Решение по делу № 3а-156/2016 (3а-476/2015;) от 21.12.2015

Дело № 3а-156/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 апреля 2016 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Финансово-промышленная компания «ГЕПАРД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация г.Волгодонска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, ЗАО «Волгодонский завод «Агат»,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является сособственником земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – выставочные и торгово-выставочные залы и комплексы. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, она определена в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 28 декабря 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности. Обязательный внесудебный порядок разрешения спора соблюден.

Представитель административного истца и ЗАО «Волгодонский завод «Агат» – Махова Ю.Ю., в судебное заседание явилась, уточнила предмет административного иска и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы, взыскать судебные расходы.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, административный ответчик не оспаривал размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении эксперта, возражая против первоначальной редакции административного иска.

Представители заинтересованных лиц в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является сособственником совместно с ЗАО «Волгодонский завод «Агат» земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – выставочные и торгово-выставочные залы и комплексы, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 28.12.2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (л.д.35 том 1).

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для определения размера земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из кадастровой справки и акта определения кадастровой стоимости, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Его кадастровая стоимость определена по состоянию на 28 декабря 2014 года в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности и постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23.11.2015 года (л.д.45-47 том 1). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье. В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 15 662 000 рублей.

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (экспертиза на подтверждение стоимости).

В решении комиссии указано, что разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 64,6 %. В отчете оценщика комиссией при анализе рынка отмечено нарушение пункта 4 ФСО 3, пункта 19 ФСО 1, отмечен необоснованный отказ от корректировки на местоположение, а также отсутствие анализа цен земельных участков в г.Волгодонске.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против административного иска и отчета, Правительство Ростовской области поддержало мотивы отклонения отчета решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с точки зрения обоснованности подбора объектов-аналогов и соответствия их ФСО.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (эксперт ФИО3).

По первому вопросу экспертизы экспертом сделан вывод о неподтверждении рыночной стоимости земельного участка, приведенного в отчете оценщика, с приведением конкретных нарушений федеральных стандартов оценки, с данным выводом лица, участвующие в деле, согласились.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 28 декабря 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка земельных участков, предназначенных под коммерческую недвижимость – таблица 23.

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Применение конкретных корректировок экспертом объяснено (приведены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение, на местоположение, назначение, на площадь).

Объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении экспертизы, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов – аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчета СРО не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, подлежит удовлетворению в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности согласно выводу заключения эксперта.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, с чем в конечном итоге согласился правообладатель, уточнив требования, данное обстоятельство подтверждено заключением эксперта. Установление кадастровой стоимости участка в размере равной рыночной стоимости в данном случае является способом реализации прав собственника, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Таким образом, судебные расходы судом возлагаются на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – выставочные и торгово-выставочные залы и комплексы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 декабря 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «Финансово-промышленная компания «ГЕПАРД» в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей за проведенную судебную экспертизу.

Отказать в удовлетворении требования ООО «Финансово-промышленная компания «ГЕПАРД» о взыскании судебных расходов с Правительства Ростовской области.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов