведомлением от 28.07.2020 ей отказано в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате, которая фактически погашена. Считает данный отказ незаконным, в том числе по мотиву того, что в связи с неурегулированием земельных правоотношений муниципальные органы отказывают истцу в выдаче уведомления о завершении строительства жилого дома, что препятствует регистрации права собственности на него.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация городского округа "Город Чита", Комитет градостроительной политики администрации городского округа "Город Чита", Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа "Город Чита".

Истец, ответчик и остальные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили при надлежащем извещении, истец и представитель Департамента представили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие. В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

При личном участии в предыдущих судебных заседаниях Захарова Е.Ю. заявленные требования поддержала по доводам иска, дала объяснения по обстоятельствам аренды земельного участка и строительства жилого дома.

Представитель Департамента представил письменные возражения об отказе в иске.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что распоряжением Департамента от 7.11.2013 Захаровой Е.Ю. (до брака – Прониной) из категории земель населенных пунктов, собственность на которые не разграничена, предоставлен в аренду земельный участок, местоположение которого определено: <адрес>, площадью 1500 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, 29.02.2016 заключен договор аренды земельного участка N 92/16 (ч), срок договора аренды установлен три года - до 28.02.2019.

По результатам проведенных 12.02.2016 ООО "Межевик" межевых работ земельный участок 17.02.2016 поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, распоряжением администрации городского округа "Город Чита" участку присвоен адрес: <адрес>

3.08.2016 администрацией городского округа "Город Чита" истцу выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке сроком действия до 3.08.2026.

Согласно объяснениям истца на указанном земельном участке ею построен жилой дом площадью 31,4 кв.м. Как видно из технического плана, год завершения строительства - 2017 год. Данный дом расположен на спорном земельном участке, что следует из схемы расположения объекта недвижимости на земельном участке.

Дополнительным соглашением N 191 от 25.03.2019 о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды подтверждено право аренды истца, внесены изменения в части размера и сроков внесения арендной платы с 29.02.2016 по 27.02.2020. При этом о расторжении договора ни одной из сторон заявлено не было, условие о сроке договора не изменялось, от исполнения договора ни одна из сторон не отказалась, истец продолжила пользования данным земельным участком на согласованных ранее условиях, в связи с чем по смыслу ст. 610 ГК РФ договор считался продленным на неопределенный срок.

Истец в судебном заседании пояснила, что после завершения строительства дома не зарегистрировала право собственности на него, т.к. находилась в состоянии беременности, 10.09.2018 родила ребенка - <данные изъяты>, к тому моменту у неё уже имелось двое детей - <данные изъяты>., 13.01.2016 года рождения и <данные изъяты>., 11.08.2004 года рождения.

Также истец пояснила, что на протяжении нескольких лет фактически одна воспитывает данных детей, супруг помощи не оказывает, фактически отношения с ним не поддерживаются. По мере появления возможности она с начала 2020 года стала обращаться в соответствующие организации по вопросу регистрации права на дом, для чего следовало оформить ряд документов, оформление которых заняло длительное время и до конца не выполнено, в связи с введением в марте 2020 года режима повышенной готовности по поводу противодействия распространения новой коронавирусной инфекции, в рамках данного режима многие организации не работали, истец находилась на самоизоляции дома.

Департамент в порядке п.2 ст.610 ГК РФ уведомил истца письмом от 24.04.2020 об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление вручено истцу 29.04.2020, о чем имеется подпись последней в данном уведомлении.

3.07.2020, т.е. в период действия договора и до истечения трехмесячного срока со дня уведомления о прекращении договора истец обратилась в Департамент с письменным заявлением о продлении срока действия договора аренды.

В ответе Департамента от 28.07.2020 истцу отказано в продлении срока действия договора.

Без оформления арендных правоотношений у истца возникли препятствия в оформлении право собственности на построенный дом.

Так, ответом Комитета градостроительной политики №484-ор от 14.08.2020, а также № 853-ор от 29.12.2020 истцу отказано в выдаче уведомления об окончания строительства, которое необходимо представить в регистрирующий орган для целей государственной регистрации права. Ответ мотивирован истечением срока действия договора аренды земельного участка, истцу дано разъяснение о возможности повторного обращения с данным вопросом, но с предоставлением документа, подтверждающего право аренды (продление договора аренды).

Разрешая требования об обязании заключить договор аренды на новый срок, суд исходит из того, что истец имеет право на продление договора аренды спорного участка.

В силу положений пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п.1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Согласно ст. 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Определяя правовое регулирование спорных правоотношений, суд учитывает, что норма ст. 621 ГК РФ, определяющая преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не подлежит применению с 01.03.2015 к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный Кодекс РФ, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 1 пункта 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктам 5 настоящей статьи.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Поскольку применительно к указанному правовому регулированию совокупность условий для заключения с истцом договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства на новый срок без проведения торгов имеется, суд признает отказ Департамента в заключении такого договора противоречащим закону.

Как указано выше, истец с заявлением о заключении договора аренды на новый срок обратилась более чем за 2 недели до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Доказательства наличия исключительных прав на приобретение земельного участка у иных лиц в дело не представлено.

