Решение по делу № 33-6163/2024 от 06.06.2024

Судья: Щеглова А.В. Докладчик: Агуреев А.Н. Дело № 33-6163/2024 (№2-17/2024) УИД 42RS0035-01-2023-000718-02

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 июля 2024 года г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего судьи              Акининой Е.В.,

судей:                  Агуреева А.Н., Трегубовой Е.В.,

при секретаре                          Маниной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Агуреева А.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе Косарикова Максима Евгеньевича

на решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 19 марта 2024 года

по иску Косарикова Максима Евгеньевича к Хохлачевой (Ушаковой) Яне Владимировне, Александровой Елене Вячеславовне, Комитету по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу о признании сделок недействительными, прекращении права собственности, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛА:

Косариков М.Е. обратился в суд с иском к Хохлачевой (Ушаковой) Я.В., Александровой Е.В., Комитету по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района Кемеровской области (далее – КУМИ Таштагольского муниципального района Кемеровской области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу (далее - Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу) о признании сделок недействительными, прекращении права собственности, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и КУМИ Таштагольского муниципального района Кемеровской области был заключен договор аренды земельного участка №, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, №. ДД.ММ.ГГГГ на указанном земельном участке им был возведен объект незавершенного строительства, на который зарегистрировано право собственности. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком Ушаковой (Хохлачевой) Я.В. был заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства. Условия об отчуждении земельного участка, о передаче прав и обязанностей по договору аренды с Ушаковой Я.В. в договоре не оговаривались. Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между сторонами не заключался. ДД.ММ.ГГГГ ему из общих сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) стало известно, что между Ушаковой Я.В. и Александровой Е.В. был заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ из выписки из ЕГРН ему стало известно о том, что права и обязанности по договору аренды в отношении спорного участка перешли к Александровой Е.В. на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако он дополнительное соглашение не заключал и не подписывал, о заключении дополнительного соглашения его никто не проинформировал, о дополнительном соглашении ему стало известно из выписки из ЕГРН.

При этом он продолжает оплачивать арендные платежи по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку его подпись в нем сфальсифицирована. Последующий переход права к ответчику Александровой Е.В. считает недействительным.

С учетом уточненных исковых требований просил признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенное ДД.ММ.ГГГГ;

- признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенное ДД.ММ.ГГГГ;

- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между КУМИ Таштагольского муниципального района и Александровой Еленой Вячеславовной,

- прекратить право собственности Александровой Елены Вячеславовны на земельный участок с кадастровым №;

-применить последствия недействительности сделки в виде восстановления записи об аренде, где арендатором является Косариков Максим Евгеньевич на основании договора аренды земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решением Таштагольского городского суда Кемеровской области от 19 марта 2024 года в удовлетворении исковых требований Косарикову М.Е. отказано.

В апелляционной жалобе Косариков М.Е. просит проверить законность решения суда в полном объеме, решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Считает, что суд необоснованно применил последствия пропуска срока исковой давности, поскольку, в соответствии со ст.208 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и п.49 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права. Длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом. Исковая давность в настоящем случае не применяется.

Заключением эксперта в результате судебной почерковедческой экспертизы установлено, что подпись в дополнительном трехстороннем соглашении от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не Косариковым М.Е. То есть уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между истцом и ответчиками не заключалась, к новому собственнику объекта незавершенного строительства перешли права и обязанности арендатора земельного участка, занятого объектом недвижимости - 25 кв.м, при этом арендатором оставшегося земельного участка площадью 1175 кв.м (1200 кв.м – 25 кв.м) остается Косариков М.Е. Однако данные обстоятельства не были рассмотрены судом, им не дана оценка.

Указывает, что суд, признав трехстороннее соглашение, в котором стоит подпись, не принадлежащая руке Косарикова М.Е., не влекущим правовых последствий, при этом не нашел оснований для удовлетворения исковых требований, тем самым допустил логическую ошибку.

На апелляционную жалобу письменные возражения не принесены.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили; в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ч.2 ст.117, ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Косариковым М.Е. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района Кемеровской области был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, №, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Разрешенное использование земельного участка – под индивидуальную жилую застройку; арендная плата в годовом исчислении установлена в размере 27 749 руб. (т.1 л.д.10-11,12). Земельный участок передан в пользование Косарикову М.Е. на основании акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи Косариков М.Е. передал Ушаковой Я.В. в собственность объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилое, площадью 25 кв.м, степень готовности 10%, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый № (т. 1 л.д. 13). Право собственности приобретателя зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 25-31).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи Ушакова Я.В. передала в собственность Александровой Е.В. объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилое, площадью 25 кв.м, степень готовности 10%, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый № (т.1 л.д.66). Право собственности приобретателя зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 25-31).

