Решение по делу № 8Г-1110/2023 [88-7986/2023] от 12.01.2023

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-7986/2023

№ дела суда 1-й инстанции 2-837/2022

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                  21 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.,

судей Брянского В.Ю., Грибанова Ю.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО10 к ФИО11 о понуждении к заключению договора

по кассационной жалобе представителя ответчика ФИО12 по доверенности ФИО13. на решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 10 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К., судебная коллегия

установила:

ФИО14 обратилась в суд с иском к ФИО15 в котором с учетом уточнений, просила признать незаконным односторонний отказ ответчика ФИО16 от исполнения предварительного договора купли-продажи от 1 декабря 2020 года путем его досрочного расторжения, понудить ответчика заключить с истцом ФИО18 основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 200 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> (далее по тексту – земельный участок с кадастровым номером №) на условиях договора от 1 декабря 2020 года, передать истцу земельный участок по акту приема-передачи и выполнить регистрацию права собственности истца на земельный участок.

В обоснование требований указала, что 1 декабря 2020 года между сторонами ФИО19 и ФИО20 заключен договор купли-продажи, поименованный ими как «предварительный», по условиям которого ответчик должен был продать истцу часть земельного участка с кадастровым номером №, приблизительной площадью, но не менее 1 200 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. На момент заключения договора часть земельного участка, являющаяся предметом будущей сделки, не была сформирована и поставлена на кадастровый учет. Ответчик взял на себя обязательство подготовить все необходимые документы для совершения основной сделки, что и было им сделано 30 декабря 2020 года, что подтверждается выписками из ЕГРН. Таким образом, предметом сделки купли-продажи стал земельный участок с кадастровым номером №. Срок заключения основного договора был установлен сторонами до 10 ноября 2021 года. В счет оплаты договора истцом были переданы ответчику денежные средства в размере 1 740 000 руб., что подтверждается распиской продавца. Кроме того, одним из условий предварительного договора было заключение истцом с ИП Метцгер Т.В. договора подряда на выполнение строительных и отделочных работ по строительству для истца жилого дома на спорном земельном участке, который был заключен 1 декабря 2020 года. После заключения предварительного договора и договора подряда истец приступил к строительству на спорном земельном участке, вложив в строительство дома 4 604 000 руб. 7 октября 2021 года в адрес истца от ответчика поступило уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, которое, по мнению истца, являются неправомерным. При этом договор исполнен сторонами в полном объеме, а действиями ответчика созданы препятствия в оформлении и регистрации прав истца на недвижимое имущество.

Решением Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 10 марта 2022 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным отказ ФИО21 от исполнения предварительного договора купли-продажи земельного участка от 1 декабря 2020 года, заключенного между ФИО22 и ФИО23 и понудил ФИО24 заключить со ФИО25 основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. В остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2022 года решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 10 марта 2022 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично. На ФИО26 возложена обязанность передать ФИО27 земельный участок с кадастровым номером №. Указано, что апелляционное определение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на ФИО28

В кассационной жалобе представитель ответчика ФИО29 просит отменить судебные постановления, принять по делу новое решение о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка от 1 декабря 2020 года, заключенного между ФИО30 и ФИО31 возложении на ФИО32 обязанности возвратить все денежные средства, полученные им за земельный участок по сделке от ФИО33 оставив спорный земельный участок с кадастровым номером № в собственности ФИО34 В обоснование жалобы ссылается на неверное установление судами фактических обстоятельств дела, не разрешение судьбы жилого дома, возведенного на спорном земельном участке, ошибочное толкование положений пункта 4.4. предварительного договора купли-продажи от 1 декабря 2020 года. Кроме того, указали на прекращение действие предварительного договора согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 1 декабря 2020 года между ФИО35 (покупатель) и ФИО36. (продавец) заключен договор купли-продажи, поименованный как «предварительный», по условиям которого ответчик должен был продать истцу часть земельного участка с кадастровым номером №, приблизительной площадью, но не менее 1 200 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Объект недвижимости (земельный участок) был оценен сторонами 1 740 000 руб.

Стороны договора (продавец и покупатель) обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 10 ноября 2021 года (пункт 1.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора от 1 декабря 2020 года оплата стоимости недвижимости осуществляется в день подписания предварительного договора - 1 декабря 2020 года.

Представленной в дело распиской подтверждается и сторонами не оспаривается, что истец ФИО37 выплатила ответчику ФИО38. в соответствии с условиями заключенного предварительного договора купли- продажи денежные средства в общем размере 1 740 000 руб.

По условиям договора стороны приняли на себя обязательство заключить договор подряда на производство строительных и отделочных работ 15 декабря 2020 года с ИП ФИО40 В случае отказа покупателя от заключения договора подряда (или уклонения от его заключения), настоящий договор считается расторгнутым по вине покупателя (пункт 4.4. договора).

1 декабря 2020 года между ИП ФИО41. (подрядчик) и ФИО39 (заказчик) заключен договор подряда на производство строительства и отделочных работ жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>

Во исполнение условий заключенного договора подряда, ФИО42 произвела оплату подрядчику в размере 4 604 000 руб.

