Решение по делу № 33-9620/2015 от 28.08.2015

Судья Колыванова О.Ю. дело № 33-9620/2015

А-57

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 сентября 2015 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Плаксиной Е.Е.,

судей Баимовой И.А., Гришиной В Г.,

при секретаре Чикун О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гришиной В.Г.

гражданское дело по иску Ли Н.О. к Администрации г. Красноярска о признании права собственности на самовольную постройку

по апелляционной жалобе представителя истца Ли Н.О. - Однолько П.Ю.

на решение Советского районного суда г. Красноярска от 10 июня 2015 года, которым постановлено:

«Отказать в удовлетворении исковых требований Ли Н.О. к Администрации г.Красноярска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ли Н.О. обратилась в суд с иском к Администрации г. Красноярска о признании права собственности самовольную постройку.

Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 26 июля 2001 года Ли Н.О. является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> В указанном здании она самовольно произвела реконструкцию данного помещения, был реконструирован подвала Лит. Б3, возведены холодные пристрои Лит.Б1,Б2,Б4. В результате реконструкции площадь здания увеличилась и составила 2 722,6 кв.м. Как следует из заключений органов, осуществляющих контроль за соответствием объектов санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, противопожарным правилам и нормативам, сохранение помещения в реконструированном состоянии не создает угрозу жизни и здоровью граждан и соответствует требованиям строительных норм, санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требованиям СНиП, требованиям пожарной безопасности. Поскольку нежилое помещение является самовольной постройкой, реконструировано без соответствующих разрешений, Ли Н.О. просила признать за ней право собственности на нежилое здание общей площадью 2 722,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Ли Н.О. - Однолько П.Ю. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. Полагает, что для признания права собственности на реконструированное здание истица представила все необходимые документы в объеме не меньшем, чем это предусмотрено действующим законодательством. Считает, что истцом соблюдено целевое назначение земельного участка, поскольку спорное нежилое здание расположено на земельном участке, с разрешенным видом использования - для размещения зданий.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом о рассмотрении дела, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Ли Н.О. – Однолько П.Ю. (доверенность от 20.06.2014 г.), поддержавшей апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, представителя Администрации г.Красноярска – Бахареву Е.А. (доверенность от 22.12.2014 г.), возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка и его разрешенном использовании (п. 2 ст. 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 настоящего Кодекса.

В силу п. п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Эти правила применяются и к самовольной реконструкции

Таким образом, собственники земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст.51 ГрК РФ, а также ст.3 ФЗ от 17.11.1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Как следует из материалов дела, Ли Н.О. на основании договора купли-продажи от 26.07.2001 года и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 19.10.2001 года является собственником нежилого здания площадью 1 934,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №; а также на основании договора купли-продажи от 30.05.2005 года и свидетельства о государственной регистрации права от 20.06.2005 года - собственником земельного участка общей площадью 9 230 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №.

Как следует из кадастрового плана от 19.05.2005 года № 50/05-2781 земельного участка с кадастровым номером №, категория земельного участка относится к землям поселений, разрешенное использование земли - в целях эксплуатации здания.

В 2006 и 2007 годах Ли Н.О. своими силами и за счет собственных средств без разрешающей документации произвела реконструкцию подвала здания (Лит.Б3) и возвела новые пристройки к зданию (Лит.Б1,Б2,Б4), расположенном на земельном участке по адресу: <адрес>

После реконструкции, согласно техническим паспортам от 19.12.2011 года, от 29.05.2015 года нежилое здание (Лит.Б,Б3,Б1,Б4) имеет общую площадь 2 722,6 кв.м., в том числе, учрежденческая 693 кв.м., складская 455,4 кв.м., служебно-подсобная 505,9 кв.м., производственная 864,3 кв.м., бытового обслуживания 77,2 кв.м., коммунально-бытовая 126,3 кв.м.

Согласно заключению ОАО «Научно-технический прогресс» от 19.05.2014 года №291, основные несущие конструктивные элементы нежилого здания обладают достаточной несущей способностью. Безопасная эксплуатация строительных конструкций нежилого здания (Лит.Б;Б1;Б2;Б3;Б4) по <адрес> обеспечена и сохранение помещения не создает угрозу жизни и здоровью людей. Строительные работы нежилого здания выполнены в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.

Спорный объект недвижимого имущества соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, что подтверждается экспертным заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» от 07.08.2014 года №4206.

