Решение по делу № 33-5834/2021 от 11.05.2021

Судья Косолапова В.А. Дело № 33-5834/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 2 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Бабайцевой Е.А.,

судей Гулян Р.Ф., Нагиной О.Ю.,

при секретаре Яковенко Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело № 2-881/2020 по исковому заявлению Шацкова Владимира Николаевича к АО «ДОМ.РФ», Управлению Росреестра по Волгоградской области, Калачёвскому РО СП УФССП России по Волгоградской области об оспаривании действий по оставлению за собой взыскателем в исполнительном производстве имущества должника, признании ипотеки недвижимого имущества прекратившейся и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Шацкова Владимира Николаевича

на решение Калачевского районного суда Волгоградской области от
22 декабря 2020 г., которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Шацкова Владимира Николаевича к АО «ДОМ.РФ», Управлению Росреестра по Волгоградской области, Калачёвскому РО СП УФССП России по Волгоградской области об оспаривании действий по оставлению за собой взыскателем в исполнительном производстве имущества должника, признании ипотеки недвижимого имущества прекратившейся и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Гулян Р.Ф., выслушав представителя Шацкова В.Н. – Шурупову М.Ю., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Шацков В.Н. обратился в суд с иском к АО «ДОМ.РФ», Управлению Росреестра по Волгоградской области, Калачёвскому РО СП УФССП России по Волгоградской области об оспаривании действий по оставлению за собой взыскателем в исполнительном производстве имущества должника, признании ипотеки недвижимого имущества прекратившейся и применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, Ф.И.О. и <.......>» был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) № <...> на сумму <.......> руб., сроком на 180 мес. на покупку жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Вступившим в законную силу определением Калачёвского районного суда Волгоградской области от 10 ноября 2009 г. было утверждено мировое соглашение, заключенное между <.......>» и Шацковым В.Н., Шацковой И.В., по которому ответчики иск признают полностью и обязуются: до ДД.ММ.ГГГГ оплатить истцу уплаченную им при подаче искового заявленную государственную пошлину в размере <.......> руб., до ДД.ММ.ГГГГ оплатить истцу сумму просроченной задолженности, составляющую по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - <.......> руб. с учетом начисленных, но неуплаченных процентов и пеней на дату фактического погашения просроченной задолженности и с учетом ежемесячного платежа за ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> коп. Остаток задолженности по основной сумме долга на ДД.ММ.ГГГГ составляет <.......> руб. <.......> коп.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ г., ответчики обязуются осуществлять ежемесячные платежи размере <.......> коп., в соответствии с условиями кредитного договора № <...> от ДД.ММ.ГГГГ

При неисполнении или ненадлежащем исполнении ответчиками обязательств, предусмотренного мировым соглашением, истец (иное лицо к которому перешли права по закладной в установленном законом порядке) вправе обратиться за получением исполнительного листа в Калачёвский районный суд Волгоградской области.

В рамках исполнительного производства осуществляется реализация заложенного недвижимого имущества - жилого дома с <.......> жилыми комнатами, общей площадью <.......> кв.м, земельного участка площадью <.......> кв.м, расположенных по адресу: <адрес> Реализация жилого дома и земельного участка осуществляются путем проведения публичных торгов. Начальная продажная цена жилого дома с земельным участков определена исходя из оценки недвижимого имущества, указанной в закладной: стоимость жилого дома в размере <.......> руб., земельного участка <.......> руб.

В связи с неисполнением определения суда ДД.ММ.ГГГГ взыскателю был выдан исполнительный лист, на основании которого возбуждено исполнительное производство № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, № <...>

Судебным приставом исполнителем Калачевского РО УФССП по Волгоградской области был наложен арест на заложенное недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства было вынесено постановление о передачи нереализованного имущества взыскателю.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, на основании которого правообладателем заложенного недвижимого имущества - жилого дома с <.......> жилыми комнатами общей площадью <.......> кв.м и земельного участка площадью <.......> кв.м, расположенных по адресу: <адрес> является АО «ДОМ.РФ».

