Решение по делу № 33-1690/2023 от 31.01.2023

Дело № 33-1690/2023

УИД 47RS0006-01-2022-001007-46

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург 18 апреля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего     Алексеевой Г.Ю.,

судей                 Боровского В.А., Бумагиной Н.А.,

при секретаре                 Фроловой К.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2456/2022 по апелляционной жалобе Драгуцан А.Е. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 октября 2022 года, которым ей отказано в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Армада-Сервис» о расторжении договора на эксплуатационное обслуживание.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., выслушав объяснения Драгуцан А.Е., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «Армада-Сервис» Кожухиной Е.В., действующей на основании доверенности и возражавшей против доводов апелляционной жалобы, представителей ООО «Армада» Кожухиной Е.В. и Гурова С.В., действующих на основании доверенности и возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Драгуцан А.Е., уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к ООО «Армада-Сервис» о расторжении с 30 ноября 2021 года договора на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка «Графская Славянка» № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником земельного участка с кадастровым №, земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, в коттеджном поселке «Графская Славянка», приобретенного у ООО «Армада» по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ).

Поскольку при покупке названного земельного участка обязательным условием являлось заключение истцом договора на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка, ДД.ММ.ГГГГ между Драгуцан А.Е. и ООО «Армада-Сервис» был заключен договор на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка «Графская Славянка» №. В ходе его исполнения ответчик неоднократно, а именно 22 мая 2021 года и 1 июля 2021 года, в одностороннем порядке повышал тарифы на коммунальные услуги и обслуживание поселка, в связи с чем, 30 ноября 2021 года Драгуцан А.Е. направила ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении, в ответ на которое ООО «Армада-Сервис» сообщило, что расторжение договора возможно только в судебном порядке.

В связи с вышеизложенным, а также с тем, что, по мнению истца, ООО «Армада-Сервис» оказывает услуги по эксплуатационному обслуживанию коттеджного поселка «Графская Славянка» ненадлежащим образом, общие сети инженерно-технического и коммунального обеспечения в коттеджном поселке отсутствуют, вся инфраструктура поселка находится в частной собственности, доли в праве на указанное имущество истец не имеет, истец не пользуется услугами по эксплуатационному обслуживанию коттеджного поселка «Графская Славянка», Драгуцан А.Е. обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с вышеназванным иском.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 октября 2022 года в удовлетворении исковых требований Драгуцан А.Е. к ООО «Армада-Сервис» о расторжении договора на эксплуатационное обслуживание отказано.

В апелляционной жалобе Драгуцан А.Е. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынести по делу новое решение, которым удовлетворить ее исковые требования к ООО «Армада-Сервис» в полном объеме.

Проверив дело, выслушав объяснения Драгуцан А.Е., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «Армада-Сервис» Кожухиной Е.В., действующей на основании доверенности и возражавшей против доводов апелляционной жалобы, представителей ООО «Армада» Кожухиной Е.В. и Гурова С.В., действующих на основании доверенности и возражавших против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований для отмены или изменения решения суда ввиду следующего.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Драгуцан А.Е. является собственником жилого дома, площадью 59,4 кв.м, и земельного участка, площадью 713 кв.м, с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>. Право собственности за истцом на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенного с ООО «Армада» (т. 1 л.д. 8-16, 80-86).

Из буквального толкования договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что данный договор по своей сути является смешанным, поскольку включает в себя несколько сделок с обособленными предметами, правами и обязанностями сторон: купля-продажа земельного участка и организация внутренней инфраструктуры коттеджного поселка «Графская Славянка». Согласно п. 3.4 договора ООО «Армада» обязалось организовать (п. 3.4):

- подготовку плана застройки земельного массива (п. 3.4.1),

- строительство и ввод в эксплуатацию электросети (п. 3.4.2),

- строительство ограждения (забора) по фасадной стороне земельного массива (п. 3.4.3),

- строительство внутрипоселковых проездов к участку (п. 3.4.4),

- постройку домика охраны, КПП с автоматическим шлагбаумом (п. 3.4.5),

- гостевую парковку (п. 3.4.6),

- строительство детской и спортивных площадок с грунтовым покрытием (п. 3.4.7),

- строительство пожарных водоемов (п. 3.4.8),

- строительство общественной прогулочной зоны (п. 3.4.9)

- нанесение финишного покрытия дорог асфальтовой крошкой (п. 3.4.10).