Заключением ООО «Система Эксперт» от 26.05.2014 года №076 подтверждается, что нежилое офисное здание после проведенной реконструкции соответствует требованиям ФЗ №123-ФЗ от 22.07.2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и пригодно для эксплуатации по данному функциональному назначению.

Управлением Архитектуры Администрации г.Красноярска выдано заключение от 13.03.2012 года за №Л-1561-ек о возможности сохранения самовольной постройки.

Как следует из технического паспорта, кадастрового паспорта и плана границ земельного участка, спорное реконструированное нежилое здание расположено в пределах границ принадлежащего истице земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью 9 230 кв.м., с кадастровым номером №

Ли Н.О. обратилась в Департамент градостроительства администрации г.Красноярска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> в выдаче разрешения письмом от 07.02.2012 года за №01/937-дг ей было отказано в связи с отсутствием разрешения на строительство.

Учитывая, что в ходе рассмотрения спора установлен факт возведения на земельном участке спорного объекта, разрешение на реконструкцию которого уполномоченным на то государственным органом либо органом местного самоуправления не выдавалось, то данный объект недвижимости является самовольной постройкой

В результате проведенной реконструкции грубых нарушений строительных, градостроительных, противопожарных и иных норм и правил ответчиками допущено не было, в силу чего нежилое здание в результате произведенной реконструкции не создает угрозу для жизни, здоровью, имуществу третьих лиц.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.222 ГК РФ и ст.51 ГрК РФ, исходил из того, что реконструкция спорного объекта недвижимости осуществлена без получения необходимой разрешительной документации, при его возведении не соблюден разрешенный вид использования земельного участка, на котором он расположен, надлежащих мер по легализации самовольного строения истицей предпринято не было.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч.1 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Из содержания ст.2 ФЗ от 17.11.1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской федерации» усматривается, что разрешение на строительство – основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

Истицей не оспаривается тот факт, что на момент рассмотрения спора у нее отсутствует акт ввода реконструированного спорного здания в эксплуатацию, процедура выдачи которого регламентируется положениями ч.ч.3 и 4 ст.55 ГрК РФ.

Следовательно, спорный объект соответствует признакам самовольной постройки.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п.26).

В связи с изложенным при наличии законной возможности легализации объекта, предусмотренной Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", одно лишь отсутствие разрешения на строительство не может быть признано существенным нарушением градостроительных норм и правил, влекущим снос самовольной постройки.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

В подтверждение совершение истицей действий, направленных на легализацию спорного объекта, в материалы дела представлено письмо Департамента градостроительства администрации г.Красноярска от 07.02.2012 года за №01/937-дг об отказе в выдаче истице разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием выданного разрешения на строительство.

В связи с чем, во внесудебном порядке попытка легализовать самовольное строение результатов не принесла.

Отсутствие же разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что истица не приняла надлежащих мер для легального осуществления реконструкции спорного объекта.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о несоблюдении истицей разрешенного вида использования земельного участка при реконструкции нежилого здания.

В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Согласно сведениям из ИСОГД земельный участок с кадастровым номером…… расположен в территориальной зоне Ж5. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Красноярска, утвержденных Решением Красноярского городского совета народных депутатов от 29.05.2007 года №В-306, одним из основных видов разрешенного использования указанного земельного участка является размещение зданий.

Таким образом, нежилое здание расположено на земельном участке, отведенном для этих целей.

При этом, из материалов дела усматривается, что истицей соблюдено целевое назначение принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400204:0100 с разрешенным использованием: для эксплуатации здания.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что размещение истицей реконструированного нежилого здания при указанном виде разрешенного использования земельного участка соответствует целевому использованию, в том числе по размещению объектов капитального строительства.

Разрешая спор, руководствуясь вышеприведенными нормами права, принимая во внимание, что Ли Н.О. является собственником земельного участка, реконструированный спорный объект недвижимости соответствуют целевому назначению земельного участка, возведен в границах принадлежащего истице земельного участка, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истицей предпринимались меры по легализации самовольно возведенной постройки, то есть материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, судебная приходит к выводу о признания за истицей права собственности на нежилое здание (ЛитБ,Б3,Б1,Б2,Б4) общей площадью 2 722,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

При таких условиях обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании ст.330 ГПК РФ, как принятое с существенными нарушениями норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Красноярска от 10 июня 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Ли Н.О. к Администрации г. Красноярска о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать за Ли Н.О. право собственности на нежилое здание (ЛитБ,Б3,Б1,Б2,Б4) общей площадью 2 722,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Председательствующий:

Судьи: