Решение по делу № 2-8/2016 (2-1393/2015;) ~ М-815/2015 от 11.03.2015

Дело № 2-8/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Тверь                                    25 января 2016 года

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Рязанцева В.О.,

при секретаре Магдеевой А. С.,

с участием представителя истца Растроста П. В. - Растроста В. П., действующего на основании доверенности,

представителя ответчика Павлова И. В. – Прудник Ю. Ю., действующей на основании доверенности,

третьих лиц Савельевой Н. А., Варенкова Е. В., Ломкина И. В.,

представитель третьего лица Богачева Е. О. – Богачев Г. О., действующего на основании доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Растросты П.В к Петровой Е.С., Павлову И.В. о признании права собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок,

установил:

Растроста П. В. обратился в Заволжский районный суд г. Твери с иском, в котором просит признать за ним право собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>.

В обоснование иска, с учетом поданных дополнений, указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Растростой П. В. и Петровой Е. С., от имени которой, на основании доверенности действовал Павлов И. В., заключен предварительный договор, ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение к указанному договору.

По условиям предварительного договора, с учетом дополнительного соглашения ответчик приняла на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ подписать договор купли – продажи <данные изъяты> долей земельного участка по адресу <адрес> кадастровый номер <данные изъяты> и передать документы для государственной регистрации.

Истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ произведена предоплата в размере <данные изъяты>.

Ответчик в нарушение условий предварительного договора уклоняется от подписания договора купли – продажи и передачи земельного участка в собственность истца.

Предварительный договор с учетом дополнительного соглашения по своему содержанию является договором купли – продажи, поскольку сторонами согласованы все существенные условия.

В адрес Петровой Е. С. и Павлову И. В. направлялись претензии ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ с приложением оферты о заключении договора купли – продажи.

Зная о заключенном от ее имени предварительном договоре ответчику Петрова Е. С. не предприняла действий по его расторжению.

До настоящего времени договор купли – продажи не заключен, что свидетельствует об уклонении Петровой Е. С. от исполнения обязательств.

Письменные претензий со стороны ответчика, в том числе о нарушении истцом сроков оплаты не поступало.

Определением Заволжского районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ, при подготовке дела к слушанию, для участия в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Павлов И. В.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, для участия в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Соловьев Д. Н., Богачев Е. О.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ для участия в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Варенков Е. В., Ломакин И. В., Савельева Н. А.

Определениями суда, занесенными в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ Павлов И. В. исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен в качестве соответчика, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена финансовый управляющий Петровой Е. С. – Жирехина А. Г.

В судебном заседании представитель истца Растроста П. В. - Растроста В. П.поддержал заявленные требования, обосновав доводами изложенными в иске, дополнительно пояснил, что исходя из кадастровой стоимости земельного участка денежные средства за <данные изъяты> долей переданы в полном объеме, полагал, что учитывать стоимость жилого помещения (секции) находящегося на земельном участке нельзя, поскольку оно в настоящее время не достроено и не передано истцу. Так же пояснил, что дата дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ является опиской допущенной при его составлении.

Представителя ответчика Павлова И. В. – Прудник Ю. Ю. в судебном заседании считала, что заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению

В судебном заседании третьи лица Савельева Н. А., Варенков Е. В., Ломкин И. В., представитель третьего лица Богачева Е. О. – Богачев Г. О. полагали, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В судебное заседание истец Растроста П. В., ответчики Петрова Е. С., Павлов И. В., третьи лица Соловьев Д. Н., Богачев Е. О. не явились, о рассмотрении гражданского дела извещались направлением судебной корреспонденции, возвращенной в суд по истечению сроков хранения на отделении почтовой связи, что расценивается судом как отказ от получения судебной корреспонденции и дает основание считать указанных лиц извещенными надлежащим образом.

Третье лицо финансовый управляющий Петровой Е. С. – Жирехина А. Г. извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, предоставив заявление об отложении дела слушанием, для получения документов представленных истцом в обоснование заявленных требований и формирования правовой позиции по делу. Так же выразила несогласие с заявленными требованиями.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявленного ходатайства отказано, поскольку в адрес финансового управляющего направлялась копия искового заявления, с учетом срока нахождения гражданского дела в производстве суда, достоверно зная о его наличии, что подтверждается заявлением о привлечении к участию в деле, не была лишена возможности ознакомиться с материалами гражданского дела, кроме того, при подготовке дела к судебному разбирательству исковое заявление с приложением документов направлялись в адрес ответчика Петровой Е. С.

ответчиком Петровой Е. С. ранее в адрес суда представлены письменные возражения и дополнения к ним в которых просит отказать в удовлетворении иска указывая, что основанием для возникновения права собственности на земельный участок является договор купли – продажи недвижимого имущества.

Истец полагая, что предварительный договор по сути является договором купли – продажи вправе обратиться за его государственной регистрацией.

Истцом не представлено доказательств подтверждающих направление ответчику требования об осуществлении действий направленных на проведение государственной регистрации сделки, а так же доказательств обращения в органы Росреестар и отказа в регистрации права собственности.

