Решение по делу № 2-164/2022 (2-2217/2021;) от 15.09.2021

УИД 42RS0011-01-2021-003805-32

Гражданское дело № 2-164/2022

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ленинск-Кузнецкий Кемеровской области                                  16 марта 2022 года

Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Орловой Н.В.,

при секретаре Пермяковой И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Куралова Г. Ф. к Вахтину А. С. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на недвижимое имущество, об истребовании недвижимого имущества,

установил:

Истец Куралов Г.Ф. обратился суд с вышеуказанным иском, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от <дата>, заключенный между Кураловым Г.Ф. и Вахтиным А.С., прекратить право собственности Вахтина А.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер> и нежилого здания с кадастровым номером <номер>, обязать Вахтина А.С. передать земельный участок с кадастровым номером <номер> и нежилое здание с кадастровым номером <номер> истцу. Требования мотивированы следующим. Указано, что <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка. Согласно договору ответчик приобрел в собственность два объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером <номер> стоимостью 68486 рублей и нежилое здание с кадастровым номером <номер> стоимостью 1741444 рубля. Согласно п.7 договора оплата за земельный участок и нежилое здание осуществляется поквартально до <дата>. Сумма оплаты за земельный участок за один квартал составляет 7610 рублей, сумма оплаты за нежилое здание за один квартал составляет 193494 рубля. За период с <дата> по <дата> оплата ответчиком не производилась ни разу. При этом истец выполнил свои обязательства, передал объекты ответчику, при переговорах ждал обещанных денег, пошел навстречу ответчику и снял обременением в Росреестре с объектов, чтобы ответчик мог взять кредит и предоставить здание в залог банку, но оплаты так и не последовало. Истцом было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора. Ответчик устно неоднократно обещал произвести оплату, но денежные средства так и не были получены истцом.

В суде истец не присутствовал, о времени и месте судебного заседания извещался надлежаще.

В суде интересы истца представляла Кузнецова О.Г., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая исковые требования поддержала согласно доводам и обстоятельствам иска, поясняла также, что стороны ранее находились в дружеских отношениях, поэтому истец ждал денег от Вахтина А.С., обременение с проданных объектов недвижимости он просто снял по просьбе ответчика, а не потому что тот рассчитался с ним, составление расписки истец отрицает.

В суде ответчик не присутствовал, извещался надлежаще о времени и месте рассмотрения дела.

Интересы ответчика в судебном заседании представляла Червова Т.М., действующая на основании доверенности, которая пояснила, что ответчик иск не признает, указала, что расчет с истцом по договору был произведен полностью в марте 2019 года, о чем ранее имелась расписка, которая впоследствии была утрачена, именно поэтому истец снял зарегистрированное обременение.

В судебное заседание третьи лица Зайцева Д.А., Куралова Н.В., Ширшов С.А., Ширшова В.С., Фрошкайзер А.Э. не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Неисполнение договора в виде невнесения платы в силу ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения договора.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч.4 ст.329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно п.4 ст.334 ГК РФ к отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ст.352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п.2 ст.345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п.5 ст.350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном п.3 ст.343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в п.2 ст.354 и ст.355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно п.2 ст.352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с п.1 ст.488 ГК РФ продажей товара в кредит относится к случаям, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю.

В силу п.3 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно п.5 ст.488 ГПК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п.1 ст.408 ГПК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п.2 ст.408 ГПК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

         Согласно ч.2 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ч.1 ст.3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Согласно ст.11 указанного Закона государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Статьей 25 указанного Закона предусмотрены основания и порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

Судом установлено, что <дата> между сторонами Кураловым Г.Ф. (продавец) и Вахтиным А.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка. В соответствии с данным договором ответчик приобрел у истца в собственность два объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером <номер> (по адресу: <адрес>) стоимостью 68486 рублей и нежилое здание с кадастровым номером <номер> (по адресу: <адрес>) стоимостью 1741444 рубля.

Право собственности Вахтина А.С. на вышеуказанные объекты недвижимости на основании данного договора купли-продажи зарегистрированы в ЕГРН, что подтверждено материалами дела.

Согласно п.7 данного договора оплата за земельный участок и нежилое здание осуществляется поквартально до <дата>. Сумма оплаты за земельный участок за один квартал составляет 7610 рублей, сумма оплаты за нежилое здание за один квартал составляет 193494 рубля.

Согласно п.9 данного договора сумма может быть погашена досрочно.

Истец указал, что оплата ответчиком истцу по данному договору не производилась вообще, а учитывая, что в добровольном порядке ответчик не исполнил договор, равно как и не выполнил требования досудебной претензии о расторжении договора и возврате объектов недвижимости, он обратился в суд с настоящим иском, однако суд не находит оснований для удовлетворения иска в силу следующего.