На основании указанных документов взыскатель произвел ДД.ММ.ГГГГ перерегистрацию права собственности, оставляя имущество за собой по стоимости <.......> руб. в счет погашения задолженности по кредитному договору.

ДД.ММ.ГГГГ в результате противоправных действий неустановленного лица в указанном домовладении по адресу: <адрес> произошел пожар, в результате которого домовладение Шацкого В.М. сгорело полностью. Тем самым, ему был причинён значительный материальный ущерб на сумму <.......> руб. Данные обстоятельства были установлены в рамках уголовного дела № <...>, подтверждаются постановлением о приостановлении предварительного следствия и актом визуального обследования домовладения по адресу: <адрес>

Он и Шацкова И.В. известили банк и в письменной форме попросили о предоставлении рассрочки по уплате кредитных обязательств. В связи с отсутствием денежных средств у заемщиков исполнить обязательства в надлежащем виде они не смогли.

В ДД.ММ.ГГГГ заемщиками была произведена полная реконструкция недвижимости и построен новый жилой дом, который не обладает теми идентификационными признаками, отраженными в кредитном договоре с банком, и является вновь созданным иным объектом недвижимости. Площадь дома составляет <.......> кв.м, а не <.......> кв.м; материал наружных стен из мелких бетонных блоков, а не деревянное строение, изменился кадастровый номер строения на № <...>. Все это позволяет сделать вывод о том, что объект залога по кредитному договору перед банком подвергнут гибели, а вновь созданный объект недвижимости является иным имуществом и не может быть обременен правами третьих лиц в рамках ранее существовавшего договора ипотеки. Вместе с тем, судебный пристав - исполнитель наложил запрет на отчуждение нового объекта недвижимости и вынес акт от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на заложенное недвижимое имущество - жилой дом с <.......> жилыми комнатами общей площадью <.......> кв.м и земельный участок площадью <.......> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

Полагает, что обременение, наложенное на имущество: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, представляющий собой бетонно-блочное строение площадью <.......> кв.м, с кадастровым номером № <...>, прекратилось, и данный объект не может являться залоговым. Ввиду этого переход права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в пользу АО «ДОМ.РФ» в рамках исполнительного производства является неправомерным.

В связи с этим просил суд признать недействительной сделку от ДД.ММ.ГГГГ по оставлению за АО «ДОМ.РФ» недвижимого имущества: жилого дома, кадастровый № <...>, земельного участка, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>, в исполнительном производстве
№ <...> от ДД.ММ.ГГГГ, № <...>; признать ипотеку прекратившейся в отношении недвижимого имущества: жилого дома, кадастровый № <...>, земельного участка, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес> применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность Шацкова В.Н., Шацковой И.В. недвижимого имущества: жилого дома, кадастровый № <...>, земельного участка, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>; аннулировать запись о регистрации договора об ипотеке в отношении недвижимого имущества: жилого дома, кадастровый № <...>, земельного участка кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>

Определениями суда, занесенными в протоколы судебных заседаний от
ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в качестве третьих лиц привлечены Шацкова И.В., администрация Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области, ПАО КБ «<.......>», АО «<.......>».

Суд постановил указанное выше решение.

Не согласившись с постановленным судом решением, Шацков В.Н. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять новое решение, которым удовлетворить заявленные требования.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ подлежащей применению к правоотношениям сторон, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником обеспеченного залогом обязательства, за которые он отвечает.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

По ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от
18 декабря 2006 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Статьей 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. подлежащей применению к правоотношениям сторон) предусмотрено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Согласно ст. 345 ГК РФ и замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку ФЗ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила.

Согласно п. 1 ст. 68 Закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.

Пунктом 3 ст. 68 Закона № 229-ФЗ предусмотрено, что мерами принудительного исполнения являются, в том числе обращение взыскания на имущество должника.

В силу ч. 1 ст. 69 названного Закона обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Статьей 78 Закона № 229-ФЗ установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество, согласно которому, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом № 102-ФЗ и Законом Российской Федерации «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В силу ч. 1 ст. 89 Закона № 229-ФЗ реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Из ч. 1 ст. 92 Закона № 229-ФЗ усматривается, что в случае объявления торгов несостоявшимися (в том числе, по причине подачи заявки на участие в торгах менее двух лиц), организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

Согласно ч. 2 ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила Гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

В соответствии с ч. 3 ст. 58 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.

Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов.

Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 92 Закона № 229-ФЗ.

В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном ст. 87 настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 92 Закона № 229-ФЗ от 2 октября 2007 г.).

В соответствии с частью 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Частью 1 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. подлежащей применению к правоотношениям сторон), предусмотрено, что публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

После проведения повторных торгов на предмет залога и признания их несостоявшимися судебным приставом-исполнителем в соответствии с частью 3 статьи 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» взыскателю направляется предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 данного Федерального закона.

Согласно части 12 статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Шацков В.Н., Шацкова И.В. приобрели жилой дом общей площадью 51,6 кв.м и земельный участок площадью 452 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, пер. Революционный, <адрес>, за счет личных и кредитных средств.

ДД.ММ.ГГГГ между Шацковым В.Н., Шацковой И.В. и ОАО КБ «<.......>» заключен кредитный договор № <...>, в соответствии с условиями которого заемщикам-залогодателям Шацкову В.Н., Шацковой И.В. предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере <.......> руб. на срок <.......> месяцев для приобретения в общую долевую собственность последних (по <.......> доле каждому) жилого дома с <.......> жилыми комнатами общей площадью <.......> кв.м и земельного участка площадью <.......> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>

Согласно п. 2.8 условий кредитного договора (при ипотеке в силу закона) № <...> без предварительного письменного согласия залогодержателя не отчуждать предмет залога, не сдавать его в наем, не осуществлять перепланировку.

Пунктом 2.10 кредитного договора на должника (залогодателя) возложена обязанность уведомить залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки сняться с регистрационного учета и освободить предмет ипотеки вместе со всеми иными проживающими в нем лицами в течение 30 дней с даты предъявления залогодержателем требования об ее освобождении.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной Шацковым В. Н., Шацковой И.В. ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Шацкова В. Н., Шацковой И.В., на жилой дом и земельный участок, запись об ипотеке жилого дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена в этот же день. Первоначальным залогодержателем являлся ОАО <.......>

С ДД.ММ.ГГГГ года Шацковым В. Н., Шацковой И.В., допускались просрочки внесения ежемесячных платежей по кредитному договору, что послужило основанием для обращения в суд с иском ОАО «<.......>» в лице представителя <.......>» об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>гр. дело № <...>).

10 ноября 2009 г. определением Калачёвского районного суда Волгоградской области (гр. дело № 2-1943/2009), было утверждено мировое соглашение, заключенное между <.......>» и Шацковым В.Н., Шацковой И.В., по которому ответчики иск признают полностью и обязуются: до 24 ноября 2009 г. оплатить истцу уплаченную им при подаче искового заявленную государственную пошлину в размере 2000 руб., до 1 мая 2010 г. оплатить истцу сумму просроченной задолженности, составляющую по состоянию на 10 ноября 2009 г. - 138 313 руб. с учетом начисленных, но неуплаченных процентов и пеней на дату фактического погашения просроченной задолженности и учетом ежемесячного платежа за ноябрь 2009 года в размере 6 644 руб. 59 коп. Остаток задолженности по основной сумме долга на 10 ноября 2009 г. составляет 614 093 руб. 59 коп.