Поскольку отсутствует государственная регистрация предварительного договора, то право истца на спорный земельный участок не возникло.

Так же истцом не представлено доказательств фактического владения спорным земельным участком.

Так же полагает, что сторонами не согласована цена договора исходя из следующего.

Предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ является обязательство заключить договор купли продажи следующего недвижимого имущества: <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости – Секцией, которые по тексту именуются «объекты недвижимости».

Согласно п. 2.1 договора стоимость объектов недвижимости оценивается по соглашению <данные изъяты> руб., при этом цена каждого объекта не определена.

Цена <данные изъяты> долей как самостоятельного объекта не определена, ее определение исходя из кадастровой стоимости всего земельного участка недопустимо, поскольку стоимость объектов недвижимости определяется соглашениями сторон.

Так же цена <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок не может быть установлена на единицу площади о определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества поскольку такой способ определения цены допускается законом лишь в случае когда цена недвижимости в договоре купи – продажи установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера.

Цена по предварительному договору установлена в сумме <данные изъяты> руб., по соглашению сторон, а не за единицу площади.

В связи с не заключением договора, дополнительное соглашение к нему так же является не заключенным и не порождает каких либо правовых последствий.

Судом определено рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что Петровой Е. С. на праве собственности принадлежит <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>

Иными собственниками данного земельного участка являются Соловьев Д. Н., <данные изъяты> долей, Богачев Е. О., <данные изъяты> доли.

В части доли принадлежащей Петровой Е. С, установлено ограничение в виде ипотеки в пользу Павлова И. В.

Так же вышеуказанным лицам в аналогичных долях на праве собственности принадлежит находящийся на данном земельном участке жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются сведениями представленными Управлением Росреестра по Тверской области (выписки от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>, <данные изъяты>) и не оспариваются сторонами по делу.

Между Растростой П. В. (покупатель) и Петровой Е. С. (продавец), от имени которой на основании доверенности действовал Павлов И. В. ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительны договор по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли продажи <данные изъяты> долей земельного участка <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> с расположенным на нем объектом недвижимости – Секцией (<данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на индивидуальный <данные изъяты> этажный жилой дом), общей площадью по проекту <данные изъяты> кв. м.

Согласно раздела <данные изъяты> договора сторонами установлено, что стоимость объектов недвижимости составляет <данные изъяты> руб.

При подписании договора истцом внесены денежные средства в размере <данные изъяты> руб., что отражено в п. <данные изъяты> договора.

Денежные средства в размере <данные изъяты> руб. переданы ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской от указанной даты.

К указанному договору сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительно соглашение по условиям которого в. п. <данные изъяты> договора внесены изменения, а именно срок исполнения обязательств продавца перенесен с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ, определено, что <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на индивидуальный <данные изъяты> этажный жилой дом соответствует жилое помещение № (Секция № общей площадью по проекту <данные изъяты> кв. м., с учетом лестничных пролетов, утвержден план-график строительства от ДД.ММ.ГГГГ

Дата дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ расценивается судом как описка, допущенная при его составлении, поскольку дополнительное соглашение могло быть заключено ранее основанного договора.

До настоящего времени договор купли - продажи недвижимого имущества не заключен.

Истец полагает, что не заключение со стороны ответчика Петровой Е. С. договора купли – продажи доли земельного участка с последующей его передачей на государственную регистрацию, является таким нарушением прав, которые могут быть защищены путем признания права собственности на долю земельного участка.

Такие доводы суд находит несостоятельными исходя из нижеследующего.

Согласно положений п. п. 1 – 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Действующим законодательством установлен принцип свободы договора который предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества сторона тем самым выражает свою волю на отчуждение такого имущества и принимает обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

На основании положений ст. ст. 550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе доли земельного участка, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Условие об обязательной государственной регистрации договора не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить купли продажи недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Кроме того, в силу положений установленных ст. 450 ГК РФ истец вправе заявлять требование о расторжении предварительного договора и возврата уплаченных денежных средства.

Кроме того, согласно пунктов 1, 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано выше предварительным договором стороны пришли к соглашению, что сумма <данные изъяты> руб. представляет собой стоимость объектов недвижимости, доли земельного участка, доля в жилом доме (Секция).

Относительно отдельной стоимости каждого объекта соглашение между сторонами не заключено.

Позиция истца, что им уплачены денежные средства за долю в праве общей долевой собственности, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и тем самым исполнения всех существенных условий договора является неверной и не может быть принята судом.

Факт направления истцом в адрес Петровой Е. С. и Павлова И. В. претензии ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ с предложением о заключении договора купли – продажи правового значения, в контексте заявленных требований, не имеет

Таким образом, обращаясь в суд за признанием права собственности по долю земельного участка истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования Растроста П.В. к Петровой Е.С., Павлову И..В о признании права собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течении одного месяца со дня вынесения.

Судья                                            В. О. Рязанцев

Мотивированное решение изготовлено 30.01.2016 года