Решение по делу № 33-142/2023 (33-2967/2022;) от 07.12.2022

Судья Скрябина О.Г.                                                       Дело № 33-142/2023

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«03» мая 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Веремьевой И.Ю.,

судей Ворониной М.В., Зиновьевой Г.Н.,

при секретаре Полищук Е.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2941/2022 (УИД 44RS0001-01-2022-003386-39) по апелляционной жалобе Сексаровой Татьяны Сергеевны на решение Свердловского районного суда г.Костромы от 04 октября 2022 года по делу по иску Сексаровой Татьяны Сергеевны к Администрации города Костромы о признании стоимости в праве общей долевой собственности на земельный участок под МКД для выкупа доли в общем долевом имуществе недостоверной, установлении размера выкупной стоимости.

Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., объяснения представителя Сексаровой Т.С. – Бишкиной Е.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Сексарова Т.С. обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обоснование требований указала, что ей на праве общей долевой собственности принадлежит ? доля жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, также доля земельного участка, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом. 22 ноября 2013 года межведомственной комиссией выполнено заключение о признании данного жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции. Постановлением ответчика был установлен срок отселения граждан из жилых помещений до 31 декабря 2014 года, который впоследствии был продлен до 31 декабря 2020 года. 29 марта 2022 года ею было получено письменное уведомление ответчика о том, что принадлежащая ей на праве собственности доля земельного участка и жилого помещения будут изъяты путем выкупа. Ответчик предложил заключить соглашение об изъятии принадлежащего ей имущества для муниципальных нужд с указанием размера возмещения за изымаемые объекты. С оценкой стоимости выкупаемых долей она была не согласна, в связи с чем по ее поручению оценщиком была произведена оценка стоимости изымаемых долей и составлен отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость изымаемых долей по состоянию на 06 мая 2022 года составила 939 500 рублей. На основании вышеизложенного истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в котором (с учетом уточнения требований) просила суд признать стоимость для выкупа, определенную ответчиком, недостоверной, установить размер выкупной стоимости в размере 939 500 рублей, взыскать с ответчика в ее пользу расходы по оплате госпошлины.

Оспариваемым решением Сексаровой Татьяне Сергеевне было отказано в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с вынесенным решением, Сексарова Т.С. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, назначить по делу проведение судебной экспертизы, принять по делу новое решение. Выражая несогласие с решением суда, считает, что для правильного рассмотрения дела суду первой инстанции было необходимо назначить проведение судебной экспертизы, о проведении которой она ходатайствует перед судом апелляционной инстанции.

Сексарова Т.С., представитель администрации г.Костромы, Соловьева А.С., представители ЗАО Аудит-Центр, управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверяя решение суда, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Сексарова Т.С. является собственником в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, и собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 22,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

22 ноября 2013 года межведомственной комиссией сделано заключение о признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации города Костромы от 20 января 2014 года № 136 был установлен срок отселения граждан из жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> лит.Б до 31 декабря 2014 года.

Постановлением администрации города Костромы от 13 ноября 2014 года № 3082 срок отселения граждан из жилых помещений в вышеуказанном многоквартирном жилом был продлен до 31 декабря 2018 года, постановлением администрации города Костромы от 30 мая 2018 года № 1099 - до 31 декабря 2020 года.

Ответчиком в соответствии с постановлением администрации города Костромы от 24 ноября 2021 года № 2022 было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, ком 4, у истца путем выкупа.

Ответчик предложил истцу и второму собственнику земельного участка и жилого помещения заключить соглашение об изъятии для муниципальных нужд, выкупе принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости по цене 1 177 000 рублей: за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения - 298 000 рублей, за жилое помещение, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом его доли в праве в общей собственности на такое имущество - 819 000 рублей, размер убытков истца - 60 000 рублей. Поскольку истец является правообладателем 1/2 доли в праве общей долевой собственности, размер возмещения за изымаемые объекты составил 588 500 рублей.

Доли в земельном участке и жилом помещении оценены независимым оценщиком ЗАО «Аудит - Центр» по договору с ответчиком (отчет об оценке № 394-1/21 от 12 января 2022 года об оценке выкупаемого жилого помещения).

Не согласившись с оценкой рыночной стоимости своей доли в праве на имущество, проведенной ответчиком, истец со своей стороны обратилась к частнопрактикующему оценщику Веселовой Л.В.

16 мая 2022 года Веселова Л.В. на основании договора, заключенного с истцом, произвела независимую оценку стоимости долей в земельном участке и жилом помещении по адресу: <адрес>, в том числе, определены:

- рыночная стоимость жилого помещение с кадастровым номером №, общей площадью 22,9 кв.м., с учетом общего имущества в многоквартирном доме, исходя из доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, без учета стоимости земельного участка – 920 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 440 кв.м., пропорционально размеру доли в праве общей площади на жилое помещение, изымаемого жилого помещения – 547 000 рублей;

- убытки правообладателя (собственника) жилья – 412 000 рублей, в том числе:

- компенсация за не проведённый капитальный ремонт объекта оценки – 332 000 рублей;

- транспортные расходы (расходы, связанные с переездом) – 8 000 рублей;

- риэлторские расходы (расходы, связанные с поиском другого жилья) – 70 000 рублей;

- расходы на оформление права на другое жилое помещение – 2 000 рублей.

Рыночная стоимость размера возмещения за изымаемое имущество по состоянию на 06 мая 2022 года (дата оценки) составляет 1 879 000 рублей.

Поскольку истец является правообладателем 1/2 доли в праве общей долевой собственности, размер возмещения за изымаемые объекты составил 939 500 рублей.

В рамках досудебного урегулирования спора стороны к соглашению о размере выкупной цены, принадлежащих истцу долей в земельном участке и жилом помещении, расположенном в аварийном и подлежащем реконструкции многоквартирном доме, не пришли. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права, в связи с чем отказал истцу в удовлетворении заявленных требований, указав при этом, что отдельно, вне связи с соглашением об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения, стоимость для выкупа, определенная ЗАО «Аудит – Центр», прав истца не нарушает, равно как и определение стоимости возмещения вне связи с соглашением об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения, прав истца не восстановит. Суд отметил, что истцу в данном случае надлежит обратиться с иском к лицу либо органу, принявшему решение об изъятии объектов, об обязании заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества на условиях правообладателя.

С таким выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

Настоящий спор возник исключительно по размеру выкупной стоимости имущества, соглашение о которой сторонами во внесудебном порядке достигнуто не было.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (часть 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49).

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правого образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 57 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст. 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм материального права, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии равноценного возмещения как стоимости земельного участка, так и стоимости расположенных на нем объектов недвижимости.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, определение размера возмещения, полагающегося при принудительном изъятии земельного участка и объектов недвижимости, является прерогативой суда.

В связи с этим вывод суда о ненадлежащем способе защиты права и отказе в удовлетворении иска по указанному основанию нельзя признать законным и обоснованным, закон не содержит запретов и ограничений, связанных с реализацией собственниками изымаемых аварийных жилых помещений, прав на судебную защиту. Такой способ защиты права, как оспаривание выкупной цены, установленной органом местного самоуправления, не противоречит ст. 12 ГК РФ и общим положениям ст. 32 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

С целью определения рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок, принадлежащие истцу, а также для определения размера убытков, причиненных истцу их изъятием, судебной коллегией была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ИП Филипп А.В.

Согласно выводам эксперта: рыночная стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, принадлежащее истцу, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество, составляет 460 000 руб. без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество, составляет 192 500 руб.; размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 240 000 руб., итого 892 500 руб.

Определяя размер возмещения, судебная коллегия считает возможным принять заключение эксперта Филипп А.В.

Анализ указанного заключения позволяет принять его в качестве допустимого доказательства, поскольку содержащиеся в нем выводы соответствуют положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, а также положениям Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в котором указано, что к числу убытков, причинённых собственнику изъятием жилого помещения, относится также компенсация за непроизведённый капитальный ремонт.

При этом судебная коллегия полагает, что представленный администрацией г.Костромы отчет об оценке от 12 января 2022 г. ЗАО «Аудит-Центр» не может свидетельствовать о достоверной выкупной цене, поскольку в нем неверно определен размер причиненных собственнику убытков, а именно не определен размер возмещения в связи с непроведением капитального ремонта многоквартирного дома, что требованиям вышеприведенных положений закона не соответствует.

В нарушение положений ст.56 ГПК РФ ответчик, не отрицавший в суде первой инстанции нуждаемость дома в таком ремонте, доказательств, опровергающих размер компенсации, не представил, от проведения экспертизы в суде первой инстанции отказался, в суд апелляционной инстанции не явился, возражений против заключения судебной оценочной экспертизы не представил.

Кроме того, рыночная стоимость доли изымаемого жилого помещения по заключению судебной экспертизы в отличие от оценщика ЗАО «Аудит-Центр» правомерно определена без учета аварийного состояния дома, что повлекло разницу в определении оценщиками стоимости одного квадратного метра жилого помещения и, как следствие, стоимости доли в нем.

Вопреки позиции администрации г. Костромы, судебная коллегия полагает, что аварийность дома не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку жилого помещения, то есть оценивать аварийное жильё необходимо, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях.

Такой вывод прямо вытекает из положений Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», определяющих понятия и порядок определения рыночной стоимости. Так, рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем продать аварийное жильё на таком рынке практически невозможно.

В отличие от указанного заключения оценщик Филипп А.В. провела анализ рынка в том его сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого жилого помещения, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки; обоснованно выбрала для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги, относящиеся к одному сегменту рынка; последовательно с изложением обоснования произвела корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. Содержащиеся в заключении эксперта Филипп А.В. сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Судебная коллегия также полагает, что при составлении судебной экспертизы правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и части земельного участка и убытков.

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, выкупную цену, установленную соглашением на основании отчета об оценке ЗАО «Аудит-Центр», следует признать недостоверной, с администрации г.Костромы в пользу Сексаровой Т.С. должно быть взыскано возмещение за изымаемое недвижимое имущество в размере 892 500 рублей, определенном в соответствии с судебной экспертизой.

Подлежат удовлетворению и заявленные истцом требования о взыскании уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере 300 рублей, поскольку это соответствует положениям ч. 1 ст. 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г.Костромы от 04 октября 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Сексаровой Татьяны Сергеевны удовлетворить частично.

Признать недостоверной стоимость для выкупа за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 22,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество, указанную в отчете ЗАО «Аудит-Центр» от 12 января 2022 г. № 394-1/21, в размере 588 500 руб.

    Определить размер возмещения за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером 44:27:040110:699, расположенным по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения, и за 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 22,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в размере выкупной стоимости в сумме 892 500 руб.

    С администрации г. Костромы в пользу Сексаровой Татьяны Сергеевны взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

        Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03 мая 2023 года