Начиная с декабря 2009 года, ответчики обязуются осуществлять ежемесячные платежи в размере 6644 руб. 59 коп., в соответствии с условиями кредитного договора № <...> от ДД.ММ.ГГГГ

При неисполнении или ненадлежащем исполнении ответчиками обязательств, предусмотренного мировым соглашением, истец (иное лицо к которому перешли права по закладной в установленном законом порядке) вправе обратиться за получением исполнительного листа в Калачёвский районный суд Волгоградской области.

В рамках исполнительного производства осуществляется реализация заложенного недвижимого имущества - жилого дома с <.......> жилыми комнатами, общей площадью <.......> кв.м, земельного участка, площадью <.......> кв.м расположенных по адресу: <адрес> Реализация жилого дома и земельного участка осуществляются путем проведении публичных торгов. Начальная продажная цена жилого дома с земельным участков определяется исходя из оценки недвижимого имущества, указанной в закладной: стоимость жилого дома в размере <.......> руб., земельного участка <.......> руб. Определение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Согласно уставу АО «ДОМ.РФ» является непубличным акционерным обществом, создано на основании решения учредителя от 29 ноября 1996 г. № 1 и учреждено в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 августа
1996 г. № <...> «<.......>». Прежнее фирменное наименование общества - АО «<.......>» изменено на АО «ДОМ.РФ» на основании распоряжения Росимущества о решениях <.......>» от ДД.ММ.ГГГГ № <...> Учредителем и единственным акционером является Российская Федерация. Общество учреждено на неограниченный срок деятельности. Общество является единым институтом развития в жилищной сфере, которое выполняет задачи и осуществляет функции, предусмотренные Федеральным законом от 13 июля
2015 г. № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

ДД.ММ.ГГГГ произошел пожар по адресу: <адрес> в результате которого сгорел жилой дом полностью, домашнее имущество, принадлежащее Шацкову В.Н., Ф.И.О. о чем был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ постановлением следователя СО при ОВД по <.......> было приостановлено предварительное следствие по уголовному делу
№ <...> по ч. 2 ст. 167 УК РФ для розыска лиц совершивших преступление.

Согласно сообщению СО ОМВД России по Калачёвскому району от ДД.ММ.ГГГГ уголовное дело № <...> прекращено и уничтожено.

В связи с неисполнением определения Калачёвского районного суда Волгоградской области от 10 ноября 2009 г., которым было утверждено мировое соглашение, заключенное между ОАО «<.......>» и Шацковым В.Н., Шацковой И.В., на основании заявления представителя банка был выдан исполнительный лист.

ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа возбуждено исполнительное производство № <...> в отношении Шацкова В.Н.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава исполнителя Калачевского РО УФССП по <.......> области был наложен запрет на отчуждение заложенного недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

В рамках исполнительного производства Шацков В.Н. осуществлял платежи по кредиту, что подтверждается платежными поручениями, сведения о полном погашении задолженности по кредитному договору № <...> от
ДД.ММ.ГГГГ либо исполнении определения Калачёвского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым было утверждено мировое соглашение, истцом не представлены.

В ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу: <адрес>, Шацковым В.Н. и Шацковой И.В. был построен жилой дом площадью <.......> кв.м, состоящий их двух жилых комнат, кухни, санузла и прихожей, что подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, в примечании указано, что общая и жилая площадь изменились в результате реконструкции. Право собственности на жилой дом площадью <.......> кв.м было зарегистрировано по <.......> доли за Шацковым В.Н. и Ф.И.О.. 27 октября
2016 г., указано на наличие ограничений - ипотека в силу закона.

Согласно ответу администрации <.......> муниципального района <.......> от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда, разрешение на строительство (реконструкцию) на земельном участке по адресу: <адрес>, Шацковой И.В. и Шацкову В.Н. не выдавалось.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава наложен арест на спорое имущество должника Шацкова В.Н.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на жилой дом площадью <.......> кв.м и земельный участок площадью <.......> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о передаче указанного арестованного имущества на торги ООО «<.......>

Согласно сведениям, содержащимся на «Официальном сайте РФ для размещения информации для проведения торгов» <.......>, повторные торги по реализации лота № <...> жилого дома площадью <.......> кв.м и земельного участка площадью <.......> кв.м, расположенных по адресу: <адрес> всего лотов <.......> признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок для участия в торгах.