Стороны согласовали, что сроки создания объектов (условий) – не позднее 31 декабря 2018 года.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка ООО «Армада» взяло на себя обязательства по выполнению комплекса работ и услуг, направленных на создание объектов инфраструктуры и предоставление истцу возможности пользования данными объектами, а Драгуцан А.Е. в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ обязалась одновременно с подписанием договора купли-продажи земельного участка заключить договор на эксплуатационное обслуживание в целях надлежащего содержания и эксплуатации коттеджного поселка «Графская Славянка», на территории которого располагается приобретаемый земельный участок (п. 3.2.2).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Армада-Сервис» заключен договор на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка «Графская Славянка» № (т. 1 л.д. 17-21).

По условиям договора ООО «Армада-Сервис» предоставляет услуги и работы в целях создания комфортных, благоприятных и безопасных условий проживания собственников и членов их семей в жилом комплексе, а именно:

- обеспечивает вывоз бытовых отходов, мусора, уборку объектов общего пользования, благоустройства территории ее озеленения, очистку территории и проездов от снега;

- обеспечивает эксплуатацию объектов общего пользования, их обслуживание, содержание и ремонт (в том числе внутрипоселковых проездов, контрольно-пропускного пункта, внешнего ограждения) с целью поддержки исправного и рабочего состояния;

- обеспечивает организацию контрольно-пропускного режима и охрану объектов общего пользования, а также осуществляет меры, направленные на обеспечение безопасности на территории коттеджного поселка;

- осуществляет текущий ремонт, техническое обслуживание имущества коттеджного поселка и его оборудования, устраняет аварии, проводит планово-предупредительный ремонт в соответствии с актами разграничения эксплуатационной ответственности инженерных систем;

- ведет лицевые счета собственников, осуществляет начисления, приобретает, отлаживает, внедряет, поддерживает программное обеспечение, направленное на удаленное взаимодействие жителей с ООО «Армада-Сервис» через сеть Интернет, разрабатывает и поддерживает сайт, информационную страничку в социальных сетях;

- оказывает иные услуги, перечисленные в Приложении № 1 к договору.

Истец, как заказчик, обязалась оплатить данные услуги в соответствии с действующим перечнем услуг и стоимостью ежемесячного обслуживания.

Решением общего собрания собственников земельных участков коттеджного поселка «Графская Славянка» № от 22 мая 2021 года утверждены новые тарифы на услуги и работы, выполняемые ООО «Армада-Сервис», в связи с чем, ответчик направил истцу договор в новой редакции, с содержанием которого истец не согласна, поскольку данный договор существенно ущемляет ее права, завышает тарифы, возлагает на нее дополнительные обязанности и штрафы, о чем истец уведомила ответчика в своих обращениях, в ответ на которые ООО «Армада-Сервис» сообщило, что указанное решение общего собрания собственников никем не оспорено (т. 1 л.д. 22-42).

30 ноября 2021 года истец направила ответчику заявление, в котором уведомила о расторжении договора на основании ст.ст. 451 и 782 ГК РФ по своей инициативе. В связи с повышением оплаты за услуги и изменением условий договора без ее согласия, просила считать договор расторгнутым с 30 ноября 2021 года (т. 1 л.д. 43, 45).

В ответ на данное обращение ответчик сообщил о невозможности удовлетворения требований Драгуцан А.Е., поскольку односторонний отказ от договора на общих основаниях невозможен, так как на правоотношения сторон распространяется режим специального правового регулирования (т. 1 л.д. 44).

Разрешая спор и отказывая Драгуцан А.Е. в удовлетворении исковых требований к ООО «Армада-Сервис» о расторжении договора на эксплуатационное обслуживание, суд первой инстанции исходил из того, что на основании решения общего собрания собственников земельных участков в коттеджном поселке «Графская Славянка» ООО «Армада-Сервис» было избрано в качестве организации, оказывающей услуги и выполняющей работы по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании собственников недвижимости в указанном коттеджном поселке, что иные собственники земельных участков в коттеджном поселке «Графская Славянка» не отказались от услуг, оказываемых ООО «Армада-Сервис», а также что жилой дом и земельный участок, принадлежащие на праве собственности истцу, расположены на территории коттеджного поселка «Графская Славянка», их использование истцом невозможно без использования мест общего пользования жилого комплекса, а часть общего имущества коттеджного поселка не может быть выделена отдельно для обслуживания одного жилого дома и земельного участка, а потому пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Драгуцан А.Е. о расторжении договора на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка, заключенного с ООО «Армада-Сервис».

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда с выводами суда первой инстанции соглашается.