         Из материалов дела и объяснений сторон следует, что в Едином государственном реестре недвижимости <дата> было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <номер> и нежилого здания с кадастровым номером <номер> в пользу Куралова Г.Ф.

    Указанное обременение было снято по личному обращению <дата> в Росреестр Куралова Г.Ф. в установленном законом порядке, что подтверждено истребованными материалами реестровых дел из Росреестра.

        Суд считает, что добровольные указанные действия Куралова Г.Ф. подтверждают исполнение сделки купли-продажи Вахтиным А.С.

        Согласно статье 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

По смыслу положений абз.2 п.2 ст.408 ГК РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута, при этом бремя доказывания того, что обязательство не прекратилось, возлагается на кредитора.

Кроме того, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10 ГК РФ).

Таким образом, действия сторон считаются добросовестными пока не доказано иное.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть первая); суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть вторая).

Сторона истца обосновала свои требования тем, что оплата приобретенных у него объектов недвижимости Вахтиным А.С. не была произведена.

Как указывалось выше, законом предусмотрено право должника требовать расписки от кредитора по исполненному обязательству, а не обязанность обязательного составления расписки.

Судом установлено, что Куралов Г.Ф., ссылаясь на то, что он не получил денег от Вахтина А.С. за объекты недвижимости, длительное время не требовал их, хотя по договору предусмотрена поквартальная выплата стоимости приобретенных объектов недвижимости, т.е., не получив в каком-либо из кварталов денежные средства Куралов Г.Ф., как это указывает истец, он по непонятной причине слишком длительное не требовал бы с ответчика причитающихся по договору денежных сумм ни путем направления письменных претензий, ни путем обращения в суд, меж тем окончательный срок расчета по договору определен датой «до <дата>», истец же обратился в суд с данным иском лишь в <дата> года. При этом, якобы не получив денежных сумм от ответчика, истец в добровольном порядке обращается в Росреестр за снятием обременения в <дата> года, смысл которого заключался именно в гарантии исполнения сделки ответчиком. По мнению суда, своими данными действиями истец подтвердил тот факт, что он более не нуждался в гарантии исполнения сделки ответчиком, поскольку ее условия выполнены, а в силу п.2 ст.352 ГК РФ Вахтин А.С., оплативший согласно объяснениям представителя ответчика приобретенные объекты недвижимости досрочно в <дата> года, вправе был бы требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога. Истец в суде не представил убедительных доказательств обратного, доказательств того, что Куралов Г.Ф. руководствовался иными соображениями, преследовал иные цели, когда обратился за снятием обременения, суду не представлено. Кроме того, истец не представил выписок с его банковского счета об отсутствии поступлений денежных средств от Вахтина А.С. за юридически значимый период, не представил какой-либо переписки между сторонами договора, где Вахтин А.С. признавал бы факт неоплаты им приобретенных объектов, не представил свидетельских показаний лиц, осведомленных об отсутствии расчетов по договору, и т.п. Само по себе отсутствие расписки или иного документа о передаче денежных средств Куралову Г.Ф. от Вахтина А.С. не может ставиться в вину Вахтину А.С., поскольку, как это указывалось выше, это право должника требовать расписки от кредитора по исполненному обязательству, а не обязанность, составление данного документа не регулируется императивными нормами, кроме того у Вахтина А.С. не имеется обязанности хранить такой документ всю жизнь в случае его наличия. Приобретенные объекты недвижимости находились во владении и пользования Вахтина А.С. и до <дата> года Куралов Г.Ф. не заявлял претензий по сделке к Вахтину А.С., т.е. с момента установленного по договору полного расчета «до <дата>» прошло почти год. Доказательств того, что Кураловым Г.Ф. обременение снято было по иным основаниям, а не по основанию исполнения обязательства, обеспеченного таким обременением, суду представлено не было, ни один из других случаев прекращения залога, причисленных в ст.352 ГК РФ, не наступил.

Таким образом, суд считает, что иск Куралова Г.Ф. надлежит оставить без удовлетворения.

Учитывая, что истцу в удовлетворении иска отказано, понесенные им судебные расходы не могут быть возмещены другой стороной в силу ч.1 ст.98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Куралова Г. Ф. к Вахтину А. С. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на недвижимое имущество, об истребовании недвижимого имущества отказать в полном объеме.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23.03.2022.

          Судья:             подпись                Н.В. Орлова

Подлинный документ находится в гражданском деле №2-164/2022 Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области, г.Ленинск-Кузнецкий Кемеровской области.