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Таштагольского муниципального района Кемеровской области, Косариковым М.Е. и Ушаковой Я.В. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендатором земельного участка с кадастровым № стала Ушакова Я.В. (т. 1 л.д. 143).

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Таштагольского муниципального района Кемеровской области, Ушаковой Я.В. и Александровой Е.В. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендатором земельного участка с кадастровым № стала Александрова Е.В. (т. 1 л.д. 138 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет поставлен жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый №, право собственности зарегистрировано за Александровой Е.В. на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительных соглашений к указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, технического плана здания (т. 1 л.д. 88-89, 195-224).

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Таштагольского муниципального района Кемеровской области и Александровой Е.В. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 179), а ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Таштагольского муниципального района Кемеровской области и Александровой Е.В. был заключен договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым №. Земельный участок передан Александровой Е.В. по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 190-191, 192). Право собственности приобретателя зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (т.1 л.д.188-189).

Заключением эксперта <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ действительно установлено, что подпись Косарикова М.Е. в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не Косариковым М.Е., не намеренно измененным почерком с подражанием почерку и подписи последнего (т. 2 л.д. 82-92).

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, руководствуясь ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацем вторым п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установив, что истец имел намерение продать объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Косарикова М.Е. и признания недействительным трехстороннего соглашения к договору аренды спорного земельного участка.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент продажи строения, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделана в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником общей долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Аналогичные правила установлены и нормами статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации: при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

В пункте 11 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 11 разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка и наоборот.

В рассматриваемом случае доказательств того, что при выставлении строения на торги и заключении договора купли-продажи воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение здания без земли, не представлено; в договоре такое условие и указание на это отсутствуют.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Соответственно, в силу статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на то, что земельный участок и проданное Косариковым М.Е. незавершенное строительном здание являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

В соответствии с приведенными положениями на момент продажи объекта незавершенного строительства Косариковым М.Е. одновременно с передачей права собственности на указанный объект к Ушаковой Я.В. перешел земельный участок на том же праве, на котором его занимал Косариков М.Е., т.е. на праве аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку земельный участок с кадастровым № находится в собственности КУМИ Таштагольского муниципального района Кемеровской области, то юридические последствия имеют только соглашения, заключенные с участием такого собственника земельного участка.

Вопреки доводам жалобы суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правового значения для разрешения настоящего дела наличия подписи в соглашении, проставленной от имени Косарикова М.Е. не его рукой, поскольку на момент подписания дополнительных соглашений ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в данных правоотношениях он более не являлся стороной, утратив принадлежащее ему право аренды с продажей объекта незавершенного строительством. Поскольку, как верно указано судом первой инстанции, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ самостоятельных правовых последствий в силу ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации породить не могло, оснований для признания его недействительным не имеется. Более того, судом первой инстанции обоснованно отказано в иске по правилам п.2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. в связи с пропуском срока исковой давности, обоснованно исчисленного с даты регистрации перехода права на объект незавершенного строительства (ДД.ММ.ГГГГ), судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда каких-либо противоречий не содержит.

Вопреки доводам жалобы о нераспространении сроков исковой давности на требования собственника или иного владельца имущества об устранении нарушения его вещного права, истцом не доказано наличие у него какого-либо права на спорные объекты недвижимости, включая земельный участок, который с ДД.ММ.ГГГГ – момента заключения им договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, прочно связанного с землей, выбыл из его владения и пользования. Соответственно, положения ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящем случае не применимы.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие истца с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, а потому, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, т.к. иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, - не может являться поводом для причиной состоявшегося по настоящему делу решения суда.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, они не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которая не содержит ссылок на предусмотренные ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемого решения суда в апелляционном порядке. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 19 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Косарикова Максима Евгеньевича – без удовлетворения.

Председательствующий:                  Акинина Е.В.

Судьи:                              Агуреев А.Н.

Трегубова Е.В.