Решение по делу № 3а-1853/2020 от 06.11.2020

УИД: 59OS0000-01-2020-001526-52

№ 3а-1853/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 декабря 2020 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Алексеева А.А.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Халиловой Зухры Ахмедовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Халилова З.А. обратилась с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1.01.2018:

- здания с кадастровым номером **932, площадью 496,5 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9248460 руб.;

- здания с кадастровым номером **2302, площадью 1351,6 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 23909578 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилых зданий. Кадастровая стоимость зданий утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по состоянию на 1.01.2018 в размере 15163646,22 руб. и 29297322,15 руб. соответственно. Установленная кадастровая стоимость зданий значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчётами об оценке от 13.07.2020 № 248/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» Б., от 07.10.2020 № 9663 оценщика ООО «Промпроект-Оценка» Т., согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости составляет соответственно 9248460 руб. и 23909578 руб.. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц.

Административный истец Халилова З.А. и ее представитель Д. извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представитель административного истца направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края П. в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в заявленном в иске размере.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, представлен отзыв в письменном виде с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.

Согласно частям 1, 7 статьи 22 Федерального закона 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Халилова З.А. является собственником зданий с кадастровыми номерами **932, **2302, расположенных по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Правовой интерес Халиловой З.А. в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости основан на положениях статьи 402, пунктов 1, 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» и лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Как собственник объектов недвижимости, Халилова З.А. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость зданий с кадастровыми номерами **932, **2302 по состоянию на 1.01.2018 утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и земельных отношений Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 в размерах 15163646,22 руб. и 29297322,15 руб. соответственно.

Согласно отчётам об оценке от 13.07.2020 № 248/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» Б., от 07.10.2020 № 9663 оценщика ООО «Промпроект-Оценка» Т., рыночная стоимость зданий с кадастровыми номерами **932, 59:32:1790001:2302 по состоянию на 1.01.2018 составила в размере 9 248 460 руб. и 23 909 578 руб.

Отчёты об оценке составлены с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса объектов оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Оценщики соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: являются членами саморегулируемой организации оценщиков, имеют соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационные аттестаты по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховали гражданскую ответственность.

В отчете об оценке от 13.07.2020 № 248/О-20 выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведен анализ рынка зданий, используемых как коммерческая недвижимость. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: назначение, вид имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, этажность, площадь.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи нежилых зданий на территории Пермского края оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, наличие обременений, дата предложения, местоположение, назначение и вид фактического использования, капитальность, этажность, площадь, состояние отделки. Из представленной выборки оценщик выбрал 4 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчёте со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчёте надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчётам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

В отчете об оценке от 07.10.2020 № 9663 оценщика ООО «Промпроект-Оценка» Т. описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. В отчете объясняется выбор затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения сравнительного и доходного подходов оценки. Согласование результатов полученных разными подходами не проводилось, поскольку оценщиком был использован один подход.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанных в отчётах, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив отчёты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки согласно отчётам об оценке от 13.07.2020 № 248/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» Б., от 07.10.2020 № 9663 оценщика ООО «Промпроект-Оценка» Т., и о возможности принять указанные отчёты об оценке в качестве надлежащих доказательств.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

Административный ответчик выразил несогласие с отчетами об оценке от 13.07.2020 № 248/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» Б., от 07.10.2020 № 9663 оценщика ООО «Промпроект-Оценка» Т. Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в отчётах об оценке, административным ответчиком и заинтересованным лицом суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить равной их рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2018: здания с кадастровым номером **932 в размере 9248460 руб.; здания с кадастровым номером **2302 в размере 23909578 руб.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 6.11.2020, соответствующую дату суд указывает в резолютивной части решения суда.

Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку оспариваемая кадастровая оценка установлена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Министерство является надлежащим ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению. В удовлетворении требования Халиловой З.А. к ГБУ«Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости суд отказывает.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Халиловой Зухры Ахмедовны к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером **932, площадью 496,5 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9248460 рублей по состоянию на 1.01.2018;

- здания с кадастровым номером **2302, площадью 1351,6 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 23909578 рублей по состоянию на 1.01.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 6.11.2020.

В удовлетворении требований Халиловой Зухры Ахмедовны к ГБУ«Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - подпись

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-1853/2020 Пермского краевого суда

Мотивированное решение суда изготовлено 4.12.2020.