При разрешении данного дела учитывается, что семья истца признана многодетной (справка №829 от 17.04.2020) и малоимущей (справка №300 от 12.02.2020), в этой связи истец, имея на иждивении троих несовершеннолетних детей, двое из которых родились в период действия договора аренды и строительства жилого дома, не имела объективной возможности заниматься оформлением соответствующих документов на дом и земельный участок, т.к. не имела достаточных средств для этого, и не с кем было оставить детей дома, что признается судом исключительными обстоятельствами по делу.

Кроме того, учитывается, что в первом квартале 2020 года изменилась санитарно-эпидемиологическая обстановка в мире и стране в связи с распространением новой коронавирусной инфекцией.

В целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации Указами Президента Российской Федерации № 206 от 25.03.2020, № 239 от 02.04.2020, №294 от 28.04.2020 с 30 марта по 3 апреля 2020 года, с 04 апреля по 30 апреля 2020 года, с 06 мая по 08 мая 2020 года установлены нерабочие дни. Высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации с учетом положений настоящих Указов, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъекте Российской Федерации, поручено обеспечить разработку и реализацию комплекса ограничительных и иных мероприятий.

Такие правила утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2020 г. N 417 (далее - Правила).

Правила предусматривают, в том числе, что при введении режима повышенной готовности на территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации, граждане обязаны выполнять законные требования должностных лиц, осуществляющих мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций; при угрозе возникновения чрезвычайной ситуации гражданам запрещается осуществлять действия, создающие угрозу собственной безопасности, жизни и здоровью, а также осуществлять действия, создающие угрозу безопасности, жизни и здоровью, санитарно-эпидемиологическому благополучию иных лиц, находящихся на территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации (подпункт "б", "д" пункта 3, подпункты "в", "г" пункта 4 Правил).

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают в соответствии с федеральными законами законы и иные нормативные правовые акты в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций межмуниципального и регионального характера и обязательные для исполнения гражданами и организациями правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, а также с учетом особенностей чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации или угрозы ее возникновения во исполнение правил поведения, установленных в соответствии с подпунктом "а.2" пункта "а" статьи 10 названного федерального закона, могут предусматривать дополнительные обязательные для исполнения гражданами и организациями правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (подпункт "б" пункта 6 статьи 4.1, пункты "а", "у", "ф" части 1 статьи 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера").

С 19.03.2020 на территории Забайкальского края введен режим повышенной готовности.

В развитие приведенных выше положений законодательства Российской Федерации в Забайкальском крае приняты нормативные правовые акты в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, в том числе Постановление Губернатора Забайкальского края № 30 от 08.04.2020 "О введении режима повышенной готовности на территории Забайкальского края и комплексе ограничительных и иных мероприятий по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" (далее - Комплекс ограничительных мероприятий).

Названным Комплексом ограничительных мероприятий на граждан возложена обязанность не покидать места проживания (пребывания), за исключением предусмотренных данных Комплексом случаев.

Истец ссылается на то, что с введением режима повышенной готовности находилась дома на самоизоляции и наряду с наличием у нее несовершеннолетних детей не имела возможности выходить из дома и заниматься оформлением правоустанавливающей документации на дом и земельный участок.

Уведомление о прекращении действия договора аренды вручено Департаментом истцу 29.04.2020, т.е. в период введенного режима повышенной готовности и установленных нерабочих дней, что с учетом нахождения истца на самоизоляции с 19.03.2020, нерабочих дней для организаций, органов местного самоуправления и ряда государственных органов, изменения их режима работы с марта 2020 года объективно препятствовало истцу оформить правоустанавливающие документы на дом и участок либо на более ранних этапах обратиться в Департамент по вопросу продления срока действий договора.

В то же время истец обратилась с заявлением о продлении срока действия договора до истечения данного срока, внесла необходимые арендные платежи.

Принимая во внимание, что истец являлась арендатором земельного участка, предоставленного на основании распоряжения от 7.11.2013, земельный участок используется по целевому назначению – для строительства дома и на земельном участке возведен жилой дом, который как объект недвижимости на кадастровом учете не состоит, право собственности на него не зарегистрировано, суд считает, что истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства и оформления права на дом.

В данной ситуации срок договора аренды должен быть определен в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет, а также пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации", предусматривающим тот же срок действия договора аренды.

По данным основаниям исковые требования подлежат удовлетворению с возложением на Департамент обязанности по заключению с истцом договора аренды спорного земельного участка на срок 3 года.

Между тем суд не находит оснований для установления 10-дневного срока для исполнения данного решения суда, поскольку в силу ст. 212 ГПК РФ рассматриваемый спор не отнесен к категории дел, по которым законом предусмотрено немедленное исполнение, в связи с чем в данном требовании следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края заключить с Захаровой Е. Ю. договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером N № общей площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>", сроком на 3 года.

            Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ингодинский районный суд г.Читы.

Судья                                                                                  С.А. Шишкарева

Решение суда в окончательной форме принято 25.02.2021