В соответствии с п.п. 1, 2, 4 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п.п. 1, 2, 4 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой» указано на различие правовой конструкции регулирования правоотношений по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и жилищно-земельного комплекса.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в данном постановлении, действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования – кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает – в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме – принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года № 23-П). Данная особенность – наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах – предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем, при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, – притом, что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии – не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

В силу этого одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов в жилищно-земельных комплексах коллективных решений по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников, которое – по инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей организации, связанной с ним договорными отношениями, – решает, в том числе, вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание и пр.

В соответствии со ст. 181.1 ГК РФ правила его главы 9.1 о решениях собраний применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное; решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Вместе с тем, действующее законодательство не содержит подобного рода указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.

Несмотря на это, на практике такое собрание нередко оказывается единственно возможной – ввиду значительных организационных и временных издержек на согласование воли большого числа собственников – формой принятия коллективного решения по вопросам о порядке управления имуществом общего пользования в указанном комплексе и о его содержании.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданских правоотношений, а также недопустимость произвольного вмешательства в частные дела (постановления от 6 июня 2000 года № 9-П, от 10 апреля 2003 года № 5-П и др.).

Исходя из приведенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять, в том числе, размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.

Означенный подход, безусловно, призван обеспечивать интересы жителей комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой путем предоставления им реального права участвовать в определении расходов, связанных с имуществом общего пользования. Но вместе с тем, он не исключает необоснованного уклонения этих лиц от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов, что – при наличии у них возможности пользоваться таким имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг – нарушает, вопреки статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и вытекающему из ее предписаний принципу справедливости, интересы не только собственников имущества общего пользования и управляющей организации, но и тех собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы.

Таким образом, регулирование правоотношений между собственником жилого дома и земельного участка в жилом комплексе и организацией, осуществляющей эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка, должно быть основано на договорных отношениях.

В рамках настоящего дела установлено, что жилое помещение и земельный участок, принадлежащие Драгуцан А.Е., расположены в коттеджном поселке «Графская Славянка», который представляет собой обособленную совокупность объектов недвижимого имущества, состоящую из дорог, жилых объектов, предназначенных для проживания, и нежилых объектов, предназначенных для их обслуживания.

По условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Армада-Сервис» осуществляет эксплуатационное облуживание коттеджного поселка и его содержание, направленное на обеспечение соответствующего функционирования поселка, пользование домовладением и земельным участком, обеспечение прав заказчика и лиц, проживающих в коттеджном поселке (п. 2.1.1).

Указанные правоотношения между собственниками жилых домов и земельных участков коттеджного поселка «Графская Славянка» и ООО «Армада-Сервис» возникли на основании решений общих собраний собственников жилых помещений и земельных участков коттеджного поселка «Графская Славянка» от 24 июля 2017 года и от 2 сентября 2017 года (т. 3 л.д. 110-114), которыми был утвержден проект спорного договора и ООО «Армада-Сервис» было избрано в качестве организации, оказывающей услуги и выполняющей работы по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании собственников недвижимости в коттеджном поселке. В связи с чем, в дальнейшем любое решение: как о прекращении правоотношений с ООО «Армада-Сервис», так и об изменении условий заключенного с управляющей организацией договора (в том числе, в части объема оказываемых услуг и тарифов), должно приниматься собственниками на их общем собрании.

Такое решение собственниками не принималось.

Несогласие собственников с тарифами на оказываемые им ООО «Армада-Сервис» услуги является основанием для изменения решением общего собрания условий договора на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка.

Вместе с тем, отказавшись от договора на эксплуатационное облуживание, Драгуцан А.Е. вне зависимости от того, хочет она этого или нет, проживая в принадлежащем ей жилом помещении, продолжит пользоваться имуществом коттеджного поселка, получая от ответчика услуги по обслуживанию данного имущества и не оплачивая их. Следовательно, в связи с таким отказом не будет достигнута цель расторжения договора – прекращение правоотношений, что противоречит требованиям ст. 453 ГК РФ и предусмотренным ст.ст. 450, 450.1 ГК РФ требованиям разумности и добросовестности при осуществлении прав при расторжении договора.

Руководствуясь вышеназванными положениями закона и соответствующими разъяснениями к нему, с учетом установленных по делу обстоятельств, а также учитывая, что в материалах дела не находит подтверждение факт того, что Драгуцан А.Е. не пользовались объектами инфраструктуры коттеджного поселка, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора на эксплуатационное обслуживание, с которым судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда согласна.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что судом первой инстанции при разрешении спора правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, тщательным образом исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, его выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения в обжалуемой части, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и повторяют изложенную ранее заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отвергнута. При этом ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в жалобе не содержится.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Драгуцан А.Е. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Шумейко Н.В.