В связи с тем, что имущество не было реализовано в ходе торгов, судебный пристав-исполнитель предложил взыскателю оставить нереализованное имущество за собой, на что АО «ДОМ.РФ» сообщило в РОСП УФССП по <.......> области о своем согласии приобрести (оставить за взыскателем) имущество: жилой дом площадью <.......> кв.м и земельный участок площадью <.......> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи (возврата) имущества ООО «<.......>» и РОСП УФССП по <.......> области, последний принял арестованное имущество лот № <...> жилой дом площадью <.......> кв.м и земельный участок площадью <.......> кв.м, расположенные по адресу: <адрес> на сумму
<.......> руб.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства было вынесено постановление о передаче нереализованного имуществу взыскателю и составлен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, на основании которого правообладателем заложенного недвижимого имущества - жилого дома с 2 жилыми комнатами общей площадью <.......> кв.м и земельного участка площадью <.......> кв.м, расположенных по адресу: <адрес> является АО «ДОМ.РФ».

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя снят арест со спорного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ произведена перерегистрация права собственности в счет погашения задолженности по кредитному договору № <...> от 18 июня
2007 г., согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилой <адрес> года постройки площадью <.......> кв.м и земельный участок площадью <.......> кв.м по адресу: <адрес>, принадлежит АО «ДОМ.РФ» с ДД.ММ.ГГГГ, ограничения и обременения не зарегистрированы.

Доказательств исполнения принятых обязательств Шацковым В.Н. и Шацковой И.В. по кредитному договору № <...> от ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено, факт неисполнения не оспаривался представителем истца в судебном заседании.

Суд первой инстанции, разрешая исковые требования, верно указал, что восстановление (изменение) предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога и не влечет прекращение залога.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений. Независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что на начало строительства жилого дома в ДД.ММ.ГГГГ площадью <.......> кв.м по адресу:
<адрес> Шацков В.Н. и Шацкова И.В. самостоятельно произвели восстановление предмета залога – сгоревшего жилого дома площадью <.......> кв.м в отсутствие на то согласия залогодержателя, доказательств обратному суду не представлено.

В момент оформления права собственности на <.......> доли за каждым на жилой дом площадью <.......> кв.м Шацкову В.Н. и Шацковой И.В. было известно, что на земельном участке, на котором был возведен указанный дом, установлена ипотека в силу закона.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Таким образом, действовавшее на момент заключения договора ипотеки законодательство допускало возможность ипотеки земельного участка без установления ипотеки в отношении расположенных на таком участке строений.

Пункт 1 ст. 352 ГК РФ, содержавший исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, не предусматривал возможность прекращения ипотеки земельного участка в связи с конструктивными изменениями переданного в ипотеку строения, расположенного на спорном участке.

В соответствии со ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, к которым относятся и решения судов, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

С учетом того, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, являлся предметом залога (ипотеки в силу закона), суд верно указал, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на жилой дом площадью <.......> кв.м, ДД.ММ.ГГГГ постройки, кадастровый № <...>.

Кроме того, на момент строительства на основании вступившего в законную силу определения суда Калачёвского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство № <...>, предметом исполнения которого являлась реализация жилого дома и земельного участка путем проведении публичных торгов.

Кредитный договор (при ипотеке в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ
№ <...>, определение Калачёвского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ которым обращено взыскание на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> сторонами не оспорены.

Истцом не исполнен п. 4.1.7 кредитного договора (при ипотеке в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ № <...> в соответствии с которым не позднее <.......> рабочих дней со дня регистрации договора купли-продажи Шацков В.Н. и Шацкова И.В. обязаны были застраховать на срок действия настоящего кредитного договора жилой дом от рисков утраты и повреждения в пользу кредитора, заключив договор (полис) страхования имущества, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан кредитор.