Судом также установлено, что 30 декабря 2020 года ФИО43 сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №

Сторонами не оспаривались те обстоятельства, что предметом основного договора купли-продажи, для целей заключения которого в будущем был заключен предварительный договор купли-продажи от 1 декабря 2020 года, является земельный участок с кадастровым номером №, и именно для строительства жилого дома на этом земельном участке был заключен договор подряда от 1 декабря 2020 года.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 10, 307, 309, 310, 421, 429, 445, 450, 450.1, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец исполнила свои обязательства по предварительному договору, а ответчик Захаров В.С., без наличия на то законных оснований, уклонился от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем, имеются правовые основания для понуждения ответчика к заключению с истцом основного договора купли-продажи.

Соглашаясь с выводами районного суда в части удовлетворения исковых требований, Краснодарский краевой суд не согласился с мотивировочной частью судебного решения, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 213, 218, 219 421, 429, 445, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор купли-продажи поименованный, как предварительный, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате признал его основным договором купли-продажи будущей вещи, поскольку обязательства по оплате были выполнены ФИО44. в полном объеме в момент его заключения.

Кассационный суд соглашается с данными выводами суда апелляционной инстанции как основанными на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельствах дела.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Вопреки доводам подателя жалобы, судом апелляционной инстанции были верно применены приведенные положения норм материального и процессуального права, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, по результатам которой указано, что предварительный договор купли-продажи от 1 декабря 2020 года надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, а спор, вытекающий из указанного договора, подлежит разрешению в соответствии с правилами о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 указанного постановления разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что заявленные истцом требования о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи фактически направлены на исполнение договора купли-продажи от 1 декабря 2020 года, а именно на передачу истцу предмета договора - земельного участка с кадастровым номером №, судебная коллегия апелляционного суда пришла к законному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для квалификации договора как предварительного и наличии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по передаче истцу предмета договора купли-продажи, переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации.

Доводы стороны ответчика о том, предварительный договор купли- продажи земельного участка подлежит расторжению, поскольку истец отказалась от исполнения договора подряда по строительству дома на спорном земельном участке, суд мотивированно признал несостоятельными.

Вопреки доводам кассатора, судами из буквального толкования пункта 4.4 предварительного договора было установлено, что основанием для его расторжения является отказ или уклонение покупателя от заключения договора подряда. При этом, как следует из материалов дела и подтверждается представленными сторонами доказательствами, договор подряда был заключен 1 декабря 2020 года, следовательно, предусмотренное пунктом 4.4. договора условие было соблюдено. Более того, договор подряда реально исполнялся, что не оспаривалось сторонами, подтверждается представленной в материалы дела перепиской, оплатой денежных средств.

Заявление ИП ФИО45 о расторжении договора подряда от 7 октября 2021 года в связи с нарушением ФИО46 его условий, в части вмешательства в хозяйственную деятельность подрядчика, не может являться основанием для расторжения договора купли-продажи, заключенного и исполненного сторонами.

Ссылка подателя жалобы на положение части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принят во внимание, поскольку судами установлено, что заключенный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, следовательно, нормы положений о предварительном договоре к нему не применимы.

Доводы жалобы в своей совокупности не содержат оснований к отмене оспариваемого судебного постановления, поскольку не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального и материального права, а потому отклоняются как несостоятельные.

Выводы суда апелляционной инстанции согласуются с установленными обстоятельствами дела, характером возникших правоотношений и примененными нормами материального права, регулирующих спор, с соблюдением положений процессуального закона.

Производство в суде кассационной инстанции предназначено для проверки законности вступивших в законную силу судебных постановлений, установления правильности применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судебными инстанциями в ходе предшествующего рассмотрения дела (статьи 379.6, 390.13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права определяется кассационным судом общей юрисдикции исходя из оснований для отмены или изменения судебных постановлений, установленных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 1, 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции»).

Таковых нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного постановления, не имеется.

Между тем, как было указано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2022 года решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 10 марта 2022 года отменено, таким образом, оно не вступило в законную силу.

В силу положений пункта 3 части 1 статьи 379.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационные жалоба, представление возвращаются без рассмотрения по существу, если установлено, что кассационные жалобы, представление поданы на судебный акт, который в соответствии с частью 1 статьи 376 настоящего Кодекса не обжалуется в кассационный суд общей юрисдикции.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить кассационные жалобу, представление без рассмотрения по существу при наличии оснований, предусмотренных статьей 379.1 Кодекса (пункт 6 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах кассационная жалоба в части обжалования решения Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 10 марта 2022 года подлежит оставлению без рассмотрения по существу.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

кассационную жалобу представителя ответчика ФИО47 по доверенности ФИО48. на решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 10 марта 2022 года оставить без рассмотрения.

В остальной части кассационную жалобу представителя ответчика ФИО49 по доверенности ФИО50. оставить без удовлетворения, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2022 года - без изменения.

Председательствующий                        Е.К. Фрид

Судьи                                    В.Ю. Брянский

Ю.Ю. Грибанов

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-7986/2023

№ дела суда 1-й инстанции 2-837/2022

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(Резолютивная часть)

г. Краснодар                                  21 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.,

судей Брянского В.Ю., Грибанова Ю.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО51 к ФИО52 о понуждении к заключению договора

по кассационной жалобе представителя ответчика ФИО53 по доверенности ФИО54. на решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 10 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К., руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

кассационную жалобу представителя ответчика ФИО55 по доверенности ФИО56 на решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 10 марта 2022 года оставить без рассмотрения.

В остальной части кассационную жалобу представителя ответчика ФИО57 по доверенности ФИО58 оставить без удовлетворения, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2022 года - без изменения.

Председательствующий                        Е.К. Фрид

Судьи                                    В.Ю. Брянский

Ю.Ю. Грибанов