Решение по делу № 2-2949/2022 от 16.03.2022

Дело № 2-2949/2022

УИД 03RS0017-01-2022-003078-73

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 апреля 2022 года г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Гаязовой А.Х.,

при секретаре Исанбаевой Э.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сергеева Анатолия Ивановича, Зюзиной Елены Сергеевны к ПАО «Сбербанк России» о погашении регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Сергеев А.И., Зюзина Е.С. обратились в суд с указанным иском, в обоснование указав, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № № от ДД.ММ.ГГГГ за Сергеевым А.И., Зюзиной Е.С. признано право собственности на квартиру, расположенную в <адрес>. На основании вступившего в законную силу определения от ДД.ММ.ГГГГ Сергеев А.И. и Зюзина Е.С. обратились в Управление ФСГРКиК по РБ с заявлением о регистрации права собственности на квартиру. Согласно выписке из ЕГРН отДД.ММ.ГГГГ правообладателем указанной квартиры является ООО «Единая торгово-закупочная компания».На квартиру имеется ограничение в виде ипотеки№со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Сбербанк на основании Договора об ипотеке отДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки№ отДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки№ от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Сергеев А.И. и Зюзина Е.С. ДД.ММ.ГГГГобратились в ПАО Сбербанк с требованием о погашении записи в ЕГРП. Ответа на требование от ПАО Сбербанк не поступило.

Просят признать прекращенной ипотеку в силу закона на объект недвижимости - квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: РБ, <адрес> внести запись о погашении регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Истцы Сергеев А.И. и Зюзина Е.С. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ПАО «Сбербанк России» своего представителя в судебное заседание не направило, извещено судом надлежащим образом. Представили возражение на исковое заявление в котором представитель ответчика Бусыгина Ю.С. просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что договор ипотеки является действующим, поскольку ПАО «Сбербанк России» не давало своего согласия на продажу заложенного имущества, соответственно ООО «ЕТЗК» злоупотребило своими правами, передав по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ спорную квартиру истцам. Кроме того, истцами пропущен срок для признания договора ипотеки прекратившимся.

Третьи лица - ООО «Единая торгово-закупочная компания», Управление Росреестра по РБ в судебное заседание своих представителей не направили, извещены надлежащим образом.

Третье лицо - арбитражный управляющий ООО «Единая торгово-закупочная компания» Салихов Р.И. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения иле иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор долевого участия – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По своей сути договор долевого участия является обещанием застройщика построить объект. Банк не вправе устанавливать залог в отношении объекта недвижимости пока он не достроен, поскольку право собственности на него не существует, и распорядиться таким правом невозможно. Поэтому кредитная организация вправе рассчитывать при заключении такого залогового обязательства только на обеспечение прав требования от Застройщика реализовать данный проект застройки.

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком. При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, что подразумевает нахождение возводимого многоквартирного дома также в залоге у Банка, как и земельного участка под ним, но с учетом положений Закона о долевом участии, который устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка. А именно, в соответствии с п. 8 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру. В соответствии с п. 8.1. ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке. То есть Банк не является первоочередным залогодержателем, даже если получил залог ранее иных лиц.

Нахождение земельного участка в залоге, согласно положению пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно статьи 5 указанного Закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

На основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательна для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ за Сергеевым А.И. и Зюзиной Е.С. признано право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, РБ.

Указанным определением установлено, что между ООО «ЕТЗК» и Сергеевым А.И. был заключен предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи двухкомнатной <адрес>, расположенной на втором этаже в строящемся многоэтажном жилом <адрес>А в <адрес> (строительный адрес) площадью № кв.м., фиксированной стоимостью 1 400000 рублей при условии внесения гарантийного платежа.

Стоимость квартиры была оплачена полностью в два этапа: ДД.ММ.ГГГГ в размере 1340000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ в размере 60000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕТЗК» заключило в отношении этого жилого помещения предварительный договор купли-продажи № с истцами на тех же условиях, в те же сроки и по той же цене, что и ранее, увеличив стоимость квартиры на 1943 рубля.

По акту приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение передано ООО «ЕТЗК».

ООО «ЕТЗК» обязанность по заключению основного договора купли-продажи не исполнило.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕТЗК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника.

На квартиру имеется ограничение в виде ипотеки№ со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Сбербанк на основании Договора об ипотеке отДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки№ отДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки№ от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительного соглашения к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обременение в виде ипотекибыло зарегистрировано толькоДД.ММ.ГГГГ за номером№, тогда как предварительный договор№ в отношении двухкомнатной <адрес> в <адрес> между ООО «ЕТЗК» иСергеевым А.И. и Зюзиной Е.С.был заключен ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕТЗК» заключило в отношении этого же жилого помещения предварительный договор купли-продажи № с Сергеевым А.И. и Зюзиной Е.С. Квартира была передана покупателю –Сергееву А.И. и Зюзиной Е.С.с полным комплектом ключейДД.ММ.ГГГГ, о чем сторонами составлен Акт приема-передачи<адрес>отДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры, согласно Акту приема-передачи покупателем оплачена полностью в размере 1401943 рубля.

Истцы ДД.ММ.ГГГГобратились в ПАО «Сбербанк» с требованием о погашении записи в ЕГРП. В ответ на требование от ПАО «Сбербанк» поступил отказ.

Принимая во внимание, что Сергеев А.И. и Зюзина Е.С. в настоящее время являются собственниками вышеуказанной квартиры, сторонами договора ипотеки (залога недвижимости) с залогом жилого помещения не являются и не являлись на момент заключения предварительного договора, расчет за квартиру ими произведен в полном объеме, учитывая, что наличие обременения в виде ипотеки на спорный объект, нарушает права истцов, как собственников жилого помещения, что является недопустимым, суд полагает исковые требования Сергеева А.И. и Зюзиной Е.С. о снятии обременения ипотеки в силу закона в отношении объекта, расположенного по адресу: РБ, <адрес> обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Сергеева Анатолия Ивановича, Зюзиной Елены Сергеевны к ПАО «Сбербанк России» о погашении регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости - удовлетворить.

Признать прекращенной ипотеку в силу закона на объект недвижимости – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> внести запись о погашении регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме через Стерлитамакский городской суд РБ.

Мотивированное решение составлено 26 апреля 2022 года.

Судья <данные изъяты> А.Х. Гаязова

<данные изъяты>