Доказательств страхования жилого дома, который являлся предметом ипотеки, от рисков утраты и повреждения стороной истца не представлено, как и не представлено доказательств получения кредитором-залогодержателем суммы страхового возмещения.

Таким образом, передача спорного недвижимого имущества взыскателю явилась результатом состоявшихся в установленном законом порядке торгов.

Процедура проведения торгов по реализации залогового имущества предметом настоящего спора не является.

Соответственно, применительно к статье 8 ГК РФ (основания возникновения гражданских прав) у взыскателя возникло право получить спорные жилой дом и земельный участок в собственность, а у судебного пристава - исполнителя обязанность совершить соответствующие действия - передать спорные жилой дом и земельный участок взыскателю и принять решение о государственной регистрации права собственности.

В соответствии со ст. 16 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Поскольку основанием прекращения права собственности на спорные жилой дом и земельный участок являлось судебное решение об обращении взыскания, а основанием возникновения права собственности взыскателя - несостоявшиеся повторные торги, признание вышеназванных действий незаконными не возобновляет право собственности Шацкова В.Н. и Шацковой Е.В. на спорное имущество. Иное противоречило бы судебному решению об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок посредством продажи на торгах и результатам торгов.

Таким образом, Управление Росреестра по <.......> области, производя ДД.ММ.ГГГГ регистрацию за АО «ДОМ.РФ» права собственности на указанные выше жилой дом и земельный участок, обладало всеми необходимыми документами, перечень которых отражен в подп. 1 п. 1 ст. 50 «О государственной регистрации недвижимости». При этом какие-либо основания для приостановления и отказа в проведении государственной регистрации права собственности у Управления Ростреестра по <.......> области отсутствовали.

Основания для передачи спорного жилого дома и земельного участка взыскателю имелись - судебное решение об обращении на него взыскания и окончание повторных торгов. Основания же для возвращения Шацкову В.Н., Шацковой И.В. правомочий владения, пользования и распоряжения спорными жилым дом и земельным участком, к чему и сводятся требования истца, отсутствуют.

Объем представленных представителем АО «ДОМ.РФ» правоустанавливающих документов в отношении имущественных прав на имущество, на которое было обращено взыскание в рамках исполнительного производства, соответствовал перечню документов, указанных в п. 5 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и являлся достаточным для осуществления соответствующих регистрационных действий. Таким образом, у Управления Росреестра по <.......> области отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности спорного жилого дома и земельного участка за АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Юридически значимым обстоятельством для перехода права собственности на предмет ипотеки к взыскателю является соблюдение месячного срока дачи согласия взыскателем на получение предмета ипотеки с момента, когда повторные торги были признаны несостоявшимися. Данный срок представителем банка был соблюден. Следует отметить, что в соответствии с пунктом 5 статьи 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о соблюдении порядка проведения процедуры реализации заложенного имущества с торгов и последующей передаче его взыскателю и отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Шацкова В.Н. о признании недействительной сделки по оставлению за собой АО «ДОМ.РФ» недвижимого имущества: жилого дома, земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> применении последствий недействительности сделки в виде возврата в собственность Шацкова В.Н., Шацковой И.В. спорного недвижимого имущества, признании ипотеки прекратившейся и аннулировании записи о регистрации договора об ипотеке в отношении указанного недвижимого имущества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 ст. 345 ГК РФ, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Доводы апелляционной жалобы о том, что жилой дом сгорел в результате пожара, а вновь построенный дом предметом залога быть не может, являлись предметом проверки суда первой инстанции, данным доводам судом первой инстанции дана обоснованная оценка, эти доводы сводятся к несогласию с принятым решением и на правильность выводов суда не влияют.

Решение является законным и обоснованным, отмене по доводам жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Калачевского районного суда Волгоградской области от 22 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Щацкова Владимира Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: