Решение по делу № 2-193/2023 (2-4058/2022;) от 30.11.2022

Дело № 2-193/2023 (2-4058/2022)

УИД 49RS0001-01-2022-005817-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 марта 2023 г.                                                              г. Магадан

    Магаданский городской суд Магаданской области в составе председательствующего судьи Вигуль Н.Е.,

при секретаре Носулько Д.А.,

с участием представителя истца Чашина А.Н., представителя ответчика Коваль В.И. – Карасёвой С.А., представителя ответчика Николаева Г.Ю. – Бодровой Е.П.,

в отсутствие истца Алехина Е.В., ответчиков Николаева Г.Ю., Коваль В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда гражданское дело по иску Алехина Евгения Викторовича к Николаеву Геннадию Юрьевичу, Коваль Валентине Ивановне о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Алехин Е.В. через своего представителя Чашина А.Н. обратился в Магаданский городской суд с указанным выше исковым заявлением.

Требования мотивированы тем, что истец 15.09.2022 заключил с Николаевым Г.Ю. предварительный договор, в соответствии с которым стороны договорились заключить основной договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

На момент заключения договора на жилое помещение было наложено ряд обременений, перечисленных в п. 1.5 предварительного договора, что не позволяло Николаеву Г.Ю. совершить сделку по отчуждению квартиры.

В силу п. 2.3 предварительного договора истец обязался погасить задолженность по исполнительным производствам в размере 485 000 руб. Стороны договорились, что эта сумма является для них задатком.

В дальнейшем истец погасил задолженность по исполнительным производствам на сумму 502 914 руб. 23 коп. через супругу Алехину А.В., о чем уведомил Николаева Г.Ю.

Однако Николаев Г.Ю. уклонился от заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения с истцом, совершив 22.11.2022 сделку по отчуждению жилого помещения ответчику Коваль В.И.

По мнению истца, сделка, совершенная между ответчиками, является недействительной, так как Николаев Г.Ю. обязан был заключить договор купли-продажи спорного объекта с истцом.

Алехин Е.В. полагает, что ответчик Николаев Г.Ю. действовал недобросовестно, то есть нарушил положения п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В связи с чем истец просил признать недействительной сделку от 22.11.2022, заключенную между Николаевым Г.Ю. и Коваль В.И., предметом которой является жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; обязать Николаева Г.Ю. заключить с истцом договор купли-продажи помещения – квартиры, расположенной по адресу: г. Магадан, пр. Ленина, д. 8, кв.6, с кадастровым номером №, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи с условием о задатке от 15.09.2022, а именно по цене 3 000 000 руб.

27.01.2023 истец изменил исковые требования, просил суд признать недействительной сделку от 22.11.2022, заключенную между Николаевым Г.Ю. и Коваль В.И., предметом которой является жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес> с кадастровым номером №; применить последствия недействительности сделки путем признания права собственности за Николаевым Г.Ю. на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан <адрес>, с кадастровым номером № и прекращении записи о государственной регистрации права собственности Коваль В.И. на данную квартиру; обязать Николаева Г.Ю. заключить с истцом договор купли-продажи помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи с условием о задатке от 15.09.2022, а именно по цене 3 000 000 руб.

Указанные изменения исковых требований 27.01.2023 приняты судом.

В судебном заседании представитель истца Алехина Е.В. по доверенности Чашин А.Н. настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика Николаева Г.Ю. – Бодрова Е.П. не возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что сделка, заключенная с Коваль В.И. для ее доверителя является кабальной, заключенной под действиями обмана, однако с самостоятельным иском об оспаривании сделки он не обращался, поскольку имеется в суде настоящее дело.

Представитель ответчика Коваль В.И. – Карасёва С.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что ее доверитель обращалась в агентство недвижимостью с просьбой подобрать ей нужный объект недвижимости с определенными характеристиками и определенной стоимостью, в результате оказания ей услуг по агентскому договору и была заключена оспариваемая в рамках настоящего дела сделка.

Истец Алехин Е.В., ответчики Николаев Г.Ю., Коваль В.И., извещенные судом надлежащим образом в судебное заседание не явились.

Согласно протоколу опроса адвокатом Бодровой Е.П. ответчика Николаева Г.Ю. последний пояснил, что в сентябре 2022 года он подписал с Алехиным Е.В. предварительный договор купли-продажи своей квартиры за 3 000 000 руб., при этом Алехин Е.В. обязался погасить задолженность по коммунальным платежам. Они определились, что для погашения задолженности хватит 20 дней, после чего будет подписан основной договор, однако этого времени не хватило, и в конце сентября 2022 года ими был подписан дополнительный договор о продлении срока до шести месяцев. После погашения Алехиным Е.В. задолженности между ними был составлен и подписан акт об исполнении условий о погашении задолженности. Николаев Г.Ю. пояснил, что из-за злоупотребления спиртными напитками в течение нескольких месяцев он был госпитализирован в больницу, где была выявлена пневмония. Помнит, что в конце ноября 2022 года к нему приходили люди и они ездили что-то подписывать, он плохо понимал, что происходит и подписывал, все, что ему представляли, помнит, что ему дали 1 000 000 руб., из которых 100 000 руб. он отдал риелтору и только после выписки из больницы ему сказали, что он продал квартиру за 2 900 000 руб. Условия продажи квартиры Коваль В.И. сильно отличались от условий по договору с Алехиным Е.В. От продажи квартиры Коваль В.И. он потерял 100 000 руб., а 1 900 000 руб. Коваль В.И. обязалась выплачивать ему в течение 19 месяцев. После выписки из больницы Коваль В.И. передала ему лишь 15 000 руб., пояснив, что денежных средств выплачивать ежемесячно сумму в размере 100 000 руб. у нее нет. Николаев Г.Ю. пояснил, что был намерен заключить основной договор купли-продажи квартиры с Алехиным Е.В.

С учетом положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 119, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей истца, ответчиков, исследовав доказательства по делу и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Статья 429 ГК РФ предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Из материалов дела следует, что 15.09.2022 между Николаевым Г.Ю. и Алехиным Е.В. заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 1.3 которого стороны договорились и обязались не позднее двадцати календарных дней с даты подписания предварительного договора заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 44.9 кв.м., на втором этаже трехэтажного жилого дома, кадастровый условный номер №, принадлежащей Николаеву Г.Ю.

Из п. 1.4 предварительного договора следует, что Алехин Е.В. уведомлен о наличии обременений в отношении квартиры.

Стоимость квартиры п. 2.2 сторонами определена в 3 000 000 руб. При этом стороны договорились, что стоимость объекта в основном договоре будет уменьшена на сумму задолженности Николаева Г.Ю. по коммунальным услугам (на основании справок на дату заключения основного договора, на сумму исполнительных производств, находящихся в производстве Магаданского ГОСП № 1 (п. 1.4 настоящего договора) либо возбужденного до даты заключения основного договора купли-продажи.

В силу п. 2.3. Алехин Е.В. взял на себя обязательства оплатить задолженность по существующим исполнительным производствам в размере 485 000 руб. в течение семи рабочих дней с даты заключения предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства. Сторонами определено, что указанная сумма является задатком. В свою очередь Николаев Г.Ю. обязался снять обременение на квартиру в регистрирующем органе.

В соответствии с выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 27.01.2023 квартира, расположенная по адресу: <адрес>, на момент заключения предварительного договора купли-продажи с Алехиным Е.В. принадлежала Николаеву Г.Ю.

В подтверждение исполнения своей обязанности по договору истцом представлены чеки по операциям от 25.10.2022, от 06.10.2022, свидетельствующие об оплате ФИО1 задолженности Николаева Г.Ю. соответственно по исполнительному производству №37439/21/49013-ИП в сумме 26 006 руб. 17 коп., по исполнительному производству № 153217/21/49013-ИП в сумме 476 648 руб.

Согласно копии свидетельства о заключении брака серии I№, записи акта о заключении брака от 04.03.2006 № № ФИО2 приходится истцу Алехину Е.В. супругой.

Согласно акту от 29.10.2022, подписанному Алехиным Е.В. и Николаевым Г.Ю., последний был уведомлен Алехиным Е.В. о полном исполнении п. 2.3 предварительного договора купли-продажи с условием о задатке от 15.09.2022, а именно о том, что Алехин Е.В. оплатил за продавца задолженность по существующим исполнительным производствам в размере 502 914 руб. 23 коп.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом Алехиным Е.В. не исполнены в срок, указанный в п. 2.3 предварительного договора купли-продажи от 15.09.2022, то есть по 26.09.2022 (включительно), взятые на себя обязательства по уплате задолженности по существующим исполнительным производствам, которая является задатком продавца покупателю.

Суду был представлен дополнительный договор от 30.09.2022, заключенный между Николаевым Г.Ю. и Алехиным Е.В., согласно которому стороны договорились внести в предварительный договор купли-продажи с условием о задатке от 15.09.2022 изменения, а именно: пункт 1.2 договора изложить в новой редакции: «Стороны обязуются заключить основной договор не позднее шести месяцев с даты подписания настоящего договора», пункт 2.3 договора изложить в новой редакции: «В течение двух месяцев с даты заключения настоящего договора в качестве обеспечения исполнения обязательства покупатель оплачивает за продавца задолженность по существующим исполнительным производствам в размере 502 914 руб. 23 коп., данная сумма является задатком продавца покупателю».

Изложенное свидетельствует о том, что изменения в предварительный договор купли-продажи с условием о задатке от 15.09.2022 внесены уже после истечения установленного предварительным договором срока оплаты за продавца задолженности по существующим исполнительным производствам.

Из представленной представителем ответчика Коваль В.И. копии договора о продаже недвижимости от 30.10.2022 следует, что Николаев Г.Ю. поручил ИП Тимонину П.В. найти покупателя квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

В свою очередь Коваль В.И. 11.11.2022 заключила с ИП Тимониным П.В. агентский договор по поиску объекта недвижимости с последующей покупкой, в соответствии с которым последний принял на себя обязательства за вознаграждение совершить от имени и за счет заказчика комплекс юридических и фактических действий, направленных на поиск объекта недвижимости по цене объекта, с учетом агентского вознаграждения 3 000 000 руб. в г. Магадане, на 2-4 этажах, площадью до 60 кв.м., с количеством комнат – 2.

21.11.2022 Николаев Г.Ю. заключил с Коваль В.И. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> По соглашению сторон, в силу п. 4 данного договора сторонами определена стоимость квартиры 2 900 000 руб., оплата которых в силу п. 4.1 договора производится следующим образом: 1 000 000 руб. покупатель оплачивает продавцу в момент подписания договора, 1 900 000 руб. покупатель оплачивает продавцу в срок до 01.05.2024, ежемесячно в течение 19 месяцев, начиная с 05.12.2022 не позднее 10 числа каждого месяца по 100 000 руб. путем передачи наличных денежных средств.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.12.2022 указанный договор явился основанием для регистрации 22.11.2022 права собственности за Коваль В.И. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. На названный объект зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона в пользу Николаева Г.Ю. с 22.11.2022 и до полного исполнения обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права, а именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр (в частности, в ЕГРН). Иной момент возникновения права собственности может быть установлен законом.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Пункт 1 ст. 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Из разъяснений, изложенных в п. 61 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Учитывая, что спорный объект недвижимости передан Коваль В.И., на ее имя зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, то у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований Алехина Е.В. к Николаеву Г.Ю. и Коваль В.И. о признании недействительной сделку от 21.11.2022 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенной между Николаевым Г.Ю. и Коваль В.И.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, к которым истец Алехин Е.В. не относится.

По мнению суда, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В связи с отсутствием оснований для признания недействительной сделки от 21.11.2022, следует отказать Алехину Е.В. в удовлетворении исковых требований к Николаеву Г.Ю. и Коваль В.И. о применении последствий недействительности сделки путем признания права собственности Николаева Г.Ю. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и прекращении записи о государственной регистрации права собственности Коваль В.И. на данную квартиру, а также в удовлетворении исковых требований о возложении на Николаева Г.Ю. обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи с условием о задатке от 15.09.2022.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Алехину Евгению Викторовичу в удовлетворении исковых требований к Николаеву Геннадию Юрьевичу, Коваль Валентине Ивановне о признании недействительной сделки от 21 ноября 2022 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенной между Николаевым Геннадием Юрьевичем и Коваль Валентиной Ивановной; о применении последствий недействительности сделки путем признания права собственности Николаева Геннадия Юрьевича на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и прекращении записи о государственной регистрации права собственности Коваль Валентины Ивановны на данную квартиру; о возложении на Николаева Геннадия Юрьевича обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи с условием о задатке от 15 сентября 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Установить день принятия решения суда в окончательной форме (с учетом выходных дней) – 14 марта 2023 года.

Судья                                                                                                      Н.Е. Вигуль